Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

 Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А58-3136/2019

06 мая 2019 г.

г. Якутск

Резолютивная часть решения объявлена 29 апреля 2019 г. В полном объеме решение изготовлено 06 мая 2019 г.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Шумского А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Львовой Г.П., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению прокуратуры Республики Саха (Якутия) (ИНН 1435058287, ОГРН 1031402044563) к муниципальному казенному учреждению «Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Намский улус» Республики Саха (Якутия)» (ИНН 1417009047, ОГРН 1131447002026), акционерному обществу «Намкоммунтеплоэнерго» (ИНН 1417006575; 1417008773, ОГРН 1111435011500) о признании пункта 3.4 договора аренды земельного участка от 26 октября 2017 г. №17-310 недействительным в части,

при участии в судебном заседании представителей: 

прокуратуры РС (Я) – прокурора отдела ФИО2 по доверенности от 22.06.2018 (до перерыва); 

АО «Намкоммунтеплоэнерго» – ФИО3 по доверенности от 09.01.2019 №02-19;  МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Намский улус» Республики Саха (Якутия)» – ФИО4 по доверенности от 15.04.2019 г. (до перерыва);

УСТАНОВИЛ:

Прокуратура Республики Саха (Якутия) (далее – Прокуратура РС (Я), прокурор) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению «Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Намский улус» Республики Саха (Якутия)» (далее – МКУ «КУМИ МО «Намский улус» РС (Я)», муниципальное учреждение, ответчик 1), акционерному обществу «Намкоммунтеплоэнерго» (далее – АО «Намкоммунтеплоэнерго», общество, ответчик 2) о признании недействительным пункта пункт 3.4 договора земельного участка от 26 октября 2017 г. № 17-310 в части обязанности арендатора получить письменное разрешение арендодателя на передачу земельного участка в субаренду, на передачу своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу.  

Исковые требования обоснованы статьями 168, 422, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 3, 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и мотивированы нарушением условиями оспариваемой сделки публичных интересов.

Определением арбитражного суда от 28 марта 2019 г. исковое заявление принято к производству предварительное судебное заседание  и судебное заседание для рассмотрения дела по существу назначены на 23 апреля 2019 г.  

До начала судебного заседания прокурором представлены направленные ему ответчиками отзывы на иск.

В судебном заседании прокурор поддержал заявленные требования, привел доводы, изложенные им в исковом заявлении и возражениях на отзывы, просил суд признать пункт 3.4 договора аренды земельного участка недействительным в части, как противоречащий нормам гражданского и земельного законодательства.

Представитель муниципального учреждения признал заявленные требования, пояснил, что на сегодняшний день допущенные нарушения закона устранены, спорный пункт из договора исключен, изменения в договоре зарегистрированы в госреестре, в связи с чем необходимости в судебном разбирательстве нет.   

Представитель общества поддержала доводы муниципального учреждения.

Прокурор дополнительно пояснил, что никакие последующие действия сторон по договору, в том числе заключение дополнительного соглашения к нему, которым стороны исключили спорный пункт договора, не могут изменить правовую природу ничтожной сделки.

В судебном заседании 23 апреля 2019 г. объявлен перерыв до 29 апреля 2019 г. 14 часов 30 минут, о чем в тот же день сделано публичное извещение, размещенное в сети Интернет на сайтах Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) http://yakutsk.arbitr.ru/ и Федеральных арбитражных судов Российской Федерации в разделе «Картотека дел» http://kad.arbitr.ru/.

После перерыва представители прокуратуры и муниципального учреждения в судебное заседание не явились, в силу части 5 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее, в том числе – АПК РФ) считаются извещенными о его проведении надлежащим образом, в связи с чем в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие указанных лиц.   

Представитель общества в судебном заседании после перерыва поддержала ранее изложенную позицию, обозначенную ею в отзыве на иск.  

При рассмотрении настоящего дела судом установлены следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для дела. 

26 октября 2017 г. между МКУ «КУМИ МО «Намский улус» РС (Я)» и АО «Намкоммунтеплоэнерго» заключен договор аренды земельного участка №17-310, в соответствии с которым арендодатель передает за плату в пользование, а арендатор принимает в соответствии с условиями договора в аренду земельный участок с кадастровым номером 14:18:190001:705, общей площадью 295 кв. м., из категории земель «земли населенных пунктов», расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия), Намский район, Хомустахский 2-й наслег, с. Хаьас, для коммунального обслуживания (пункт 1.1, 1.2 договора). 

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия определен сторонами с 26 октября 2017 г. по 26 октября 2030 г.

Договор аренды одновременно является актом приема-передачи земельного участка (пункт 7.3 договора).

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) 14 ноября 2017 г.

В разделе 3 договора стороны установили права и обязанности сторон договора.

Пунктом 3.4 договора предусмотрена обязанность арендатора не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение представленных арендатору по договору имущественных прав, в частности переход их к иному лицу (договора залога, субаренды, внесение права аренды участка или его части в уставной капитал предприятия и др.), без письменного разрешения арендодателя.

