АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-20642/2016

г. Владивосток

19 февраля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 февраля 2019 года. 

Полный текст решения изготовлен 19 февраля 2019 года.

Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи В.В. Краснова,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ФИО2 

к обществу с ограниченной ответственностью «ИНКОМ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации 15.08.2008), ФИО3, ФИО4

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю, ФИО5

о признании сделок недействительными, 

при участии в заседании:

от истца – ФИО6, паспорт, доверенность от 07.07.2017;

от ответчика ООО «ИНКОМ» – ФИО7, у/а, доверенность № 2 от 10.11.2017;

от ответчиков ФИО3, ФИО4 – не явились, извещены;

от третьих лиц – не явились, извещены; 

установил:

ФИО2 обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ИНКОМ» (далее по тексту – общество), ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи от 01.06.2016, заключенного между обществом и ФИО4, договора купли-продажи от 01.06.2016, заключенного между обществом и ФИО3, по отчуждению земельного участка (кадастровый номер 25:28:040013:11) и нежилого здания (кадастровый номер 25:28:040013:1796), расположенных по адресу: 

<

...> и решения общего собрания участников недействительными, и применении последствий недействительности указанных сделок (с учетом принятых в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений).

Определениями суда от 04.10.2016 и 23.11.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю, ФИО5.

Определением суда от 29.08.2017 в порядке ст. 82 АПК РФ назначена судебная бухгалтерская экспертиза, а также судебная оценочная экспертиза, производство по делу приостановлено на период проведения судебных экспертиз. Определением суда от 28.08.2018 производство по делу возобновлено.

Определением суда от 26.09.2018 в порядке статьи 82 АПК РФ по ходатайству истца назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство по делу приостановлено на период проведения повторной судебной экспертизы. Определением суда от 30.01.2019 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 14.02.2019 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв в течение дня.

Ответчики ФИО3, ФИО4, третьи лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени проведения судебного заседания, в суд не явились, представителей не направили. Суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, провел судебное заседание в их отсутствие.

До вынесения решения истец отказался от требования об аннулировании записей в Едином государственном реестре недвижимости № 25-25/001-25/001/013/2016-9072/2 от 02.08.2016, № 25-25/001-25/001/013/2016-9072/3 от 02.08.2016, № 25-25/001-25/001/013/2016-9070/2 от 02.08.2016, № 25-25/001-25/001/013/2016-9070/3 от 02.08.2016.

В соответствии с частью 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Исследовав материалы дела, рассмотрев отказ истца, учитывая, что отказ от требования об аннулировании записей в Едином государственном реестр недвижимости № 25-25/001-25/001/013/2016-9072/2 от 02.08.2016, № 25-25/001-25/001/013/2016-9072/3 от 02.08.2016, № 25-25/001-25/001/013/2016-9070/2 от 02.08.2016, № 25-25/001-25/001/013/2016-9070/3 от 02.08.2016 не противоречит закону и не нарушает прав других лиц, суд принимает отказ истца от требований в указанной части.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом. 

Учитывая изложенное, производство по делу в отношении требования об аннулировании записей в Едином государственном реестр недвижимости № 25-25/001-25/001/013/2016-9072/2 от 02.08.2016, № 25-25/001-25/001/013/2016-9072/3 от 02.08.2016, № 25-25/001-25/001/013/2016-9070/2 от 02.08.2016, № 25-25/001-25/001/013/2016-9070/3 от 02.08.2016 подлежит прекращению. 

В обоснование заявленных требований ФИО2 указала, что она являлась участником ООО «ИНКОМ» с момента создания общества, с долей в уставном капитале 35%, номинальной стоимостью 3 500 рублей. 

Как стало известно Заявителю на основании выписок из ЕГРП от 22.08.2016, территориальным органом Росреестра 02 августа 2016 года зарегистрирована общая долевая собственность на вышеуказанные объекты недвижимости, ранее принадлежащие обществу на праве собственности, а именно земельный участок и нежилое здание, расположенные по адресу: 

<

...>.

