Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-52339/22

03 ноября 2022 года

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 02 ноября 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 03 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи В.С. Желонкина, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.Д. Силагава, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Г.С.М.» (141080, Московская область, Королёв город, Декабристов 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.10.2017, ИНН: 

<

***>) к Администрации городского округа Королёв Московской области (141070, Московская область, Королёв город, Октябрьская улица, дом 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 31.12.2014, ИНН: 

<

***>)  

о взыскании убытков в размере 27 218 491, 77 руб., 

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле - согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Г.С.М.» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с требованиями к Администрации городского округа Королёв Московской области (далее – ответчик, администрация) о взыскании убытков в размере 27 218 491,77 руб.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные требования.

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал, письменного отзыва в материалы дела не представил.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

01.12.2017 на основании протокола о результатах аукциона от 16.07.2017 №АЗ-КОР/16-1294 между муниципальным образованием «Городской округ Королев Московской области» (арендодатель) и ООО «Г.С.М.» (арендатор) был заключен договор аренды №80-А/17 земельного участка с кадастровым номером 50:45:0040317:71 (запись регистрации №50:45:0040317:71-50/012/2017-2 от 20.12.2017).

Ежемесячная арендная плата была согласована сторонами в размере 7 241 7156,18 руб. (п. 3.1 и 3.2 договора), и за период с 01.12.2017 по 14.06.2021 уплачена арендатором в общей сумме 27 218 482,60 руб. на основании платежным поручений №4 от 11.12.2017, №12 от 13.03.2018, №16 от 08.06.2018, №20 от 18.09.2018, №27 от 11.12.2018, №33 от 12.03.2019, №35 от 13.06.2019, №39 от 13.09.2019, №41 от 11.12.2019, №45 от 12.03.2020, №49 от 14.06.2020, №53 от 13.09.2020, №46 от 14.12.2020, №61 от 11.03.2021, №63 от 14.06.2021.

В целях освоения земельного участка в рамках договора и получения разрешения на строительство обществом были заключены следующие договоры:

-  договор подряда №2709/18 от 27.09.2018 на выполнение работ по выносу из зоны застройки водовода диаметром 700мм и телефонных кабелей;

- договор на оказание услуг по градостроительному и техническому анализу земельного участка №131218 от 13.12.2018;

-  договор на оказание услуг технического заказчика №ТЗ-01/2019 от 21.01.2019.

Также обществом было получено разрешение №RU-45-15053-2019 на строительство 5-ти этажного здания магазина, площадью 488,18 кв.м., сроком действия до 27.12.2021.

27.01.2021 общество обратилось в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на вырубку зеленых насаждений, необходимого для использования земельного участка, в чем обществу было отказано.

Решением Арбитражного суда Московской области №А41-29761/2020 указанное решение было признано незаконным, суд обязал администрацию выдать обществу соответствующее разрешение.

29.10.2020 обществу был выдан исполнительный лист №024419487, возбуждено исполнительное производство №56111/20/50060/ИП, однако решение суда по делу №А41-29761/2020 администрацией до сих пор не исполнено.

Таким образом, со стороны арендодателя созданы препятствия в пользовании земельным участком в соответствии с договором аренды.

27.09.2022 сторонами было подписано соглашение о расторжении договора аренды №80-А/17 от 01.12.2017.

Вместе с тем, в период действия договора истцом вносилась предусмотренная договором арендная плата, которую истец считает понесенными им убытками, поскольку участок не мог использоваться им по целевому назначению.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Арбитражный суд, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в заявлении, объяснения представителей лиц, участвующих в деле, приходит к выводу, что требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частями 1, 4 ст. 65, ч. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 ст. 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: 

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (ч. 1 ст. 612 ГК РФ).

В силу ч. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии с ч. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (ст. 42 ЗК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (ч. 1 ст. 452 ГК РФ). Частью 2 ст. 453 ГК РФ предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (ч. 4 ст. 453 ГК РФ).

