РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-34458/22-77-245

г. Москва

21 февраля 2023 г.

Резолютивная часть решения объявлена 14 февраля 2023года

Полный текст решения изготовлен 21 февраля 2023 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи Романенковой С.В., единолично,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Летовым А.В.,

с участием представителей: 

от истца: Куприянов Д.Ю. (доверенность № 33-Д-1619/22 от 28.12.2022г., предъявлено служебное удостоверение № 1620/22 и документ о ВЮО)

от ответчика: Сафронова М.А. (доверенность № 028 от 19.12.2022г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674)     

к ответчику  ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МАГИСТРАЛЬНАЯ-25" (115054, ГОРОД МОСКВА, КОСМОДАМИАНСКАЯ НАБЕРЕЖНАЯ, ДОМ 52, СТРОЕНИЕ 1, ЭТАЖ 5, ПОМ I, ОФИС 1, ОГРН: 5147746204205, Дата присвоения ОГРН: 08.10.2014, ИНН: 7714947537)

о взыскании  33 154 491 руб. 67 коп., 

установил:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МАГИСТРАЛЬНАЯ-25" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 06.07.2020 по 30.06.2021 в размере 32 430 115 руб. 55 коп., пени за период с 07.07.2020 по 30.06.2021 в размере 724 376 руб. 12 коп.

Исковые требования мотивированы тем, что  в нарушение условий договора аренды земельного участка от 25.06.1999 № М-09-014535 ответчик не своевременно оплатил арендные платежи. 

Ответчик исковые требования не признал по доводам письменного отзыва на иск.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон,  исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (Арендодатель, истец) и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МАГИСТРАЛЬНАЯ-25" (ответчик, Арендатор) заключен договор аренды от 25.06.1999 № М-09-014535 земельного участка 77:09:0005016:41 площадью 3410 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. 1-я Магистральная, вл. 25 для эксплуатации ломбарда.

В соответствии с решением ГЗК города Москвы (протокол от 18.12.2014 № 43, п. 30), обращением арендатора, распоряжением Департамента от 18.10.2019 № 41553 стороны заключили Дополнительное соглашение от 25.10.2019, согласно которому предметом договора является Участок площадью 3410 кв.м, предоставленный в пользование на условиях аренды для целей проектирования и строительства (реконструкции) объекта капитального строительства в соответствии с Градостроительным планом земельного участка от 25.09.2015 № RU77-213000-017343, а именно: размещение гостиниц. Договор заключен сроком до 18.10.2025.

В соответствии с п.п.5.5, 5.6 договора Арендатор обязан надлежащим образом исполнять все условия настоящего Договора и ежеквартально и в полном объеме уплачивать причитающую Арендодателю арендную плату.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

На основании ст. 614 ГК РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 02.02.2010 № 12404/09, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.

В силу ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно разделу 3 договора размер ежегодной арендной платы указан в приложении 2 к настоящему договору.

Согласно п. 1.3 Дополнительного соглашения приложение № 1 к Договору по расчету арендной платы изложить в редакции Приложения № 1 к настоящему Дополнительному соглашению, которое является неотъемлемой частью Договора.

В соответствии с пунктом п. 4.8 раздела 4 «Особые условия договора» стороны установили, что арендная плата по Договору после изменением цели его предоставления для строительства (реконструкции) устанавливается в сумме 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка и 80 % от кадастровой стоимости земельного участка за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления, что составляет 160 994 408, 64 руб.

За второй год срока действия договора аренды, а также с даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, годовой размер арендной платы устанавливается в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

За третий год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 3 % от кадастровой стоимости земельного участка.

За четвертый год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

За пятый год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 7 % от кадастровой стоимости земельного участка.

За шестой год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 8 % от кадастровой стоимости земельного участка.

За период с даты истечения шестилетнего срока действия договора аренды и до даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, годовой размер арендной платы устанавливается в размере 10 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно п. 4.9 договора арендатор обязан оплатить арендную плату в размере в 160 994 408,64 руб. в рассрочку. Рассрочка по оплате арендной платы за первый год срока аренды земельного участка предоставляется сроком на три года, но не более чем до даты ввода в установленном порядке объекта в эксплуатацию (п. 4.9.1).

На весь срок действия рассрочки на сумму платежа начисляются проценты в размере действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (п. 4.9.2).

Арендная плата за первый год срока аренды после изменения цели предоставления земельного участка для осуществления строительства (реконструкции), подлежащая уплате в рассрочку, вносится ежеквартально равными платежами (п. 4.9.4).

Проценты начисляются ежеквартально на сумму неуплаченной арендной платы за первый год срока аренды земельного участка и вносятся совместно с платежами по основному долгу (п. 4.9.5).

В п. 4.9.6. Договора установлен график платежей.

Однако ответчик, в нарушение условий договора, не  исполнил обязательства по внесению арендной платы за период с 06.07.2020 по 30.06.2021, в связи с чем, за ним образовалась задолженность в размере 32 430 115 руб. 55 коп. 

В соответствии с условиями договора аренды, в случае невнесения арендной платы в установленный срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку (пени) в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки по день уплаты включительно.

Истцом начислены пени  за период с 07.07.2020 по 30.06.2021 в размере 724 376 руб. 12 коп.

Направленная ответчику претензия от 04.08.2021 № 33-6-402208/21-(0)-1   оставлена без ответа и удовлетворения.

В силу ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом  в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается. 