Заявитель считает, что оспариваемые сделки являются крупными для общества и в соответствии с п. 1 ст. 46 федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее – Закон об ООО) совершены в отсутствие предусмотренного законом и уставом общества одобрения общего собрания участников общества на совершение указанной сделки. Также истец указывает, что в силу п. 2 ст. 174 Гражданского кодекса РФ указанные сделки являются убыточными для общества, т.к. имущество продано по стоимости значительно ниже рыночной, в подтверждение чего истцом представлен отчет оценщика № 93 от 13 декабря 2016 года. 

ООО «ИНКОМ» исковые требования не признало, по тексту отзыва указало, что оспариваемые сделки не являются крупными согласно данным бухгалтерской отчетности общества, ввиду чего одобрения общим собранием участников ООО «ИНКОМ» указанных сделок не требовалось. Также истцом не доказано, что оспариваемые сделки повлекли или могут повлечь за собой причинение убытков обществу, доказательства совершения сделок на невыгодных для общества условиях не представлены.

Также от ООО «ИНКОМ» поступило ходатайство о назначении еще одной повторной оценочной экспертизы, в удовлетворении которого судом отказано, поскольку в материалах дела уже имеются судебная оценочная экспертиза, судебная повторная оценочная экспертиза, а также бухгалтерская экспертиза, оценка которым будет дана судом при вынесении окончательного судебного акта. Кроме того, эксперты в своих заключениях излагают суть проведенных исследований, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы. При этом отводы экспертам при назначении судом бухгалтерской, оценочной, повторной оценочной экспертиз ни истцом, ни ответчиком ООО «ИНКОМ» не заявлялись.

Ответчик ФИО4 по тексту отзыва с доводами искового заявления не согласилась, указала, что имущество приобретено ей по справедливой рыночной стоимости, при заключении сделки соблюдены все требования действующего законодательства, отчет об оценке № 93 от 13.12.2016, предоставленный истцом в обоснование своих требований, является недостоверным.

Ответчик ФИО3 отзыва на исковое заявление не представил.

Исследовав материалы дела, изучив доводы сторон, суд установил следующее. 

Общество с ограниченной ответственностью «ИНКОМ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) зарегистрировано в качестве юридического лица 15.08.2008 с уставным капиталом 10 000 рублей. Учредителями общества являются ФИО2 с долей 35% уставного капитала, ФИО5 – с долей 35%  и ФИО8 с долей 30%. 

В период с 04.08.2008 по 16.09.2014 участник ФИО2 исполняла обязанности генерального директора общества на основании соответствующего протокола общего собрания участников  № 1 от 04.08.2008. 

С 16.09.2014 по настоящее время генеральным директором общества является ФИО5 в соответствии с протоколом общего собрания участников Общества № 17 от 16.09.2014.

ООО «ИНКОМ» являлось собственником нежилого здания, с кадастровым номером 25:28:040013:1796, общей площадью 1068 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> (запись в Едином государственной реестре недвижимости № 25-25/001-25/011/003/2015-9495/1 от 13.01.2016 г.) и земельного участка под указанным нежилым зданием, площадью 25 300 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый объектом незавершенного строительства, кадастровый номер 25:28:040013:11 (запись в ЕГРН № 25-25/001-25/011/201/2016-6795/1 от 30.05.2016). 

01.06.2016 между ООО «ИНКОМ» в лице генерального директора ФИО5, с одной стороны, и ФИО4, с другой стороны, заключен договор купли-продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество, в соответствии с условиями которого общество передаёт, а ФИО4 принимает в собственность недвижимое имущество:

- 1/2 долю в праве собственности на объект социального обеспечения населения, назначение: нежилое здание, площадь 1068 кв.м., количество этажей: 2, адрес (местонахождение объекта): Приморский край, г. Владивосток, ул. Тухачевского д. 80;

- 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый номер 25:28:040013:11, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый объектом незавершенного строительства (производственная база с цехом по выпуску товаров для населения), общая площадь 25 300 кв.м., адрес объекта: 

<

...>. 

