ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-104217/2022

19 апреля 2023 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2023 года  

Полный текст постановления изготовлен 19 апреля 2023 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Кочергиной Е.В.,

судей Кобылянского В.В., Филиной Е.Ю., 

при участии в заседании:

от истца: Департамента городского имущества города Москвы – ФИО1, по доверенности от 28.12.2022г.,

от ответчика: общества с ограниченной ответственностью «ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПОДРЯДЧИК-МСК» - ФИО2, по доверенности от 03.08.2021г.,

рассмотрев 12 апреля 2023 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 06 октября 2022 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2022 года по делу № А40-104217/2022, 

по исковому заявлению Департамента городского имущества города Москвы

к обществу с ограниченной ответственностью «ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПОДРЯДЧИК-МСК»

о взыскании задолженности по договору аренды, пени,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее –Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПОДРЯДЧИК-МСК» (далее – ООО «ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПОДРЯДЧИК-МСК», ответчик) о взыскании по Договору аренды земельного участка от 28.05.2012 N М-09-037341 156 362 185 руб. 39 коп., в т.ч. задолженности по арендной плате в размере 151 155 918 руб. 92 коп. за период с 01.10.2020 по 30.09.2021 и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 01.01.2021 по 30.09.2021 в сумме 5 206 266 руб. 47 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06 октября 2022 года по делу N А40-104217/22 оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2022 года исковые требования оставлены без удовлетворения. 

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, указывая на незаконность и необоснованность обжалуемых судебных актов, а также неисследование судами всех обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

До рассмотрения жалобы по существу в Арбитражный суд Московского округа от общества с ограниченной ответственностью «ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПОДРЯДЧИК-МСК» поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела в соответствии со статьей 279 АПК РФ.

От Департамента городского имущества города Москвы в Арбитражный суд Московского округа в электронном виде поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем онлайн-заседания (посредством веб-конференции). К ходатайству приложены электронные образцы документов, удостоверяющие личность представителя сторон, а также документы, подтверждающие полномочия представителя на участие в судебном заседании.

Исходя из необходимости соблюдения интересов участников процесса на судебную защиту, принимая во внимание наличие технической возможности для проведения судебного заседания с использованием информационной системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседания) и учитывая опыт Верховного Суда Российской Федерации, Арбитражным судом Московского округа удовлетворено заявленное ходатайство.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы, представитель ответчика возражал относительно доводов заявленной кассационной жалобы, ссылаясь на соблюдение норм материального и процессуального права при принятии судебных актов.

Обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых решения и постановления ввиду следующего.

Как установлено судами, между Департаментом и АО "ЖБИ-23" заключен договор от 28.05.2012 N М-09-037341 на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: 

<

...> с кадастровым номером 77:09:0004006:96, площадью 68639 кв. м, предоставляемого в пользование на условиях аренды для проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в соответствии с градостроительным планом земельного участка от 16.12.2015 N RU77-105000-009043, а именно: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (2.6); обслуживание автотранспорта (4.9); образование и просвещение (3.5); спорт (5.1); общественное использование объектов капитального строительства (3.0); социальное обслуживание (3.2); деловое управление (4.1).

Договор заключен сроком до 13.10.2022 (в редакции дополнительного соглашения от 18.10.2016). Договор вступил в силу с даты его государственной регистрации, произведенной N 77-77-14/029/2012-698 29.06.2012.

Согласно выписке из ЕГРН арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:09:0004006:96 по договору аренды от 28.05.2012 N М-09-037341 является ООО "Генеральный подрядчик-МСК". Запись в ЕГРН от 20.12.2019 N 77:09:0004006:9677/017/2019-4825 внесена на основании соглашения о передаче прав и обязанностей от 09.12.2019 по договору аренды земельного участка N М-09-037341.

В соответствии с п. 1.1 соглашения о передаче прав и обязанностей от 09.12.2019 по договору аренды земельного участка N М-09-037341 на основании ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор АО "ЖБИ-23" передает в полном объеме, существующем на дату подписания соглашения, а новый арендатор ООО "Генеральный подрядчик-МСК" (ИНН 

<

***>) принимает на себя все права и обязанности арендатора по договору и становится стороной договора.

В соответствии с условиями договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды.

За несвоевременное внесение арендных платежей в соответствии с условиями договора установлено начисление пени.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

В ст. ст. 1 и 65 Земельного кодекса закреплен один из основополагающих принципов земельного законодательства - принцип платности землепользования, который обуславливает возникновение у лица, пользующегося земельным участком, обязанности по уплате земельного налога (собственники, землепользователи, землевладельцы) либо арендной платы (арендаторы).

В обоснование заявленных требований истец указывает на то, что в нарушение принятых по договору обязательств ответчиком допущена задолженность по арендной плате в размере 151 155 918,92 руб. за период с 01.10.2020 по 30.09.2021, а также не оплачены пени в размере 5 206 266,47 руб., начисленные в соответствии с условиями договора за несвоевременное внесение арендной платы за период за период с 01.01.2021 по 30.09.2021.