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Между тем, представленный истцом расчет задолженности по арендной плате признается судом необоснованным, поскольку составлен в нарушение действующего законодательства и условий договора. 

Расчет арендной платы за период с 06.07.2020 до 30.06.2021 должен производиться исходя из кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением Московского городского суда от 07.07.2020 по делу №3А-2913/2020 в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 22 июля 2019 года в размере 88 999 919, 00 руб.

Несмотря на вступление в законную силу решения арбитражного суда г. Москвы от 23.09.2022 по делу А40-283684/21 об удовлетворении иска ООО «Специализированный застройщик «Магастральная-25» к Департаменту городского имущества г. Москвы о признании права уплачивать арендную плату за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления для осуществления строительства (реконструкции) в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением Московского городского суда от 07.07.2020 по делу № 3А-2913/2020 в размере 88 999 919, 00 руб., что составляет 72 534 933 руб.  99 коп., обязания Департамента произвести пересчет арендной платы по договору аренды, в том числе в части платежей по рассрочке и направить в адрес ООО «Специализированный застройщик «Магмстральная-25» соответствующее уведомление, истец перерасчет арендной платы не произвел,  и неправомерно  рассчитывает арендную плату по договору исходя да недействительной кадастровой стоимости земельного участка в размере 197 539 151 руб. 70 коп.

В то же время, суд принимает во внимание контррасчет арендной платы по договору, представленный ответчиком, согласно которому (с учетом платежных поручений в подтверждение произведенных по договору оплат за спорный период) по состоянию  на 14.02.2023 переплата ответчика арендной платы по договору аренды составляет 1 319 282 руб. 70 коп.

Исходя из установленной решением Московского городского суда от 07.07.2020 по делу № ЗА-2913/2020 кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 22 июля 2019 года в размере 88 999 919 руб. 00 коп., арендная плата должна составлять;

- за первый год аренды (с 13.11.2019 по 13.11.2020) после изменения цели предоставления земельного участка для осуществления строительства (реконструкции) - 72534 933 руб.  99 коп. за год, из которых сумма в размере 71 199 935 руб.  20 коп. составляет 80 % от кадастровой стоимости участка и сумма в размере 1 334 998 руб.  79  коп. составляет 1.5 % от кадастровой стоимости участка;

-за второй год аренды (с 13.11.2020 по 13.11.2021) после изменения цели предоставления земельного участка для осуществления строительства (реконструкции) – 1 334 998 руб. 79 коп., что составляет 1.5 % от кадастровой стоимости участка или 333 749 руб.  69 коп. в квартал);

- за третий год аренды (с 13,11.2021 по 13.11.2022) после изменения цели предоставления земельного участка для осуществления строительства (реконструкции) - 5 284 929,59 руб., что составляет 3 % кадастровой стоимости в размере 88 999 919 руб. 00 коп., а с 01.01.2022 - 3 % от кадастровой стоимости в размере 205 219 119 руб. 60 коп.

Пунктом 4.9. Дополнительного соглашения от 25.10.2019 г. к договору аренды была предусмотрена рассрочка на три года в оплате арендной платы на сумму 160 994 408 руб.  64 коп., и установлен график платежей по рассрочке. В связи с пересмотром кадастровой стоимости земельного участка, сумма арендной платы за первый год аренды в размере 80 % составила не 160 994 408 руб.  64 коп., а 72 534 933 руб. 99 коп. за год.

Так как ответчиком за первый год аренды земельного участка после изменения цели его предоставления для осуществления строительства -(реконструкции) (с 13.11.2019 по 13.11.2020) была уплачена арендная плата в размере 76 693 459 руб.  57 коп., то есть на 4 158 525 руб.  58 коп. больше, то арендная плата в размере 81,5 %, что составляет 72 534 933 руб.  99 коп., была полностью погашена ответчиком  в первый год аренды земельного участка после изменения цели его предоставления.

Суд, руководствуясь пунктами 1, 2 статьи 424 ГК РФ, статьей 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", частью 2 статьи 20 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 "О землепользовании в городе Москве", постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости", пунктами 3.1, 3.2.1 постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП, исходя из того, что размер арендной платы за земельные участки определяется в виде процентной величины от кадастровой стоимости этого земельного участка, приходит к выводу, что отказ Департамента от перерасчета арендной платы общества по договору аренды земельного участка за первый год срока аренды после изменения цели его предоставления и в связи с пересмотром кадастровой стоимости, является недобросовестным поведением стороны договора.

С учетом вышеизложенного, принимая во внимание недостоверность расчета задолженности арендной платы, представленного истцом, наличие переплаты по арендной плате в размере 1 319 282 руб. 70 коп., суд приходит к выводу об отсутствии  задолженности ответчика  по арендной плате по договору аренды земельного участка № М-09-014535 от 25.06.1999 г.  в заявленном размере.

Соответственно не подлежит удовлетворению требование истца о взыскании пени за период с 07.07.2020 по 30.06.2021 в размере 724 376 руб. 12 коп.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд установил, что исковое заявление является не обоснованным,  не подтверждено материалами дела и не подлежит удовлетворению. 

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску относится  на истца, поскольку требования, заявленные в иске, не обоснованы.

 На основании изложенного, ст.ст. 8, 10, 11, 12,  307, 309, 310, 314, 330, 606,  614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 65, 66, 70, 71, 75, 104, 110, 112, 123, 124, 156, 158, 159, 167-170, 176, 180, 181  АПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья:

С.В. Романенкова