АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОЯРСКОГО  КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

13 июля 2021 года

Дело № А33-33953/2019

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 08 июля 2021 года. 

В полном объёме решение изготовлено 13 июля 2021 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Петроченко Г.Г., рассмотрев в судебном заседании дело по иску государственной корпорации развития "ВЭБ.РФ" (ИНН 7750004150, ОГРН 1077711000102, г. Москва)

к обществу с ограниченной ответственностью "Апит" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Красноярск)

об обращении взыскания на предмет залога,

с привлечением третьих лиц без самостоятельных требований: Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва,  Администрации города Лесосибирска,  общества с ограниченной ответственностью «Сиблес Проект»,  ФИО1 временного управляющего ООО «Сиблес Проект»,

в присутствии:

от истца: ФИО2, представителя по доверенности от 26.10.2020, (онлайн),

от ответчика: ФИО3, представителя по доверенности от 28.09.2020, 

при ведении протокола судебного заседания ФИО4 

установил:

государственная корпорация развития "ВЭБ.РФ" (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Апит" (далее – ответчик) об обращении взыскания на предмет залога по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) № 110200/1263-ДИ/4 от 22.04.2014, а именно:

- земельные участки,  принадлежащие  ООО  «Апит»  на  праве аренды  и имеющие следующие характеристики:

№

Земельные участки

Правоустанавливающий документ (вид права - право аренды)

1.

-Наименование объекта;

Земельный участок

- Кадастровый (или условный) номер:

24:52:0010303:18

- Категория земель:

Земли населенных пунктов

- Разрешенное использование:

Для строительства и эксплуатации перевалочной базы лесопродукции;

- Общая площади»: 17-051 кв.м.;

- Адрес (местоположение) объекта: Установлено          относительно         ориентира, расположенного  в  границах участка.  Почтовый адрес: Красноярский край, г. Лесосибирск, на берегу    р.    Енисей    южнее   территории   ДАО «Лесосибирский порт»;

- Ограничения (обременения) права: Аренда е пользу Залогодателя, регистрация: 24-24-19/005/2006-554     от    07.10.2011,     срок    с 27.11.2006 по 01.08.2054,

Ипотека в пользу Залогодержателя, регистрация: 24-24-19/008/2014-246   от   02.06.2014,    срок   с 02.06.2014   на   99   мес   с   даты   заключения соглашения; 24-24-19/008/2014-247 от 02.06.2014, срок с 02.06.2014 на 96 мес. с даты заключения Соглашения, -Стоимость: 1169 857 руб.

-  Договор аренды N5 52-9 находящегося в федеральной собственности земельного участка от 02.08.2005 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю и ОАО «Енисейская сплавная контора», зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам 27.11.2006 за №24-24-19/005/2006-554;

-  Договор передачи прав и обязанностей к договору аренды № 52-9 от 02.08.2005 находящегося в федеральной собственности земельного участка от 30.08.2611 между ОАО «Енисейская сплавная контора» и Залогодателем, зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 07.10.2011 г. за № 24-24-19/023/2011-735;

-   Соглашение №1 от 02.04.2012 к договору аренды земельного участка от 02.08.2005 № 52-9 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае и Залогодателем, зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 21.05.2012 за № 24-24-19/001/2012-715;

Кадастровый паспорт земельного участка от 28.02.2014 № 24/14-126983

2.

-Наименование объекта:

Земельный участок

- Кадастровый (или условный) номер:

24:52:0010303:75

- Категория земель:

Земли населенных пунктов

- Разрешенное использование:

Для размещения склада круглого леса;

- Общая площадь: 15 000 кв.м.;

- Адрес (местоположение) объекта:

Установлено         относительно         ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 160 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>

- Ограничения (обременения) права: Аренда в пользу Залогодателя, регистрация: 24-24-19/005/2012-833    от    28.05.2012,    срок    с 28.05.2012 по 19.04.2017,

Ипотека в пользу Залогодержателя, регистрация: 24-24-19/008/2014-246   от   02.06.2014,   срок   с 02.06.2014   на   99   мес   с   даты   заключения соглашения; 24-24-19/008/2014-247 от 02.06.2014, срок с 02.06.2014 на 96 мес с даты заключения Соглашения, -Стоимость: 367879 руб.

