ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-4775/2020

город Ростов-на-Дону

04 декабря 2023 года

15АП-13157/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2023 года

Полный текст постановления изготовлен 04 декабря 2023 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сурмаляна Г.А.,

судей Долговой М.Ю., Шимбаревой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии посредством веб-конференции:

от ФИО2: представитель по доверенности от 22.02.2023 ФИО3, по доверенности от 31.03.2023 ФИО4;

от финансового управляющего ФИО5: представитель по доверенности от 01.03.2023 ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Ростовской области от 31.07.2023 по делу № А53-4775/2020 по заявлению ФИО2 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки к финансовому управляющему ФИО5, ФИО7 встречное заявление ФИО7 о признании преимущественного права покупки и признании договора действительным к финансовому управляющему ФИО5, ФИО2 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО8, ИНН 

<

***>

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО8 (далее также - должник) в Арбитражный суд Ростовской области обратился ФИО2 с заявлением о признании недействительными предварительного договора купли-продажи от 01.02.2023, договора купли-продажи от 10.02.2023, заключенного между финансовым управляющим ФИО5 и ФИО7, применении последствий недействительности сделки, а именно вернуть сторон в первоначальное положение. Обязать финансового управляющего ФИО5 заключить с победителем торгов № 26461-ОТПП/1 ФИО2 договор купли-продажи на имущество должника ФИО8 в составе лота № 1 – ½ доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0011501:632, площадью 511 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, и жилой дом с кадастровым номером 61:44:0011501:864, общей площадью 107 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, по цене 2 451 007 руб. (с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 29.05.2023 принято к производству встречное требование ФИО7 к ФИО2

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 31.07.2023 в удовлетворении заявления ФИО2 о признании договора ничтожным и обязании заключить договор купли-продажи по результатам торгов, отказано.

Встречное заявление ФИО7 удовлетворено. Признано за ФИО7 преимущественное право покупки ½ доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0011501:632, площадью 511 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, г.Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, переулок 4-й Экипажный, № 83, и жилой дом с кадастровым номером 61:44:0011501:864, общей площадью 107 кв.м., этажность 2 этажа, расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, переулок 4-й Экипажный, № 83, и переведены на ФИО7 права и обязанности покупателя на указанное имущество. Признан действительным договор купли-продажи имущества от 10.02.2023, заключенный финансовым управляющим ФИО8 – ФИО5 и ФИО7.

Отменены обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Ростовской области от 14.02.2023 в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области совершать регистрационные действия в отношении ½ доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0011501:632, расположенный по адресу: 

<

...>, жилой дом с кадастровым номером 61:44:0011501:864, расположенный по адресу: 

<

...>.

Не согласившись с принятым судебным актом, ФИО2 обжаловал определение суда первой инстанции от 31.07.2023 в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил обжалуемый судебный акт отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что определение суда первой инстанции вынесено с существенным нарушением норм материального и процессуального права. Суд первой инстанции ошибочно отклонил доводы ФИО2 о необходимости применения положений Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 16.05.2023 № 23-П по тем основаниям, что они вступают в силу с момента опубликования и неверно применил нормативный акт, признанный Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации не соответствующим Конституции Российской Федерации.

В отзыве на апелляционную жалобу финансовый управляющий ФИО5 просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В отзыве на апелляционную жалобу ФИО7 просила определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. При этом, указала, что настаивает на ранее заявленную свою позицию.  

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали правовые позиции по спору.

Представители ФИО2 поддержали доводы апелляционной жалобы, просили обжалуемое определение отменить.

Представитель финансового управляющего ФИО5 возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признал возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, акционерное общество "Ростовавтомост" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании ФИО8 несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 19.02.2020 заявление принято, возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве).

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 19.05.2020 требования акционерного общества "Ростовавтомост" признаны обоснованными. В отношении ФИО8 введена процедура реструктуризации долгов гражданина. Финансовым управляющим ФИО8 утвержден ФИО5, из числа членов Ассоциации "Сибирская гильдия антикризисных управляющих".

Сведения о введении в отношении должника процедуры реструктуризации долгов опубликованы на сайте ЕФРСБ - 20.05.2020.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.11.2020 ФИО8 признан несостоятельным (банкротом). В отношении ФИО8 введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим ФИО8 утвержден ФИО5, из числа членов Ассоциации "Сибирская гильдия антикризисных управляющих".

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 03.02.2023 суд применил в отношении должника ФИО8 правила параграфа 4 главы Х "Особенности рассмотрения дела о банкротстве гражданина в случае его смерти" Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

13 февраля 2023 года в арбитражный суд поступило заявление ФИО2, согласно которого ФИО2 просил признать предварительный договор купли-продажи от 01.02.2023, договор купли-продажи от 10.02.2023, заключенный между финансовым управляющим имущества ФИО8 ФИО5 и ФИО7, ничтожными, применить последствия недействительности сделки - вернуть стороны в первоначальное положение. Обязать арбитражного управляющего ФИО5 заключить с победителем торгов № 26461-ОТПП/1 2 ФИО2 договор купли-продажи на имущество должника ФИО8 в составе лота № 1 – ½ доля в праве на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0011501:632, площадью 511 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> и жилой дом с кадастровым номером 61:44:0011501:864, общей площадью 107 кв.м. расположенный по адресу: 

<

...> по цене 2 451 007 (Два миллиона четыреста пятьдесят одна тысяча семь) руб.00 коп.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 29.05.2023 принято к производству встречное заявление ФИО7 к ФИО2 

