Д Е В Я Т Ы Й  А Р Б И Т РА Ж Н Ы Й  А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й 

                                                       С У Д 

_________________________________________________________________________

127994, Москва, ГСП -4, проезд Соломенной Сторожки, 12  веб-сайт: http://9aas.arbitr.ru, электронная почта: info@mail.9aac.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

 

№ 09АП-51459/2017

город Москва

16 февраля 2018 года

Дело №А40-99527/17

 

Резолютивная часть постановления объявлена   23.01.2018

Постановление изготовлено в полном объеме    16.02.2018

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Лящевского И.С.,

судей Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем  Рыбкой Д.И.,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании

апелляционную жалобу Департамента городского имущества г.Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы 

от 29.08.2017 г. по делу № А40-99527/17

принятое судьей Скачковой Ю.А. (шифр судьи 37-466)

по иску ООО «Гольфстрим- 2000» 

к Департаменту городского имущества г.Москвы 

о признании сделки недействительной    

 

при участии в судебном заседании представителей: от истца:             ФИО1 по доверенности от 30.05.2017; 

                            ФИО2 по доверенности от 30.05.2017

от ответчика:     ФИО3 по доверенности от 25.12.2017 

  

УСТАНОВИЛ:

Арбитражным судом города Москвы рассмотрены заявленные истцом требования к ответчику о признании недействительной сделки Департамента городского имущества города Москвы по расторжению договора аренды № 1-1024/06 от 23.08.2006 г. в одностороннем порядке, выраженную в уведомлении от 11.05.2017 г. № ДГИ-И- 22468/17 и применении последствий недействительности сделки.

Решением суда иск удовлетворен. 

На указанный судебный акт стороной подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит  судебный акт  отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционного суда представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель процессуального оппонента   против доводов жалобы возражал, представил правовую позицию по апелляционной жалобе.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего. 

Согласно материалам дела 23.08.2006 г. между Департаментом городского имущества города Москвы, являющимся правопреемником Департамента имущества города Москвы (далее - Ответчик, Департамент) и ООО «Гольфстрим-2000» (далее – Истец, общество) заключен договор аренды № 1-1024/06, в соответствии с которым Департамент передал ООО «Гольфстрим-2000» в аренду нежилое помещение общей площадью 210,6 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> на срок с 01.09.2006 по 21.07.2019 г. (далее - Договор аренды). 

Договор прошел государственную регистрацию, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана запись от 31.03.2008 г. № 77-77-12/017/2066-711. 

Письмом от 11.05.2017 г. № ДГИ-И-22468/17 Департамент уведомил Истца о расторжении договора в одностороннем порядке на основании ст.ст. 310, 407, п. 1,2 ст. 450.1 ГК РФ, п.п. 8.1, 8.3 Договора аренды.

Односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке. К такой сделке применяются все нормы главы 9 ГК РФ, включая положения о недействительности сделок.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

В соответствии с п.1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных п.2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Сделка по одностороннему отказу от Договора аренды, выраженная в уведомлении Департамента от 11.05.2017 г. № ДГИ-И-22468/17, является недействительной, поскольку не соответствует требованиям закона и нарушает права и законные интересы Истца.

Согласно п. 2 ст. 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Как следует из текста уведомления Департамента от 11 мая 2017 года, в результате проведенного 15.04.2016 г. осмотра Департаментом было выявлено, что в помещении проведена перепланировка без разрешения арендодателя и решения межведомственной комиссии по исполнению жилищного фонда города Москвы, что, по мнению Департамента, является нарушением п. 5.4.15 Договора аренды и дает арендодателю право расторгнуть Договор аренды на основании п. 8.3 договора.

Однако, как следует из материалов дела, ответчиком не представлено доказательств предъявления каких- либо претензий, требований, замечаний в течении более года с момента указанного осмотра.

 

Таким образом, Департамент в течение длительного срока ни одним из доступных способов не выражал своего не согласия с продолжением действия Договора аренды. 

Вместе с тем? как следует из материалов дела, в течение периода времени с момента осмотра, 15.04.2016г., по дату составления оспариваемого отказа, 11.05.2017г., а также и по настоящее время Департамент принимает арендные платежи на условиях, закрепленных Договором аренды, без каких-либо замечаний и возражений. 

Кроме того, в оспариваемом уведомлении в качестве основания отказа от договора арендодатель указал на наличие по состоянию на 05.05.2017 на финансово-лицевом счете Договора задолженности по арендной плате за период с января 2017 по май 2017 года в размере 87 750, 00 руб.