В соответствии с п. 2 вышеуказанного договора, стоимость доли в праве собственности на нежилое здание составляет 1 000 000 (один миллион) рублей, оплачивается в течение 3 месяцев с момента подписания договора, стоимость доли в праве собственности на земельный участок составляет 7 000 000 (семь миллионов) рублей, оплачивается в течение 5 месяцев с момента подписания договора.

В материалах дела имеются доказательства частичной оплаты ФИО4, в лице представителя ФИО9, цены договора в общем размере 7 700 000 (семь миллионов семьсот тысяч) рублей, в том числе, квитанции № 75697997 от 04.08.2016 и № 86469 от 29.08.2016 с одинаковым назначением платежа поступления в уплату 1/2 доли от приобретения недвижимого имущества по договору купли-продажи от 01.06.2016. Доказательства оплаты оставшейся части стоимости доли в праве собственности на недвижимое имущество в материалах дела отсутствуют.

Также 01.06.2016 между ООО «ИНКОМ» в лице генерального директора ФИО5, с одной стороны, и ФИО3, с другой стороны, заключен договор купли-продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество, в соответствии с условиями которого общество передало, а ФИО3 принял в собственность следующее недвижимое имущество:

- 1/2 долю в праве собственности на объект социального обеспечения населения, назначение: нежилое здание, площадь 1068 кв.м., количество этажей: 2, адрес (местонахождение объекта): Приморский край, г. Владивосток, ул. Тухачевского д. 80;

- 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый номер 25:28:040013:11, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый объектом незавершенного строительства (производственная база с цехом по выпуску товаров для населения), общая площадь 25 300 кв.м., адрес объекта: 

<

...>. 

В соответствии с п. 2 вышеуказанного договора, стоимость доли в праве собственности на нежилое здание составляет 1 000 000 (один миллион) рублей, оплачивается в течение 3 месяцев с момента подписания договора, стоимость доли в праве собственности на земельный участок составляет 7 000 000 (семь миллионов) рублей, оплачивается в течение 5 месяцев с момента подписания договора.

В материалах дела имеются доказательства оплаты ФИО3 цены договора в общем размере 8 000 000 (восемь миллионов) рублей, в том числе, квитанция № 80645681 от 09.08.2016 с назначением платежа поступления в уплату 1/2  доли от приобретения недвижимого имущества по договору купли-продажи от 01.06.2016. 

Таким образом, в соответствии с условиями заключенных договоров купли-продажи от 01.06.2016, нежилое здание, площадью 1068 кв.м. и земельный участок, площадью 25 300 кв.м., перешли от ООО «ИНКОМ» в общую долевую собственность ФИО4 и ФИО3 Общая стоимость имущества, переданного ООО «ИНКОМ» по условиям договоров купли-продажи от 01.06.2016 составила 2 000 000 (два миллиона) рублей за нежилое здание и 14 000 000 (четырнадцать миллионов) рублей за земельный участок. 

Истец, являясь участником ООО «ИНКОМ», считает договоры купли-продажи от 01.06.2016 недействительными сделками, поскольку указанные сделки являются крупными и продажа недвижимого имущества произведена генеральным директором общества ФИО5 по заниженной цене, чем причинен значительный ущерб обществу и ему как участнику данного общества.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ доводы сторон, обстоятельства по делу и доказательства, суд считает, что требования истца являются обоснованными на основании следующего.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) признание сделки недействительной является одним из способов защиты нарушенного права.

Согласно части 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии со статьей 46 Закона об ООО в редакции, действовавшей в период совершения оспариваемых сделок, крупной сделкой является сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, а также сделки, совершение которых обязательно для общества в соответствии с федеральными законами и (или) иными правовыми актами Российской Федерации и расчеты по которым производятся по ценам, определенным в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, или по ценам и тарифам, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Для целей настоящей статьи стоимость отчуждаемого обществом в результате крупной сделки имущества определяется на основании данных его бухгалтерского учета, а стоимость приобретаемого обществом имущества - на основании цены предложения.