Протокольным определением от 13.07.2023 суд привлек в качестве ответчика по встречному исковому заявлению финансового управляющего ФИО5

ФИО7 заявила ходатайство об уточнении заявленных требований, просила признать за ФИО7, преимущественное право покупки ½ доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0011501:632, площадью 511 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, переулок 4-й Экипажный, № 83 и жилой дом с кадастровым номером 61:44:0011501:864, общей площадью 107 кв.м., этажность 2 этажа, расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, переулок 4-й Экипажный, № 83, и перевести на ФИО7 права и обязанности покупателя на указанное имущество. Признать договор купли-продажи имущества от 10.02.2023, заключенный финансовым управляющим ФИО8 - ФИО5 с ФИО7, в отношении ½ доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0011501:632, площадью 511 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Ростовская обл. г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, переулок 4-й Экипажный, № 83, и жилого дома с кадастровым номером 61:44:0011501:864, общей площадью 107 кв.м., этажность 2 этажа, расположенного по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, переулок 4-й Экипажный, № 83 – действительным.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, пришел к выводу о том, что требования заявителя ФИО2 не подлежат удовлетворению, а встречные требования ФИО7 подлежат удовлетворению.

Суд первой инстанции отклонил доводы заявителя ФИО2, о том, что при продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности, конкурсный управляющий направляет другим участникам долевой собственности предложение приобрести долю по цене, равной начальной цене на торгах, со ссылкой на Постановление Конституционного Суда Российской Федерации № 23-П.

Суд указал, что Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 16.05.2023 № 23-П распространяется на отношения, возникшие с даты его официального опубликования, т.е. с 18.05.2023, и не распространяется на ранее состоявшиеся отношения.

Судом указано, что договор купли-продажи вышеуказанного имущества заключен 10.02.2023, то есть ранее принятого Конституционным Судом Российской Федерации постановления № 23-П.

Применение положений Постановления № 23-П к состоявшимся правоотношениям, по мнению суда первой инстанции, нарушит права ФИО7, поскольку с учетом ранее действовавших правил, последняя не участвовала в проведении торгов. Торги признаны состоявшимися, оснований для проведения повторных торгов с целью участия ФИО7, не имеется.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что в данном случае подлежат применению положения пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020)".

Также суд первой инстанции отклонил доводы ФИО2 о нарушении месячного срока, установленного статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь тем, что уведомление от 19.12.2022 получено ФИО7 09.01.2023, и 31.01.2023 последняя направила ответ о готовности приобрести долю путем реализации своего преимущественного права, то есть в установленный законом срок. При этом, факта уклонения от заключения договора купли-продажи со стороны ФИО7, судом не установлено.

В отношении признания договора ничтожным, суд первой инстанции указал на следующее.

Со стороны ФИО7 были выполнены все условия и действия по приобретению спорного имущества должника, все обязательства по договору купли-продажи спорного имущества - 1/2 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0011501:632, площадью 511 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Ростовская обл. г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, переулок 4-й Экипажный, № 83, Жилой дом с кадастровым номером 61:44:0011501:864, общей площадью 107 кв.м., этажность 2 этажа, расположенный по адресу: Россия, Ростовская обл. г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, переулок 4-й Экипажный, № 83.

Поданы документы в установленном законом порядке для государственной регистрации права собственности на вышеуказанное имущество, но учитывая обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Ростовской области от 14.02.2023 по делу № А53-4775-13/2020, рассмотрение пакета документов приостановлено.

Таким образом, судом первой инстанции установлено, что имеющийся в материалах дела предварительный договор от 01.02.2023 и договор купли-продажи от 10.02.2023, заключенный между финансовым управляющим ФИО5 и ФИО7, содержит в себе явно выраженное намерение (волю) к продаже доли и все необходимые для соответствующего вида договора существенные условия, в также явно выраженное согласие (волю) ФИО7 на покупку доли на предложенных условиях. 

То есть, сделка купли-продажи имущества между сторонами заключена, однако ей не придана нотариальная форма документа. 

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор купли-продажи от 10.02.2023 заключен, и является действительным.

Признавая выводы суда первой инстанции ошибочными, судебная коллегия руководствуется следующим.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Отношения, связанные с банкротством граждан, регулируются положениями главы X Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 213.1 Закона о банкротстве, отношения, связанные с банкротством граждан и не урегулированные главой X, регулируются главами I - III.1, VII, VIII, параграфом 7 главы IX и параграфом 2 главы XI названного Федерального закона.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 213.25 Закона о банкротстве, все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи.

В конкурсную массу может включаться имущество гражданина, составляющее его долю в общем имуществе, на которое может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским законодательством, семейным законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве в течение одного месяца с даты окончания проведения описи и оценки имущества гражданина финансовый управляющий обязан представить в арбитражный суд положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина с указанием начальной цены продажи имущества. Данное положение утверждается арбитражным судом и должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 названного Федерального закона.

Имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном названным Федеральным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда.

В пункте 40 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 13.10.2015 N 45 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие процедур, применяемых в деле о несостоятельности (банкротстве) граждан" разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника - гражданина, не являющегося индивидуальным предпринимателем и не имевшего этого статуса ранее, утверждается судом, рассматривающим дело о банкротстве, на основании соответствующего ходатайства финансового управляющего.

Специального регулирования преимущественного права покупки доли в праве общей собственности на недвижимое имущество при обращении на него взыскания в законодательстве на дату проведения торгов не имелось, в связи с чем, при рассмотрении настоящего спора необходимо руководствоваться общими нормами законодательства, регламентирующими правоотношения долевой собственности, с учетом норм Закона о банкротстве, учитывая нахождение должника в процедуре реализации имущества.