Пунктом 8.3. договора аренды № 1-1024/06 от 23.08.2006г. предусмотрено, что настоящий Договор может быть досрочно расторгнут в связи с односторонним отказом Арендодателя от исполнения договора на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ в следующих случаях: - использование Арендатором Объекта аренды не по целевому назначению, указанному в п.1.3, настоящего Договора; - невнесение Арендатором арендной платы в течение двух периодов оплаты подряд либо недоплата арендной платы, повлекшая задолженность, превышающую размер арендной платы за два периода оплаты; - не подписание Арендатором акта приема-передачи Объекта аренды, если договор заключен на срок менее года; - отказ Арендатора от восстановления Объекта аренды при наступлении страхового случая; - передача Объекта аренды Арендатором (как в целом, так и в части) другим лицам по какому-либо основанию без согласия Арендодателя; - проведение Арендатором перепланировки (переустройства) Объекта аренды либо его части без согласия Арендодателя и соответствующего решения межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке; - неуплата штрафов, предусмотренных пунктом 7.5. настоящего Договора; - невыполнение полностью или частично обязательств, предусмотренных Особыми условиями к настоящему Договору; - невыполнение Арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 5.4.14. настоящего Договора; - признание Арендатора несостоятельным (банкротом).

Договор аренды считается расторгнутым с момента направления Арендатору соответствующего уведомления заказным письмом

Как указал ответчик, по состоянию на 05.05.2017г. задолженность арендатора составила 87 750 руб. при размере арендной платы 78 975 руб. за месяц. Вместе с тем, из расчета, представленного Департаментом, не усматривается наличие задолженности истца за два и более периода.

Судом установлено, что задолженность в сумме 17 550 руб. ежемесячно начала образовываться с января 2017 года ввиду изменения размера арендной платы с 61 425 руб. в 2016 году до 78 975 с 01.01.2017г.

Платежи истец осуществлял ежемесячно. Платеж за январь-май 2017 года в размере задолженности 87 750 руб. произведен истцом 19.05.2017г. (платежное поручение № 46 от 19.05.2017г.). 

Вместе с тем, ответчик не подтвердил соблюдение условий договора аренды № 1-1024/06 от 23.08.2006г. об уведомлении истца об изменении арендной платы с 01.01.2017г. Уведомление и доказательства его направления суду не представлены. 

С учетом изложенного, указанные основания в виде наличия долга за два и более периода на дату отказа от договора – 11.05.2017г. – судом не установлены.

 

В судебном заседании 22.08.2017г. истцом представлена копия Заключения Департамента культурного наследия города Москвы от 04.05.2017г. № ДКН-16-49-80/7 о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого (нежилого) помещения, если такое жилое (нежилое) помещение или дом, в котором оно находится, является объектом культурного наследия. В п. 5.5. – Заключение о допустимости проведения переустройства и перепланировки жилого помещения указано следующее: 

Представленной проектной документацией "Проект реставрации и приспособления для современного использования помещений" по адресу: 

<

...>, разработанной ООО "ПФ-Градо" в 2016 году, предусмотрено: раскрытие заложенных оконных проемов подвала по Милютинскому переулку (О-17 - О-19); замена и укрепление перемычки (Д-13), сохраняя в существующем виде дверной проем, устроенный в XX веке, и в тоже время показанный на плане .1899 года; восстановление откосов проема (Д-13) в кирпиче с устройством четвертей; замена перемычки проема (Д-14) (в целом проемы Д-14 и Д-15 сохраняются в существующем виде); дверной проем Д-4 закладывается до размеров первоначального проема; раскрытие поздней закладки оконных проемов со стороны Милютинского переулка (О-1; О-2; О-3; О-4; О-5; О-6; О-7; О-8; О-10; О-13) и устройство ниш глубиной 50 мм; восстановление утраченной четвери оконного проема О-29; сохранение заложенным оконного проема (О-30) со стороны арочного прохода; проемы, устроенные в начале XX века между помещением № 5 и помещениями №№ 6, 8, сохраняются заложенными (в помещениях № 6, 8 на месте заложенных проемов сохраняются ниши (Д-17, Д-18); устройство дверного проема в помещении № 5 (Д-13) для доступа в помещение № 9; существующая ниша в южной стене помещения № 10 сохраняется; дверной проем (Д-6) сохранятся в первоначальном виде; удаление со стен и сводов разновременной штукатурки и подготовка помещений под окраску; помещение № 7 отделяется от помещения № 6 некапитальной перегородкой с дверным проемом (Д-11); два дверных проема, устроенных со стороны Милютинского переулка в XX веке сохраняются для функционального использования помещений (Д-16; Д-19). 

Проведение работ по проектной документации "Проект реставрации и приспособления для современного использования помещений" по адресу: 

<

...>, разработанной ООО "ПФ-Градо" в 2016 году, в соответствии с положительными выводами акта государственной историко-культурной экспертизы от 6 декабря 2016 г. (эксперты: ФИО4, ФИО5, О.В.Рыжко), отчетом по комплексному инженерно-техническому обследованию, выполненному ООО "ПФ-Градо" в 2016 году, при условии соблюдения требований Федерального закона и настоящего Заключения допустимо. 