В соответствии с п. 8.3, 8.3.14 Устава ООО «ИНКОМ» решение вопросов об одобрении крупных сделок относится к компетенции общего собрания участников общества. Иной размер для крупной сделки, отличный от размера, указанного в ст. 46 Закона об ООО, уставом общества не определён.

Ответчиком ООО «ИНКОМ» в материалы дела представлена бухгалтерская отчетность общества, в том числе, бухгалтерский баланс по состоянию на 31.12.2015, бухгалтерский баланс по состоянию на 31.05.2016, пояснительная записка к бухгалтерской отчетности, карточки счетов, расшифровки отдельных строк баланса, оборотно-сальдовые ведомости.

Согласно данным бухгалтерского баланса на 31.05.2016 стоимость активов ООО «ИНКОМ» составляет 57 106 000 руб. При этом стоимость отчуждаемого недвижимого имущества согласно данным бухгалтерского учета составляет 1 475 000 руб. за нежилое здание, 11 118 000 руб. за земельный участок.

Таким образом, согласно данным бухгалтерской отчетности общества на 31.05.2016, общая балансовая стоимость спорных земельного участка и нежилого здания составляет 12 593 000 руб., что составляет 22,05 % от общей балансовой стоимости активов общества.

В связи с возникновением сомнений в правильности ведения бухгалтерского учета в ООО «ИНКОМ» и правильности отражения балансовой стоимости спорного недвижимого имущества, судом по ходатайству истца назначена судебная бухгалтерская экспертиза.

Согласно экспертному заключению № 1287/19 от 26.01.2018 первоначальная стоимость объектов основных средств «нежилое здание площадью 1 068 кв. м по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 25:28:040013:1796, и земельный участок площадью 25 300 кв.м с кадастровым номером 25:28:040013:11 по адресу: 

<

...>» определена ООО «ИНКОМ» не в полном соответствии с действующим законодательством РФ. В тоже время при условии полноты представленных сведений о формировании цены основных средств: нежилого здания площадью 1 068 кв. м с кадастровым номером 25:28:040013:1796 и земельного участка площадью 25 300 кв.м с кадастровым номером 25:28:040013:11 по адресу: 

<

...>, и полноты сведений, отраженных в представленном бухгалтерском балансе ООО «ИНКОМ», цена перечисленных основных средств по состоянию на 31.05.2016 составляла 27,49% балансовой стоимости активов ООО «ИНКОМ».

В силу пункта 2 статьи 64 АПК РФ результатом судебной экспертизы является заключение эксперта, которое относится к числу самостоятельных судебных доказательств.

 Заключение эксперта как самостоятельное судебное доказательство может быть результатом только судебной экспертизы, назначенной и проведенной в соответствии с правилами процессуального законодательства. Экспертное заключение, полученное вне процесса, таковым доказательством не является. 

 Пунктом 2 статьи 86 АПК РФ установлено, что в заключение эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены, помимо прочего, записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В соответствии со статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 №  73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его. 

По условиям статей 12, 13 указанного Закона государственным судебным экспертом является аттестованный работник государственного судебно-экспертного учреждения, производящий судебную экспертизу в порядке исполнения своих должностных обязанностей, а должность эксперта в государственных судебно-экспертных учреждениях может занимать гражданин Российской Федерации, имеющий высшее профессиональное образование и прошедший последующую подготовку по конкретной экспертной специальности в порядке, установленном нормативными правовыми актами соответствующих федеральных органов исполнительной власти.

Как следует из экспертного заключения, исполнителем при проведении экспертизы являлась эксперт ФИО10, имеющая высшее экономическое образование по специальности «Финансы и кредит», квалификация «экономист», стаж работы по специальности 8 лет, стаж экспертной работы более 14 лет. 

