ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

проезд Соломенной сторожки, д. 12, г. Москва, ГСП-4, 127994

официальный сайт: http://www.9aas/arbitr.ru; e-mail:9aas.info@arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-35288/2023

Дело №  А40-181093/22

город Москва

22 сентября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 22 сентября 2023 года

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Мезриной Е.А.,

судей Александровой Г.С., Левченко Н.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "САНРАЙС КАПИТАЛ"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 14.04.2023г. по делу № А40-181093/22

по иску ООО "САНРАЙС КАПИТАЛ" (ИНН 

<

***> , ОГРН 

<

***> )

к ООО "КФС ЧЕЛНЫ" (ИНН 

<

***> , ОГРН 

<

***> )

о взыскании

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 01.02.2023, диплом ДВС 0604272 от 05.07.2000;

УСТАНОВИЛ:

ООО "САНРАЙС КАПИТАЛ" обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ООО "КФС ЧЕЛНЫ"  о взыскании 1 150 285 руб. 29 коп. долга по договору от 01.01.2017 № KFC-02., проценты за просрочку оплаты, начиная с 01.01.2021 до момента фактического исполнения основного обязательства.

Решением суда от 14.04.2023г. по делу № А40-181093/22 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств имеющих значение для дела.

Определением от 18.07.2023 судебное разбирательство было отложено, предложено истцу представить расчеты.

В судебном заседании 13.09.2023 представитель ответчика возражал против апелляционной жалобы, просил решение  оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителя истца, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом,  в порядке ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2023 рассмотрение дела отложено, с целью представления истцом расчета базовой части арендной платы.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, повторно рассмотрев материалы дела, приходит к следующим выводам.

Исковые требования мотивированы тем, что между ООО «САНРАЙС КАПИТАЛ» (арендодатель) и ООО «КФС ЧЕЛНЫ» был заключен договор аренды нежилого помещения от 01.01.2017 № KFC-02, на основании которого арендодатель предоставляет арендатору, а арендатор принимает от арендодателя во временное владение и пользование (в аренду) нежилое помещение № 98-107 общей площадью 115,4 кв.м. на втором этаже здания, расположенного по адресу: Российская Федерация, 

<

...>.

В соответствии с п. 7.1 договора аренды стороны определили, что для целей расчета арендной платы применяется расчетная площадь помещения, которая составляет 123,13 кв.м.

Согласно п.п. 7.2 и 7.12 договора за пользование помещением, начиная с даты подписания акта приема-передачи помещения в течение срока аренды арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату, которая содержит постоянную и переменную составляющие: постоянную составляющую арендной платы, включающей в себя базовую арендную плату, оплату эксплуатационных расходов и маркетинговый платеж, и переменную составляющую арендной платы, включающую в себя плату с оборота и коммунальные расходы. постоянная составляющая арендной платы плата уплачивается арендатором арендодателю на основании соответствующего счета ежемесячно, не позднее 5 (пятого) числа оплачиваемого месяца (в январе и мае не позднее 15 числа), начиная с даты подписания акта приема-передачи помещения.

Согласно исковому заявлению, по состоянию на 09.08.2022 арендатором не оплачена задолженность по арендным платежам в размере 1 150 285,29 руб., из них: 22 397,72 руб. – маркетинговый платеж; 133 804,40 руб. – эксплуатационный платеж; 825 431,18 руб. – базовая арендная плата; 168 651,99 руб. – коммунальные платежи.

В соответствии с п. 6.2 договора аренды, на основании уведомления (от 21.01.2020 вх. №6 о расторжении договора) 21.07.2020 договор аренды расторгнут по инициативе арендатора в одностороннем несудебном порядке, помещение возвращено арендодателю по акту возврата от 23.07.2020.

В адрес ответчика направлена претензия от 14.10.2020 с требованием о погашении задолженности в сумме не менее суммы задолженности по эксплуатационным расходам и коммунальным платежам (302 456,39 руб.), в срок не позднее 20.10.2020, а также о погашении оставшейся суммы задолженности в сроки, установленные Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».

В ответе на претензию ответчик с начислением арендных платежей не согласился по причине того, что в период с 28.03.2020 по дату возврата помещения коммерческая деятельность арендатором в помещении не велась.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Проанализировав условия договора, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что правоотношения сторон регулируются положениями главы 34 ГК РФ.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, исходя из следующего.

