АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

22 июля 2025 года

Дело №

А26-249/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Филиппова А.Е., судей Боголюбовой Е.В. иФИО1,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «ДЭУ-М»ФИО2 (доверенность от 01.08.2024), 

рассмотрев 17.07.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Петрозаводского городского округа на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 05.09.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2025 по делу№ А26-249/2022,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «ДЭУ-М», адрес: 185001, Республика Карелия, город Петрозаводск, Железнодорожный район, Путейская улица, дом 5, здание мойки, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к администрации Петрозаводского городского округа, адрес: 185035, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Администрация), о признании недействительным уведомления от 15.03.2021 № 1230/5.1-09/УЗРи (далее – Уведомление) об изменении арендной платы по договору аренды земельного участкаот 29.01.2009 № 8669 (далее – Договор).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО3, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>.

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 05.05.2023, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2023, в удовлетворении заявления отказано. 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округаот 21.12.2023 решение от 05.05.2023 и постановление от 10.08.2023 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 05.09.2024, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2025, заявление Общества удовлетворено.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит указанные судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению подателя жалобы, суды первой и апелляционной инстанций ошибочно положили в основу своих выводов заключение судебного эксперта ФИО4, в котором рыночная стоимость права аренды земельного участка приравнена к размеру годовой арендной платы, а также использованы сделки с объектами-аналогами, совершенные ранее даты, на которую произведена оценка, и не содержащие рыночных условий.

Администрация также указывает, что в качестве последствия недействительности Уведомления суды первой и апелляционной инстанций должны были определить подлежащую применению рыночную стоимость права аренды земельных участков в спорный период.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными. 

В судебном заседании представитель Общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы. 

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, однако своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие. 

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили 29.01.2009 Договор, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером 10:01:000000:011 общей площадью 68 993 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>.

Договором предусмотрено, что земельный участок используется совместно с другими собственниками (пользователями) здания, именуемыми соарендаторами (пункт 1.3); размер и порядок внесения арендной платы определены в разделе 2; арендная плата рассчитывается согласно приложению № 1 (пункт 2.1); начало действия Договора – с 16.10.2009 (пункт 7.1); Договор заключен на срок по 13.10.2010, его условия распространяются на период с 26.01.2009 (пункты 7.2, 7.3); арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год. Уведомление об изменении арендной платы производится арендодателем путем выставления нового расчета арендной платы и считается надлежаще принятым арендатором с момента отправления арендодателем уведомления заказным письмом по юридическому адресу арендатора (пункт 2.4).

Земельный участок по акту приема-передачи передан арендатору.

Поскольку Общество по истечении срока Договора продолжило пользоваться земельным участком, Договор на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) продлен на неопределенный срок.

Общество, воспользовавшись правом преимущественного выкупа арендуемых объектов недвижимости, находящихся на арендуемом земельном участке, на основании договоров от 01.02.2017 № 1 и 28.02.2017 № 2купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, стало собственником зданий проходной и мойки соответственно.

Из земельного участка с кадастровым номером 10:01:000000:011 впоследствии образованы земельные участки с кадастровыми номерами 10:01:0200135:990 площадью 2610 +/- 18 кв.м (под зданием проходной) и 10:01:0200135:991 площадью 5487 +/- 26 кв.м (под зданием мойки), сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости 02.09.2015.

Изменения в Договор в части его предмета не вносились, однако Общество продолжало вносить арендную плату, размер которой составлял 53 987 руб. 19 коп. в год.

Администрация направила в адрес Общества 15.03.2021 Уведомление об изменении размера арендной платы по Договору и приложила новый расчет арендной платы с 10.04.2020, согласно которому годовой размер арендной платы составил 486 620 руб., в девять раз больше начисляемой ранее.

Расчет произведен на основании отчетов об оценке от 30.11.2020, подготовленных оценщиком ФИО3 В соответствии с отчетом об оценке от 30.11.2020 № О/317/09-2020/75 рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:990 на один год составляет 156 866 руб. Согласно отчету об оценке от 30.11.2020 № О/317/09-2020/76 рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:991 на один год составляет 329 754 руб.

Общество, ссылаясь на то, что Уведомление и отчеты об оценкеот 30.11.2020 не соответствуют требованиям действующего законодательства и нарушают его права, обратилось в арбитражный суд с иском о признании Уведомления недействительным.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции требования Общества удовлетворил. 

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции, рассмотрев материалы дела, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, оценив доводы кассационной жалобы, считает, что она удовлетворению не подлежит.

