ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-123734/2019

16 февраля 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 16 февраля 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Нестерова С.А.,

судей Полубехиной Н.С., Черемошкиной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

при участии:  

от истца: ФИО2 – по доверенности от 09.01.2023; 

от ответчика: не явился, извещен; 

от третьих лиц: 1, 2 – не явились, извещены; 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-36012/2023) Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.09.2023 по делу № А56- 123734/2019 (судья Сайфуллина А.Г.), принятое

по иску открытого акционерного общества «Завод «Лентеплоприбор» (адрес: 194044, Санкт-Петербург, пер. ФИО3, д. 7А, литера В, помещ. 4H, каб. 204.1, ОГРН 

<

***>); 

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (адрес: 191186, Санкт-Петербург, ул. Гороховая, д. 2/6, литера А, ОГРН 

<

***>);

третьи лица: 1) Федеральное государственное унитарное предприятие «Дирекция по инвестиционной деятельности»; 2) Федеральное агентство по управлению государственным имуществом;

об урегулировании разногласий при заключении договора, 

 

установил:

Открытое акционерное общество «Завод «Лентеплоприбор» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее – ответчик, Управление, МТУ Росимущества) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости по адресу: Санкт-Петербург, ФИО3 пер., д. 7А, лит. З, - помещения 12Н с кадастровым номером 78:36:0501203:2159, помещения 7Н, 8Н, 10Н с кадастровым номером 78:36:0501203:2179, помещения 3Н с кадастровым номером 78:36:0501203:2174, помещения 11Н с кадастровым номером 78:36:0501203:2158, помещения 16Н с кадастровым номером 78:36:0501203:2163, помещения 13Н с кадастровым номером 78:36:0501203:2160, помещения 4Н с кадастровым номером 78:36:0501203:2176 (далее – Объекты), и принятии условий пунктов 1.2, 2.2, 3.1.2, 3.2.3, 4.1, 5.4 договора в редакции, предложенной Обществом, с определением цены выкупа на основании отчета независимого оценщика, привлеченного судом.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее – Агентство) и федеральное государственное унитарное предприятие «Дирекция по инвестиционной деятельности» (далее – Предприятие).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.04.2022, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2022, в удовлетворении иска отказано. 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.11.2022 вышеуказанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела Общество в порядке статьи 49 АПК РФ вновь уточнило исковые требования, согласно которым просила урегулировать возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора разногласия, изложив пункты 2.1, 2.2, 3.1.2, 3.2.3, 4.1, 7.2 в указанной истцом редакции, исключив при этом пункты 1.2 и 5.4 из договора.

Решением суда от 04.09.2023 урегулированы разногласия, возникшие между МТУ Росимущества и Обществом, приведена соответствующая редакция договора, согласно которой, в том числе в пункте 2.1 указано, что общая стоимость объектов без НДС составляет 67 121 800 руб. 00 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом в части определенной стоимости объектов, Управление подало апелляционную жалобу, в которой просило решение от 04.09.2023 в указанной части отменить. В обоснование апелляционной жалобы ее податель, ссылаясь на необоснованность и противоречивость выводов эксперта, изложенных в заключении от 08.06.2023 № 23/42-А56-123734/2019, указал, что означенное заключение является ненадлежащим доказательством, в связи с чем не могло быть принято во внимание судом первой инстанции. В этой связи в просительной части апелляционной жалобы Управление также заявило ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, указав, что в суде первой инстанции названное ходатайство было неправомерно отклонено судом первой инстанции.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество просило решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

Определением суда от 19.12.2023 рассмотрение апелляционной жалобы было отложено для направления в экспертное учреждение представленных Управлением вопросов относительно выводов, содержащихся в экспертном заключении от 08.06.2023 № 23/42-А56-123734/2019.

В апелляционный суд 05.02.2024 поступило сопроводительное письмо ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» с приложением ответов эксперта ФИО4 на ранее поставленные перед экспертом вопросы, которое приобщены в материалы дела.