. Договор аренды № 1981 находящегося в государственной собственности земельного участка от 24.05.2012 между муниципальным образованием «Город Лесосибирск» и Залогодателем, зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 28.05.2012 за № 24-24-19/001/2012-833;

Кадастровый паспорт земельного участка от 27.02.2014 № 24/14-123221.

3.

-Наименование объекта:

Земельный участок

• Кадастровый (или условный) номер:

24:52:0000000:8008

• Категория земель:

Земли населенных пунктов

• Разрешенное использование:

Для      размещения      погрузочно-разгрузочного тупика;

- Общая площадь: 17 621 кв.м.; *

- Адрес (местоположение) объекта: Установлено          относительно          ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 100 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>

- Ограничения (обременения) права: Аренда в пользу Залогодателя, регистрация: 24-24-19/009/2013-539    от    20.06.2013,    срок    с

20.06.2013 по 29.04.2016,

Ипотека в пользу Залогодержателя, регистрация: 24-24-19/008/2014-246   от   02.06.2014,   срок   с

02.06.2014    на   99   мес   с   даты   заключения соглашения; 24-24-19/008/2014-247 от 02.06.2014, срок с 02.06.2014 на 96 мес. с даты заключения Соглашения,

'Стоимость: 248 802 руб.

- Договор аренды № 2300 находящегося в государственной    собственности    земельного участка   от   06.06.2013    между    муниципальным образованием «Город Лесосибирск» и Залогодателем, зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной       регистрации,       кадастра       и картографии по Красноярскому краю 20.06.2013 за № 24-24-19/009/2012-539;

Кадастровый   паспорт  земельного   участка   от 27.02.2014 № 24/14-123242.

- земельные участки, принадлежащие ООО «Апит» на праве собственности и имеющие следующие характеристики:

№

Земельные участки

Правоустанавливающий документ (вид права -собственность)

1

-Наименование объекта:

земельный участок

- Кадастровый (или условный) номер:

24:52:0010302:14

- Категория земель:

Земли населенных пунктов

- Разрешенное использование:

Для    эксплуатации    нежилого   сооружения    (ж/д тупик);

- Общая площадь: 32 523 кв.м.;

- Местоположение: местоположение установлено относительно     ориентира,     расположенного     в границах участка. Ориентир нежилое сооружение (ж/д     тупик).     Почтовый     адрес     ориентира: 

<

...>

Стоимость: 3 312 048 руб.

Право         собственности:         зарегистрировано

Управлением Федеральной службы государственной

регистрации,      кадастра      и      картографии      по

Красноярскому    краю   06.03.2012    за    №    24-24-

19/012/2012-525

Свидетельство:   о   государственной   регистрации

права от 23.04.2015 серия 24ЕЛ №675897

2

•Наименование объекта:

земельный участок

- Кадастровый (или условный) номер: 24:52:0010302:20

- Категория земель: Земли населенных пунктов

- Разрешенное использование:

Право        собственности:        зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 27.02.2014 за № 24-24-19/002/2014-550

Свидетельство   о    государственной    регистрации права от 27.02.2014 серия 24ЕК №402174

Для    эксплуатации    участка    железнодорожного тупика;

- Общая площадь: 962 кв.м.;

- Местоположение; местоположение установлено относительно    ориентира,    расположенного    за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится  примерно  в  50  м  от ориентира  по направлению   на   северо-запад.   Почтовый   адрес ориентира: 

<

...>

Стоимость: 219 077 руб.

- Объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым (или условным) номером 24:52:0010302:14, имеющий следующие характеристики:

Объект недвижимости

Правоустанавливающий документ

(видправа - собственность)

Наименование объекта;

Сооружение, инв.№ 04:422:002:000988560, лит. В

Назначение:       нежилое,        транспортное, железнодорожного транспорта 

- Протяженность: 430 м.

24:52:0000000:149

- Адрес: Россия, Красноярский край, г. Лесосибирск,

ул. Переездная, д,24

Стоимость: 1 667 739 руб.