В силу пункта 1 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Согласно пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В соответствии с пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации при рассмотрении вопроса о порядке реализации в рамках дела о банкротстве доли в праве общей собственности на нежилое помещение в определении от 04.06.2020 N 306-ЭС19-22343 по делу N А65-40314/2018 пришла к следующим выводам.

По общему правилу имущество гражданина подлежит реализации на торгах в порядке, установленном Законом о банкротстве (пункт 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве).

В статье 255 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей общие правила обращения взыскания на долю в общем имуществе, предусмотрен алгоритм последовательных действий кредитора, преследующего цель удовлетворить свои требования за счет стоимости этой доли (каждый последующий этап возможен при недостижении цели на предыдущем): выдел доли должника в общем имуществе и обращение на нее взыскания; продажа должником доли остальным участникам общей собственности по рыночной цене с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга; требование по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов (часть 3 статьи 255 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В то же время Законом о банкротстве установлено, что имущество должника банкрота за редким исключением может быть реализовано только на торгах (пункт 1 статьи 126 и пункта 3 статьи 139, пункт 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве). В силу этого судебный акт о признании должника банкротом санкционирует обращение взыскания на все его имущество, в том числе и на долю в праве общей собственности, и это не позволяет применить положения статьи 255 Гражданского кодекса Российской Федерации, касающиеся отношений, возникающих до получения этой санкции.

Проведением публичных торгов достигается установленная Законом о банкротстве цель: возможно большее удовлетворение требований кредиторов должника-банкрота. Однако, законодательством также преследуется цель ухода от долевой собственности как нестабильного юридического образования и охраняется интерес сособственника на укрупнение собственности посредством предоставления последнему преимущественного права покупки доли (статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации). Каких-либо законных оснований для вывода о том, что при банкротстве должника его сособственник лишается преимущественного права покупки доли, не имеется.

Таким образом, при продаже доли должника-банкрота сталкиваются противоположные и защищаемые законом имущественные интересы кредиторов и сособственников должника.

Верховным Судом Российской Федерации в определении от 04.06.2020 N 306-ЭС19-22343 приведен правовой подход, согласно которому при действующем правовом регулировании баланс этих интересов будет соблюден следующим образом. Цена доли должника в праве общей собственности на нежилое помещение должна быть определена по результатам открытых торгов. После определения в отношении доли должника победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключен договор купли-продажи) сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора. В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов.

Указанный подход помимо прочего отвечает существу преимущественного права покупки, заключающегося в наличии у определенного законом лица правовой возможности приобрести имущество на тех условиях (в том числе по той цене), по которым это имущество готово приобрести третье лицо.

Специального регулирования преимущественного права покупки доли в праве общей собственности при обращении на нее взыскания в законодательстве не имеется, а вопрос о реализации преимущественного права покупки в иных ситуациях, связанных с банкротством (в частности, о цене, по которой покупатель может реализовать свое право), в Законе о банкротстве разрешен в пользу рыночной цены, определенной на торгах (пункт 3 статьи 179, пункт 8 статьи 195, пункт 4 статьи 201).

Кроме того, принудительный характер торгов в рамках реализации имущества гражданина не исключает права иных участников долевой собственности на реализацию преимущественного права приобретения доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, в том числе и в случае заключения договора купли-продажи такой доли путем проведения торгов. Использование этого права возможно постольку, поскольку это отвечает задачам процедуры банкротства, то есть реализация права на преимущественное приобретение доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество возможна только после проведения торгов и по цене не ниже сформировавшейся по итогам этих торгов.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.11.2020 ФИО8 признан несостоятельным (банкротом). В отношении ФИО8 введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим ФИО8 утвержден ФИО5, из числа членов Ассоциации "Сибирская гильдия антикризисных управляющих".

07 июня 2021 года финансовым управляющим заключено соглашение № 1 о возврате/передаче имущества в конкурсную массу должника по делу № А53-4775-2/2020 с ответчиками обособленного спора, предметом которого является добровольный возврат в конкурсную массу должника оспариваемого недвижимого имущества.

В результате заключения мирового соглашения в конкурсную массу должника возвращено следующее имущество: 

- ½ доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0011501:632, площадью 511 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Ростовская области, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, переулок 4-й Экипажный, № 83; 

- жилой дом с кадастровым номером 61:44:0011501:864, общей площадью 107 кв.м., этажность 2 этажа, расположенного по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, переулок 4-й Экипажный, № 83; 

- ½ доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0011501:450, площадью 509 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, переулок 4-й Экипажный, № 75; 

- жилой дом с кадастровым номером 61:44:0011501:866, общей площадью 116,7 кв.м., этажность 2 этажа, расположенного по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, переулок 4-й Экипажный, № 75; 

- земельный участок с кадастровым номером 61:02:0081007:66, площадью 600 кв.м. и имеющихся на нем улучшений в виде подпорной стенки длинной 116,4 м., расположенных по адресу: Россия, Ростовская область, Аксайский район, 

<

...>.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 24.02.2022 утверждено положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника ФИО8, в редакции финансового управляющего.

Установлена начальная стоимость реализации имущества: 

- Лот № 1 - ½ доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0011501:632, площадью 511 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Ростовская обл. г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, переулок 4-й Экипажный, № 83., Жилой дом с кадастровым номером 61:44:0011501:864, общей площадью 107 кв.м., этажность 2 этажа, расположенного по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, переулок 4-й Экипажный, № 83 - 5 076 493 руб. 