Так установлено, что из акта сверки взаимных расчетов задолженность в размере 1 150 285 руб. 29 коп. образовалась за период с 30.04.2020   по 23.07.2020.

Распоряжением Президента Республики Татарстан от 19.03.2020 № 129 «О введении режима повышенной готовности для органов управления и сил территориальной подсистемы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций Республики Татарстан» с 19.03.2020 в Республике Татарстан установлен режим повышенной готовности и региональный (межмуниципальный) уровень реагирования.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 19.03.2020 № 208 «О мерах по предотвращению распространения в Республике Татарстан новой коронавирусной инфекции» (с изменениями и дополнениями от 27.03.2020), с 28.03.2020 до 16.07.2020 приостановлена работа торговых, торгово-развлекательных центров (комплексов), розничных рынков, за исключением находящихся в них объектов торговли, осуществляющих розничную торговлю продовольственными товарами, аптек и аптечных пунктов.

В связи с усилением мер по предотвращению распространения короновирусной инфекции, в рамках исполнения Распоряжения Президента Республики Татарстан «О введении режима повышенной готовности для органов управления и сил территориальной подсистемы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций Республики Татарстан» от 20.03.2020 № 129, ТЦ SUNRISE CITY c 28.03.2020 до 16.07.2020 был полностью закрыт.

Помещение использовалось арендатором в соответствии с его целевым назначением для организации предприятия общественного питания под наименованием «KFC» и для связанных с этим целей (пункт 1.3 договора аренды).

Пунктами 2, 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ) установлено следующее.

Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 (ред. от 18.04.2020) утвержден перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. В данный перечень входит отрасль с кодом ОКВЭД 56 - общественное питание включено в перечень наиболее пострадавших отраслей.

Согласно сведениям ЕГРЮЛ, основным видом экономической деятельности ООО «КФС ЧЕЛНЫ» является деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания (ОКВЭД 56.10).

Суд первой инстанции пришел к выводу, что материалами дела подтверждается, что условия пользования арендуемыми помещениями для арендатора существенно ухудшились в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации (Постановление   Кабинета    Министров    Республики Татарстан от 19.03.2020 № 208 «О мерах по предотвращению распространения в Республике Татарстан новой коронавирусной инфекции») решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Судом установлено, ответчиком было подано в адрес истца заявление о приостановке начисления постоянной части арендной платы на период закрытия торгового центра. При этом ответчик принимал на себя обязательства оплачивать коммунальные услуги и эксплуатационные платежи, предусмотренные договором, до момента открытия торгового центра и далее в соответствии с договором – обращение ответчика получено истцом 27.03.2020.

От истца поступило письменное предложение к ответчику от 29.04.2020 № 121 о снижении арендной платы по договору аренды, выраженное в виде отмены начисления базовой части арендной платы и маркетинговых платежей на период закрытия торгового центра, с сохранением эксплуатационных и коммунальных платежей, которое было принято ответчиком. Между тем истец уклонялся от заключения дополнительного соглашения, фиксирующего достигнутые договоренности.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020), арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Суд пришел к выводу, что уклонение истца от подписания дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы по договору аренды является неправомерным, в связи с чем указал, что  с учетом права ответчика на снижение размера арендной платы за период с 28.03.2020   по 16.07.2020 , задолженность на стороне ответчика отсутствует, оснований для начисления процентов также.

Коллегия суда апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

17.01.2020 ответчик направил истцу уведомление с просьбой о снижении арендных платежей на 30%, начиная с февраля  месяца на 12 месяцев, в качестве основания арендатор указал, что в  связи с закрытием детского парка развлечений Кидспейс и открытия на его месте прямого конкурента – ресторана Макдональдс, значительно изменились покупательские предпочтения на фудкорте, произошло падение выручки ресторана KFC более чем на 20%. EBITDA ответчика не достигла плановых показателей и возможностей по значительному увеличению трафика в ТРЦ, и выручки. Предложенная арендатором мера – снижение арендных платежей на 30%, по его мнению, позволит ресторану компенсировать потери, вызванные посещением ресторана, что позволит его сохранить в ТЦ. Арендатор указал, что в случае отрицательного решения по снижению арендной платы, просит считать данное уведомление, уведомлением о расторжении договора аренды согласно его условиям через 6 месяцев.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 2 статьи 450 ГК РФ определено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Право арендатора на отказ от договора закреплено в п. 6.2 договора. 

Таким образом, ответчик отказался от договора не в связи с введением ковидных ограничений, а в связи с наступлением вышеописанных обстоятельства.