Право           собственности           зарегистрировано

Управлением Федеральной регистрационной службы

по  Красноярскому  краю  09.04.2010  за   №  24-24-

19/013/2010-086

Свидетельство   о    государственной    регистрации

права от 09.04.2010 серия 24ЕИ №526616

4. Установить начальную продажную стоимость имущества на торгах в размере 6 985 402 (шесть миллионов девятьсот восемьдесят пять тысяч четыреста два) руб. 00 коп,, в том числе:

- права аренды и земельных участков с кадастровыми номерами 24:52:0010303:18, 24:52:0010303:75, 24:52:0000000:8008, 24:52:0010302:14, 24:52:0010302:20, - 5 317 663 (пять миллионов триста семнадцать тысяч тысячи восемьсот семь) руб. 00 коп;

- недвижимое имущество с кадастровым номером 24:52:0000000:149, принадлежащие ООО «Апит» на праве собственности - 1 667 739 (один миллион шестьсот шестьдесят семь тысяч семьсот тридцать девять) руб. 00 коп.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 20.11.2019 возбуждено производство по делу. Предварительное судебное заседание назначено на 27.12.2019.

От ответчика поступило ходатайство о привлечении в качестве третьих лиц: 

- Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 660049, 

<

...>);

- Администрации города Лесосибирска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 662547, 

<

...>)

В порядке статьи 51 АПК РФ привлечено в качестве третьих лиц без самостоятельных требований  по ходатайству ответчика  Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва, Администрация города Лесосибирска по ходатайству истца общество с ограниченной ответственностью «Сиблес Проект» (ИНН 2460222454, ОГРН 1102468017574, 660075, г. Красноярск, ул. Маерчака, 31 а); - Борисенко Владимира Владимировича временного управляющего (115419, г. Москва, ул. Шаболовка, 34, стр. 3, а/я Борисенко В.В.). 

10.02.2020 от третьего лица Администрации города Лесосибирска поступил отзыв на исковое заявление, приобщен к материалам дела. 12.02.2020 от третьего лица Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва поступил отзыв на исковое заявление, приобщен к материалам дела. 

Третьи лица, надлежащим образом извещённые о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились. Сведения о дате и месте слушания размещены на сайте Арбитражного суда Красноярского края. Согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в их отсутствие. 

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Государственная корпорация развития "ВЭБ.РФ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью " Апит" (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>), далее - ООО "Апит", Залогодатель, Ответчик) об обращении взыскания на следующее имущество (имущественные права):

- право аренды на земельный участок, кадастровый номер: 24:52:0010303:18, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации перевалочной базы лесопродукции, общая площадь: 17 051 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес: Красноярский край, г. Лесосибирск, на берегу р. Енисей южнее территории ДАО «Лесосибирский порт»; ограничения (обременения) права: аренда в пользу Залогодателя, регистрация: 24-24-19/005/2006-554 от 07.10.2011, срок с 27.11.2006 по 01.08.2054, ипотека в пользу Залогодержателя, регистрация: 24-24-19/008/2014-246 от 02.06.2014, срок с 02.06.2014 на 99 мес. с даты заключения соглашения; 24-24-19/008/2014-247 от 02.06.2014, срок с 02.06.2014 на 96 мес. с даты заключения Соглашения, стоимостью 1 169 857 руб.;

- право аренды на земельный участок, кадастровый номер: 24:52:0010303:75, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения склада круглого леса, общая площадь: 15 000 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 160 метрах от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>; ограничения (обременения) права: аренда в пользу Залогодателя, регистрация: 24-24-19/005/2012-833 от 28.05.2012, срок с 28.05.2012 по 19.04.2017, ипотека в пользу Залогодержателя, регистрация: 24-24-19/008/2014-246 от 02.06.2014, срок с 02.06.2014 на 99 мес. с даты заключения соглашения; 24-24-19/008/2014-247 от 02.06.2014, срок с 02.06.2014 на 96 мес. с даты заключения Соглашения, стоимостью 367 879 руб.;

- право аренды на земельный участок, кадастровый номер: 24:52:0000000:8008, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения погрузочно-разгрузочного тупика, общая площадь: 17 621 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 100 метрах от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>; ограничения (обременения) права: аренда в пользу Залогодателя, регистрация: 24-24-19/009/2013-539 от 20.06.2013, срок с 20.06.2013 по 29.04.2016, ипотека в пользу Залогодержателя, регистрация: 24-24-19/008/2014-246 от 02.06.2014, срок с 02.06.2014 на 99 мес. с даты заключения соглашения; 24-24-19/008/2014-247 от 02.06.2014, срок с 02.06.2014 на 96 мес. с даты заключения Соглашения, стоимостью 248 802 руб.;

- земельный участок, кадастровый номер: 24:52:0010302:14, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого сооружения (ж/д тупик), общая площадь: 32 523 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир - нежилое сооружение (ж/д тупик) с адресом: 

<

...>, стоимостью 3 312 048 руб.