- Лот № 2 - ½ доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0011501:450, площадью 509 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Ростовская обл. г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, переулок 4-й Экипажный, № 75., Жилой дом с кадастровым номером 61:44:0011501:866, общей площадью 116,7 кв.м., этажность 2 этажа, расположенного по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, переулок 4-й Экипажный, № 75 – 5206732 руб.

- Лот № 3 - Земельный участок с кадастровым номером 61:02:0081007:66, площадью 600 кв.м. и имеющихся на нем улучшений в виде подпорной стенки длинной 116,4 м., расположенных по адресу: Россия, 

<

...>, - 6 661 060 руб. 

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 17.11.2022 внесены изменения в Положение о порядке, об условиях и о сроках продажи имущества должника ФИО8, утвержденное определением Арбитражного суда Ростовской области от 24.02.2022, дополнив пунктом 3.1.

На электронной площадке "Новые информационные сервисы" опубликовано объявление о проведении торгов.

30 марта 2022 года в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве опубликовано сообщение № 8496254, согласно которого финансовый управляющий уведомил о проведении торгов. Прием заявок осуществлялся с 31.03.2022 (10:00 МСК) по 11.05.2022 16:00 (МСК).

Согласно сообщению № 8517435 от 01.04.2022 внесены изменения в объявление о проведении торгов, согласно которых прием заявок осуществлялся c 04.04.2022 (10:00 МСК) по 12.05.2022 (16:00 МСК).

Согласно сообщению № 8813451 от 18.05.2022, опубликованному в ЕФРСБ, торги имуществом ФИО8 признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок на участие в торгах.

25 мая 2022 года в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве опубликовано сообщение № 8857764 от 25.05.2022, согласно которого финансовый управляющий уведомил о проведении торгов. Прием заявок осуществлялся с 26.05.2022 (10:00 МСК) по 30.06.2022 (16:00 МСК).

Согласно сообщению № 9146866 от 05.07.2022 торги имуществом ФИО8 признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок на участие в торгах.

03 августа 2022 года в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве опубликовано сообщение № 9147160 от 03.08.2022, согласно которого финансовый управляющий уведомил о проведении торгов. Прием заявок осуществлялся с 04.08.2022 (10:00 МСК) по 29.08.2022 (00:00 МСК).

Согласно сообщению № 9534009 от 30.08.2022 торги имуществом ФИО8 признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок на участие в торгах.

01 декабря 2022 года в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве опубликовано извещение № 10222926 о проведении торгов в форме публичного предложения с открытой формой подачи предложений о цене имущества должника. Прием заявок осуществлялся в период c 05.12.2022 (10:00 МСК) по 29.12.2022 (16:00 МСК).

В сформированном лоте № 1 на торгах предметом продажи выступало имущество должника – ½ доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0011501:632, площадью 511 кв.м., расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, переулок 4-й Экипажный, 83; жилой дом с кадастровым 61:44:0011501:864, общей площадью 107 кв.м., этажность 2 этажа, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, 

<

...> Экипажный, 83.

14 декабря 2022 года ФИО9, действующей в интересах ФИО2 (заявителем) было сделано ценовое предложение в размере 2 451 007 руб.

15.12.2022 в 00.00 ч. закончился период подачи заявок по торгам № 26461-ОТПП по реализации имущества должника ФИО8 путем публичного предложения.

16.12.2022 были подведены итоги периода приема заявок по торгам и определены победители, сформированы протоколы результатов торгов. 

Согласно протоколу  результатов проведения торгов № 26461-ОТПП/1 от 16.12.2022, победителем торгов лота № 1, в состав которого входит: ½ доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0011501:632, площадью 511 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Ростовская обл. г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, переулок 4-й Экипажный, № 83., Жилой дом с кадастровым номером 61:44:0011501:864, общей площадью 107 кв.м., этажность 2 этажа, расположенного по адресу: Россия, Ростовская обл. г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, переулок 4-й Экипажный, № 83 , с ценой предложения 2 451 007,00 руб. стал ФИО2, от лица которого выступала ФИО9 

20 декабря 2022 года ФИО2 обратился к арбитражному управляющему ФИО5 с просьбой  заключить договор купли-продажи лота № 1 с победителем торгов № 26461-ОТПП/1.

Участниками долевой собственности на земельный участок являлись: 

- ФИО10 (номер государственной регистрации права: 61:44:0011501:632-61/001/2018-7) зарегистрирована 1/4 доли в праве общей долевой собственности. 

- ФИО7 (номер государственной регистрации права: 61:44:0011501:632-61/001/2018-8) зарегистрирована 1/4 доли в праве общей долевой собственности. 

Из материалов дела следует, что с целью соблюдения требований статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона о банкротстве, 19.12.2022 финансовый управляющий должника направил посредством почтовой корреспонденции уведомления о намерении продать долю в праве общей собственности в адрес ФИО10 и ФИО7 по адресу, указанному в выписке из ЕГРН.

21.12.2022 направлено уведомление победителю торгов 26461-ОТПП-1 о соблюдении статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

09.01.2023 ФИО7 получено посредством почтовой связи уведомление финансового управляющего ФИО8 - ФИО5 от 19.12.2022 № 71 о намерении продать долю в праве общей собственности по результатам проведения торгов (протокол № 26461-ОТПП/1) по продаже имущества в составе лот № 1 с ценой предложения 2 451 007,00 руб.

