Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №  А40-226425/18-180-1776

25 июня 2021 г.

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 18 июня 2021 г.  

Решение в полном объеме изготовлено 25 июня 2021 г.  

Арбитражный суд города Москвы в составе:                                                                                

судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет помощник ФИО1

рассмотрев  в судебном заседании дело по иску

истец:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТЕХНОХИМКОМПЛЕКТСНАБ" (119021, 

<

...> ОГРН: 

<

***> ИНН: 7813144570-10.11.2002)

ответчики: 

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (125009, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> - 08.02.2003)

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "РЭМ" (117218, 

<

...> ОГРН: 1187746439980ИНН: 7727344543-25.04.2018)

третье лицо: 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве 

О признании недействительным распоряжения Департамента от 08.11.2017 № 37733, признании отсутствующим право собственности на нежилое помещение, признании недействительным отказ Департамента № 33-5-90323/18-(0)-1 от 14.08.2018, об обязании заключить договор купли- продажи нежилого помещения  

в судебное заседание явились:

от истца – ФИО2 дов. от 30.07.2019г., ФИО3 дов. от 29.10.2020г. 

от ответчиков: 

ДГИ г. Москвы – ФИО4 дов. №33-Д-1247/20 от 09.12.2020г.

АО "РЭМ" –  ФИО5 дов. № 304 от 29.12.2020

от третьего лица – неявка, извещено

от экспертов – Школьный Э.А., ФИО6 

после перерыва в судебное заседание явились:

от истца – ФИО2 дов. от 30.07.2019г., ФИО3 дов. от 29.10.2020г. 

от ответчиков: 

ДГИ г. Москвы – неявка, извещен

АО "РЭМ" –  ФИО5 дов. № 304 от 29.12.2020

от третьего лица – неявка, извещено

Судебное заседание проводилось с перерывом с 15.06.2021 по 18.06.202

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТЕХНОХИМКОМПЛЕКТСНАБ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ, АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "РЭМ" с учетом принятого в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения исковых требований  о признании недействительным распоряжения Департамента от 08.11.2017 № 37733 «О закреплении на праве хозяйственного ведения за ГУП «РЭМ» объектов недвижимого фонда, расположенных по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 77:01:0005015:2894); о признании отсутствующим право собственности АО РЭМ» на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 77:01:0005015:2894); о признании недействительным отказа Департамента № 33-5-90323/18-(0)-1 от 14.08.2018 в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 77:01:0005015:2894), об обязании Департамента заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 77:01:0005015:2894) общей площадью 215,6 кв. м. по цене 3 589 000 руб. с условием об оплате в рассрочку сроком на 5 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки на 5 лет посредствам ежемесячных выплат в равных долях и с условием регистрации ипотеки в силу закона следующих условиях:

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

                                           №____________

г. Москва

Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем «Продавец», в лице___________________________________________. действующего на основании ______________________________________________, с одной стороны, и

Общество  с  ограниченной  ответственностью  «ТЕХНОХИМКОМПЛЕКТСНАБ»,

именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице Генерального директора С.В. Жилича, действующего на основании Устава, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», руководствуясь федеральными законами от 16.06.1998 № 102-ФЗ «Об  ипотеке  (залоге  недвижимости)»,  от  29.07.1998  №   135-ФЗ  «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации», oт 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного   и  муниципального   имущества»,   от   22.07.2008  №   159-ФЗ   «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Законом города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы», заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1.     Продавец   обязуется   передать   в   собственность   Покупателя   объект недвижимости (далее - Объект), расположенный но адресу: г. Москва, бульв. Зубовский, д.27, строен.6  с кадастровым   номером  77:01:0005015:2894,  общей площадью 215,6 кв.м, перечень помещений: цоколь, помещение I, комнаты 1-6, этаж 1, помещение II, комнаты 1-5, этаж 2, помещение I, комнаты 1-6, помещение II, комнаты 1-5, а Покупатель принять и оплатить это имущество.

1.2. Объект находится в собственности города Москвы.

1.3. Продавец гарантирует, что на дату заключения Договора Объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.

1.4. Продажа Объекта осуществляется в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Покупателем в установленном законом порядке представлено Продавцу заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

1.5. В соответствии с пунктом 2 статьи 224 Гражданского Кодекса Российской Федерации Объект находится в пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта по акту приема-передачи.

1.6. Право   собственности   на   Объект   возникает   у   Покупателя   с   даты государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре недвижимости.

1.7.Договор вступает в законную силу после подписания Сторонами с датыприсвоения Продавцом учетного номера Договору.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1.     Покупатель обязан:

2.1.1. Полностью уплатить цену Объекта (пункт 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 3.4 Договора.

2.1.2. В срок не позднее десяти рабочих дней с момента оплаты первого платежа в соответствии с пунктом 3.4 направить в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - орган регистрации прав), документы, необходимые для государственной регистрации права собственности и залога на Объект.

В срок не позднее трех рабочих дней с даты подачи заявлений о государственной регистрации права собственности и залога на Объект представить Продавцу копию расписки в приеме документов на государственную регистрацию права собственности и залога на Объект.