Позднее, 27.04.2020 арендатор направил новое уведомление, со ссылкой на Постановление № 234 от 30.03.2020 , просил расторгнуть договор по соглашению сторон, начиная с 01.04.2020.

В силу положений статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. При этом арендатор должен своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Кодекса).

По смыслу положений статей 611, 622 ГК РФ, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю, причем при аренде недвижимого имущества такой возврат оформляется составлением двухстороннего акта (статья 655 Кодекса).

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Суд первой инстанции пришел к выводу о принятии Ответчиком предложения Истца об отмене начисления базовой арендной платы и маркетингового платежа, а также о неправомерности действий Истца, связанных с его уклонением от заключения дополнительного соглашения, фиксирующего достигнутые договоренности .

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции считает, что представленная переписка сторон свидетельствует об обратном.

Фактически сторонами не было достигнуто соглашения об условиях снижения Арендной платы, по причине отказа Ответчика от коммерческого предложения Истца. Последний, в целях сохранения и продолжения договорных отношений Сторон, сделал Ответчику коммерческое предложение об отмене начисления базовой арендной платы и маркетингового платежа на период ограничительных мер, исключительно взамен отказа Ответчика от расторжения договора аренды, что подтверждается письмами Истца от 03.06.2020 за исх.№160, Ответчика от 21.07.2020г., Истца от 28.07.2020 за исх.№ 203.

Так, в письме Истца от 03.06.2020г. за исх.№ 160, Истец прямо указывает на то, что «предлагаемые коммерческие условия (отмена начисления базовой арендной платы и маркетингового платежа) применимы исключительно в случае, если Арендатор не воспользуется правом на отсрочку арендной платы и отзовет уведомление о расторжении договора аренды. В случае отказа от предлагаемых коммерческих условий, при расторжении договора аренды, начисление арендных платежей будет производится в соответствии с условиями Договора».

Согласно материалам дела, Ответчик по истечении шестимесячного срока, предусмотренного п.6.2 договора для досрочного расторжения договора, письмом от 21.07.2020 настоял на расторжении договора аренды с 21.07.2020г., при этом, в письме Ответчик просит провести расторжение договора на условиях с начислением только эксплуатационных и коммунальных платежей, т.е. на условиях, которые Истец предлагал при исключительном условии отказа Ответчика от досрочного расторжения Договора аренды.

По причине отказа Ответчика от коммерческого предложения Истца, Истец был доначислил все платежи, предусмотренные договором аренды.

При данных обстоятельствах, в действиях Истца отсутствует какое-либо уклонение от заключения с Ответчиком соглашения об изменении условий оплаты в период ограничительных мер, либо неправомерность его действий. 

Напротив, в действиях Ответчика усматривается противоречивое поведение, относительно намерения продолжить договорные отношения, поскольку отказа по коммерческому предложению в адрес Истца направлено не было; в ожидании шестимесячного срока, предусмотренного для досрочного расторжения, на выгодных для себя условиях; в намерении расторгнуть договор на условиях с начислением только эксплуатационных и коммунальных платежей.

Суд первой инстанции не указал основания, по которым снизил задолженность по арендной плате в полном размере, а также расчет задолженности, при котором сумма задолженности Ответчика перед Истцом по арендной плате равна нулю.

Истец возражает против вывода суда первой инстанции о том, что задолженность в размере 1 150 285 руб. 29 коп, образовалась за период с 30.04.2020 по 23.07.2020г. 

Так в частности, из  акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.03.2020г. (за I квартал 2020г.) Арендатором не производились платежи, и имелась задолженность по коммунальным платежам в размере 198 447 рублей 92 копейки за прошедшие периоды февраль, марта 2020г. (продажа 588 от 29.02.2020г., продажа 873 от 31.03.2020г.). В акте сверки конечное сальдо по кредиту указано 116 978,05 рублей с учетом (по кредиту) обеспечительного платежа в размере 272 596,08 рублей. 

Поясняя расчет, составленный в вид акте сверки, истец пояснил что при формировании акта сверки программа автоматически выдает расчеты с учетом всех платежей, в том числе обеспечительного платежа (по кредиту), для того, чтобы определить реальную задолженность или отсутствие ее, необходимо конечное сальдо по кредиту уменьшить на сумму обеспечительного платежа в размере 272 596,08 рублей. Следовательно, при вычете из конечного сальдо по кредиту суммы обеспечительного платежа по состоянию на 31.03.2020г., задолженность Арендатора (Ответчика) перед Арендодателем (Истцом) составила 155 618,03 руб. (116 978,05 руб. -272 596,08 руб. = 155 618,03 руб.).