- земельный участок, кадастровый номер: 24:52:0010302:20, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации участка железнодорожного тупика, общая площадь: 962 кв.м.: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир - жилой дом. Участок находится примерно в 50 метрах от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, стоимостью 219 077 руб.;

- сооружение - общей площадью 483,3 кв. м, количество этажей - 2, кадастровый номер 24:52:0000000:149, местонахождение: 

<

...>;

- установлении начальной продажной стоимости предмета залога в размере 6 985 402 (шесть миллионов девятьсот восемьдесят пять тысяч четыреста два) руб. 00 коп., в том числе:

- права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 24:52:0010303:18, 24:52:0010303:75, 24:52:0000000:8008 и земельные участки с кадастровыми номерами 24:52:0010302:14, 24:52:0010302:20, - 5 317 663 (пять миллионов триста семнадцать тысяч тысячи восемьсот семь) руб. 00 коп.;

- недвижимое имущество с кадастровым номером 24:52:0000000:149, принадлежащее ООО «Апит» на праве собственности - 1 667 739 (один миллион шестьсот шестьдесят семь тысяч семьсот тридцать девять) руб. 00 коп.

Между истцом и ООО «Сиблес Проект» (далее – Заемщик) заключено кредитное соглашение № 110100/1263 (в редакции Дополнений: № 1 от 22.11.2013, № 2 от 23.04.2015) (далее – Кредитное соглашение), по условиям которого Истец обязался предоставить Заемщику денежные средства в форме кредитной линии с лимитом выдачи 1 502 323 250,00 руб., а Заемщик обязался в установленные соглашением сроки возвратить денежные средства, уплатить Банку проценты за пользование кредитом и исполнить другие обязательства по соглашению в соответствии с условиями, предусмотренными соглашением.

В силу п. 3.1. Кредитного соглашения Заемщик обязался возвратить Банку кредит полугодовыми платежами, срок первого из которых наступает через 33 месяца с даты заключения соглашения. Окончательное погашение кредита – через 99 месяцев с даты заключения соглашения.

Согласно п. 5.1. Кредитного соглашения за пользование кредитом Заемщик обязался уплатить Банку проценты в рублях, начисляемые на задолженность по кредиту за весь период с даты, следующей за датой предоставления первого транша кредита, по дату фактического возврата кредита включительно.

В силу п. 5.2. Кредитного соглашения процентная ставка по соглашению устанавливается фиксированная в размере 11 процентов годовых.

Первый процентный период равен 24 месяцам и начинается с даты, следующей за датой предоставления первого транша кредита.

Проценты за первый процентный период оплачиваются равными частями в даты оплаты кредита в соответствии с графиком погашения кредита начиная с третьего платежа.

Каждый последующий процентный период, начиная со второго, начинается с даты, следующей за датой окончания предыдущего процентного периода, и равен 6 месяцам. Последний процентный период заканчивается в дату фактического возврата средств по кредиту.

Проценты за второй и последующие процентные периоды оплачиваются в последний день соответствующего процентного периода.   

Согласно п. 7.2. Кредитного соглашения при наступлении любого случая неисполнения или ненадлежащего исполнения Заемщиком своих обязательств по соглашению, Банк имеет право объявить всю сумму непогашенного кредита, процентов и/или комиссии срочной к платежу и обратиться в судебные органы на предмет принудительного взыскания кредита, процентов и комиссий. Непогашенная сумма кредита и процентов относится Банком на счета просроченных ссуд с даты объявления кредита и процентов срочными к платежу.

С даты отнесения непогашенной в срок задолженности по кредиту на счет просроченных ссуд Банк начисляет на просроченную задолженность по кредиту неустойку (пени) в размере действующей процентной ставки по соглашению, увеличенной на 10 процентов годовых. С даты отнесения непогашенных в срок процентов на счет по учету просроченных процентов Банк начисляет на просроченные проценты неустойку (пени) по процентной ставке, предусмотренной соглашением, увеличенной на 10 процентов годовых. С даты отнесения непогашенных в срок комиссий Банк начисляет на просроченные комиссии неустойку (пени) по действующей процентной ставки по соглашению, увеличенной на 10 процентов годовых (п. 7.3. кредитного соглашения). 