2.1.3. Не позднее одного месяца с даты государственной регистрации права собственности и залога на Объект предоставить Продавцу сведения о переходе права собственности и залога на Объект.

2.2. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект несет Покупатель.

2.3. Покупатель вправе без согласия Продавца, но с письменного уведомления Продавца не менее чем за два месяца изменить периодичность оплаты приобретаемого в рассрочку Объекта с ежемесячной/ежеквартальной на ежеквартальную/ежемесячную, но не более одного раза за весь период предоставляемой по Договору рассрочки.

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1.Цена Объекта составляет 3 589 600 руб. 00 коп. (три миллиона пятьсотвосемьдесят девять тысяч шестьсот рублей ноль копеек) в соответствии с отчетом обоценке рыночной стоимости от 22 августа 2018 года № 08-2/18, выполненным обществом сограниченной ответственностью «Эксперт-Оценка». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.2. Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения и изменению не подлежит.

3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования 1 Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки).

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем дочисла каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 59 826 (пятьдесят девять тысяч восемьсот двадцать шесть) руб. 67 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

3.5.Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может бытьосуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

3.6.Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:

Получатель   Управление   Федерального   казначейства   по   г.   Москве Департамент городского имущества города Москвы) 

ИНН 

<

***> 

КПП 770301001

Банк получателя - ГУ Банка России по ЦФО 

БИК 044525000

Расчетный счет 

<

***>

КБК - 07111402023028000410 «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу»

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес объекта и наименование Покупателя.

Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре.

4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА

4.1.В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с частью 5 статьи 5 Федерального закона от11.07.2008 № 159-ФЗ устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого покупателем по Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

4.2.В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федеральною закона от16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» право, в силу которогоимущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правомcoбственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом регистрации прав.

4.3. Предметом залога является имущество, указанное в п. 1.1 Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.

4.4. Оценка имущества произведена в установленном порядке и указана в пункте 3.1 Договора.

4.5. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание в установленном законом порядке. При этом период просрочки должен составлять не менее трех месяцев.

5.ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1.     Во всех случаях неисполнения обязательств по договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

6.РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1.Стороны будут стремиться  к разрешению всех возможных споров иразногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним.

6.2.Споры, не урегулированные Сторонами, передаются на рассмотрение Арбитражного   суда   города   Москвы   в   порядке,   предусмотренном   действующим законодательством Российской Федерации.

7. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1.Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены  в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

7.2.В случае отмены судебного акта, на основании которого заключен Договорили урегулированы отдельные разногласия. Договор считается расторгнутым с датыпринятия  соответствующего  судебного  акта вышестоящей  инстанцией.  При  этом осуществления поворота исполнения (статья 325 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) не требуется.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1 Настоящим    Договором    Стороны    подтверждают    выполнение    условий, установленных статьей 3 Федерального закона oт  22.07.2008 № 159-ФЗ, в том числе отсутствие  задолженности по арендной плате на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

8.2 Договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий передается в орган регистрации прав.

9. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 08.07.2019 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2019г. решение Арбитражного суда города Москвы от 08 июля 2019 года по делу № А40-226425/18 оставлено без изменения, а апелляционная жалоба – без удовлетворения.  

Постановлением Арбитражного Московского округа от 19.02.2020 решение Арбитражного суда города Москвы от 08.07.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2019 по делу № А40-226425/18 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы, при этом судом кассационной инстанции указано на то, что суды не установили фактическую передачу имущества в хозяйственное ведение ГУП "РЭМ", с учетом доводов истца о продолжении пользования объектом недвижимости и отсутствием выбытия имущества из фактического владения истца, не проверили правомерность приобретения АО "РЭМ" спорного имущества в собственность, а также не дали оценку действиям Департамента по изданию распоряжения о передаче спорного имущества в хозяйственное ведение ГУП "РЭМ" на предмет создания препятствия в реализации, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, права на выкуп арендуемых помещений. 

Кроме того, суд кассационной инстанции указал на то, что  признавая пропуск срока на обжалование распоряжения Департамента, суды не дали оценку доводам истца о том, что о наличии оспариваемого распоряжения он мог узнать не ранее 14.08.2018 – даты получения ответа от Департамента, после чего смог обратиться в суд с настоящим заявлением. Согласно определению Верховного Суда РФ от 11.04.2019 N 310-КГ16- 11115 по делу N А83-1792/2015 гарантией прав общества в споре о недвижимом имуществе, в свою очередь, являются разъяснения, содержащиеся в абзаце 4 пункта 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которым при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным. 

В судебном заседании истец исковые требования поддерживал.

Ответчики исковые требования оспаривали по доводам, изложенным в отзывах на иск.

3 лицо в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом. Дело рассмотрено в отсутствие 3 лица в порядке ст. 156 АПК РФ.

По ходатайству истца судом определениями от 21.12.2020 и от 05.04.2021 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Агентство судебных экспертов» (107023, 

<

...>, офис 804-Б), экспертам ФИО6 и ФИО7, перед экспертами поставлены следующие вопросы: 

1. Какова рыночная стоимость нежилого помещения без учета НДС общей площадью 215,6 кв.м. по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 77:01:0005015:2894) на 10.08.2018г. - дату обращения ООО «Технохимкомплектснаб» в ДГИ г. Москвы с заявлением о заключении с ним договора купли-продажи помещения?