Указанное экспертное заключение содержит запись о предупреждении названного эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации, об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Судом установлено, что в экспертном заключении № 1287/19 от 26.01.2018 отражены все выводы по поставленным вопросам, которые соответствуют требованиям статей 82, 86 АПК РФ, статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73 – ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также содержатся сведения об экспертах (имя, отчество, образование, специальность, стаж работы). К иным документам, используемым при рассмотрении настоящего дела, эксперт, составивший экспертное заключение № 1287/19 от 26.01.2018, отношения не имеет. При проведении экспертного исследования, экспертом использовалась специальная литература, нормативные акты, методические указания, исходные данные.

Таким образом, указанное экспертное заключение соответствует требованиям процессуального законодательства, предъявляемым к судебным экспертизам, в связи с чем, принимается судом в качестве самостоятельного судебного доказательства. 

В соответствии с п. 2 ст. 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Согласно п. 93 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель).

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

Доказывая факт причинения явного ущерба обществу, истец представил в материалы отчет оценщика № 93 от 13.12.2016, согласно которому рыночная стоимость недвижимого имущества (земельного участка и нежилого здания по адресу: 

<

...>) по состоянию на 01.06.2016 г. составила совокупно 98 958 700 рублей, в том числе 26 499 500 рублей за здание, 72 459 200 рублей за земельный участок.

От ответчиков ООО «ИНКОМ» и ФИО4 поступили возражения по существу отчета оценщика № 93 от 13.12.2016.

Для определения рыночной стоимости объектов недвижимости на дату сделки судом назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Приморский альянс судебных экспертов» ФИО11

Согласно заключению эксперта № 17-016/3 от 27.06.2018 рыночная стоимость объектов недвижимости суммарно составляет 22 307 694,90 руб., в том числе: 

- здание по ул. Тухачевского, д. 80 – 6 516 862,58 руб.; 

- земельный участок по ул. Тухачевского, д. 80 – 15 790 832, 32 руб.

Однако, проанализировав рецензию № 18/2018-КУ от 18.07.2018 и заключение специалиста № 17-016/3 от 27.06.2018, судом установлено, что экспертом ФИО11 допущен ряд формальных нарушений (описание объекта оценки, содержание и структура отчета об оценке), а также нарушения, которые напрямую повлияли на итоговый результат экспертизы, т.е. выводы о рыночной стоимости исследуемых объектов недвижимости – нарушена методика проведения экспертизы, неправильно применены подходы к проведению экспертизы, неправильно осуществлен подбор объектов-аналогов для сравнения и др., с связи с чем оценивает указанное экспертное заключение критически и не может его принять в качестве доказательства рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по настоящему делу. 

Доводы ответчика о том, что рецензия № 18/2018-КУ от 18.07.2018 и заключение специалиста № 17-016/3 от 27.06.2018 не могут рассматриваться в качестве надлежащих доказательств рыночной стоимости объектов недвижимости подлежит отклонению ввиду того, что указанные заключение специалиста и рецензия определяют не рыночную стоимость объектов недвижимости, а недостатки заключения эксперта № 17-016/3 от 27.06.2018. Указанные документы, равно как и заключение эксперта, не имеют для суда заранее установленной силы и подлежат оценке судом наряду с иными доказательствами по делу (определение Конституционного суда от 27.10.2015 № 2382-О).

В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии со статьей 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В связи с возникновением сомнений в обоснованности заключения эксперта № 17-016/3 от 27.06.2018 и наличия противоречий в выводах эксперта, судом с учетом мнений лиц, участвующих в деле, назначено проведение повторной судебной оценочной экспертизы, проведение которой поручено ООО «Краевой центр оценки» в лице эксперта ФИО12 

Согласно экспертному заключению от 30.11.2018 по делу № А51-20642/2016 рыночная стоимость объектов недвижимости на 01.06.2016 совокупно составляет 68 190 000 руб., в том числе 20 120 000 – здание, 48 070 000 руб. – земельный участок.