В связи с ненадлежащим исполнением Заемщиком обязанностей по Кредитному соглашению ВЭБ.РФ обратился в суд с заявлением о признании Заемщика банкротом, определением Арбитражного суда Красноярского края от 07.10.2019 по делу № А33-534/2019 указанное заявление было признано обоснованным, в отношении Заемщика введена процедура наблюдения, требования ВЭБ.РФ включены в третью очередь реестра требований кредиторов Заемщика в размере 3 048 592 283 руб. 99 коп., в том числе задолженность по Кредитному соглашению 1 392 992 573 руб. 17 коп., из которых: 

- 812 638 081 руб. 63 коп. – просроченный основной долг;

- 580 354 434 руб. 39 коп. – просроченные проценты;

- 57 руб. 15 коп. – просроченная комиссия на неиспользованный остаток;

В обеспечение исполнения обязательств по Кредитному соглашению, между Истцом и ООО «Апит» был заключен договор залога недвижимого имущества (ипотеки) № 110200/1263-ДИ/4 от 22.04.2014 в редакции Дополнений №1 от 24.04.2015, №2 от 28.09.2015 (далее – Договор ипотеки), согласно которому Ответчик передал Истцу (Залогодержателю) в залог указанные объекты недвижимости и права аренды на объекты недвижимости. Согласно п.1.7. Договора ипотеки право залога распространяется на все здания, строения, сооружения и объекты незавершенного строительства находящиеся, строящиеся, возведенные на земельных участках. Договор ипотеки был зарегистрирован в установленном законом порядке органом, осуществляющим регистрацию право на недвижимое имущество.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с заявленным иском.

Пунктом 1.4. Договора сторонами установлена залоговая стоимость предмета ипотеки в размере 6 985 402 (шесть миллионов девятьсот восемьдесят пять тысяч четыреста два) руб. 00 коп., определенная исходя из сумм: 

- стоимости права аренды и земельных участков, поименованных в п. 1.1.1., 1.1.2. Договора ипотеки, составляющей 5 317 663 (пять миллионов триста семнадцать тысяч тысячи восемьсот семь) руб. 00 коп. (п.1.4.1. Договора ипотеки);

- стоимости недвижимого имущества, поименованного в п. 1.1.3. Договора ипотеки, составляющей 1 667 739 (один миллион шестьсот шестьдесят семь тысяч семьсот тридцать девять) руб. 00 коп. (п. 1.4.2. Договора ипотеки);

Определением от 02.03.2021 по ходатайству ответчика судом назначена оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости предмета залога, проведение которой поручено ФИО5, экспертная организация ООО «Альянс-Оценка».  Эксперт определил следующую стоимость: 

право аренды на земельный участок, кадастровый номер: 24:52:0010303:18, стоимостью 1 325 000 руб. (по  договору 1 169 857 руб.);   

право аренды на земельный участок, кадастровый номер: 24:52:0010303:75,  стоимостью 33 000 руб. ( по договору 367 879 руб.);  

право аренды на земельный участок,  кадастровый номер: 24:52:0000000:8008, стоимостью 40 000 (по договору 248 802 руб.);  

земельный участок, кадастровый номер: 24:52:0010302:14,  стоимостью 4 041 000 руб. (по договору 3 312 048 руб.);   

земельный участок, кадастровый номер: 24:52:0010302:20 стоимостью 120 000 (по договору 219 077 руб.);  

сооружение  кадастровый  номер 24:52:0000000:149, стоимостью 2 952 000 ( по договору 1 667 739 руб.),    

установив  начальную продажную стоимость имущества на торгах в размере 6 985 402 руб., в том числе:   

права аренды и земельных участков с кадастровыми номерами 24:52:0010303:18, 24:52:0010303:75, 24:52:0000000:8008, 24:52:0010302:14, 24:52:0010302:20  - 5 317 663  руб.,

сооружения с кадастровым номером 24:52:0000000:149 -  1 667 739  руб. 

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Правоотношения сторон регулируются положениями §2 главы 42, §3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также положениями Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).