2. Какова рыночная стоимость неотделимых улучшений без учета НДС, произведенных ООО «Технохимкомплектснаб» в нежилом помещении общей площадью 215,6 кв.м. по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 77:01:0005015:2894) на 10.08.2018г. -дату обращения ООО «Технохимкомплектснаб» в ДГИ г. Москвы с заявлением о заключении с ним договора купли-продажи помещения?

Суд предупредил экспертов об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

09.02.2021 и 11.05.2021 в суд поступили заключения экспертов. В судебном заседании 15.06.2021 эксперты экспертам ФИО6 и ФИО7 ответили на заданные вопросы.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей истца и ответчика, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, ООО «ТХКС» является субъектом малого предпринимательства, арендующим нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0005015:2894 общей площадью 215,6 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, на основании договора аренды от 30.06.2004 № 01-00657/04, заключенного с Департаментом.

Дополнительным соглашением от 02.07.2015 к договору аренды от 30.06.2004 № 01-00657/04 срок действия договора аренды продлен до 30.06.2025.

23.06.2011 ООО «ТХКС» обратилось в Департамент имущества города Москвы (в настоящее время ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ) за предоставлением арендуемого помещения в собственность в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).

13.02.2013 ООО «ТХКС» получило от Департамента проект договора купли-продажи.

18.02.2013 Обществом были направлены замечания на указанный проект договора купли-продажи в части цены выкупаемого объекта недвижимости.

11.04.2013 Департаментом в адрес ООО «ТХКС» было направлено решение об утрате Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в связи с не подписанием договора купли-продажи по истечении тридцатидневного срока.

Указанные обстоятельства послужили поводом для обращения ООО «ТХКС» в Арбитражный суд города Москвы с требованиями о признании незаконным бездействия Департамента, выразившегося в не заключении договора купли-продажи  и обязании Департамента заключить договор купли-продажи помещения по адресу: 

<

...> общей площадью 215,6 кв.м. (дело № А40-78092/13).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.10.2013 по делу № А40-78092/13, оставленным без изменения постановлениями Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2013 и Федерального арбитражного суда Московского округа от 14.04.2014, в удовлетворении заявленных ООО «ТХКС» требований было отказано.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 15.08.2014 отказано в передаче кассационной жалобы ООО «ТХКС» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

10.08.2018 ООО «ТХКС» повторно обратилось в Департамент за предоставлением государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении арендуемого обществом объекта недвижимости по адресу: 

<

...>.

14.08.2018 Департаментом в адрес ООО «ТХКС» было направлено решение об отказе № 33-5-90323/18-(0)-1 в предоставлении государственной услуги в связи с тем, что в настоящее время на нежилое помещение площадью 215,6 кв.м по адресу: 

<

...> зарегистрировано право собственности АО «РЭМ».

Ранее распоряжением Департамента от 08.11.2017 № 37733 помещение по адресу: 

<

...> было закреплено на праве хозяйственного ведения за ГУП «РЭМ». Право хозяйственного ведения за ГУП «РЭМ» было зарегистрировано в установленном порядке и сведения о регистрации 24.11.2017 внесены в Единый государственный реестр недвижимости (запись регистрации 77:01:0005015:2894-77/011/2017-1).

В соответствии с распоряжением Департамента от 28.12.2017 № 45168 «О приватизации Государственного унитарного предприятия города Москвы «РЭМ» (далее - распоряжение Департамента от 28.12.2017 № 45168) ГУП «РЭМ» приватизировано путем преобразования в АО «РЭМ».

Недвижимое имущество, закрепленное ранее на праве хозяйственного ведения за ГУП «РЭМ», на основании распоряжения Департамента от 28.12.2017 № 45168 и передаточного акта было передано в собственность АО «РЭМ», право на которое было зарегистрировано в установленном порядке (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 15.06.2018 № 77:01:0005015:2894-77/012/2018-4).

27.08.2018 ООО «ТХКС» обратилось с претензией (офертой) в адрес Департамента с предложением заключить договор купли-продажи на условиях проекта договора купли-продажи ООО «ТХКС» с приложением подписанного со стороны общества проекта договора купли-продажи, отчета об оценке стоимости нежилых помещений и неотделимых улучшении указанного нежилого помещения от 22.08.2018 № 08-2/18.

07.09.2018 Департаментом в адрес ООО «ТХКС» был направлен отказ (№ ДГИ-1-67541/18-1), согласно которому отсутствуют правовые основания для заключения договора купли-продажи в связи с утратой преимущественного права на выкуп арендуемого обществом имущества и регистрацией в настоящее время права собственности АО «РЭМ» на указанное помещение.

ООО «ТХКС» полагает, что совокупность действий, совершенных Департаментом, нарушают права общества и направлены исключительно на воспрепятствование и лишение ООО «ТХКС» преимущественного права, предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ, по приобретению арендуемого имущества в собственность.

Федеральным законом от 03.07.2018 № 185-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях расширения имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства» (далее -Федеральный закон от 03.07.2018 № 185-ФЗ) были внесены изменения в Федеральный закон № 159-ФЗ, в частности, статья 4 была дополнена пунктом 10.1.