31.01.2023 ФИО7 выразила согласие на заключение договора-купли-продажи имущества ФИО8, входящего в состав лот № 1, остальные долевые собственники отказались от покупки указанного имущества в пользу ФИО7

01.02.2023 между ФИО7 и финансовым управляющим ФИО8 - ФИО5 подписан предварительный договор купли-продажи вышеуказанного имущества.

10.02.2023 был подписан между финансовым управляющим ФИО5 и ФИО7 договор купли-продажи ½ доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0011501:632, площадью 511 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Ростовская обл. г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, переулок 4-й Экипажный, № 83., Жилой дом с кадастровым номером 61:44:0011501:864, общей площадью 107 кв.м., этажность 2 этажа, расположенного по адресу: Россия, Ростовская обл. г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, переулок 4-й Экипажный, № 83. 

Денежные средства по договору купли-продажи от 10.02.2023, заключенному с ФИО7, поступили на расчетный счет должника ФИО8 01.03.2023.

Передача имущества по договору в соответствии с разделом 4 договора купли-продажи от 10.02.2023 состоялась 03.03.2023.

Проверив порядок и сроки, установленные пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил, следующее.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020), статья 25 Гражданского кодекса Российской Федерации по своему содержанию направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Как следует из материалов настоящего дела, 19 декабря 2022 года финансовый управляющий должника направил почтовой корреспонденцией уведомление о намерении продать долю в праве общей собственности в адрес ФИО10 и ФИО7

Из материалов дела следует, что 09 января 2023 года ФИО7 получила уведомление о преимущественном праве покупки имущества должника в составе лота № 1.

31 января 2023 года сособственник имущества в составе лота № 1 ФИО7 выразила согласие на приобретение спорного имущества, ФИО10 отказался в ее пользу.

01 февраля 2023 года между финансовым управляющим и ФИО7 заключен предварительный договор купли-продажи в простой письменной форме.

10 февраля 2023 года между финансовым управляющим и ФИО7 заключен основной договор купли-продажи имущества лота № 1.

01 марта 2023 ФИО7 внесла денежные средства на счет должника

Между тем, как указано выше, торги были признаны состоявшимся 16.12.2022. 

19.12.2022 финансовый управляющий должника направил посредством почтовой корреспонденции уведомления о намерении продать долю в праве общей собственности в адрес ФИО10 и ФИО7 по адресу, указанному в выписке из ЕГРН.

ФИО7 получила уведомление о ее преимущественном праве покупки доли спорного имущества должника 09.01.2023, что также подтверждено сторонами письменно, следовательно, установленный в пункте 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации месячный срок для направления ответа истек 09.02.2023 (с учетом выходных дней и положений статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Однако, как указано выше, с момента получения уведомления о возможности воспользоваться преимущественным правом покупки спорного имущества по начальной продажной цене, от сособственника не поступило согласие на приобретение доли по начальной продажной цене, таких доказательств материалы дела не содержат. Договор заключен только лишь 10.02.2023, то есть с нарушением месячного срока, по цене, определенной на публичных торгах, что существенно ниже, чем было установлено на начальных торгах.

Кроме того, оплата по указанному договору внесена только лишь 01.03.2023, что свидетельствует об отсутствии оплаты по договору купли-продажи в предусмотренные законом сроки. 

По смыслу положений пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, установленный месячный срок дается участнику долевой собственности на приобретение продаваемой доли, а не на выражение согласия на ее приобретение.

Иная оценка финансовым управляющим обстоятельств не свидетельствует о намерениях ответчика (сособственника спорного имущества должника) воспользоваться преимущественным правом покупки спорной недвижимости в разумные сроки.

В рассматриваемом случае заключение предварительного договора о намерении является необоснованным, противоречит положениям статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, также положениям о торгах, которые к тому времени уже были проведены и был определен победитель. У ФИО7 не имелось препятствий для заключения договора и оплаты по договору в установленный месячный срок. В рассматриваемом случае заключение предварительного договора фактически направлено на преодоление установленного месячного срока.

Указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в заключении договора купли-продажи с собственником имущества должника.

Стоит отметить, что порядок предоставления преимущественного права покупки участникам долевой собственности земельного участка, реализуемого в рамках дела о банкротстве, в том числе цены предложения, не определен в федеральном законодательстве, а в практике сложился ничем нерегулируемый, произвольный порядок предоставления преимущественного права покупки доли сособственникам земельного участка по цене, сложившейся в ходе торгов.

Конституционный суд Российской Федерации, рассмотрев в заседании без проведения слушания дела о проверке конституционности пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводам, которые отражены в Постановлении от 16.05.2023 N 23-П, в том числе о признании пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 2, 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3) и 55 (часть 3), в той мере, в какой содержащиеся в нем положения в системе действующего правового регулирования и с учетом правоприменительной практики являются неопределенными в части возможности и порядка реализации гражданами-участниками долевой собственности преимущественного права покупки доли в праве собственности на жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, в случае ее продажи постороннему лицу с публичных торгов в рамках процедуры банкротства гражданина.