Прокурор, полагая, что указанное условие договора является недействительным в силу его ничтожности, обратился в суд с настоящим иском за защиты нарушенных прав и законных интересов.   

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы прокурора, арбитражный суд пришёл к следующим выводам. 

В силу статьи 1 Федерального закона от 17 января 1992 г. №2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокуратура Российской Федерации – единая федеральная централизованная система органов, осуществляющих от имени Российской Федерации надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации.

В целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства прокуратура Российской Федерации осуществляет надзор за исполнением законов федеральными министерствами, государственными комитетами, службами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций, а также за соответствием законам издаваемых ими правовых актов.

Соответствующее право прокурора на предъявление иска о признании недействительной сделки закреплено в абзаце 2 части 1 статьи 52 АПК РФ, в соответствии с которым прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Согласно пункту 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 марта 2012 г. №15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзаце 2 и 3 части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично- правового образования.

Поскольку понятие публичный интерес законодательно не определено, вопросы о том, нарушаются ли сделкой публичные интересы и необходимо ли суду признать сделку недействительной, должны разрешаться судом исходя из характера и последствий допущенных при совершении сделки нарушений с учетом всех обстоятельств дела.

Заключение в нарушение земельного и гражданского законодательства договора аренды не могут соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, могут повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц.

Предъявленный прокурором иск направлен на защиту названных интересов, недопущение заключения таких договоров в будущем и служит целям реализации таких задач судопроизводства в арбитражных судах, как укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также формирование уважительного отношения к закону (статья 2 АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избранный заинтересованным лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Исходя из названных норм права, при заключении и исполнении оспариваемого договора стороны спора обязаны соблюдать требования существовавших на день заключения договора императивных норм.

На основании пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В связи с изложенным сдача в субаренду, передача прав и обязанностей по договору аренды (перенайм) земельных участков регулируется положениями пункта 2 статьи 615 ГК РФ и пунктами 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ. 

 Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другим законом и иными правовыми актами. 

Пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. 

В силу пункта 6 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.  

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Пунктом 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным Кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. 

Как следует из правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 18 указанного постановления, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя. 

Договор аренды земельного участка 26 октября 2017 г. № 17-310, отдельный пункт которого оспаривается, заключен на 13 лет, следовательно, правоотношения сторон регулируются нормами статьи 22 ЗК РФ и для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору третьему лицу, а также передачи земельного участка в субаренду достаточно уведомления об этом арендодателя, в то время как по условиям пункта 3.4 необходимо получить разрешение (согласие) арендодателя. Указанные положения прямо противоречат пункту 9 статьи 22 ЗК РФ.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих её частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной её части. 

Признание недействительным пункта 3.4 договора аренды в части установления обязанности арендатора получить письменное разрешение арендодателя на передачу земельного участка в субаренду, на передачу своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу не повлияет на исполнение сторонами своих обязательств и, следовательно, не влечет ничтожности прочих условий договора. 

В связи с этим применение при заключении сделок типовых договоров аренды, содержащих условия, противоречащие законодательству, не могут соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и могут повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов, субарендаторов, третьих лиц.

Никакие последующие действия сторон договору, в том числе заключение дополнительного соглашения к нему, не могут изменить правовую природу ничтожности сделки, поскоку законодателем прямо установлено, что ничтожная сделка не порождает никаких правовых последствий с момента ее заключения, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. В этой связи доводы прокурора являются обоснованными.  

Следовательно, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском о признании незаконным в части договора аренды земельного участка, прокурор действует в защиту гарантированных Конституцией Российской Федерации прав и законных интересов неопределенного круга лиц для устранения нарушений законодательства. В рассматриваемом случае включение в договор аренды земельного участка условий, противоречащих действующему законодательству, является нарушением публичных интересов.

При указанных обстоятельствах требования прокурора являются обоснованными, а иск прокурора – подлежащим удовлетворению.

Государственная пошлина по настоящему делу составляет 6000 рублей, по результатам рассмотрения спора в соответствии со статьёй 110  АПК РФ относится на ответчиков в равных долях, и, поскольку в соответствии с подпунктом 1.1. пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик 1 освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в сумме 3000 рублей подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ответчика 2.      

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Удовлетворить исковые требования.  

Признать недействительным пункт 3.4 договора аренды от 26 октября 2017 г. № 17-310, заключенного между муниципальным казенным учреждением «Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Намский улус» Республики Саха (Якутия)» и акционерным обществом «Намкоммунтеплоэнерго», в части обязанности арендатора получить письменное разрешение арендодателя на передачу земельного участка в субаренду, на передачу своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу.  

2. Взыскать с акционерного общества «Намкоммунтеплоэнерго» (ИНН 

<

***>, 

ОГРН 

<

***>), зарегистрированного в качестве юридического лица 11 ноября 2011 г. Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы №5 по Республике Саха (Якутия), находящегося по адресу: 678380, Республика Саха (Якутия), Намский улус, 

<

...>, в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 (три тысячи) рублей.

Настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Четвертый арбитражный апелляционный суд (г. Чита). Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

Судья                             А.В. Шумский