Согласно указанному пункту субъект малого или среднего предпринимательства, утративший по основаниям, предусмотренным п. 1 и 2 ч. 9 настоящей статьи, преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в отношении которого уполномоченным органом принято предусмотренное ч. 1 настоящей статьи решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества, вправе направить в уполномоченный орган в соответствии со ст. 9 настоящего Федерального закона заявление при условии, что на день подачи этого заявления арендуемое имущество, в отношении которого таким субъектом ранее было утрачено преимущественное право на его приобретение, находится в его временном владении и (или) временном пользовании в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

В соответствии с п. 9 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с ч. 4.1 настоящей статьи.

Принимая во внимание нововведения, внесенные Федеральным законом от 03.07.2018 № 185-ФЗ в Федеральный закон № 159-ФЗ, которыми законодатель расширил возможности имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, по мнению истца, ООО «ТХКС» соответствует всем условиям, необходимым для наличия права на повторное обращение за выкупом арендуемого субъектом малого предпринимательства имущества после утраты преимущественного права. 

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона № 209-ФЗ от 24.07.2007 «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона № 209-ФЗ от 24.07.2007 «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

По мнению истца, ООО «ТХКС» соответствует всем критериям, установленным Федеральным законом № 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 03.07.2018 № 185-ФЗ), в связи с чем 10.08.2018 обществом было подано заявление о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства из государственной собственности города Москвы в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...> с приложением подтверждающих документов (регистрационный номер заявления вх. № 33-5-90323/18-(0)-0).

14.08.2018 в адрес ООО «ТХКС» Департаментом было направлено решение № 33-5-90323/18-(0)-1 об отказе в реализации преимущественного права выкупа в связи с тем, что право собственности зарегистрировано за АО «РЭМ».

Истец ссылается на то, что никаких уведомлений от Департамента, из которых бы сообщалось о передаче помещения на праве хозяйственного ведения ГУП «РЭМ», в адрес общества направлено не было.

ООО «ТХКС» полагает, что действия по закреплению нежилого помещения по адресу: 

<

...> на праве хозяйственного ведения за ГУП «РЭМ» нарушают права общества, как субъекта малого предпринимательства, и не соответствуют целям и задачам Федерального закона № 159-ФЗ.

В соответствии с п. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п. 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Истец считает, что после принятия и вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ органами, уполномоченными на принятие решений об отчуждении недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не могут быть совершены действия, препятствующие реализации субъектами малого или среднего предпринимательства преимущественного права на выкуп арендуемых помещений. 

Согласно позиции, изложенной в п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Информационное письмо Президиума ВАС № 134), право на приобретение имущества не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения. Следовательно, передача после вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ в хозяйственное ведение унитарному предприятию имущества, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, исключает реализацию арендатором преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, то есть противоречит целям и задачам Федерального закона № 159-ФЗ по созданию благоприятных условий в поддержку деятельности субъектов малого и среднего предпринимательства.

Кроме того, согласно п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 134 суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Федерального закона № 159-ФЗ субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона № 209-ФЗ от 24.07.2007 "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Учитывая изложенное, а также внесение изменений Федеральным законом от 03.07.2018 № 185-ФЗ, позволяющих субъекту малого и среднего предпринимательства при наличии определенных условий повторно обращаться за реализацией пре- имущественного права на приобретение арендуемого им имущества в собственность, Истец полагает, что распоряжение Департамента от 08.11.2017 № 37733 «О закреплении на праве хозяйственного ведения за ГУП «РЭМ» объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: 

<

...>» не соответствует Федеральному закону № 159-ФЗ и положениям ст. 10 ГК РФ, нарушает права и интересы ООО «ТХКС» и ограничивает реализацию обществом права на приобретение арендуемого им имущества в собственность в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ.

В связи с получением отказа в реализации преимущественного права, ООО «ТХКС» полагает, что его права, как субъекта малого предпринимательства, нарушены действиями Департамента и обратилось 27.08.2018 с претензией (офертой) в адрес Департамента с предложением заключить договор купли-продажи с приложением подписанного со стороны ООО «ТХКС» проекта договора купли-продажи, отчета об оценке стоимости нежилых помещений и неотделимых улучшений указанного нежилого помещения от 22.08.2018 № 08-2/18.

07.09.2018 Департаментом в адрес ООО «ТХКС» был направлен отказ (№ ДГИ-1-67541/18-1), согласно которому отсутствуют правовые основания для заключения договора купли-продажи в связи с утратой преимущественного права на выкуп арендуемого обществом имущества и регистрацией в настоящее время права собственности АО «РЭМ» на указанное помещение.

Однако, ООО «ТХКС» считает отказ Департамента незаконным и необоснованным, поскольку Федеральным законом от 03.07.2018 № 185-ФЗ были внесены изменения в Федеральный закон № 159-ФЗ (п. 10.1 ст. 4), позволяющие субъектам малого и среднего предпринимательства, утратившим ранее преимущественное право, при наличии определенных условий повторно обращаться с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого ими имущества.