При этом, Конституционный суд постановил, что впредь до внесения в правовое регулирование необходимых изменений продажа на торгах доли в праве общей собственности на жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, в рамках процедуры банкротства гражданина осуществляется с применением гарантий прав участников долевой собственности, предусмотренных абзацами вторым и третьим статьи 255 Гражданского кодекса Российской Федерации, что с учетом особенностей процедуры банкротства выражается в следующем. При продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности, принадлежащей должнику, конкурсный управляющий направляет другим участникам долевой собственности предложение приобрести принадлежащую должнику долю с указанием ее стоимости, равной начальной цене на торгах. При наличии согласия конкурсный управляющий заключает договор купли-продажи с соответствующим участником (участниками) долевой собственности. При неполучении согласия в течение месячного срока доля в праве общей собственности, принадлежащая должнику, продается с торгов. При этом правило о преимущественном праве покупки участников долевой собственности не применяется в этом случае, а также при продаже с повторных торгов и продаже посредством публичного предложения.

Постановления Конституционного Суда Российской Федерации, а, следовательно, и сформулированная в них правовая позиция, в соответствии со статьями 6 и 79 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации" носят обязательный характер.

Ссылка финансового управляющего и ответчика на пункт 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие, является несостоятельной, поскольку до принятия указанного постановления отсутствовал установленный нормативным актом порядок предоставления сособственнику преимущественного права покупки земельного участка в рамках процедур банкротства.

Доводы финансового управляющего изучены судом, однако, они подлежат отклонению, поскольку данные доводы основаны на неверном толковании норм права, с учетом установленных судами фактических обстоятельств дела.

На дату рассмотрения настоящего заявления судом первой инстанции порядок установлен Постановлением Конституционного суда Российской Федерации от 16.05.2023 N 23-П, поэтому обязателен для всех.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что поскольку Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 16.05.2023 N 23-П,  вступило в силу, действует непосредственно, то оно подлежит применению сторонами спорных правоотношений (постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.08..2023 по делу N А40-70225/2021).

Кроме того, указанным постановлением не внесены изменения или дополнения в положение статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, Конституционный Суд фактически разъяснил положения данной статьи, дал толкование норм права, формировал единообразную судебную практику, тем самым, устраняя правовую неопределенность с учетом существовавшей правоприменительной практики.

С учетом изложенного, доводы управляющего и выводы суда первой инстанции о невозможности применения в рассматриваемом споре Постановления Конституционного суда Российской Федерации от 16.05.2023 N 23-П являются ошибочными.

В судебном заседании, состоявшемся 06.09.2023, ФИО7 принимала личное участие, и на вопрос суда под аудиозапись заявила о готовности внести доплату на счет должника в размере начальной продажной цены по договору. Суд устно предложил ФИО7 представить соответствующие доказательства оплаты.

Между тем, ФИО7 в судебное заседание, назначенное на 04.10.2023, не явилась, доказательства оплаты не представила.

Определениями от 04.10.2023, 01.11.2023 суд апелляционной инстанции, при наличии неоднозначной судебной практики, с целью соблюдения прав сторон (должника, кредиторов, сособственников спорного имущества и победителя торгов), неоднократно обращал внимание сторон на Постановление Конституционного суда Российской Федерации от 16.05.2023 N 23-П и предлагал ФИО7 выразить позицию относительно согласия на приобретение спорного имущества должника по начальной продажной цене (5 076 493 руб.), в случае согласия, внести в конкурсную массу должника денежные средства с учетом произведенной оплаты по спорному договору.

Между тем, в пояснениях ФИО7 неоднократно указывала об отсутствии оснований для доплаты в конкурсную массу должника суммы в пределах начальной продажной цены, явку представителя в судебное заседание не обеспечивала, что судом расценено как отсутствие согласия внести в конкурсную массу должника денежные средства в размере начальной продажной цены согласно утвержденному положения о торгах.

Таким образом, ФИО7, в нарушение действовавших, в том числе в спорный период, положений статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации не реализовала свое право на преимущественную покупку доли должника по спорному лоту по начальной продажной цене в установленный месячный срок.

При этом, как следует из разъяснений, данных в Постановлении Конституционного суда Российской Федерации от 16.05.2023 N 23-П, правило о преимущественном праве покупки участников долевой собственности не применяется как в случае нарушения указанного месячного срока, так и при продаже этого имущества должника с повторных торгов и продаже посредством публичного предложения (определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.06.2023 N 307-ЭС21-8084(2) по делу N А44-3433/2017).

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что сходное толкование положений статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации также ранее были даны в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2011 N 569-О-О. Так, в указанном Определении Конституционный суд Российской Федерации разъяснил, что в соответствии с оспариваемым положением пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли. 

Такое регулирование соответствует правовой природе публичных торгов, предполагающей предоставление их участникам равных возможностей в приобретении имущества или прав. При этом положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иные нормы данного Кодекса и Федерального закона "Об исполнительном производстве" не препятствуют участнику общей долевой собственности, заинтересованному в приобретении принадлежащей должнику и арестованной судебным приставом-исполнителем доли общей собственности, участвовать в публичных торгах на общих основаниях.

Как указано выше, ФИО7 реализовала свое право на преимущественную покупку спорной доли в праве общей собственности, принадлежащей должнику, лишь на этапе публичного предложения, что является существенным нарушением норм гражданского законодательства.

Согласно абзацу седьмому пункта 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей.

Имущество предложено сособственнику в данном деле по цене ниже начальной цены продажи, при очевидном наличии спроса на спорный земельный участок, тогда как продажа имущества должника является важнейшей стадией в процедуре банкротства, целью которой является получение наибольшей выручки от ее продажи и максимальное удовлетворение требований кредиторов, погашение которых производится за счет вырученных от продажи имущества средств.