По состоянию на день возврата торговой площади Истцу - 23.07.2023г. (включительно) задолженность Ответчика перед Истцом составила 1 150 285,29 руб.  

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 19.03.2020 № 208 «О мерах по предотвращению распространения в Республике Татарстан новой коронавирусной инфекции» (с изменениями и дополнениями от 27.03.2020), с 28.03.2020 до 16.07.2020 приостановлена работа торговых, торгово-развлекательных центров (комплексов), розничных рынков, за исключением находящихся в них объектов торговли, осуществляющих розничную торговлю продовольственными товарами, аптек и аптечных пунктов.

В связи с усилением мер по предотвращению распространения короновирусной инфекции, в рамках исполнения Распоряжения Президента Республики Татарстан «О введении режима повышенной готовности для органов управления и сил территориальной подсистемы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций Республики Татарстан» от 20.03.2020 № 129, ТЦ SUNRISE CITY с 28.03.2020 до 16.07.2020 был полностью закрыт.

С 16.07.2020г. деятельность Торгового Центра была восстановлена.

С 16.07.2020г. до передачи торговой площади из аренды (23.07.2020г.) Ответчик осуществлял свою предпринимательскую деятельность.

Введение вышеуказанных ограничений сделало невозможным осуществление деятельности ответчика, в период 28.03.2020  по 16.07.2020 года в помещении переданного по договору аренды, согласно целевому назначению.

01.04.2020 вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Федеральный закон N 98-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, при ответе на вопрос 5 указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). При этом, если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Таким образом, право арендатора требовать уменьшения арендной платы обусловлено именно невозможностью использования имущества, а не самим фактом введения режима повышенной готовности.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

В отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Федерального закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 1 статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы либо уменьшения ее размера, а не освобождением от уплаты арендных платежей в полном размере.

В соответствии с вопросом 3 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), N 2, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом N 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования).

В соответствии с пунктом 1 Требований отсрочка предоставляется организациям и индивидуальным предпринимателям, которые осуществляют деятельность в отраслях, наиболее пострадавших в результате распространения коронавирусной инфекции.

В соответствии с пунктом 3 указанного Постановления отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях: задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

С учетом изложенного, суд первой инстанции неправомерно уменьшил арендную плату на 100 % за период ограничительных мер (с 27.03.2020 до 16.07.2020), доводы ответчика по отзыву на апелляционную жалобу, о том, что арендная плата была уменьшена судом на 80% не нашли своего подтверждения в материалах дела, с учетом представленных в суд апелляции расчетов и истцом и ответчиком.

Более того, суд фактически освободил ответчика не только от оплаты арендной платы, но и от задолженности по обязательным платежам (коммунальные и эксплуатационные платежи) за период ограничительных мер в размере 262 380,95 рублей (168 651,99 руб.+ 133 804,40 руб.). 

Следовательно, исходя из разъяснений Президиума Верховного Суда Российской Федерации у суда не было оснований снижать размер арендной платы (базовой арендной платы и маркетингового платежа) за период с 27.03.2020 г. до 16.07.2020 до 100%.

Ответчик не обращался в суд с требованием об изменении размера арендной платы на период ковидных ограничений, от предложения друг друга стороны отказались.

Возражения  ответчика направлены на уменьшение размера арендной платы, а не на ее отсрочку. В период переписки между сторонами в части предложения о снижении размера арендной платы Общество как арендатор имело основания полагать, что неиспользование помещения в период введения ограничительных мер влечет за собой право арендатора на больший процент снижения размера арендной платы (освобождение от её уплаты). 

Размер снижения арендной платы законодательно не установлен, также не установлено и возможности снижения арендной платы на 100% (за исключением если стороны договорились путем подписания дополнительного соглашения об отмене арендной платы на какой то срок в период ковидных ограничений). 

Таким образом, возражения ответчика о снижении размера арендной платы в период, когда Общество не осуществляло торговую деятельность, являются законными и обоснованными, но не в разрезе 100%.