В силу пункта 2 статьи 64 АПК РФ результатом судебной экспертизы является заключение эксперта, которое относится к числу самостоятельных судебных доказательств.

 Заключение эксперта как самостоятельное судебное доказательство может быть результатом только судебной экспертизы, назначенной и проведенной в соответствии с правилами процессуального законодательства. Экспертное заключение, полученное вне процесса, таковым доказательством не является. 

 Пунктом 2 статьи 86 АПК РФ установлено, что в заключение эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены, помимо прочего, записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В соответствии со статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 №  73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его. 

По условиям статей 12, 13 указанного Закона государственным судебным экспертом является аттестованный работник государственного судебно-экспертного учреждения, производящий судебную экспертизу в порядке исполнения своих должностных обязанностей, а должность эксперта в государственных судебно-экспертных учреждениях может занимать гражданин Российской Федерации, имеющий высшее профессиональное образование и прошедший последующую подготовку по конкретной экспертной специальности в порядке, установленном нормативными правовыми актами соответствующих федеральных органов исполнительной власти.

Как следует из заключения эксперта от 30.11.2018, исполнителем при проведении экспертизы являлась эксперт ФИО12, имеющая квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направленю оценочной деятельности «Оценка недвижимости» № 000272-1 от 05.10.2017, стаж работы в оценочной деятельности – 20 лет. 

Указанное экспертное заключение содержит запись о предупреждении названного эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации, об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Судом установлено, что в экспертном заключении от 30.11.2018 отражены все выводы по поставленным вопросам, которые соответствуют требованиям статей 82, 86 АПК РФ, статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73 – ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также содержатся сведения об экспертах (имя, отчество, образование, специальность, стаж работы). К иным документам, используемым при рассмотрении настоящего дела, эксперт, составивший экспертное заключение от 30.11.2018, отношения не имеет. При проведении экспертного исследования, экспертом использовалась специальная литература, нормативные акты, методические указания, исходные данные.

Таким образом, указанное экспертное заключение соответствует требованиям процессуального законодательства, предъявляемым к судебным экспертизам, в связи с чем, принимается судом в качестве самостоятельного судебного доказательства. 

От ответчика ООО «ИНКОМ» поступили возражения по существу указанного экспертного заключения, которые отклоняются судом как необоснованные, т.к. выражают по сути несогласие ответчика с рыночной стоимостью объектов недвижимости, установленной экспертным заключением. Оснований не доверять выводам экспертного заключения от 30.11.2018 у суда не имеется.

Как следует из материалов дела, цена объектов недвижимости по оспариваемым истцом договорам купли-продажи от 01.06.2016 составила совокупно 2 000 000 рублей за нежилое здание и 14 000 000 рублей за земельный участок. Общая стоимость объектов недвижимости по условиям заключенных  договоров составляет 16 000 000 рублей.

Совокупностью имеющихся в деле доказательств подтверждается, что рыночная стоимость объектов недвижимости – земельного участка и здания по ул. Тухачевского, д. 80 в г. Владивостоке на дату заключения спорных договоров (01.06.2016) значительно превышает указанную сумму (98 958 700 руб. согласно отчету № 93 от 13.12.2016, 68 190 000 руб. согласно экспертному заключению от 30.11.2018 г.

Таким образом, суд считает установленным и доказанным факт отчуждения объектов недвижимости в ущерб интересам ООО «ИНКОМ» и истца, как участника общества, по цене значительно ниже их реальной рыночной стоимости на дату сделок, то есть на 01 июня 2016 года. 

Участник гражданского оборота должен действовать с достаточной степенью разумности и осмотрительности особенно при приобретении крупных объектов недвижимости и установить рыночную стоимость приобретаемого имущества. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что кем-либо из ответчиков проводилась оценка рыночной стоимости приобретаемой недвижимости. Также в материалах дела отсутствуют доказательства попыток продать обществом данную недвижимость путем размещения объявлений о продаже указанной недвижимости в открытых источниках, в том числе по цене выше, чем указана в оспариваемых сделках. 