Как уже отмечено выше, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 16.05.2023 N 23-П разъяснил, что исходя из норм Гражданского кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на имущество, в том числе на недвижимое имущество, передается на публичные торги только после того, как сособственники (остальные участники общей собственности) отказались от своего преимущественного права покупки, что в рассматриваемом случае организатором торгов не было соблюдено.

Сходная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 29.06.2023 N 305-ЭС20-19572(4) по делу N А40-9063/2017, от 20.06.2023 N307-ЭС21-8084(2) по делу N А44-3433/2017, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.07.2023 по делу N А22-228/2021, постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 30.10.2023 по делу N А65-27148/2021, от 13.07.2023 по делу N А72-12212/2021, от 22.08.2023 N Ф06-65700/2020 по делу N А49-3435/2019, постановлении Арбитражного суда Московского округа от 06.09.2023 по делу N А40-41714/2019, постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.08.2023 по делу N А03-9717/2020, постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2023 по делу N А03-8254/2018, постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2023 по делу N А41-73722/2021 и т.д.

Учитывая вышеизложенное, в удовлетворении заявления ФИО11 надлежит отказать.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что суд не связан правовой квалификацией истцом заявленных требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений, определив при этом, круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, какие законы и иные нормативные правовые акты подлежат применению в конкретном спорном правоотношении (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10, определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2013 N ВАС-1877/13).

В силу положений статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (пункт 1).

В силу абзаца седьмого пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены помимо перечисленных выше в названной норме иные существенные нарушения правил, установленных законом. 

В соответствии с частью 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 названого Кодекса.

Пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что ничтожная сделка недействительна независимо от такого признания судом.

В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", применяемого по аналогии, разъяснено, что при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов (пункт 5).

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что вышеуказанные нарушения привели к существенному нарушению прав и законных интересов должника, его кредиторов, поскольку имущество было продано по существенной заниженной цене, а также нарушению прав и законных интересов победителя торгов и неопределенного круга лиц, поскольку привели ограничению количества потенциальных участников в торгах, которые могли не участвовать в торгах, заведомо полагая, что по результатам торгов с ними может быть не заключен договор купли-продажи по причине реализации сособственником имущества своего права преимущественной покупки, который ранее осознанно не участвовал в первоначальных торгах, преследуя цель приобрести имущество по заниженной цене.

Фактически, указанное обстоятельство явствует о недействительности (ничтожности) самих торгов.

С учетом изложенного, у финансового управляющего не было правовых оснований для заключения спорного договора купли-продажи с ФИО7, как с сособственником спорного имущества должника, по цене, определенной на публичных торгах.

При этом, как уже отмечено выше, ранее существовавшая судебная практика не может являться основанием для признания законным и обоснованным спорной сделки, однако, указанное обстоятельство может быть учтено при оценке соответствующих действий (бездействия) арбитражного управляющего по проведению торгов и заключению (не заключению) договора купли-продажи по результатам этих торгов.

В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о признании недействительными предварительного договора купли-продажи от 01.02.2023, договора купли-продажи объектов недвижимости от 10.02.2023, заключенных между финансовым управляющим ФИО8 ФИО5 и ФИО7.

Исходя из пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения

Согласно части 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как предусмотрено пунктом 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Материалами дела подтверждается оплата в сумме 2 451 007 руб., о чем свидетельствует приходный кассовый ордер № 5-9 от 01.03.2023.

Применительно к рассматриваемому случаю, судебная коллегия приходит к выводу о применении последствий недействительности сделки в виде обязания ФИО7 возвратить ФИО8 ½ доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0011501:632, площадью 511 кв.м., расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, переулок 4-й Экипажный, 83; жилой дом с кадастровым 61:44:0011501:864, общей площадью 107 кв.м., этажность 2 этажа, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, 

<

...> Экипажный, 83.

Также следует восстановить право требования ФИО7, ИНН 

<

***>, к ФИО8, ИНН 

<

***>, задолженности в сумме 2 451 007 рублей.

При этом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии правовых оснований обязать финансового управляющего ФИО5 заключить договор купли-продажи с ФИО2 в отношении спорного имущества должника.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 91 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и в пункте 14 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" истец в случае нарушения права преимущественной покупки недвижимого имущества не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемом случае, учитывая фактические обстоятельства дела, обязание финансового управляющего заключить договор купли-продажи приведет нарушению баланса интересов сторон спора, фактически лишит ответчика, являющегося сособственником доли вправе общей собственности, преимущественного права покупки доли должника, учитывая, что вышеуказанные нарушения при проведении торгов были допущены исходя существовавшей судебной практики. Кроме того, как уже отмечено выше, эти нарушения привели и могли привести к уменьшению стоимости реализованного спорного имущества. Суд апелляционной инстанции также отмечает возможный рост рыночной стоимости имущества должника на актуальную дату.

Следовательно, финансовому управляющему необходимо утвердить новое Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 16.05.2023 N 23-П, согласно которой при неполучении согласия в течение месячного срока доля в праве общей собственности, принадлежащая должнику, продается с торгов. При этом правило о преимущественном праве покупки участников долевой собственности не применяется в этом случае, а также при продаже с повторных торгов и продаже посредством публичного предложения. 

При этом, суд обращает внимание на то, что в соответствии со статьей 12 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

С учетом вышеизложенного, а также принимая во внимание существенный рост цен на объекты недвижимости с 2022 года, ранее проведенная оценка рыночной стоимости объектов недвижимости для определения начальной продажной цены может быть признана неактуальной.

