﻿ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-8645/2020

23 июня 2021 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     16 июня 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  23 июня 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Галенкиной К.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Самсоновой Е.В.

при участии:  

от истца: Калашникова А.И. (доверенность от 09.01.2020)

от ответчика: Стороженко О.А. (доверенность от 29.07.2019)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-13723/2021)  ИП Назаровой Виолетты Алексеевны на решение Арбитражного суда Калининградской области от 05.03.2021 по делу № А21- 8645/2020 (судья Шанько О.А.), принятое по иску ООО "Вест Плюс" к ИП Назаровой Виолетте Алексеевне, Управлению Росреестра по Калининградской области о признании, и по встречному иску о взысканию, 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Вест плюс» (далее – ООО «Вест плюс», Общество) (ОГРН 1143926034064, ИНН 3912504890) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Назаровой Виолетте Алексеевне (ОГРНИ 311392610500021, ИНН 390610353108) о признании незаконным одностороннего внесудебный отказа ИП Назаровой В.А. от исполнения соглашения от 01.04.2020  о расторжении договора аренды от 01.10.2018 № 01-10/2018 и урегулировании спора; обязании ответчика в 3 дневный срок, со дня вступления решения суда в законную силу, передать ООО «Вест плюс» два экземпляра соглашения от 01.04.2020 о расторжении договора аренды от 01.10.2018 № 01-10/2018 и урегулировании спора, для подачи документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области на государственную регистрацию. 

Определением суда от 09.11.2020 принято к рассмотрению встречное исковое заявление ИП Назаровой В.А. к ООО «Вест плюс» о взыскании 1 400 000 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.10.2018 № 01-10/2018 за период с 01.04.2020 по 31.10.2020. 

Определением суда от 11.01.2021 привлечено к участию в деле в качестве ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее – Управление Росреестра по Калининградской области) и приняты к рассмотрению уточненные требования ООО «Вест плюс», согласно которым Общество просит установить факт исполнения ООО «Вест плюс» обязательств перед ИП Назаровой В.А. по соглашению от 01.04.2020 о расторжении договора аренды от 01.10.2018 № 01-10/2018 и урегулировании спора в полном объеме; признать незаконным односторонний внесудебный отказ ИП Назаровой В.А. от исполнения соглашения от 01.04.2020 о расторжении договора аренды от 01.10.2018 № 01-10/2018 и урегулировании спора;  обязать Управление Росреестра по Калининградской области в трехдневный срок, со дня вступления решения суда в законную силу, погасить регистрационную запись об аренде в связи с расторжением договора аренды № 01-10/2018 от 01.10.2018, на основании соглашения «О расторжении договора аренды нежилого помещения по адресу: Калининградская область, Калининград, Ленинский пр-т, д. 35-37, ул. Генерала Соммера, д. 2-4 от 01.10.2018 № 01-10/2018 и урегулировании спора».

Решением от 05.03.2021 первоначальный иск удовлетворен. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с решением, предприниматель обратилась с апелляционной жалобой об его отмене, сославшись на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и указав на неправильное применение судом норм материального права.

В судебном заседании представитель предпринимателя доводы жалобы поддержала, представитель истца возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 01.10.2019 заключен договор аренды №01-10/2018 между ИП Назаровой В.А. и ООО «Вест плюс», предметом которого являлась передача арендатору во временное владение и пользование части нежилого помещения площадью 381,3 кв. м. из состава помещения общей площадью 482,4 кв.м с кадастровым номером 39:15:132316:1067, расположенного на 1 этаже и в подвале здания по адресу: Калининград, Ленинский проспект, д. 35-37, ул. Генерала Соммера, д. 2-4. 

Помещение передано в аренду ООО «Вест плюс» для осуществления деятельности ресторана быстрого питания «Black Star Burger». 