ООО «ТХКС» соответствует всем условиям, указанным в п. 10.1 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ, поскольку в отношении общества ранее Департаментом было принято решение об условиях приватизации и направлен проект договора купли-продажи; утрата преимущественного права выкупа произошла вследствие не подписания в течение 30 дней проекта договора купли-продажи, направленного Департаментом в адрес общества; и на момент повторного обращения в Департамент с заявлением о выкупе, а именно на 10.08.2018, арендуемое имущество - нежилое помещение по адресу: 

<

...>, в отношении которого ранее обществом было утрачено преимущественное право, находится в пользовании ООО «ТХКС» на основании договора аренды от 30.06.2004 № 01-00657/04, заключенного между Департаментом и обществом на срок до 30.06.2025 года.

Кроме того, действия по передаче помещения на праве хозяйственного ведения ГУП «РЭМ», а в дальнейшем и по передаче в собственность АО «РЭМ», ООО «ТХКС» считает незаконными, нарушающими права общества, как субъекта малого предпринимательства, и противоречащими целям и задачам Федерального закона № 159-ФЗ, которые в соответствии со сложившейся судебной практикой трактуются как злоупотребление органом власти своих полномочий, совершенные исключительно с целью лишения субъекта малого и среднего предпринимательства преимущественного права по приобретению арендуемого им имущества.

Таким образом, ООО «ТХКС» полагает, что Департаментом совершен ряд незаконных действий, которые повлекли за собой принятие незаконного и необоснованного решения об отказе в выкупе арендуемого ООО «ТХКС» нежилого помещения общей площадью 215,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>.

В соответствии с п.1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Учитывая, что Департаментом на предложение о заключении договора на условиях направленного ООО «ТХКС» проекта договора купли-продажи отказано, общество с целью восстановления своего нарушенного права вынуждено было обратиться в суд, оспаривая действия Департамента в совокупности.

Согласно отчету независимого оценщика о стоимости нежилого помещения и неотделимых улучшений объекта недвижимого имущества общей площадью 215,6 кв.м (цоколь, 1 и 2 этаж) по адресу: 

<

...> по состоянию на 10.08.2018 составляет:

1. Рыночная стоимость нежилого помещения - 21 589 700 руб.;

2. Стоимость неотделимых улучшений - 18 000 096 руб.;

3. Рыночная стоимость нежилых помещений с учетом неотделимых улучшений - 3 589 600 руб.

В соответствии с п. 6 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества насчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Таким образом, в связи с отказом Департамента от заключения договора купли-продажи на условиях предложения (оферты), направленного ООО «ТКХС» в адрес Департамента, по цене 3 589 600 (три миллиона пятьсот восемьдесят девять тысяч шестьсот) рублей без НДС, определенной на основании отчета об оценке стоимости нежилого помещения и неотделимых улучшений от 22.08.2018 № 08-2/18, ООО «ТКХС» вынужден обратиться в суд.

Согласно ст. 10 ГК РФ, осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) не допускается.

Согласно Федеральному закону № 159-ФЗ, для субъектов малого и среднего предпринимательства создаются условия наибольшего благоприятствования в их хозяйственной деятельности, и обязанность по соблюдению таких условий наибольшего благоприятствования возложена на государственные и муниципальные органы, выступающие от имени Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных владельцев имущества.

К числу одного из условий наибольшего благоприятствования закон относит наличие у добросовестных субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих государственное или муниципальное недвижимое имущество, права выкупить арендуемое имущество преимущественно перед всеми другими лицами.

Истец ссылается на то, что обжалуемая истцом цепочка действий ответчиков, состоящая из передачи на первом этапе арендуемого истцом имущества в хозяйственное ведение ГУП «РЭМ», на втором этапе - из приватизации ГУП «РЭМ» путем акционирования и перехода права собственности на спорное имущество к АО «РЭМ», а на третьем - из отказа истцу в реализации права на повторную подачу заявления о преимущественном выкупе арендуемых помещений, изначально выстраивалась с намерением причинить вред истцу, лишив его права выкупить арендуемые помещения и незаконно, в обход всех остальных участников рынка, обеспечив переход такого имущества в собственность АО «РЭМ».

Департамент издал оспариваемые распоряжения в нарушение прямых запретов, содержащихся как в федеральных, так и в московских нормативных актах. Согласно норм п.2 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства» от 24.07.2007г. № 209 - ФЗ, действовавших до 01.07.2018г., запрещалась продажа переданного субъектам малого и среднего предпринимательства имущества, переуступка прав пользования им, передача прав пользования им в залог и внесение прав пользования таким имуществом в уставный капитал любых других субъектов хозяйственной деятельности, за исключением возмездного отчуждения такого имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства.

Однако, несмотря на запрет, уже 08.11.2017г. Распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 08.11.2017г. № 37733 «О закреплении на праве хозяйственного ведения за ГУП «РЭМ» объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: 

<

...>» арендуемое субъектом малого предпринимательства - ООО «ТХКС» - нежилое помещение было передано в хозяйственное ведение ГУП «РЭМ», а спустя месяц с небольшим Распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 28.12.2017г. № 45168 «О приватизации Государственного унитарного предприятия города Москвы «РЭМ» арендуемое ООО «ТХКС» имущество перешло в собственность АО «РЭМ» в связи с акционированием ГУП «РЭМ». В итоге истец указывает на то, что не может в настоящее время как субъект малого предпринимательства, желающий воспользоваться повторным правом выкупа арендуемого им помещения, это сделать, поскольку формально сейчас имущество находится не в государственной, а в частной собственности АО «РЭМ».

