АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ 

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32 

www.krasnodar.arbitr.ru, info@krasnodar.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-5759/2018

г. Краснодар

27 июня 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 19.06.2018г.   Решение в полном объеме изготовлено 27.06.2018г.  

 Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Крыловой М.В. 

При ведении протокола судебного заседания помощником судьи Cербиным С.Н.  

 рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента муниципальной  собственности и городских земель администрации муниципального образования город  Краснодар, г. Краснодар  

к Муниципальному унитарному ремонтно-эксплуатационному предприятию № 14  муниципального образования город Краснодар, г. Краснодар  

к ООО «Городская управляющая компания-Краснодар», г. Краснодар к ООО «Консалтинговая фирма «Налоги. Экономика. Право», г. Краснодар 

о признании сделки недействительной и применении последствий ее  недействительности  

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО1 – представитель, по доверенности;  от ООО «ГУК – Краснодар»: ФИО2 – представитель, по доверенности;  

от др. ответчиков: не явились, извещены. 

установил:

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации  

муниципального образования город Краснодар, г. Краснодар (далее – департамент)  обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к муниципальному  унитарному ремонтно-эксплуатационному предприятию № 14 муниципального  образования город Краснодар, г. Краснодар (далее – МУРЭП № 14), ООО «Городская  управляющая компания-Краснодар», г. Краснодар (далее – ООО «ГУК-Краснодар»),  ООО «Консалтинговая фирма «Налоги. Экономика. Право», г. Краснодар (далее –  фирма) о признании недостоверной рыночной стоимости нежилых помещений  

 № 31, 31/1, 31/2, 31/3, 32-35, 37/1 подвала № 1 здания литера под/А, помещения № 66  

подвала № 1 здания литера «а», общей площадью 50,1 кв. м, с кадастровым номером  23:43:0305033:133, расположенных по адресу: г. Краснодар, Центральный  внутригородской округ, ул. Красная, 22, указанной в Отчете об оценке рыночной  стоимости нежилых помещений от 10.06.2016 № 001/16, подготовленным фирмой; о  признании недействительным договора купли-продажи от 05.06.2016 недвижимого  имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за МУРЭП № 14,  заключенную между МУРЭП № 14 и ООО «ГУК – Краснодар», и применении  последствий недействительности ничтожной сделки.  

Требование мотивировано недостоверной величиной рыночной стоимости, по  которой спорное имущество реализовано ООО «ГУК – Краснодар», то есть  муниципальное имущество продано по заниженной стоимости, что свидетельствует о  злоупотреблении правом.  

Ответчики – МУРЭП № 14 и фирма в судебное заседание не явились,  документально обоснованных возражений на иск не представили. О времени и месте  рассмотрения дела надлежащим образом уведомлены.  

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал, просит суд иск  удовлетворить в полном объеме.  

ООО «ГУК – Краснодар» исковые требования не признало, указало, что рыночная  стоимость имущества, определенная в отчете, соответствует действительной стоимости  имущества и не является заниженной.  

Дело рассматривается в порядке статей 123, 156 АПК РФ в отсутствие  представителей РЭП № 14 и фирмы.  

Исследовав материалы дела, суд установил, что на основании постановления  администрации муниципального образования город Краснодар от 28.06.2012 № 5426,  передаточного акта от 21.06.2012 в хозяйственное ведение МУРЭП № 14 переданы  нежилые помещения № 31, 31/1, 31/2, 31/3, 32-35, 37/1 подвала № 1 здания литера под/А,  помещения № 66 подвала № 1 здания литера «а», общей площадью 50,1 кв. м, с  кадастровым номером 23:43:0305033:133, расположенных по адресу: г. Краснодар,  Центральный внутригородской округ, ул. Красная, 22.  

Право хозяйственного ведения МУРЭП № 14 на указанные помещения  зарегистрированы в установленном порядке, что подтверждается свидетельством о  государственной регистрации от 13.04.2015.  

Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар  от 18.11.2015 № 7635 дано согласие МУРЭП № 14 на совершение крупной сделки –  продажи по рыночной стоимости в установленном законодательством порядке  муниципального имущества, находящегося в его хозяйственном ведении, в том числе  нежилых помещений № 31, 31/1, 31/2, 31/3, 32-35, 37/1 подвала № 1 здания литера  под/А, помещения № 66 подвала № 1 здания литера «а», общей площадью 50,1 кв. м, с  кадастровым номером 23:43:0305033:133, расположенных по адресу: г. Краснодар,  Центральный внутригородской округ, ул. Красная, 22.  

В целях совершения крупной сделки МУРЭП № 14 проведена оценка рыночной  стоимости предполагаемого к продаже муниципального имущества.  

В соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости нежилых помещений 

от 03.02.2016 № 001/16, подготовленным ООО «Консалтинговая фирма «Налоги.  Экономика. Право», итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки составляет  819 728 руб. (с НДС) и 694 684, 75 руб. (без НДС).  

5 февраля 2016 года МУРЭП № 14 (продавец) и ООО «ГУК – Краснодар»  (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, в  соответствии с которым в собственность ООО «ГУК – Краснодар» передано  

имущество – нежилые помещения № 31, 31/1, 31/2, 31/3, 32-35, 37/1 подвала № 1 здания  

литера под/А, помещения № 66 подвала № 1 здания литера «а», общей площадью  

50,1 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0305033:133, расположенные по адресу:  г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Красная, 22 по цене  

694 684, 75 руб. 

По акту приема-передачи от 05.02.2016 спорное имущество передано  ООО «ГУК – Краснодар».  