В рассматриваемом случае материалами дела подтверждается факт возникновения между Истцом и Заемщиком кредитных правоотношений, истец подтвердил заключение кредитного договора и фактическое предоставление на договорных условиях кредитных денежных средств. Денежные средства были перечислены Заемщику на банковский счет, что отражается в выписках по счетам.

Пунктами 1 и 2 статьи 819 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 810 Гражданского кодекса РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В рассматриваемом случае материалами дела подтверждается факт возникновения между Истцом и Заемщиком кредитных правоотношений, истец подтвердил заключение кредитных договоров и фактическое предоставление на договорных условиях кредитных денежных средств. Денежные средства были перечислены ответчикам на банковские счета, что отражается в выписках по счетам.

В силу пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Согласно пункту 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (пункт 1 статьи 1 Закона об ипотеке).

Если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов (статья 337 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии со статьей 3 Закона об ипотеке ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (пункт 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии с пунктом 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

В Договоре залога указаны характеристики предметов залога, их залоговая стоимость.

Поскольку материалами дела подтверждается, что Заемщиком было допущено ненадлежащее исполнение обязательств по кредитным договорам: на момент рассмотрения спора имеется задолженность в виде ссудного долга, процентов по кредиту, неустойке, право требования по которой согласно вышеуказанным положениям действующего законодательства обеспечено залогом, - исследовав доказательства в их совокупности, учитывая, что Договор залога в установленном законом порядке недействительным признан не был, доказательства погашения задолженности в заявленном истцом размере не представлены, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Согласно пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Пунктом 1.4. Договора сторонами установлена залоговая стоимость предмета ипотеки в размере 6 985 402 (шесть миллионов девятьсот восемьдесят пять тысяч четыреста два) руб. 00 коп., определенная исходя из сумм: 

- стоимости права аренды и земельных участков, поименованных в п. 1.1.1., 1.1.2. Договора ипотеки, составляющей 5 317 663 (пять миллионов триста семнадцать тысяч тысячи восемьсот семь) руб. 00 коп. (п.1.4.1. Договора ипотеки);

- стоимости недвижимого имущества, поименованного в п. 1.1.3. Договора ипотеки, составляющей 1 667 739 (один миллион шестьсот шестьдесят семь тысяч семьсот тридцать девять) руб. 00 коп. (п. 1.4.2. Договора ипотеки);

  В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.  Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.  Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.   Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы в связи с чем заключение эксперта является одним из доказательств. 

        В соответствии со статьей 54 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" суд должен указать начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.  

Несмотря на проведенную по ходатайству ответчик экспертизу суд принимает во внимание доводы истца в части цены и оценки прав и имущества,  поскольку в соответствии с пунктом 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" «При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества. В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 02.07.2021)"Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. 

Определением от 02.03.2021 по ходатайству ответчика судом назначена оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости предмета залога, проведение которой поручено ФИО5, экспертная организация ООО «Альянс-Оценка» . Эксперт определил следующую стоимость: 

право аренды на земельный участок, кадастровый номер: 24:52:0010303:18, стоимостью 1 325 000 руб. (по  договору 1 169 857 руб.);   

право аренды на земельный участок, кадастровый номер: 24:52:0010303:75,  стоимостью 33 000 руб. ( по договору 367 879 руб.);  

право аренды на земельный участок,  кадастровый номер: 24:52:0000000:8008, стоимостью 40 000 (по договору 248 802 руб.);  

земельный участок, кадастровый номер: 24:52:0010302:14,  стоимостью 4 041 000 руб. (по договору 3 312 048 руб.);   

земельный участок, кадастровый номер: 24:52:0010302:20 стоимостью 120 000 (по договору 219 077 руб.);  

сооружение  кадастровый  номер 24:52:0000000:149, стоимостью 2 952 000 ( по договору 1 667 739 руб.),    

установив  начальную продажную стоимость имущества на торгах в размере 6 985 402 руб., в том числе:   

права аренды и земельных участков с кадастровыми номерами 24:52:0010303:18, 24:52:0010303:75, 24:52:0000000:8008, 24:52:0010302:14, 24:52:0010302:20  - 5 317 663  руб.,

сооружения с кадастровым номером 24:52:0000000:149 -  1 667 739  руб. 