Аналогичная норма права, содержащая запрет на передачу любых прав третьим лицам на имущество, переданное ранее субъектам малого предпринимательства, имеется также в законодательстве г. Москвы.

Согласно п. 3 ст. 19 Закона г. Москвы «О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства от 26.11.2008 № 60 запрещаются продажа переданного субъектам малого и среднего предпринимательства государственного имущества города Москвы, переуступка прав пользования им, передача прав пользования им (в том числе в залог), внесение прав пользования указанным имуществом в уставной капитал любых других субъектов хозяйственной деятельности.

Принимая во внимание, что спорное имущество было передано в хозяйственное ведение ГУП «РЭМ», а затем, мгновенно (в течение трех недель) перешло в собственность АО «РЭМ» и фактически вошло в состав уставного капитала АО «РЭМ», в связи с чем суд соглашается с доводами ответчика о недобросовестном поведении ответчиков и нарушении запрета на внесение такого имущества в уставной капитал любых лиц, установленного в п.3 ст. 19 Закона г. Москвы «О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства от 26.11.2008 № 60. Департамент, издав оспариваемые распоряжения, не исполнил требуемых по законодательству Москвы действий, а именно: не подготовил план (решение) об условиях приватизации имущественного комплекса государственного унитарного предприятия «РЭМ», не подготовил технико-экономическое обоснование целесообразности закрепления на праве хозяйственного ведения за ГУП «РЭМ» имущества, не подготовил заключение об оценке рыночной стоимости недвижимого имуществ по адресу: 

<

...>.

Доказательств целесообразности передачи арендуемого истцом имущества АО «РЭМ» в материалы дела не представлено.

Согласно ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, однако, при условии, что такие действия не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают прав и охраняемых законом интересов других лиц.

Право Департамента городского имущества г. Москвы на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом не может быть осуществлено в противоречие закону и с нарушением прав владения и пользования ООО «ТХКС» -арендатора, являющегося к тому же субъектом малого предпринимательства и подпадающего под режим наибольшего благоприятствования.

Согласно положений абзаца 4 пункта 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным.

Согласно Определению Верховного суда РФ от 11.04.2019г. № 310-КГ16-11115 по делу № А83-1792/2015, гарантией защиты гражданских прав общества является неприменение судом противоречащего закону акта государственного органа независимо от признания этого акта недействительным.

Распоряжение Департамента городского имущества города Москвы от 08.11.2017г. № 37733 противоречит нормам ст. 299 ГК РФ, согласно которым право хозяйственного ведения переходит в момент фактической передачи имущества - в отсутствие предварительного изъятия имущества у арендатора, Департамент не имел права передавать спорное имущество третьему лицу на праве хозяйственного ведения, принимая подобное распоряжение.

Согласно ч.2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, должен принять решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Из текста ч. 10.1. ст. 4 Федерального закона следует, что имеется только одно условие для реализации права на повторное обращение с заявлением о выкупе - сохранение арендных отношений с субъектом малого предпринимательства - материалами дела подтверждается сохранение и действие договора аренды с ООО «Технохимкомплектснаб», следовательно, истец имел законное право на обращение с заявлением о повторном выкупе арендуемого помещения.

Истец обратился за реализацией своего права, гарантированного ему законом - на преимущественный выкуп арендуемого имущества, Департамент в реализации указанного права истцу отказал. Суд признает обоснованными доводы истца о том, что  такой отказ противоречит нормам Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ, так как нормы закона не ставят возможность обращения с заявлением о повторном выкупе в зависимость от каких-либо действий по передаче имущества в хозяйственное ведение - подобных норм закон не содержит.

Довод ответчиков о необходимости отказа истцу в иске в связи с тем, что положениям Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ, с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 03.07.2018 № 185-ФЗ, не придана обратная сила, при условии доказанности факта отсутствия передачи имущества на праве хозяйственного ведения в ГУП «РЭМ», не перехода права собственности на имущество у АО «РЭМ», и с учетом недействительности оспариваемого истцом распоряжения ответчика 1, правового значения не имеет, поскольку ни право хозяйственного ведения, ни право собственности у ГУП/АО «РЭМ» не возникло, а значит, повторное обращение с заявлением о выкупе было законным, а отказ в выкупе - незаконным.

Доводы ответчиков о пропуске срока на оспаривание распоряжения  отклоняются судом ввиду следующего.

В обоснование ходатайства ответчики указали на то, что об издании распоряжения Департамента от 08.11.2017 № 37733 заявителю стало известно не позднее 18.01.2018, в том числе из письма от 17.01.2018г. исх. № 84/18/12-34 ГУП «РЭМ», правопреемником которого является АО «РЭМ». Согласно данным ФГУП «Почта России» письмо получено 18.01.2018г.

