ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 8 (87934) 6-09-16, факс: 8 (87934) 6-09-14

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки

Дело № А63-11049/2015

13.12.2021

Резолютивная часть постановления объявлена 06.12.2021

Постановление изготовлено в полном объеме 13.12.2021

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Макаровой Н.В., судей: Бейтуганова З.А., Годило Н.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, в отсутствии лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Буденовского муниципального округа Ставропольского края на определение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.08.2021 по делу № А63-11049/2015, принятое по ходатайству конкурсного управляющего должником ФИО2 о принятии обеспечительных мер, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества «Завод стеновых материалов и керамзита» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Ставропольского края от 23.10.2015 возбуждено производство по делу № А63-11049/2015 о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества «Завод стеновых материалов и керамзита» (далее - ЗАО «СМиК», должник).

Определением суда от 15.11.2017 (резолютивная часть объявлена 08.11.2017) в отношении ЗАО «СМиК» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО3.

Сведения о введении в отношении ЗАО «СМиК» процедуры наблюдения опубликованы временным управляющим в порядке, установленном статьей 28 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), в периодическом издании - газете «Коммерсантъ» от 18.11.2017 № 215.

Определением суда от 28.03.2019 (резолютивная часть определения объявлена 21.03.2019) процедура наблюдения в отношении ЗАО «СМиК» прекращена, в отношении должника введена процедура внешнего управления, внешним управляющим утвержден ФИО4.

Сведения о введении в отношении должника процедуры внешнего управления опубликованы арбитражным управляющим в порядке, установленном статьей 28 Закона о банкротстве, в периодическом издании - газете «Коммерсантъ» от 06.04.2019 № 61.

Определением суда от 17.05.2019 в отношении ЗАО «СМиК» применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Решением суда от 23.08.2019 (резолютивная часть решения объявлена 20.08.2019) ЗАО «СМиК» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства, исполняющим обязанности конкурсного управляющего назначен ФИО4.

Определением от 30.01.2020 в качестве конкурсного управляющего должника утвержден ФИО5.

Определением от 10.09.2020 суд освободил арбитражного управляющего ФИО5 от исполнения возложенных на него обязанностей конкурсного управляющего должником, утвердил конкурсным управляющим должником ФИО2.

05 августа 2021 года в Арбитражный суд Ставропольского края поступило ходатайство конкурсного управляющего должником ФИО2 о принятии обеспечительных мер до завершения процедуры конкурсного производства, открытого в отношении должника, в виде запрета на расторжение арендодателем - администрацией Буденовского муниципального округа Ставропольского края - договора аренды № 135/3 от 20.06.2014 земельного участка с кадастровым номером 26:21:020323:147, заключенного с ЗАО «СМиК», запрета на заключение арендодателем договора аренды указанного земельного участка с другим лицом, помимо ЗАО «СМИК», и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение администрацией Буденовского муниципального округа Ставропольского края данным земельным участком иным образом (с учетом уточнений от 06.08.2021).

Определением от 18.08.2021 суд ходатайство конкурсного управляющего закрытого акционерного общества «Завод стеновых материалов и керамзита» ФИО2 о принятии обеспечительных мер удовлетворил.

В апелляционной жалобе администрация Буденовского муниципального округа Ставропольского края просит определение суда первой инстанции от 18.08.2021 отменить, в удовлетворении заявления о принятии обеспечительных мер отказать, указав на то, что ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению к возникшим правоотношениям на основании договора аренды земельного участка от 20.06.2014  № 135/3.

В отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий ФИО2 не согласен с доводами, изложенными в жалобе, просит определение суда первой инстанции оставить без изменения жалобу – без удовлетворения.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена на сайте http://kad.arbitr.ru/ в соответствии положениями статьи                            121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем, на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что определение от 18.08.2021 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 06 октября 2016 года названным муниципальным образованием ЗАО «СМиК» для осуществления строительства многоэтажного жилого дома было выдано разрешение на строительство от 06.10.2016 № 26-506114-63-2016.

В период с 20.03.2015 по 07.10.2016 ЗАО «СМиК» были выполнены работы 1 и 2 этапы строительства многоэтажного жилого дома.