Всего эксперт оценил на сумму 8 511 000 руб. по договору 6 985 402 руб. С учетом правил оценки и допустимости отклонений оценочных заключений суммы различается незначительно и при этом цена имущества и прав будет зависеть от торгов. 

Согласно абз. 3 ст. 11 Закона об оценочной деятельности отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Суд учитывает, что доводы истца по отчету на странице 93 экспертного заключение сделаны выводы о том, что цена земельных участков индустриального назначения в Красноярском крае варьируется в пределах от 100 руб. кв.м до 350 руб. кв.м. При этом, стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:52:0010303:18, определенная экспертом, за 1 кв.м. составила 77,72 руб.   В рамках сравнительного подхода сообщаем о разнице более 20% между максимальным значением скорректированной цены сопоставимого объекта и минимальным значением скорректированной цены сопоставимого объекта. Значения суммарных корректировок (модуля частных корректировок) по каждому из выбранных объектов-аналогов составляет более 20%. Данные факты свидетельствуют о том, что объекты-аналоги подобраны не корректно.   При определении стоимости железнодорожного тупика в затратном подходе величина экономического устаревания принята в размере 19% как для объектов придорожного сервиса, обслуживающего транспортные средства. Однако железнодорожный тупик не является объектом придорожного сервиса, обслуживающего транспортные средства. Более того, железнодорожный тупик является инфраструктурным сооружением. В этой связи начисление внешнего устаревания представляется сомнительным. Наличие недозагрузки объекта коммерческой недвижимости не является явным показателем наличия внешнего устаревания, так как приведенная стоимость будущих денежных потоков может превышать результаты, полученные затратным подходом, в т.ч. без учета внешнего устаревания. Следовательно, для определения уровня экономического устаревания целесообразно проведение теста на обесценение путем капитализации доходов, которые может генерировать объект.   Физический износ железнодорожного тупика принят экспертом в размере 50%, то есть, согласно классификации в таблице на странице 100, как для бывших в эксплуатации объектов, требующих некоторого ремонта или замены некоторых отдельных мелких частей. В отчете отсутствует информация о том, какой ремонт и какие части железнодорожного тупика требуют ремонта. Ответчиком замечания истца не опровергнуты. 

Об отложении судебного разбирательства сторонами не заявлено, о повторной экспертизе истцом и ответчиком не заявлено, истец заявлял об ускорении рассмотрении дела, в связи с чем,  дело рассмотрено по имеющимся доказательствам с учетом срока рассмотрения дела. 

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по пошлине  6000 руб. и  расходы ответчика по судебной экспертизе в размере 100 000 руб. подлежат отнесению на ответчика с учетом удовлетворения иска и принятия судом доводов истца о начальной цене имущества по договору. 

Настоящее  решение  выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа -  ). 

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

иск удовлетворить, обратить взыскание в пользу государственной корпорации развития «ВЭБ.РФ» на предмет залога по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) № 110200/1263-ДИ/4 от 22.04.2014, а именно:  на принадлежащее ООО «Апит»   

право аренды на земельный участок, кадастровый номер: 24:52:0010303:18, стоимостью 1 169 857 руб.;   

право аренды на земельный участок, кадастровый номер: 24:52:0010303:75,  стоимостью 367 879 руб.;  

право аренды на земельный участок,  кадастровый номер: 24:52:0000000:8008, стоимостью 248 802 руб.;  

земельный участок, кадастровый номер: 24:52:0010302:14,  стоимостью 3 312 048 руб.;   

земельный участок, кадастровый номер: 24:52:0010302:20 стоимостью 219 077 руб.;  

сооружение  кадастровый  номер 24:52:0000000:149, стоимостью 1 667 739 руб.,    

установив  начальную продажную стоимость имущества на торгах в размере 6 985 402 руб., в том числе:   

права аренды и земельных участков с кадастровыми номерами 24:52:0010303:18, 24:52:0010303:75, 24:52:0000000:8008, 24:52:0010302:14, 24:52:0010302:20  - 5 317 663  руб.,

сооружения с кадастровым номером 24:52:0000000:149 -  1 667 739  руб. 

Взыскать с ООО «Апит» в пользу государственной корпорации развития «ВЭБ.РФ»  6000 руб. судебных расходов по государственной пошлине. 

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Г.Г. Петроченко