В судебном заседании представитель Общества просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Управление, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось, направив в апелляционный суд ходатайство об отложении судебного заседания на более позднюю дату, ссылаясь на отсутствие ответов эксперта. 

Рассмотрев ходатайство ответчика об отложении судебного заседания, апелляционный суд, приняв во внимание, что согласно сведениям официального сервиса «Картотека арбитражных дел» на дату и время направления Управлением соответствующего ходатайства в апелляционный суд, ответы эксперта были представлены в суд в электронном виде посредством системы «Мой Арбитр», в порядке статей 158, 159 АПК РФ в удовлетворении означенного ходатайства отказал.

Рассмотрев заявленное Управлением ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, апелляционный суд с учетом поступивших в суд ответов эксперта на вопросы ответчика относительно ранее представленного в материалы дела экспертного заключения от 08.06.2023 № 23/42-А56-123734/2019, отклонил указанное ходатайство как необоснованное в связи с отсутствием к тому оснований, предусмотренных статьей 87 АПК РФ, для ее назначения.

Поскольку возражений против рассмотрения дела в пределах доводов апелляционной жалобы сторонами не заявлено, законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в апелляционном порядке в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, в соответствии с распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге от 01.03.2016 № 89-р «О предоставлении государственной преференции ОАО «Завод Лентеплоприбор» (об использовании объектов недвижимости по адресам: Санкт-Петербург, ФИО3 пер., дом 7а, лит. 3, И)» между Дирекцией (арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор аренды от 10.03.2016 № 52/Д/АР (далее – договор аренды), в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование Объекты.

Распоряжениями Агентства от 19.07.2019 № 461-р, 462-р, 498-р, 499-р, 500-р, 501-р, 502-р приняты решения об условиях приватизации Объектов путем их продажи на аукционе с учетом реализации преимущественного права Общества как арендатора - субъекта малого предпринимательства на его приобретение.

Письмом от 07.08.2019 МТУ Росимущества направило в адрес Общества предложение о реализации преимущественного права арендатора - субъекта среднего предпринимательства на приобретение Объектов, а также соответствующий проект договора купли-продажи арендуемого имущества и заверенные копии решений об условиях приватизации.

В ответ на указанное предложение Общество направило в адрес МТУ Росимущества письмо от 03.09.2019 с приложением протокола разногласий от 03.09.2019 к договору купли-продажи по пунктам 1, 5, 2.1, 2.2, 3.1.2, 3.2.3, 4.1, 7.2, в том числе по цене продажи Объектов. Общество выразило несогласие со стоимостью Объектов, указанной в проекте, подготовленном МТУ Росимущества, указав в том числе на необходимость вычета стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений арендуемого имущества.

В письме от 08.10.2019 МТУ Росимущества указало на непредставление арендатором документов, подтверждающих стоимость выполненных им улучшений имущества, просило представить такие документы для их направления в Агентство для принятия решения по существу этого вопроса.

Общество, ссылаясь на возникновение между сторонами разногласий относительно условий договора купли-продажи Объектов при реализации арендатором преимущественного права их приобретения в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ, обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции с учетом возражений сторон относительно подлежащего установлению размера арендной платы по договору назначил по делу судебную экспертизу для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка, проведение которой поручил эксперту ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» ФИО4

По результатам проведенной экспертизы в суд поступило заключение эксперта от 30.01.2023 N 08.06.2023 № 23/42-А56-123734/2019.

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд первой инстанции признал его надлежащим и допустимым доказательством по делу, а изложенные в нем сведения достоверными, в связи с чем урегулировал возникшие между сторонами при заключении договора разногласия путем приведения соответствующей редакции условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Обращаясь с настоящим иском в суд, Общество просило урегулировать разногласия сторон, возникшие при заключении договора в части условий 2.1, 2.2, 3.1.2, 3.2.3, 4.1, 7.2, а также исключить из договора пункты 1.2 и 5.4.