В дальнейшем у сторон возникли разногласия относительно исполнения договора, в связи с чем ООО «Вест плюс» обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском о расторжении договора аренды от 01.10.2018 №01-10/2018, взыскании понесенных расходов в размере 16 529 124 руб. коп.; взыскании периодических платежей по договору за период с 01.07.2019 года до дня фактического исполнения решения суда, включающие в себя ежемесячную арендную плату в размере 450 000 руб. и переменную составляющую (компенсация за коммунальные услуги, ТБО, эксплуатационные расходы); взыскание госпошлины (дело № А21-9917/2019). 

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 27.01.2020 по делу № А21-9917/2019 в удовлетворении иска отказано. 

Не согласившись с решением, ООО «Вест плюс» обжаловало его в апелляционном порядке. 

После принятия апелляционной жалобы стороны решили урегулировать возникший спор мирным путем, в результате чего 01.04.2020 подписано соглашение о расторжении договора аренды от 01.10.2018 № 01-10/2018 и урегулировании спора. Производство по апелляционной жалобе прекращено (определение Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2020). 

По условиям данного соглашения ООО «Вест плюс» производит погашение задолженности по арендной плате в размере 1 750 000 руб. до 01.09.2020 (до 01.05.2020 оплачивает 350 000 руб., до 01.06.2020 оплачивает 350 000 руб., до 01.07.2020 оплачивает 350 000 руб., до 01.08.2020 оплачивает 350 000 руб., до 01.09.2020 оплачивает 350 000 руб.), задолженности по коммунальным платежам и договор аренды расторгается по соглашению сторон без каких-либо взаимных претензий друг к другу. 

Пунктом 2.1. и п. 2.1.3 соглашения предусмотрено, что стороны по взаимному соглашению досрочно расторгают договор аренды № 01-10/2018 от 01.10.2018 при соблюдении ряда условий: в том числе, в срок до 01.09.2020 арендатор обязуется полностью оплатить задолженность по переменной составляющей арендной платы, образовавшуюся за период аренды помещения арендатором, начисленную до дня подписания настоящего соглашения. 

Оплата установленной сторонами суммы задолженности по переменной составляющей аренды производится арендатором в рассрочку в течение 5 (пяти) месяцев, ежемесячно равными частями, до первого числа следующего месяца, начиная с 01.04.2020. 

Ранее оплаченный арендатором по договору аренды обеспечительный платеж в размере 450 000 руб. не подлежит возврату арендатору и сохраняется в собственности арендодателя в качестве компенсации затрат, понесенных арендодателем для приведения помещения в соответствии с требованиями, установленным договором аренды. 

В случае нарушения арендатором сроков оплаты, установленных сторонами в п.2.1.2 и 2.1.3 соглашения, арендодатель имеет право потребовать, а арендатор обязуется оплатить пени в размере 0,5% от общей суммы, указанной в п.2.1.2 и 2.1.3 за каждый день просрочки до момента исполнения обязательства (п.9 соглашения). 

Пунктом 12 соглашения стороны согласовали условие, что арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения соглашения, если арендатор не выполнит обязательств, поименованных в п.2.1 соглашения в согласованные сроки. Арендодатель в этом случае направляет уведомление об одностороннем отказе от соглашения в адрес Арендатора по реквизитам, указанным в настоящем соглашении, в том числе вправе направить такое уведомление исключительно по электронной почте. В этом случае соглашение считается прекращенным, а помещение невозвращенным арендодателю с момента оправки такого уведомления. Договор аренды продолжает свое действие на согласованных условиях. 

Согласно п. 13 соглашения подписанные экземпляры соглашения находятся у арендодателя и после выполнения арендатором обязательств, указанных в п. 2.1.1 соглашения, подаются арендодателем на государственную регистрацию. 

Из материалов дела усматривается, что платежными поручениями № 421 от 22.04.2020, № 422 от 25.05.2020, № 423 от 26.06.2020, № 424 от 27.07.2020, № 787 от 31.07.2020, № 425 от 05.08.2020 ООО «Вест плюс» всего перечислило ИП Назаровой В.А. 2 151 664 руб. 12 коп.

