Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: i№fo@6aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-1428/2023

26 апреля 2023 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2023 года.    Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего судьи Швец Е.А.

судей  Сапрыкиной Е.И., Тищенко А.П.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания               ФИО1

при участии  в заседании:

от индивидуального предпринимателя ФИО2; администрации города Тынды; управления муниципального имущества и земельных отношений администрации города Тынды; управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области; Федерального государственного бюджетного учреждения  «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Амурской области; индивидуального предпринимателя ФИО3: явка не обеспечена;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  администрации города Тынды

на решение от  01.02.2023

по делу № А04-6969/2022

Арбитражного суда Амурской области

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2

к администрации города Тынды

о признании незаконным отказов 

третьи лица: управление муниципального имущества и земельных отношений администрации города Тынды; управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области; Федеральное государственное бюджетное учреждение  «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Амурской области; индивидуальный предприниматель ФИО3

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - заявитель, предприниматель, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Амурской области с заявлением к администрации города Тынды (далее - ответчик, администрация):

- о признании незаконным отказа администрации выраженного в письмеот 31.05.2022, в реализации ИП ФИО2  преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения (

<

...>): по договору аренды №-112А/1 от 01.01.2021, площадью 81,3 кв.м. - по договору аренды № 112/3 от 01.01.2021 площадью 32 кв.м.; по договору аренды № 913/2 от 07.08.2020 площадью 33,3 кв.м., как не соответствующий Федеральному закону от 22.07.2008 № 159 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ); обязать администрацию устранить допущенное указанным отказом нарушение прав и законных интересов ИП ФИО2 путем совершения действий, определенных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, в отношении нежилых помещений; 

- о признании незаконным отказа администрации, выраженного в письмеот 05.08.2022, в реализации ИП ФИО2 права на изготовление и получения градостроительного плана на земельный участок с кадастровым номером 28:06:011202:44 площе 417.27 кв.м; обязать администрацию устранить допущенные указанным отказом нарушение прав и законных интересов ИП ФИО2 путем совершения действий, определенных в статьей 57.3. Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее  ГрК РФ), а именно изготовить и выдать градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 28:06:011202:44 площадью 417.27 кв.м;

-о признании незаконным отказа администрации выраженного в письме от 25.08.2022, в реализации ИП ФИО2 права на приведение в соответствие (изменению) вида разрешенного использования не помещений: по договору аренды № 112/3 от 01.01.2021 г. площадью 32 кв.м.; по договору аренды № 913/2 от 07.08.2020 г. площадью 33,3 кв. с вида разрешенного использования нежилых помещений «общественного туалета» на «магазин» и с вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 28:06:011202:44 «для эксплуатации здания общественного туалета» на вид разрешенного использования «магазин»; обязать администрацию устранить допущенное указанным отказом нарушение прав и законных интересов ИП ФИО2  путем совершения действий, по приведению в соответствие (изменению) вида разрешенного использования нежилых помещений - условиям заключенных с истцом договоров аренды № 112/3 от 01.01.2021 площадью 32 кв.м., и договора аренды № 913/2 от 07.08.2020 площадью 33,3 кв.м., с вида разрешенного использования нежилых помещений «общественного туалета» на «магазин» и с вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 28:06:011202:44 «для эксплуатации здания общественного туалета» на вид разрешенного использования «магазин».

Решением суда от 01.02.2023 заявленные требования  удовлетворены. Оспариваемые решения (отказы) признаны незаконными, на администрацию возложена обязанность повторно рассмотреть заявления предпринимателя.

Не согласившись с судебным актом, администрация обжаловала его в апелляционном порядке. В жалобе приводит доводы о том, что предоставление земельного участка заявителю в аренду было обусловлено обязанностью его исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для размещения объекта по оказанию услуг и обслуживанию населения. Спорный земельный участок расположен в территориальной зоне О-1 (зона делового, общественного и коммерческого назначения), вид разрешенного использования «под магазин» в данной территориальной зоне не установлен. Просит решение отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Возражений на жалобу не поступило.