На основе совокупности указанных обстоятельств суд приходит к выводу, что ответчики по настоящему делу должны были знать о том, что оспариваемым сделками наносится существенный вред ООО «ИНКОМ», ввиду продажи объектов недвижимости по заниженной в несколько раз цене.

Приобретение имущества по цене, значительно ниже рыночной, то есть, явно несоразмерной действительной стоимости этого имущества, свидетельствует о недобросовестности приобретателя. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что ответчики ФИО4 и ФИО3 не могут быть признаны добросовестными приобретателями объектов недвижимости по настоящему спору.

Таким образом, судом установлена продажа недвижимого имущества, принадлежащего ООО «ИНКОМ» на праве собственности по оспариваемым договорам без определения их рыночной стоимости.

В силу п. 2 ст. 174 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в п. 93 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указанные обстоятельства являются одним из оснований для признания договоров купли-продажи долей в праве собственности на недвижимое имущество от 01.06.2016 недействительными.

На основании изложенного, суд делает вывод о том, что оспариваемые сделки купли-продажи, заключенные с ООО «ИНКОМ», являются недействительными на основании пункта 2 статьи 174 ГК РФ.

При совершении указанных сделок со стороны ответчиков было допущено злоупотребление правом, которое выразилось в том, что самый дорогостоящий актив общества был продан не в результате рассмотрения предложений широкого круга потенциальных покупателей и без рассмотрения иных предложений по крайне низкой цене, заведомо ниже его реальной рыночной стоимости, что следует из имеющихся в материалах дела экспертном заключении.

Суд также принимает во внимание, что общество оформило право собственности на земельный участок 30.05.2016, продажа объектов недвижимости произведена 01.06.2016, то есть непосредственно после оформления права собственности на земельный участок.

Обществом не представлены доказательства экономической необходимости и целесообразности продажи объектов недвижимости, в том числе в такой короткий срок после оформления права собственности на них. Как уже было отмечено, данный актив продан ответчикам без рассмотрения иных предложений заведомо ниже его реальной рыночной стоимости.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о злоупотреблении ответчиком своими правами, которое выразилось в отчуждении основного актива ООО «ИНКОМ» без получения соразмерной выгоды.

Также в ходе судебного процесса представителем общества и генеральным директором общества ФИО5 неоднократно заявлялось о наличии корпоративного конфликта между истцом и обществом. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что генеральный директор ООО «ИНКОМ» ФИО5 при заключении оспариваемой сделки и наличии корпоративного конфликта действовала не в интересах общества и на заведомо невыгодных для юридического лица условиях.

Суд также принимает во внимание, что ответчик ФИО3 не присутствовал ни на одном из заседаний по настоящему делу, несмотря на то, что настоящий процесс прямо влияет на возможность утраты принадлежащего ему имущества, что свидетельствует об отсутствии у указанного лица интереса в результате разрешения спора по настоящему делу. 

Указанная позиция нашла свое отражение в Постановлении Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью.

 Таким образом, совокупность указанных обстоятельств свидетельствует о том, что объекты недвижимости по оспариваемым сделкам проданы обществом ответчикам по настоящему делу с целью вывода имущества из общества.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с п.9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 г. № 127 злоупотребление правом является основанием признания сделки недействительной на основании статьи 168 ГК РФ.

На основании изложенного, суд делает вывод о том, что оспариваемые договоры купли-продажи объектов недвижимости от 01 июня 2016 года, заключенные с ООО «ИНКОМ» являются недействительными на основании статьи 10 и статьи 168 ГК РФ.

В силу части 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Прекратить производство по делу в отношении требования об аннулировании записей в Едином государственном реестр недвижимости № 25-25/001-25/001/013/2016-9072/2 от 02.08.2016, № 25-25/001-25/001/013/2016-9072/3 от 02.08.2016, № 25-25/001-25/001/013/2016-9070/2 от 02.08.2016, № 25-25/001-25/001/013/2016-9070/3 от 02.08.2016.

