АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-246/2025

Дело № А65-12183/2024

г. Казань

21 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Хисамова А.Х., Карповой В.А.,

при участии представителя:

общества с ограниченной ответственностью «Жилище-Строй» – ФИО1 (доверенность от 03.02.2020),

в отсутствие Исполнительного комитета муниципального образования города Набережные Челны, участвующего в деле, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Исполнительного комитета муниципального образования города Набережные Челны на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.08.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2024

по делу № А65-12183/2024

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Жилище-Строй» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Набережные Челны, о признании незаконным отказа в предоставлении земельных участков,

заинтересованное лицо: Исполнительный комитет муниципального образования города Набережные Челны (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Набережные Челны,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Жилище-Строй» (далее – ООО «Жилище-Строй», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением о признании незаконным отказа Исполнительного комитета муниципального образования города Набережные Челны (далее – ИК МО г. Н.Челны, Исполком) в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельных участков с кадастровыми номерами 16:52:010303:284, 16:52:010303:342, 16:52:010303:343, изложенного в письме от 25.01.2024 № 06/451.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.08.2024, оставленным без изменения постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2024, заявленные требования удовлетворены.

Исполком, не согласившись с принятыми судебными актами, обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Представитель ООО «Жилище-Строй», явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласен, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.

ИК МО г. Н.Челны, участвующий в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлен, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО «Жилище-Строй» на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости: нежилое здание склада площадью 720,6 кв.м с кадастровым номером 16:52:010303:177; нежилое здание площадью 950,4 кв.м с кадастровым номером 16:52:010303:187; нежилое здание склада цемента на 7 банок площадью 127,9 кв.м с кадастровым номером 16:52:010303:173; нежилое здание склада цемента на 7 банок площадью 332,4 кв.м с кадастровым номером 16:52:010303:166, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделаны записи регистрации.

Нежилое здание склада площадью 720,6 кв.м с кадастровым номером 16:52:010303:177 и нежилое здание площадью 950,4 кв.м с кадастровым номером 16:52:010303:187 расположены на земельном участке площадью 8 514 кв.м с кадастровым номером 16:52:010303:284, по адресу: 

<

...> который предоставлен обществу в аренду сроком на 49 лет на основании договора аренды земельного участка от 05.05.2014 № 4328-АЗ; нежилое здание склада цемента на 7 банок площадью 127,9 кв.м с кадастровым номером 16:52:010303:173 находится на земельном участке площадью 1 308 кв.м с кадастровым номером 16:52:010303:342, расположенном по адресу: 

<

...>, предоставленном заявителю в аренду сроком на 49 лет по договору аренды земельного участка от 26.09.2017 № 5539-АЗ; нежилое здание склада цемента на 7 банок площадью 332,4 кв.м с кадастровым номером 16:52:010303:166 расположено на земельном участке площадью 633 кв.м с кадастровым номером 16:52:010303:343, по адресу: 

<

...>, который предоставлен ООО «Жилище-Строй» в аренду сроком на 49 лет на основании договора аренды земельного участка от 26.09.2017 № 5538-АЗ.

ООО «Жилище-Строй» обратилось в Исполком с заявлением от 11.01.2024 о предоставлении вышеуказанных земельных участков в собственность без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

ИК МО г. Н.Челны письмом от 25.01.2024 № 06/451 отказал заявителю о в предоставлении в собственность без проведения торгов испрашиваемых земельных участков на основании пунктов 1, 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку разрешенное использование спорных земельных участков: для производственной деятельности не соответствует целям использования этих земельных участков, так как на данных земельных участках расположены вспомогательные объекты, а также ввиду того, что площадь испрашиваемых земельных участков существенно превышает площадь объектов недвижимости, принадлежащих заявителю.

ООО «Жилище-Строй», полагая, что данный отказ противоречит действующему законодательству, нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что обществу на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества, расположенные на спорных земельных участках, руководствуясь подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что ООО «Жилище-Строй» имеет исключительное право на предоставление в собственность земельных участков, на которых расположены данные объекты недвижимости и необходимые для их эксплуатации.