Согласно расчету процента снижения размера арендной платы за период неосуществления деятельности (с 28.03.2020 по 15.07.2020 с 16.07.2020 ТЦ открылся) по причинам, независящим от арендатора (приложение к пояснениям к апелляционной жалобе), размер снижения арендной платы должен составлять 50%. С 28.03.2020 Общество не имело возможности использовать нежилые помещения, предоставленные ему в аренду истцом. В этой связи имеются основания для уменьшения размера арендной платы по договору за период, ограничительных мероприятий .

Снижение размера арендной платы на 50% в период с 28.03.2020 по 15.07.2020 является обоснованным, такое снижение признается обычным размером, на который происходит снижение арендной платы в сложившейся ситуации и не приводит к нарушению баланса интересов сторон с учетом того, что арендодатель в сложившейся ситуации также претерпевает неблагоприятные экономические последствия. Расчет арендной платы имеется в материалах дела, произведен Обществом на основании данных и анализа по снижению арендной платы на период ограничительных мер иными арендодателями по объектам (нежилым помещениям), арендованным Обществом в городе Набережные Челны.

С учетом снижения базовой ставки арендной платы в период с 28.03.2020 по 15.07.2020, наличия задолженности по оплате базовой ставки как до введения ковидных ограничений по оплате арендной платы, так и за период с 16.07 по 23.07.2020,  задолженности по оплате маркетинговых, эксплуатационных и коммунальных платежей, а также зачета обеспечительного платежа, общая сумма задолженности ответчика составляет 650965,35руб. и подлежит взысканию с него в пользу истца на основании ст. 309, 310, 614 ГК РФ.

Возражения ответчика о снижении арендной платы до 61,87%, 81% судом апелляции во внимание не принимаются. Коллегия не установила того факта, что суд первой инстанции пришел к выводу о снижении базовой ставки арендной платы до 81%, ответчик за разъяснением мотивировочной части в суд первой инстанции не обращался.

Правовых оснований для освобождения от оплаты иных платежей (не арендной платы) ответчик не привел. Истцом учтен обеспечительный платеж.

Требование о взыскании процентов подлежит удовлетворению на основании ст. 395 ГК РФ с 01.01.2021. (в резолютивной части постановления от 13.09.2023г. допущена опечатка в части даты начисления процентов 01.08.2021, которая подлежит устранению на основании ст. 179 АПК РФ , оглашена дата 01.01.2021).

Проценты подлежат начислению на сумму долга, до её полного погашения, за исключением мораторного периода с 01.04.2022 по 01.10.2022, введенного на основании ПП РФ № 497 от 28.03.2022.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей. Настоящее Постановление вступает в силу со дня его официального опубликования и действует в течение 6 месяцев.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" на срок действия моратория в отношении должников, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 настоящего Федерального закона, в частности не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

С учетом приведенных обстоятельств, с 01.04.2022 до окончания срока моратория начисление неустойки на задолженность не производится в течение периода, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 N 497. Названные обстоятельства должны быть учтены на стадии исполнения судебного акта.

Исходя из выше изложенного, апелляционный суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части, решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании ст. 270 АПК РФ .

Расходы по оплате госпошлины по иску и апелляционной жалобе распределены в соответствии со ст. 110 АПК РФ .

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным статьей 110 АПК РФ  (часть 5 названной статьи).

В силу подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы и (или) кассационной, надзорной жалобы на решения и (или) постановления арбитражного суда, - 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера.

При этом, при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку, расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлины").

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции исходил из того, что при частичном удовлетворении содержащегося в апелляционной жалобе требования лица, подающего апелляционную жалобу, в отношении расходов по уплате государственной пошлины положения, установленные абзацем вторым части 1 статьи 110 АПК РФ, применению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,     

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14.04.2023г. по делу                                  № А40-181093/22 отменить.

Исковые требования удовлетворить в части.

Взыскать с ООО "КФС ЧЕЛНЫ" в пользу ООО "САНРАЙС КАПИТАЛ"  650 965руб. 35 коп. долга,  начислить и взыскать проценты  по правилам ст. 395 ГК РФ на сумму долга, начиная с 01.01.2021 до момента ее фактической оплаты.

В удовлетворении остальных исковых требований отказать.

Взыскать с ООО "КФС ЧЕЛНЫ" в пользу ООО "САНРАЙС КАПИТАЛ"  13867,00руб. в возмещение судебных расходов по оплате госпошлины по иску и 3000,00руб. по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья                                                                Мезрина Е.А.

 

Судьи:                                                                                                        Александрова Г.С.

 

                                                                                                                   Левченко Н.И.