В части 4 статьи 198 АПК РФ установлено, что заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Таким образом, ответчики считают, что истцом пропущен срок, установленный ч. 4 ст. 198 АПК РФ, для оспаривания распоряжения ДГИ ГОРОДА МОСКВЫ от 08.11.2017 № 37733, в связи с чем заявленные требования в части признания недействительным распоряжения Департамента от 08.11.2017 № 37733 о передаче в хозяйственное ведение объекта общей площадью 215,6 кв.м. по адресу 

<

...>, не подлежат удовлетворению, принимая во внимание, что исковое заявление подано в суд 25.09.2018, а требования были уточнены в судебном заседании 28.01.2019г. 

Суд соглашается с доводами истца о том, что срок не пропущен, поскольку получить текст распоряжения Департамента городского имущества г. Москвы от 08.11.2017г. № 37733 «О закреплении на праве хозяйственного ведения за ГУП «РЭМ» объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 77:01:0005015:2894)» и ознакомиться с ним, чтобы сделать вывод о том, что права истца нарушены, ООО «ТХКС» смогло не ранее 14.08.2018г., из ответа Департамента городского имущества г. Москвы, к которому была приложена копия оспариваемого распоряжения (т. 1, л.д. 97).

Доказательства того, что к письму от 17.01.2018г. исх. № 84/18/12-34 ГУП «РЭМ» был приложен текст распоряжения в материалы дела не представлено. 

Принимая во внимание, что исковое заявление было подано 25.09.2018г. и в нем изначально оспаривалось указанное Распоряжение Департамента, а о нарушении своего права истец узнал не ранее 14.08.2018г., и с учетом того, что саму возможность подать соответствующий иск с соблюдением требований АПК РФ, то есть с приложением к иску копии оспариваемого акта, истец получил также не ранее 14.08.2018г., иск подан в пределах 3-х месячного срока, установленного ч. 4 ст. 198 АПК РФ, а значит, указанный срок не пропущен.

С учетом изложенного, суд приходит в выводу, что заявленные требования о признании  недействительным распоряжение Департамента городского имущества города Москвы от 08.11.2017 № 37733 «О закреплении на праве хозяйственного ведения за ГУП «РЭМ» объектов недвижимого фонда, расположенных по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 77:01:0005015:2894), признании отсутствующим право собственности АО «РЭМ» на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 77:01:0005015:2894) и признании недействительным отказа Департамента № 33-5-90323/18-(0)-1 от 14.08.2018 в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 77:01:0005015:2894) подлежат удовлетворению.

В судебных заседаниях ответчики оспаривали указанную истцом цену выкупаемого имущества, в связи с чем судом, по ходатайству истца, определениями от 21.12.2020 и от 05.04.2021 по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Агентство судебных экспертов» (107023, 

<

...>, офис 804-Б), экспертам ФИО6 и ФИО7, перед экспертами поставлены следующие вопросы: 

1. Какова рыночная стоимость нежилого помещения без учета НДС общей площадью 215,6 кв.м. по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 77:01:0005015:2894) на 10.08.2018г. - дату обращения ООО «Технохимкомплектснаб» в ДГИ г. Москвы с заявлением о заключении с ним договора купли-продажи помещения?

2. Какова рыночная стоимость неотделимых улучшений без учета НДС, произведенных ООО «Технохимкомплектснаб» в нежилом помещении общей площадью 215,6 кв.м. по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 77:01:0005015:2894) на 10.08.2018г. -дату обращения ООО «Технохимкомплектснаб» в ДГИ г. Москвы с заявлением о заключении с ним договора купли-продажи помещения?

Суд предупредил экспертов об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

09.02.2021 и 11.05.2021 в суд поступили заключения экспертов, согласно которых:

1. Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 215,6 кв.м. поадресу: 

<

...>, (кадастровый номер77:01:0005015:2894)    на10.08.2018    г.,    -    дату    обращения    ООО «Технохимкомплектснаб» в ДГИ г. Москвы с заявлением о заключении с ним договора купли-продажи помещения., составляет: 23 727 000 (Двадцать три миллиона семьсот двадцать семь тысяч) рублей без НДС.

2. Стоимость неотделимых улучшений без учета НДС, произведённых ООО «Технохимкомплектснаб» в нежилом помещении общей площадью 215,6 кв.м. по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 77:01:0005015:2894) на 10.08.2018г. - дату обращения ООО «Технохимкомплектснаб» в ДГИ г. Москвы с заявлением о заключении с ними договора купли-продажи помещения, в среднерыночных расценках компаний, предоставляющих услуги по ремонту помещений и продаже строительных материалов в Московском регионе, на 10 августа 2018 года составляет 3 115 881,49 руб. (три миллиона сто пятнадцать тысяч восемьсот восемьдесят один рубль 49 копеек).

Согласно п. 6 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества подлежит зачету в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в том случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Доводы Департамента городского имущества г. Москвы о том, что Истцом не было получено согласие на произведение истцом вышеуказанных неотделимых улучшений отклоняются судом, принимая во внимание, что  Истцом в материалы дела представлена выписка из протокола № 4 п.2 Заседания межведомственной комиссии управы района «Хамовники» от 30.04.2003 об утверждении выполненной перепланировки, распоряжение главы управы района Хамовники г.Москвы от 60.05.03 № 102 утверждено решением Межведомственной комиссии управы района Хамовники, согласовано заявление истца на проведение переустройства помещений.