В порядке досудебного урегулирования Ответчику была направлена претензия от 16.12.2021 N 33-6-674837/21-(0)-1. 

Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился с настоящим исковым заявлением в Арбитражный суд.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами в подтверждение своих доводов и возражений доказательства, руководствуясь вышеуказанными положениями действующего законодательства, суды обеих инстанций, установив, отсутствие у истца права на иск, пришли к выводу, что истец утратил право требовать уплаты арендной платы в отношении земельного участка в связи с прекращением действия договора аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 3 ст. 16 Закона N 189-ФЗ в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

На основании п. 5 ст. 16 Закона N 189-ФЗ с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 28.05.2010 N 12-П, для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

После введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации независимо от формирования земельного участка под многоквартирным жилым домом, уполномоченный орган соответствующего публично-правового образования утрачивает право на распоряжение земельным участком под таким домом, в том числе путем сдачи его в аренду, и следовательно утрачивает право на получение арендных платежей за пользование этим земельным участком.

Установлено, что земельный участок с кадастровым номером 77:09:0004006:96 предоставлен Ответчику для возведения на нем трех корпусов многоквартирного жилого комплекса со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом, строительство которых завершены и введены в эксплуатацию, что подтверждается: РВЭ от 18.01.2019 NRU77-105000-008812-2019.

Указанный жилой комплекс расположен на двух земельных участках с кадастровыми номерами 77:09:0004006:96 (спорном) и 77:09:000406:77.

В материалы дела представлен передаточный акт и выписка из ЕГРН о государственной регистрации права в отношении объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: 

<

...>.

Указанные документы подтверждают возникновение право собственности первого собственника с 08.04.2019.

Таким образом, в соответствии с указанными нормами действующего законодательства истец не вправе взыскивать арендную плату по Договору аренды от 28.05.2012 N М-09-037341 в той части земельного участка, на котором расположен жилой комплекс и который необходим для его эксплуатации.

В отношении долга по арендной плате за пользование земельном участком на котором расположены объекты социального значения установлено следующее.

Как следует из Договора и проектной документации, на земельном участке с кадастровым номером 77:09:0004006:96 по адресу: 

<

...> предусмотрено строительство социальных объектов: детского сада и школы.

Из материалов дела следует, что для определения площади земельных участков, необходимой для объектов социального назначения, ответчиком было проведено строительно-техническое исследование в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:09:0004006:96.

Согласно выводам экспертов, установлено, что жилой комплекс используется исключительно собственниками (жильцами) квартир, расположенных в жилом комплексе.

Также экспертной организацией установлено, что Ответчиком фактически используется часть земельного участка, предназначенная для строительства социальных объектов, площадью 23 639 м2. При таких обстоятельствах начисление арендной платы за весь земельный участок, площадью 68 639 м2, необоснованно.

В силу норм ст. 36 Жилищного кодекса РФ, п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ несколько многоквартирных домов имущественный комплекс не образуют, то есть даже если для строительства нескольких многоквартирных домов и был предоставлен один земельный участок, то к общему имуществу одного вновь построенного многоквартирного дома не относится та часть земельного участка, на которой построен другой многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации, то есть под каждым из таких домов должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет свой земельный участок: Соответственно, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства на нем объектов недвижимости в количестве большем, нежели один многоквартирный дом, и если строительство соответствующих объектов недвижимости осуществлено не одновременно, то при этапном строительстве собственник земельного участка утрачивает право на получение арендной платы не за весь земельный участок, а только ту его часть, на которой расположены построенные объекты и которая необходима для их эксплуатации.

В рамках дела N А40-71519/2021 установлено, что ответчиком за период с 1 квартала 2019 по 3 квартал 2020 оплачено арендных платежей на общую сумму 196 608 799 руб. 02 коп. Однако с учетом новой кадастровой стоимости на земельный участок и первой регистрации права собственности в жилом комплексе общая сумма платежей, подлежащих оплате, составляла 71 099 867 руб. 37 коп.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что переплата по арендной плате за земельный участок по состоянию на 30.09.2020 составила 125 508 931 руб. 65 коп., согласно представленному контррасчету.

Решение Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-71519/2021 в силу статьи 69 АПК РФ является преюдициальным для настоящего дела.

Поскольку обстоятельства возникновения у ответчика переплаты установлены судебным актом по делу N А40-71519/2021, то в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правовых оснований для взыскания задолженности у суда не имеется.

Приведенные в кассационной жалобе доводы не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а фактически указывают на несогласие с выводами судов, основанными на исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом иное понимание фактических обстоятельств дела, а также несогласие истца с результатами оценки судами имеющихся в деле доказательств не могут являться основанием для отмены судебных актов.

Принимая во внимание положения статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции считает, что спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами, судами правильно применены нормы материального права, не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, в связи с чем не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы, равно как и оснований для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов по делу, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 06 октября 2022 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2022 года по делу № А40-104217/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы – без удовлетворения.

Председательствующий-судья                     Е.В. Кочергина 

 

Судьи:                                В.В. Кобылянский 

                                                                                                  Е.Ю. Филина