Из материалов дела следует, ЗАО «СМиК» за счет привлечения денежных средств участников долевого строительства, действуя в рамках Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» на основании разрешения на строительство от 06.10.2016 № 26-506114-63-2016, осуществляло строительство многоквартирного жилого дома на арендуемом у администрации Буденовского муниципального округа Ставропольского края земельном участке с кадастровым номером 26:21:020323:147, расположенном по адресу: 

<

...> (договор аренды земельного участка от 20.06.2014 № 135/3).

На указанном земельном участке в настоящее время располагается объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями (3-я очередь) в комплексе многоэтажных жилых домов в микрорайоне № 7 в г. Буденновске общей площадью 5083,78 кв.м.

По состоянию на дату судебного заседания многоэтажный жилой дом не возведен, в эксплуатацию не введен.

С целью привлечения денежных средств на строительство, застройщиком заключены договоры участия в долевом строительстве.

Пунктом 2.1 договор аренды земельного участка от 20.06.2014 № 135/3 срок аренды земельного участка определен в период с 30.12.2013 по 30.12.2016.Для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественно-делового значения ЗАО «СМиК» администрацией Буденовского муниципального округа Ставропольского края должнику на основании договора аренды земельного участка от 20.06.2014 № 135/3 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:21:020323:147 (категории земель «земли населенных пунктов»).

19 июля 2021 года администрацией Буденовского муниципального округа Ставропольского края в адрес должника было направлено письмо исх. № 634 с требованием о сносе объекта незавершенного строительства, расположенного по вышеуказанному адресу, и начале работ по освобождению земельного участка не позднее 10.08.2021.

Объект незавершенного строительства, расположенный на вышеуказанном земельном участке, в ходе инвентаризации имущества должника в соответствии с п. 1 ст. 131 Закона о банкротстве включен в конкурсную массу.

27 июля 2021 года конкурсным управляющим была произведена оценка объекта незавершенного строительства. Согласно отчету об оценке от 27.07.2021 № 02-12-02-21 его рыночная стоимость по состоянию на дату составления отчета составила 45 300 000 руб.

Как следует из представленного в материалы дела ответа конкурсного управляющего от 19.07.2021 на соответствующий запрос муниципального образования, в настоящее время рассматривается вопрос о передаче прав и обязанностей застройщика названного объекта Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства, либо иному лицу. Кроме того рассматривается вопрос создания жилищно-строительного кооператива.

В целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю и сохранения существующего состояния отношений между сторонами, конкурсный управляющих ЗАО «СМиК» ФИО2 обратился в суд с заявлением об обеспечении требований.

Удовлетворяя ходатайство конкурсного управляющего ЗАО «СМиК» ФИО2, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Определением суда от 17.05.2019 в деле о банкротстве применены правила параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве. Следовательно, при рассмотрении заявления о принятии обеспечительных мер подлежат применению также специальные нормы закона о банкротстве.

В силу пункта 1 статьи 201.3 Закона о банкротстве арбитражный суд по ходатайству заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика, наряду с мерами, предусмотренными АПК РФ и настоящим Федеральным законом, вправе принять меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника (обеспечительные меры) в виде запрета на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.

В соответствии с частью 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом. 

Таким образом, Закон об участии в долевом строительстве и параграф 7 главы 9 Закона о банкротстве требует обеспечение приоритетной защиты прав граждан - участников строительства являющихся непрофессиональными инвесторами, как социально значимого элемента соответствующего правового регулирования.

Расторжение договора аренды земельного участка, на котором расположен объект, построенный должником с привлечением денежных средств граждан, и последующие заключение аналогичного договора с иным арендатором, а также государственная регистрация таких договоров аренды, может повлечь нарушение прав и законных интересов кредиторов застройщика.

Нахождение на спорных земельных участках незавершенного строительства - недвижимое имущество должника, его отчуждение повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов участников жилищного строительства и должника, поскольку существует вероятность передачи указанного земельного участка другому арендатору.