Как ответчик (в случае несогласия на преимущественное приобретение), так и заявители не лишены будут участвовать в торгах на общих основаниях.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзаце 3 пункта 52  совместного постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснили, что восстановление права потерпевшего, нарушенного в результате совершения сделок купли-продажи недвижимого имущества, возможно только в случае принятия и вступления в законную силу судебного акта, которым будут применены последствия недействительности сделки.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 3 пункта 14 названого совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

С учетом вышеизложенного, настоящий судебный акт является основанием для погашения соответствующих записей в ЕГРН о праве собственности на спорный объект за ФИО7 и регистрации (восстановлении записи) права собственности за должником.

Между тем, как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Ростовской области от 14.02.2023 приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области совершать регистрационные действия в отношении ½ доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0011501:632, расположенный по адресу: 

<

...>, жилой дом с кадастровым номером 61:44:0011501:864, расположенный по адресу: 

<

...>. Доказательств регистрации перехода прав собственности на спорный объект недвижимости за ответчиком в материалы настоящего обособленного спора не представлены. 

Согласно части 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска.

Согласно части 1 статьи 97 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть отменено арбитражным судом, рассматривающим дело. 

Перечень случаев, при которых обеспечительные меры могут быть отменены, законом не предусмотрен. Вместе с тем из анализа правовых норм, регулирующих порядок и основания применения обеспечительных мер, следует, что данный вопрос разрешается судом в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела. 

Из системного толкования главы 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации усматривается, что обращение с заявлением об отмене обеспечения может быть вызвано, в частности, тем, что отпали основания, по которым были приняты обеспечительные меры, либо после принятия таких мер появились новые обстоятельства, обосновывающие необходимость отмены обеспечения. На основании представленных пояснений суд повторно проверяет наличие оснований, установленных частью 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценивает отношения на соответствие критериям, указанным в статьях 90, 92 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

При принятии решения арбитражный суд решает вопросы о сохранении действия мер по обеспечению иска или об отмене обеспечения иска согласно части 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исходя из смысла обеспечительных мер, они отменяются в случаях, когда основания, послужившие причиной их принятия, отпали либо появились новые обстоятельства, обусловившие необходимость их отмены.

Согласно части 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что ранее принятые определением Арбитражного суда Ростовской области от 14.02.2023 обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области совершать регистрационные действия в отношении ½ доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0011501:632, расположенный по адресу: 

<

...>, жилой дом с кадастровым номером 61:44:0011501:864, расположенный по адресу: 

<

...> надлежит отменить.

Таким образом, суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права и принял незаконный судебный акт, что в силу положений части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены определения суда первой инстанции и принятия нового судебного акта.

Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены обжалованного судебного, не допущено.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регулируется статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Из разъяснений абзаца 4 пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" следует, что по смыслу пункта 3 статьи 61.8 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки по правилам главы III.1 Закона о банкротстве оплачивается государственной пошлиной в размере, предусмотренном для оплаты исковых заявлений об оспаривании сделок (подпункт 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации), что составляет 3000 рублей.

Поскольку заявление ФИО2 подлежит удовлетворению, с ФИО7 и должника в пользу заявителя надлежит взыскать судебные расходы по 6 000 рублей с каждого, из них: 

за подачу заявления в Арбитражный суд Ростовской области по 3 000 рублей;

за подачу заявления о принятии обеспечительных мер по 1 500 рублей; 

за подачу апелляционной жалобы по 1 500 рублей.

Судебные расходы по государственной пошлине за подачу заявления в Арбитражный суд Ростовской области, уплаченные заявителем, относятся на должника и ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 188, 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 31.07.2023 по делу№ А53-4775/2020 отменить.

Признать недействительными предварительный договор купли-продажи от 01.02.2023, договор купли-продажи объектов недвижимости от 10.02.2023, заключенные между финансовым управляющим ФИО8 ФИО5 и ФИО7.

Применить последствия недействительности сделок.

Обязать ФИО7 возвратить ФИО8 ½ доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0011501:632, площадью 511 кв.м., расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, переулок 4-й Экипажный, 83; жилой дом с кадастровым 61:44:0011501:864, общей площадью 107 кв.м., этажность 2 этажа, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, 

<

...> Экипажный, 83.

Восстановить право требования ФИО7, ИНН 

<

***>, к ФИО8, ИНН 

<

***>, задолженности в сумме 2 451 007 рублей.

В удовлетворении остальной части заявленных требований ФИО2 отказать.

В удовлетворении встречного заявления ФИО7 отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Ростовской области от 14.02.2023, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области совершать регистрационные действия в отношении ½ доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0011501:632, расположенный по адресу: 

<

...>, жилой дом с кадастровым номером 61:44:0011501:864, расположенный по адресу: 

<

...>.

Взыскать с ФИО7, ИНН 

<

***>, в пользу ФИО2, ИНН 

<

***>, судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей, из них: за подачу заявления в Арбитражный суд Ростовской области в сумме 3 000 рублей; за подачу заявления о принятии обеспечительных мер в сумме 1 500 рублей; за подачу апелляционной жалобы в сумме 1 500 рублей.

Взыскать с ФИО8, ИНН 

<

***>, в пользу ФИО2, ИНН 

<

***>, судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей, из них: за подачу заявления в Арбитражный суд Ростовской области в сумме 3 000 рублей; за подачу заявления о принятии обеспечительных мер в сумме 1 500 рублей; за подачу апелляционной жалобы в сумме 1 500 рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий месяца со дня его вступления в законную силу, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Г.А. Сурмалян

СудьиМ.Ю. Долгова

Н.В. Шимбарева