В апелляционной жалобе Управление фактически выражает несогласие лишь с определенной судом стоимостью объектов, то есть редакцией пункта 2.1 договора.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие предусмотренным названной статьей условиям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно части 1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ уполномоченный орган предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Федерального закона.

В пункте 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ указано, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Следовательно, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества.

В соответствии с правовой позицией, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, рыночная стоимость, определенная не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении его сделки купли-продажи.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Суд первой инстанции с учетом возражений сторон относительно подлежащего установлению размера выкупной стоимости Объектов по договору назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «Петроэксперт» ФИО4, перед экспертом был поставлен вопрос:

– какова реальная рыночная стоимость без учета НДС Объектов недвижимости, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ФИО3 пер., д.7А, лит.З, - помещение 12Н с кадастровым номером 78:36:0501203:2159 площадью 148,5кв.м., помещение 7Н, 8Н, ЮН с кадастровым номером 78:36:0501203:2179 площадью 52,9кв.м., помещение ЗН с кадастровым номером 78:36:0501203:2174 площадью 862,8 кв.м., помещение П Н с кадастровым номером 78:36:0501203:2158 площадью 8,9 кв.м., помещение 16Н с кадастровым номером 78:36:0501203:2163 площадью 166,9 кв. м., помещение 13Н с кадастровым номером 78:36:0501203:2160 площадью 156,4 кв. м., помещение 4Н с кадастровым номером 78:36:0501203:2176 площадью 1 605,9 кв.м., по состоянию на 15.04.2019.

По результатам проведенной экспертизы в суд поступило заключение эксперта от 08.06.2023 № 23/42-А56-123734/2019, согласно которому общая стоимость Объектов без НДС составляет 67 121 800 руб. 00 коп. 

Оценив представленное по результатам проведенной судебной экспертизы заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд первой инстанции вопреки позиции подателя жалобы пришел к обоснованному выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, каких-либо противоречий не содержат, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, оснований для сомнения в компетентности эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда первой инстанции не имелось.

Вопреки позиции подателя жалобы апелляционная коллегия, в том числе приняв во внимание поступившие в апелляционный суд ответы эксперта ФИО4 на вопросы Управления относительно представленного заключения от 08.06.2023 № 23/42-А56-123734/2019 не находит правовых и фактических оснований для переоценки названных выводов суда, так как все возникшие у Управления вопросы относительно экспертного заключения признаны апелляционным судом несостоятельными.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно статьям 82 и 87 АПК РФ относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу. Удовлетворение ходатайства о проведении повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличие противоречий в выводах эксперта, что в свою очередь не имеет места в рассматриваемом случае, поскольку представленное в материалы дела заключение от 08.06.2023 соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, заключение является ясным и полным, выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, сомнений в его обоснованности не установлено, в том числе с учетом поступивших в апелляционных суд пояснений эксперта, полномочия и компетентность эксперта подтверждены.

В свою очередь несогласие ответчика с выводами эксперта само по себе не является достаточным основанием для отказа в принятии заключения эксперта, как доказательства по делу, и назначения повторной экспертизы.

С учетом приведенного суд первой инстанции правомерно руководствовался выводами эксперта, изложенными в заключение судебной экспертизы 08.06.2023 № 23/42-А56-123734/2019, для установления рыночной стоимости спорного Объектов.

На основании изложенного суд первой инстанции обоснованно и правомерно урегулировал возникший между сторонами преддоговорный спор, исходя из цены спорных Объектов недвижимости, определенной по результатам судебной экспертизы, изложив в соответствующей редакции пункт 2.1 договора. 

Таким образом, при вынесении решения в обжалуемой части судом первой инстанции оценены доводы сторон и представленные ими доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, при вынесении решения судом также не допущено, а потому решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.09.2023 в обжалуемой части следует оставить без изменения, а жалобу Управления – без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 04.09.2023 по делу №  А56-123734/2019 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

С. А. Нестеров

Судьи

 

Н. С. Полубехина

В. В. Черемошкина