Кроме того, заявленные обеспечительные меры направлены на сохранение конкурсной массы и имущественных прав должника (права аренды), а также направленны на обеспечение защиты имущественных интересов должника и участников долевого строительства, соблюдение баланса интересов лиц, участвующих в деле.

Оценив представленные суду первой инстанции доказательства на момент вынесения обжалуемого определения, апелляционный суд установил, что заявление о принятии обеспечительных мер направлено на обеспечение имущественных интересов всего сообщества конкурсных кредиторов должника.

Принимая во внимание изложенное, апелляционный суд полагает, что определение суда первой инстанции от 18.08.2019 принято на основании пункта 1 статьи 201.3  Закона о банкротстве, статей 90 и 91 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и направлено на введение временных ограничений в целях сохранения существующего состояния отношений (status quo), не нарушает права по владению и пользованию объектом, не препятствуют оформлению документов на объект. Суд первой инстанции указал, что заявленные управляющим обеспечительные меры в виде запрета арендодателю расторгать спорный договор аренды земельного участка, и запрета на заключение договоров аренды с другими лицами, помимо заявителя, а также государственную регистрацию таких договоров аренды соответствуют положениям Закона о банкротстве в части, касающейся банкротства застройщиков. Возможное дальнейшее расторжение договоров аренды может привести к нарушению прав и законных интересов участников долевого строительства. 

Заявленные меры в части запрета администрации Буденовского муниципального округа Ставропольского края расторгать договор аренды земельного участка, а также заключать договор аренды поименованного выше земельного участка с другими лицами, помимо заявителя, а также государственную регистрацию таких договоров аренды, не противоречат пункту 2 части 1 статьи 91 АПК РФ, необходимы и достаточны для предотвращения ущерба должнику и его кредиторам.

Апелляционный суд исходит из того, что доказательств нарушения прав заявителя и его кредиторов принятой судом обеспечительной мерой, либо иных доказательств необходимости ее отмены, в материалы дела не представлены.

Довод администрации Буденовского муниципального округа Ставропольского края о том, что статья 610 ГК РФ не подлежит применению к возникшим правоотношениям на основании договора аренды земельного участка от 20.06.2014 г. № 135/3 отклоняется апелляционной коллегией судей, на основании следующего. 

Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерациидоговор аренды недвижимого имущества подлежит государственнойрегистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В материалах дела отсутствуют сведения о получении должником от арендодателя уведомлений об отказе в продлении договора аренды земельного участка от 20.06.2014 № 135/3.

Факт наличия объекта незавершенного строительства на спорном земельном участке, строительство которого осуществлялось должником за счет привлеченных денежных средств граждан, установлен материалами дела.

При этом регистрация права собственности на объект незавершенного строительства возможна только при действующем договоре аренды.

Таким образом, апелляционная коллегия судей учитывает, что в данном случае у суда первой инстанции не имелось оснований для неприменения вышеуказанных норм, Закона о банкротстве и ст. 90, 91 АПК РФ.

Руководствуясь вышеназванными нормами права и разъяснениями высшей судебной инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ относимость, допустимость, достоверность каждого из представленных в материалы дела доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь данных доказательств в их совокупности, исходя из конкретных обстоятельств дела, приняв во внимание то, что к должнику применены специальные нормы права в деле Закона о банкротстве, в материалы дела поступают заявления участников долевого строительства о включении требования о передаче жилых помещений в реестр требований кредиторов должника, на земельных участках начато строительство объектов недвижимости, апелляционный суд полагает, что обеспечительные меры направлены на сохранение существующего состояния отношений (status quo), предотвращение причинения убытков кредиторам должника (дольщикам), в связи с чем приходит к выводу о том, что в данном случае условия принятия обеспечительных мер, предусмотренные пунктом 3 статьи 201.3 Закона о банкротстве, соблюдены и имеются все необходимые основания для принятия заявленных обеспечительных мер.

С учетом изложенного, определение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. 

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, 272, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,     

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.08.2021 по делу № А63-11049/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в месячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий 

Судьи                                                                              

             Н.В. Макарова

             З.А. Бейтуганов

             Н.Н. Годило