Истец, полагая, что имущество продано по явно заниженной стоимости, не  соответствующей его рыночной цене, обратился в арбитражный суд с иском.  

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее  таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная  сделка).  

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая  из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности  возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в  пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его  стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены  законом.  

Согласно статьей 168 ГК РФ (в применимой в данном случае редакции) за  исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом,  сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если  из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные  с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного  правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые  законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка  оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с  недействительностью сделки.  

Согласно статье 294 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) государственное или  муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве  хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах,  определяемых в соответствии с настоящим Кодексом.  

Как следует из содержания статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ),  проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку  объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации,  субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.  

Однако, в силу части второй указанной статьи ее действие не распространяется на  отношения, возникающие при распоряжении государственными унитарными  предприятиями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении, за  исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством  Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества.  

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или  иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в  порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается достоверной и  рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке,  установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не  установлено иное.  

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности  величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том  числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанные спор  подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной  подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в  

порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим  оценочную деятельность.  

Как разъяснено в абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ  от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки  имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – информационное письмо  

 № 92), оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной  независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в  том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность  такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов  управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности  величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора  (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или  органом управления юридического лица).  

В абзаце 5 пункта 1 Информационного письма указано, что, обязательный характер  величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком,  предусмотрен, в частности, статьей 15 Федерального закона «Об обществах с ограниченной  ответственностью», пунктом 3 статьи 34 и пунктом 3 статьи 75 Федерального закона  

«Об акционерных обществах», частью 2 статьи 3 Федерального закона «Об ипотечных  ценных бумагах».  

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного  органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена  обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без  установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то  судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь  рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное  ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается (абзац 6 пункта 1  информационного письма № 92).  

Таким образом, при продаже имущества, находящегося в хозяйственном ведении  предприятия, законом не установлена обязательность величины стоимости объекта оценки,  указанной независимым оценщиком.  

В соответствии с указанными выше нормами действующего законодательства цена  продажи имущества в договоре купли-продажи от 05.02.2016 определена на основании  отчета независимого оценщика от 03.02.2016 № 001/16 в размере 694 684, 75 руб.  

В рассматриваемом случае договор купли-продажи от 05.02.2016 заключен по цене,  соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, который на  момент заключения договора не был оспорен в установленном законом порядке, в связи с  чем величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в таком отчете, являлась  достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки.  

Материалы дела не содержат достоверных и достаточных доказательств  недостоверности отчета от 03.02.2016 № 001/16 о рыночной стоимости объекта,  выполненного фирмой.  

Взаимная воля сторон выраженная в заключенном ими договоре от 05.02.2016 по  сути направлена на реализацию спорного имущества по рыночной цене, вследствие чего на  интересы муниципального образования в любом случае нарушены не были.  

Истец, заявляя исковые требования, ссылается на явно заниженную стоимость  спорного имущества, в обоснование чего ссылается на справочную информацию  

ООО «Юнидикта» от 23.05.2017 № 14, согласно которой ориентировочная рыночная  стоимость спорных нежилых помещений составляет 1 252 500 руб. – 1 750 000 руб.  

В целях проверки доводов департамента определением суда от 20.03.2018 по  ходатайству истца назначена судебная экспертиза, производство которой поручено  

ООО «Бизнес ОКС», г. Краснодар. 

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:  

Какова рыночная стоимость нежилых помещений № 31, 31/1, 31/2, 31/3, 32-35, 37/1  подвала № 1, здания литер под/А, помещения № 66 подвала № 1 здания литер «а», общей  площадью 50,1 кв. м, кадастровый номер 23:43:0305033:133, расположенных по адресу:  

г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Красная, 22, по состоянию на  05.02.2016?  

В соответствии с экспертным заключением ООО «Бизнес ОКС» от 23.04.2018 

 № Б-18-012 рыночная стоимость спорных нежилых помещений по состоянию на 05.02.2016  составляет 761 096 руб. (без НДС).  

В пункте 30 приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 

«Об утверждении Федерального стандарта оценки» (ФСО № 7) указано, что после  проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке  итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о  возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта  стоимость, если в задании на оценку не указано иное.  

В заключении судебной экспертизы от 23.04.2018 № Б-18-012 экспертом указано, что  о границы интервала, в котором может находиться итоговая стоимость спорных помещений,  составляют +/-20% от установленной экспертами стоимости (761 096 руб.).  

В спорном договоре купли-продажи цена определена в размере 694 684, 75 руб., что  входит в интервал значений рыночной стоимости.  

Суд, оценив представленные в дело доказательства наряду с экспертным  заключением по правилам статьи 71 АПК РФ, пришел к выводу, что истцом не доказан факт  продажи муниципального имущества по заниженной стоимости, и, соответственно, наличия  в действиях МУРЭП № 16 признаков злоупотребления правом.  

Исходя из изложенного, требование департамента о признании недействительным  договора купли-продажи от 05.02.2016 в силу ничтожности на основании недостоверности  отчета о рыночной стоимости объекта, применении последствий недействительности сделки  не подлежит удовлетворению.  

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по экспертизе следует возложить на  истца.  

 Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 65, 70, 110, 156, 167-176 АПК РФ, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.  

 Перечислить ООО «Бизнес ОКС», г. Краснодар с депозитного счета  Арбитражного суда Краснодарского края 95000 руб. стоимости судебной экспертизы,  поступивших по платежному поручению от 26.04.2018 № 174311.  

 Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в  порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 Судья  М.В. Крылова