Поскольку обществом были представлены все необходимые документы, предусмотренные Перечнем документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 02.09.2020 N№П/0321, для предоставления испрашиваемых земельных участков в собственность, учитывая отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, для отказа в предоставлении заявителю в собственность спорных земельных участков, суды пришли к выводу о том, что оспариваемый отказ не соответствует Земельному кодексу Российской Федерации.

Между тем судами первой и апелляционной инстанции не принято во внимание следующее.

На основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394 указано, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению, исходя из его функционального использования, исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, при предоставлении земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным. Предоставление земельного участка, находящегося в публичной собственности, в большем размере может свидетельствовать о его приобретении собственником здания в обход установленной законом процедуры (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.

При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду суду надлежит определить размер части земельного участка, необходимый для размещения объектов недвижимости и их эксплуатации.

Как указывалось выше, нежилое здание склада площадью 720,6 кв.м с кадастровым номером 16:52:010303:177 и нежилое здание площадью 950,4 кв.м с кадастровым номером 16:52:010303:187 расположены на земельном участке площадью 8 514 кв.м с кадастровым номером 16:52:010303:284; нежилое здание склада цемента на 7 банок площадью 127,9 кв.м с кадастровым номером 16:52:010303:173 находится на земельном участке площадью 1 308 кв.м с кадастровым номером 16:52:010303:342; нежилое здание склада цемента на 7 банок площадью 332,4 кв.м с кадастровым номером 16:52:010303:166 расположено на земельном участке площадью 633 кв.м с кадастровым номером 16:52:010303:343.

Таким образом, площадь земельных участков с кадастровыми номерами 16:52:010303:284, 16:52:010303:342 многократно превышает площадь объектов недвижимого имущества, расположенных на указанных земельных участках.

При этом формирование и постановка на кадастровый учет испрашиваемых земельных участков не является основанием для предоставления обществу в собственность без проведения торгов данных земельных участков в заявленном размере, что согласуется с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленные требования, исходили из того, что заявителем, как собственником имущественного комплекса, представлены доказательства, подтверждающие, что для размещения и эксплуатации, принадлежащих ему объектов недвижимости, необходимы земельные участки испрашиваемой площадью.

Вместе с тем в силу статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что за ООО «Жилище-Строй» зарегистрировано право собственности на совокупность объектов, расположенных на спорных земельных участках, в целом как одну недвижимую вещь.

При этом по смыслу действующего законодательства исключительным правом на приобретение земельных участков в собственность или в аренду без проведения торгов имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений, являющихся объектами недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяется совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13 указано, что термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества».

Как отметил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в вышеуказанном постановлении, требования о государственной регистрации прав установлены только в отношении недвижимости как категории гражданского права, если объект является вспомогательным и не имеет самостоятельного назначения, такие объекты не могут рассматриваться в качестве отдельных гражданских прав.

Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Таким образом, поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.

Объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Однако судами наличие указанных признаков объекта недвижимости в отношении нежилых строений, расположенных на спорных земельных участках, не устанавливалось.

В силу абзаца тринадцатого статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным, на что обращено внимание в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

В случае если объекты, право собственности на которые зарегистрировано за обществом, не отвечают признакам объекта недвижимости, предусмотренным статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды в силу указанной нормы и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации вправе не принимать во внимание акт регистрирующего органа по государственной регистрации права на данные объекты.

Нахождение на земельном участке объектов, которые не являются объектами недвижимости, не учитывается при определении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом земельном участке.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Республики Татарстан от Татарстан от 20.08.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2024 по делу № А65-12183/2024 отменить.

Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело № А65-12183/2024 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, и с учетом установленных обстоятельств, принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.08.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2024 по делу № А65-12183/2024 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом. 

Председательствующий судья                                            Р.В. Ананьев

Судьи                                                                                    А.Х. Хисамов

                                                                                              В.А. Карпова