Признать недействительным Договор купли-продажи Доли в праве собственности на недвижимое имущество от 01 июня 2016 года, предметом которого является 1/2 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый номер 25:28:040013:11, общей площадью 25 300 кв.м., адрес объекта: 

<

...>, и 1/2 доля в праве общей долевой собственности на нежилое здание, кадастровый номер: 25:28:040013:1796, площадью 1068 кв.м., адрес объекта: 

<

...>, заключенный между ООО «ИНКОМ» и ФИО4.

Признать недействительным Договор купли-продажи Доли в праве собственности на недвижимое имущество от 01 июня 2016 года, предметом которого является 1/2 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый номер 25:28:040013:11, общей площадью 25 300 кв.м., адрес объекта: 

<

...>, и 1/2 доля в праве общей долевой собственности на нежилое здание, кадастровый номер: 25:28:040013:1796, площадью 1068 кв.м., адрес объекта: 

<

...>, заключенный между ООО «ИНКОМ» и ФИО3.

Обязать ФИО4 возвратить ООО «ИНКОМ» 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый номер 25:28:040013:11, общей площадью 25 300 кв.м., адрес объекта: 

<

...>.

Обязать ФИО3 возвратить ООО «ИНКОМ» 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый номер 25:28:040013:11,  общей площадью  25  300 кв.м.,  адрес  объекта:  

<

...>.

Обязать ФИО4 возвратить ООО «ИНКОМ» 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание, кадастровый номер: 25:28:040013:1796, площадью 1068 кв.м., адрес объекта: 

<

...>.

Обязать ФИО3 возвратить ООО «ИНКОМ» 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание, кадастровый номер: 25:28:040013:1796, площадью 1068 кв.м., адрес объекта: 

<

...>.

Обязать ООО «ИНКОМ» возвратить ФИО4 денежные средства, уплаченные по Договору купли-продажи Доли в праве собственности на недвижимое имущество от 01 июня 2016 года в размере 7 700 000 (семь миллионов семьсот тысяч) рублей.

Обязать ООО «ИНКОМ» возвратить ФИО3 денежные средства, уплаченные по Договору купли-продажи Доли в праве собственности на недвижимое имущество от 01 июня 2016 года в размере 8 000 000 (восемь миллионов) рублей.

Признать за ООО «ИНКОМ» право собственности на земельный участок, кадастровый номер 25:28:040013:11, общей площадью 25 300 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>.

Признать за ООО «ИНКОМ» право собственности на нежилое здание, кадастровый номер: 25:28:040013:1796, площадью 1068 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>.

Прекратить 1/2 долю в праве общей долевой собственности ФИО4 на земельный участок, кадастровый номер 25:28:040013:11, общей площадью 25 300 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, зарегистрированную в Едином государственном реестре недвижимости за № 25-25/001-25/001/013/2016-9072/2 от 02.08.2016 г.  и 1/2 долю в праве общей долевой собственности на нежилое здание, кадастровый номер: 25:28:040013:1796, площадью 1068 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, зарегистрированную в Едином государственном реестре недвижимости за № 25-25/001-25/001/013/2016-9070/2 от 02.08.2016;

Прекратить 1/2 долю в праве общей долевой собственности ФИО3 на земельный участок, кадастровый номер 25:28:040013:11, общей площадью 25 300 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, зарегистрированную в Едином государственном реестре недвижимости за № 25-25/001-25/001/013/2016-9072/3 от 02.08.2016 г.  и 1/2 долю в праве общей долевой собственности на нежилое здание, кадастровый номер: 25:28:040013:1796, площадью 1068 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, зарегистрированную в Едином государственном реестре недвижимости за № 25-25/001-25/001/013/2016-9070/3 от 02.08.2016 г. 

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья    Краснов В.В.