Согласно ч. 5 ст. 453 ГК РФ, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

В соответствии со ст. ст. 15, 393 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. 

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. 

Суд, руководствуясь имеющимися в деле доказательствами, судебными актами по делу №А41-29761/2020 соглашается с доводами истца, что действия администрации создали для истца препятствия в пользовании земельным участком, не были оговорены в аукционной документации и при заключении договора аренды, следовательно, не могли быть известны арендатору при заключении договора аренды.

В качестве последствия указанных недостатков земельного участка арендатор избрал требование к арендодателю о досрочном расторжении договора, с которым арендодатель согласился.  Договор аренды участка расторгнут по соглашению сторон.

Ввиду предоставления в аренду земельного участка, использование которого по целевому назначению является невозможным, истец полагает, что арендодателем не исполнена обязанность по предоставлению земельного участка, предусмотренная пунктом 1 статьи 611 ГК РФ. 

При таких обстоятельствах у истца отсутствовала встречная обязанность по внесению платы за аренду земельных участков в размере 27 218 491,77 руб. 

Истец полагает, что, внося арендные платежи в период действия договора аренды, он понес убытки в размере этих арендных платежей.

В соответствии со ст. ст. 15, 393 ГК РФ по требованию о возмещении убытков истец должен доказать: неправомерность действий ответчика; возникновение у истца убытков; причинно-следственная связь между этими элементами; размер убытков.

Между тем, суд не может согласиться с тем, что внесенная истцом арендная плата является убытками истца, поскольку ее оплата вытекает из условий договора аренды и требований закона, выразившихся в обязанности арендатора вносить арендные платежи и в праве арендодателя их взимать.

В данном случае имущество (земельный участок) предоставлен в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды и его назначению, следовательно, не мог использоваться арендатором.

Исходя из вышеизложенных норм, у арендатора не возникла обязанность по внесению арендных платежей.

Пунктом 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что  в  силу статей 606,  611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Согласно позиции, сформулированной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 N 13689/12 по делу N А67-3141/2011, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров.

В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе, из договора, вследствие неосновательного обогащения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса. 

По смыслу названной нормы для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие совокупности следующих обстоятельств: приобретение или сбережение имущества на стороне приобретателя (то есть увеличение стоимости его имущества); приобретение или сбережение произведено за счет другого лица, что, как правило, означает уменьшение стоимости имущества потерпевшего вследствие выбытия из его состава некоторой части имущества; отсутствие правовых оснований, то есть приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке. 

При этом основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п. 

Таким образом, надлежащим способом защиты нарушенного права, при котором арендатор хочет вернуть уплаченные денежные средства по договору в счет неправомерно начисленной и внесенной арендной платы является требование о взыскании неосновательного обогащения. 

По смыслу статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагает истец, и должен рассматривать заявленное требование, исходя из заявленного предмета и основания. Суд должен сам правильно квалифицировать спорные правоотношения и определить нормы права, подлежащие применению в рамках фактического основания и предмета иска.

Учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10, в соответствии с которой арбитражный суд при разрешении спора не связан правовым обоснованием иска и самостоятельно определяет характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению, суд приходит к выводу, что исковые требования основаны на нормах главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации вытекают из возникновения со стороны ответчика обязательства вследствие неосновательного обогащения.

Суд, исходя из фактических обстоятельств дела, заявленного требования, фактического основания иска, определил нормы права, подлежащие применению в данном дела, и пришел к выводу о том, что фактически истцом заявлены требования о взыскании неосновательного обогащения с ответчика в виде приобретенных и сбереженных денежных средств, полученных от истца в виде арендных платежей за весь период действия договора аренды.

Исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные  лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Администрации городского округа Королёв Московской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Г.С.М.» денежные средства в размере 27 218 491, 77 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 200 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.  

Судья                                                                                                             В.С. Желонкин