Лица, участвующие в деле, извещенные в надлежащем порядке о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе посредством размещения определения о принятии апелляционной жалобы к производству на официальном сайте www.arbitr.ru в сети Интернет, явку представителей в судебное заседание, не обеспечили, что в силу части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов жалобы, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что в соответствии с договором от 07.08.2020 № 913/2 аренды недвижимого муниципального имущества Управление муниципального имущества и земельных отношений администрации города Тынды (Арендодатель) обязуется передать, а индивидуальный предприниматель ФИО2 (Арендатор) принять во временное, возвратное пользование часть помещения (кадастровый номер объекта недвижимости 28:06:011404:3502), балансовой стоимостью 124 515,99 рублей, площадью 33,3 кв.м., расположенное по адресу: 676282, 

<

...> (далее Имущество) для осуществления предпринимательской деятельности (розничная торговля). Одновременно с передачей указанного Имущества в аренду, передается право пользования земельным участком земель населенных пунктов с кадастровым номером 28:06:011202:0044, который занят вышеуказанным Имуществом пропорционально занимаемой площади и необходим для его использования. Срок действия договора аренды муниципального имущества устанавливается с 22.08.2020 по 21.08.2023.

В соответствии с договором от 01.01.2021 № 112/3 аренды недвижимого муниципального имущества Управление муниципального имущества и земельных отношений администрации города Тынды (Арендодатель) обязуется передать, а индивидуальный предприниматель ФИО2 (Арендатор) принять во временное, возвратное пользование часть помещения (кадастровый номер объекта недвижимости 28:06:011404:3502), балансовой стоимостью 119 655,01 рублей, площадью 32 кв.м., (помещение № 6), расположенное на 1 этаже по адресу: 676282, 

<

...> (далее - Имущество) для осуществления предпринимательской деятельности (под магазин). Одновременно с передачей указанного Имущества в аренду, передается право пользования земельным участком земель населенных пунктов с кадастровым номером 28:06:011202:0044, который занят вышеуказанным Имуществом пропорционально занимаемой площади и необходим для его использования. Срок действия договора аренды муниципального имущества устанавливается с 01.10.2021 по 31.12.2023.

В соответствии с договором от 01.01.2021 № 112А/1 аренды недвижимого муниципального имущества Управление муниципального имущества и земельных отношений администрации города Тынды (Арендодатель) обязуется передать, а индивидуальный предприниматель ФИО2 (Арендатор) принять во временное, возвратное пользование часть помещения (кадастровый номер объекта недвижимости 28:06:011404:3503), балансовой стоимостью 303 995 рублей, площадью 81,3 кв.м., (помещение № 1,2,3,4,»4,5,»5), расположенное на 1 этаже по адресу: 676282, 

<

...> (далее - Имущество) для осуществления предпринимательской деятельности (под магазин). Одновременно с передачей указанного Имущества в аренду, передается право пользования земельным участком земель населенных пунктов с кадастровым номером 28:06:011202:0044, который занят вышеуказанным Имуществом пропорционально занимаемой площади и необходим для его использования. Срок действия договора аренды муниципального имущества устанавливается с 01.01.2021 по 31.12.2023. 

ИП ФИО2 обратился к мэру города Тынды с заявлением от 17.05.2022 о выкупе арендуемых помещений.

Письмом от 31.05.2022 № 2869-31 администрация города Тынды сообщила предпринимателю об отказе в реализации преимущественного права. 

Отказ мотивирован тем, что арендуемые им нежилые помещения в соответствии с техническим паспортом являются помещениями общественного туалета. Общественный туалет на территории города Тынды является объектом коммунально-бытового назначения. Объекты коммунально-бытового назначения подлежат отчуждению в порядке приватизации в соответствии со статьей 30 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон № 178-ФЗ). Объекты, реализуемые в рамках Федерального закона № 178-ФЗ, подлежат включению в Прогнозный план приватизации муниципального имущества города Тынды, который утверждается решением Тындинской городской Думы. Вышеуказанный объект в Прогнозный план приватизации муниципального имущества города Тынды на 2022 год и плановый период 2023-2024 годов не включен, соответственно, не может быть отчужден в частную собственность.

03.08.2022 предприниматель обратился к мэру города Тынды с заявлением об изготовлении и выдаче градостроительного плана на земельный участок                                    № 28:06:011202:0044 (ул. Красная Пресня 27А, зданием магазина «ТОРОС»).

Письмом от 05.08.2022 № 4684-31 администрация города Тынды отказала в выдаче градостроительного плана на земельный участок в связи с тем, что с заявлением о выдаче градостроительного плана должен обратиться правообладатель земельного участка.

03.08.2022 предприниматель обратился к мэру города Тынды с заявлением об изменении разрешенного использования нежилого помещения кадастровый номер 28:06:011404:3502 (65,3 кв.м.) с «общественного туалета» на «магазин» и земельного участка кадастровый номер 28:06:011202:0044 с вида разрешенного использования «для эксплуатации здания общественного туалета» на «магазин».