Таким образом, на 11.05.2017г. – дату отказа от договора – у истца отсутствовало не согласование собственником и уполномоченным органом перепланировки, в связи с чем, довод ответчика об отсутствии у общества разрешений для проведения перепланировки не может быть принят судом. 

Более того, письмом от 11.04.2017 г. (л.д. 29) Департамент сообщил ООО «Гольфстрим-2000», что не возражает против проведения мероприятий по внутренней перепланировке и (или) переустройству нежилых помещений в габаритах договора аренды, за счет средств арендатора.

Данное письмо предшествовало уведомлению от 11.05.2017 г. об отказе от Договора аренды и является подтверждением действия (отсутствия намерения расторжения) Договора аренды со стороны арендатора.

Истцом также представлена копия Выписки из электронного журнала регистрации и контроля за обращениями заявителей в службу «одного окна» Государственной жилищной инспекции города Москвы в подтверждение своевременного обращения общества за Решением о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых и не жилых помещений и производства ремонтно-строительных работ после согласования с Департаментом (пункт 5) и заключения в виде актов государственной историко-культурной экспертизы (пункт 12).

Законодатель закрепляет запрет на отказ от договора по основаниям, после наступления которых кредитор своим поведением подтвердил сохранение договора в силе. Отказ от договора в таком случае недопустим, он не будет влечь последствий, связанных с прекращением или изменением договора, а если таким отказом будут причинены убытки, они должны быть возмещены по правилам п. 4 ст. 10 ГК РФ. 

В соответствии с п. 4 ст. 450.1 ГК РФ сторона, которой ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

Претензия истца оставлена должником без удовлетворения.

С учетом изложенного требования истца по заявленному основанию подлежат удовлетворению.

Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к данному выводу, подробно изложены в судебном акте суда первой инстанции и оснований не согласиться с ними апелляционный суд не усматривает.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для удовлетворения иска подлежат отклонению, поскольку не нашли своего документального подтверждения.

В обоснование своей апелляционной жалобы Ответчик указывает на отсутствие согласования Мосгорнаследия на перепланировку помещения по адресу: бул. Сретенский, д. 6/1, стр. 1, так как именно данный орган уполномочен принимать решения о выдаче (отказе в выдаче) разрешения на проведение работ по переустройству (перепланировке) объекта культурного наследия (постановление Правительства Москвы от 26.04.2011 г. № 154-ПП).

Однако в материалах дела имеется положительное Заключение Департамента культурного наследия города Москвы от 04.05.2017 г. № ДКН-16-49-80/7 о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого (нежилого) помещения, расположенного в объекте культурного наследия по адресу: г. Москва, Сретенский бул., д. 6/1, стр. 1 (том 1 л.д.107).

Мосгорнаследием был одобрен Проект реставрации и приспособления для современного использования помещений по адресу: г. Москва, Сретенский бул., д. 6/1,  стр.   1, разработанный ООО  «ПФ-Градо»  в  2016  году,  в  соответствии  с положительными выводами Акта государственной историко-культурной экспертизы от 06.12.2016 г. (эксперты: ФИО4, ФИО5, О.В.Рыжко), отчетом по комплексному инженерно-техническому обследованию, выполненному ООО «ПФ-Градо» в 2016 году.

Ответчик утверждает, что выявил основания для расторжения Договора аренды (перепланировку) в ходе осмотра 15.04.2016 г.

Тем не менее, после этого в ноябре 2016 года Департамент по заявлению Истца согласует изготовление органом технической инвентаризации технической документации на помещение, арендуемое Истцом, для целей согласования проекта перепланировки/переустройства арендуемого помещения (письмо от 28.11.2016 г. №ДГИ-1-92801/16-1-лкш7л.д. 119).

Также, Департамент произвел перерасчет арендной платы начиная с января 2017 г. в порядке, предусмотренном п.п. 6.2, 6.3 Договора, и продолжал принимать арендные платежи все это время. Это подтверждается выданным Департаментом Расчетом суммы задолженности по договору № 1-1024/06 от 23.08.2006 г. (ФЛС № 01-0124/06-001) за период с 01.12.2013 г. по 05.05.2017 г. (том 1 л.д. 108-112).

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

Возражения заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, апелляционным судом проверены в полном объеме, однако не могут быть приняты во внимание, поскольку не влекут иных выводов апелляционного суда, чем тех, которые суд изложил в настоящем судебном акте. 

Доводы стороны, изложенные в отзыве (пояснениях) на апелляционную жалобу, признаются апелляционным судом обоснованными.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законный и обоснованный судебный акт. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции допущено не было.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов судебного акта суда первой инстанции и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, в связи с чем оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется.

В соответствии со статьями 110, 266-271 АПК РФ, апелляционный суд

 

                                                     ПОСТАНОВИЛ:

 

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29.08.2017 по делу                              №А40-99527/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

 

Председательствующий

судья                                                                          И.С. Лящевский 

 

судья                                                                          Т.Я. Сумарокова

 

судья                                                                          Н.И. Панкратова