Как указывает истец, Общество выполнило взятые на себя обязательства (отказалось от апелляции и досрочно в полном объеме оплатило суммы, указанные в пунктах 2.1.2 и 2.1.3 соглашения), а 30.07.2020 ИП Назарова В.А. уведомлением отказалась от исполнения соглашения, мотивируя нарушением срока оплаты переменной составляющей и отсутствием вентиляционного канала по фасаду здания.

ИП Назарова В.А. обратилась в арбитражный суд к ООО «Вест плюс» со встречным иском о взыскании 1 400 000 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2020 по 31.10.2020, мотивируя свои требования тем, что в соответствии с п. 12 соглашения арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения соглашения, если арендатор не выполнит обязательств, поименованных в п.2.1 соглашения в  установленные сроки. 

Поскольку обязательство по внесению денежных сумм по коммунальным платежам в срок не было выполнено, ИП Назарова В.А. 30.07.2020 уведомлением во внесудебном одностороннем порядке отказалось от исполнения соглашения от 01.04.2020. 

Согласно п. 3.2 договора аренды постоянная составляющая арендной платы вносится арендатором ежемесячно авансовыми платежами за текущий месяц 01- го числа каждого расчетного (текущего) месяца. 

Поскольку договор аренды является действующим, у ООО «Вест плюс» имеется задолженность по арендной плате за период апрель-октябрь 2020 года в размере 1 400 000 руб.

При разрешении спора суд руководствовался ст. 19 Закона N 98-ФЗ от 01.04.2020 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ).

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Положениями статьи 19 Закона N 98-ФЗ в редакции, действующей в спорный период,  установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования).

Согласно пункту 1 Требований данные требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

В соответствии с пунктом 3 Требований отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г., начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, на условиях, перечисленных в указанном пункте.

В частности, указанным в подпункте "а" пункта 3 Требований условием предусмотрено, что задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

Согласно правовой позиции, изложенной в вопросе 3 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

Кроме того, в соответствии с указанными разъяснениями Верховного Суда РФ, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом N 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434 (далее - Перечень).

То обстоятельство, что истец осуществляет деятельность в области российской экономики в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, ответчиком не оспаривается.

Удовлетворяя требования по первоначальному иску, суд установил, что долг по арендной плате истцом погашен в полном объеме. Допущенная истцом просрочка предоставляла ответчику право начислить неустойку, которым предприниматель не воспользовалась и предпочла расторгнуть соглашение, что по его условиям влечет возобновление договора аренды.

 Вместе с тем суд, применив нормы Закона N 98-ФЗ,  признал, что требование  предпринимателя о начислении и взыскании арендной платы по заявленному основанию является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

Деятельность ресторанов и кафе на территории Калининградской области была приостановлена в период с 28.02.2020 и 24.07.2020, как указал истец, в период действия ограничительных мер, ООО «Вест плюс» не занимало арендованное помещение, представитель ответчика указанное не опроверг, таким образом, начисление арендной платы в полном объеме противоречит положениям ст. 614, 615 ГК РФ.

Кроме того, соглашение содержит альтернативные условия последствий нарушения арендатором сроков оплаты (п.п. 9,12).

При таких условиях отказ от исполнения соглашения не соответствует положениям п. 1 ст. 10 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона, может быть оспорена заинтересованным лицом.  

С учетом изложенного и принимая во внимание отсутствие по соглашению от 01.04.2020 о расторжении договора долга, односторонний отказ ответчика от  исполнения соглашения от 01.04.2020 правомерно признан судом недействительной сделкой.

            В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 05.03.2021  по делу №  А21-8645/2020  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.С. Полубехина

Судьи

 

К.В. Галенкина

 

И.А. Тимухина