Исходя из положений пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом; при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку ставки арендной платы относятся к категории регулируемых цен, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон и предусмотренного договором механизма изменения арендной платы.

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Решением Петрозаводского городского Совета от 25.03.2020 утвержден Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа (далее – Порядок), в соответствии с пунктом 2.8 которого арендная плата в отношении земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 2.1 - 2.7 названного порядка, определяется исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка. Установление доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, путем определения рыночной стоимости права аренды такого участка не противоречит основным принципам и действующему законодательству.

Пунктом 10 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», предусмотрено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет (в редакции, действовавшей до вынесения постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, - не чаще чем 1 раз в год); при этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1-е января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Таким образом, в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ее изменение может производиться в том числе в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка.

В силу абзаца второго статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

При рассмотрении дела суды установили, что расчет арендной платы, приложенный к оспариваемому уведомлению, произведен в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 10:01:0200135:990, 10:01:0200135:991 исходя из рыночной стоимости права аренды, определенной на основании отчетов от 30.11.2020 № О/317/09-2020/76 и № О/317/09-2020/75, составленных оценщиком ФИО3

В свою очередь, Общество ссылалось на недостоверность представленных отчетов от 30.11.2020.

При новом рассмотрении дела суды, проанализировав отчеты об оценкеот 30.11.2020, заключили, что в качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельных участков выбраны объекты, не схожие по основным характеристикам, определяющим их стоимость, что является нарушением положений Федерального стандарта оценки, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015№ 297.

Суды установили, что оценщиком ФИО3 в указанных отчетах при определении рыночной стоимости не использовались затратный и доходный подходы, применен только сравнительный. Кроме того, в данных отчетах использованы три аналога земельных участков, в качестве характеризующего элемента сравнения оценщиком использован признак «коммерческое назначение»; вид использования участков-аналогов не определен, данные о кадастровых номерах объектов-аналогов в отчете отсутствуют. Оценщик отказался от каких-либо корректировок, в том числе корректировок элемента сравнения на местоположение, указав на то, что значения единицы сравнения объекта оценки и объектов-аналогов сопоставимы, в то время как местоположение объектов-аналогов отличается от местоположения объектов оценки.

Проанализировав приведенные правовые нормы, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, в том числе приняв во внимание результаты судебной экспертизы от 06.02.2023№ 10928/23, установив, что Администрация посредством направления Обществу спорного уведомления в одностороннем порядке изменила арендную плату по Договору, положив в основу такого изменения недостоверные отчеты об оценке от 30.11.2020, содержащие недостоверные сведения, суды пришли к выводу о наличии правовых оснований для признания односторонней сделки арендодателя, выраженной направлением Обществу спорного уведомления, недействительной. 

Вопреки доводам подателя жалобы, Администрация в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представила объективных, достоверных и достаточных доказательств, подтверждающих свои возражения.

С учетом изложенного и применительно к установленным при рассмотрении дела обстоятельствам оснований не согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций у суда кассационной инстанции не имеется.

Суд кассационной инстанции считает несостоятельной позицию Администрации, согласно которой последствием недействительности Уведомления является обязанность суда установить подлежащую применению при исполнении Договора рыночную стоимость права аренды земельных участков в спорный период.

Недействительность Уведомления, которым Администрация сообщила Обществу о перерасчете арендной платы в связи со вступлением в силу Порядка и определением рыночной стоимости права аренды земельного участка на основании отчетов от 30.11.2020, сама по себе не лишает Администрацию права требовать от Общества внесения платы за пользование землей в размере, установленном Порядком.

При этом требование Администрации о взыскании с Общества задолженности по арендной плате не являлось предметом рассмотрения спора, в связи с чем у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали основания для определения ее подлинного размера.

Фактически доводы Администрации, изложенные в кассационной жалобе, повторяют позицию по делу и аргументы апелляционной жалобы, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами при рассмотрении дела по существу.

Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», при проверке соответствия выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (часть 3 статьи 286 АПК РФ) необходимо исходить из того, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции (часть 2 статьи 287 АПК РФ). С учетом того, что наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, устанавливается судом на основании доказательств по делу (часть 1 статьи 64 АПК РФ), переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 АПК РФ), не допускается.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, выводы судов соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены принятых по настоящему делу судебных актов по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 05.09.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2025 по делу № А26-249/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации Петрозаводского городского округа – без удовлетворения.

Председательствующий

А.Е. Филиппов

Судьи

Е.В. Боголюбова

ФИО1