Письмом от 25.08.2022 № 5042-31 администрация города Тынды сообщила предпринимателю о том, что изменение вида разрешенного использования осуществляется собственником испрашиваемых объектов, при этом Муниципальное образование город Тында, как собственник нежилого здания и земельного участка, не имеет намерения изменения вида разрешенного вида использования.

Не согласившись с принятыми отказами, предприниматель обратился с заявлением в арбитражный суд.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются   Законом № 178-ФЗ).

Согласно пункту 5 статьи 3 Закона № 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии со статьей 3  Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности, при одновременном наличии указанных условий.

В силу положений части 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи                               18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

- арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

В части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закон № 159-ФЗ).

Из материалов дела следует, что арендуемые заявителем помещения включены в Перечень муниципального имущества, предназначенного для содействия развитию малого и среднего предпринимательства на территории муниципального образования города Тынды, утвержденный решением Тындинской городской Думы от 26.04.2018                          № 717Р-ТГД-У1 под номерами 224, 225, 226.

ИП ФИО2 является субъектом малого предпринимательства, и сведения о нем на момент обращения с соответствующим заявлением в администрацию содержались в реестре субъектов малого и среднего предпринимательства и в настоящий момент не исключены из него.

Испрашиваемое недвижимое имущество находится в непрерывном владении и пользовании предпринимателя  с 2007 года и до настоящего времени; задолженность по арендной плате у него отсутствует.

При этом, спорные помещения используются предпринимателем для целей, указанных в договорах аренды, а именно под магазин, доказательств использования спорных помещений под общественный туалет администрацией не представлено.

Доводы администрации о необходимости включения спорного имущества в прогнозный план приватизации как условие для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого заявителем объекта, правомерно отклонены судом первой инстанции, поскольку установленные Законом о приватизации особенности приватизации объектов коммунально-бытового назначения не предусматривают запрет на приватизацию и не исключают порядок реализации преимущественного права, предусмотренный Законом № 159-ФЗ.

В связи с изложенным, суд правомерно признал незаконным отказ администрации города Тынды в реализации преимущественного права как не соответствующий закону и нарушающий права заявителя, и требования заявителя в данной части удовлетворил.

Относительно требований об оспаривании отказа администрации в выдаче градостроительного плана земельного участка и в изменении разрешенного вида использования суд пришел к следующему.

Так, отказы были мотивированы тем, что поскольку предприниматель не является правообладателем земельного участка, то у него отсутствуют полномочия по запросу градостроительного плана земельного участка, в отношении изменения вида  использования указано, что данные полномочия предоставлены только собственнику.

Согласно заключенным договорам аренды одновременно с передачей Имущества в аренду, передается право пользования земельным участком земель населенных пунктов с кадастровым номером 28:06:011202:0044, который занят вышеуказанным Имуществом пропорционально занимаемой площади и необходим для его использования.

Согласно статье 5 Земельного кодекса Российской Федерации к правообладателям земельных участков относятся собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков.

Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации, определяя понятие «правообладатели земельных участков», включает в него не только собственников земельных участков, но и иных лиц, в том числе арендаторов земельных участков.

Следовательно, ИП ФИО2 является правообладателем земельного участка и вправе на основании статей 37, 57.3 ГрК РФ обращаться как за изменением разрешенного вида использования земельного участка, так и за получением градостроительного плана земельного участка.

При этом доводы администрации о том, что спорный земельный участок расположен в территориальной зоне О-1 (зона делового, общественного и коммерческого назначения), вид разрешенного использования «под магазин» в данной территориальной зоне не установлен, апелляционным судом отклоняется, поскольку  оспариваемые отказы данное основание для отказа не содержат.

Вместе с тем, суд отмечает, что согласно Таблице  5   к Правилам  землепользования  и  застройки  города  Тынды   «Виды разрешенного использования земельных участков и объектов      капитального      строительства,      установленные      для территориальной  зоны  0-1»  предусматривает  в  качестве  условно разрешенного вида использования размещение магазинов.

Согласно части 6 статьи 37 ГрК РФ предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, возможность размещения магазина, в качестве условно разрешенного вида использования, допускается указанными Правилами, только после получения соответствующего разрешения.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм права.

В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого судебного акта, а направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Амурской области от  01.02.2023 по делу                               № А04-6969/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий  судья

       Е.А. Швец

Судьи

Е.И. Сапрыкина

 

А.П. Тищенко