Ссылка истца на Постановление Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП  в обоснование доводов о необходимости согласования перепланировки и  переустройства с Департаментом отклоняется судом, принимая во внимание, что работы были произведены истцом в 2003 году.

Доводы ответчиков о том, что выполненные истцом работы являются текущим ремонтом, а не неотделимыми улучшениями отклоняются судом принимая во внимание, что для исследования этого вопроса был привлечен эксперт, который обследовал помещения и рассчитал стоимость неотделимых улучшений.

Суд приходит к выводу о том, что экспертами в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперты продемонстрировали компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Одновременно с этим, экспертами были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении экспертами сформулирован на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения. Таким образом, поскольку экспертные заключения являются полными, мотивированными и не содержат противоречий, экспертами соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертизы проведены компетентными лицами, имеющими значительный стаж экспертной работы, которые были предупреждены об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, в судебном заседании эксперты ответили на вопросы истца, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным рыночную стоимость объекта определить в соответствии с экспертными заключениями, выполненными экспертами ООО «Агентство судебных экспертов» ФИО6 и ФИО7. 

При этом, рассчитывая рыночную стоимость выкупаемого имущества, принимая во внимание, что истец является плательщиком НДС, а вопрос судом был сформулирован перед экспертом относительно оценки стоимости неотделимых улучшений без учета НДС, в связи с чем рыночная стоимость неотделимых улучшений с учетом НДС составляет 3 676 740 руб. 16 коп., а цена объекта и учетом стоимости неотделимых улучшений – 20 050 259 руб. 84 коп.

Кроме того, рассматривая требования истца об обязании Департамент заключить договор в предложенной истцом редакции, суд принимает во внимание, что в соответствии со ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» истец должен застраховать Объект от рисков гибели и повреждения, выступая страхователем Объекта, в связи с чем суд приходит к выводу о необходимости дополнения договора указанными условиями.

А также суд учитывает, что стандартная редакция договора Департамента предусматривает возможность начисления пени за ненадлежащее исполнение его условий, в связи с чем суд также считает возможным дополнить условия договора указанными пунктами.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что требования об обязании Департамент  заключить договор купли-продажи с истцом подлежат удовлетворению, однако цена устанавливается судом с учетом проведенных в рамках рассмотрения дела судебных экспертиз, а также дополнения условий договора требованиями о страховании объекта и возможности начисления пени за ненадлежащее исполнение его условий.

Расходы экспертизе и по госпошлине распределяются между сторонами в соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 49, 65, 68, 71, 81, 102, 110, 167-171, 176, 180, 181, 198, 200, 201 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным распоряжение Департамента городского имущества города Москвы от 08.11.2017 № 37733 «О закреплении на праве хозяйственного ведения за ГУП «РЭМ» объектов недвижимого фонда, расположенных по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 77:01:0005015:2894).

Признать отсутствующим право собственности АО «РЭМ» на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 77:01:0005015:2894).

Признать недействительным отказ Департамента № 33-5-90323/18-(0)-1 от 14.08.2018 в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 77:01:0005015:2894).

Обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить с  ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТЕХНОХИМКОМПЛЕКТСНАБ" (119021, 

<

...> ОГРН: 

<

***> ИНН: 7813144570-10.11.2002) договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 77:01:0005015:2894) общей площадью 215,6 кв. м. по цене 20 050 259 руб. 84 коп. в соответствии с проведенными в рамках дела экспертизами с условием об оплате в рассрочку сроком на 5 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки на 5 лет посредствам ежемесячных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки в силу закона следующих условиях:

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

№____________

г. Москва

Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем «Продавец», в лице___________________________________________, действующего на основании ______________________________________________, с одной стороны, и

Общество  с  ограниченной  ответственностью  «ТЕХНОХИМКОМПЛЕКТСНАБ»,

именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице Генерального директора С.В. Жилича, действующего на основании Устава, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», руководствуясь федеральными законами от 16.06.1998 № 102-ФЗ «Об  ипотеке  (залоге  недвижимости)»,  от  29.07.1998  №   135-ФЗ  «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации», oт 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного   и  муниципального   имущества»,   от   22.07.2008  №   159-ФЗ   «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Законом города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы», заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1.     Продавец   обязуется   передать   в   собственность   Покупателя   объект недвижимости (далее - Объект), расположенный но адресу: г. Москва, бульв. Зубовский, д.27, строен.6  с кадастровым   номером  77:01:0005015:2894,  общей площадью 215,6 кв.м, перечень помещений: цоколь, помещение I, комнаты 1-6, этаж 1, помещение II, комнаты 1-5, этаж 2, помещение I, комнаты 1-6, помещение II, комнаты 1-5, а Покупатель принять и оплатить это имущество.

1.2 Объект находится в собственности города Москвы.

1.3 Продавец гарантирует, что на дату заключения Договора Объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.

1.4 Продажа Объекта осуществляется в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Покупателем в установленном законом порядке представлено Продавцу заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

1.5 В соответствии с пунктом 2 статьи 224 Гражданского Кодекса Российской Федерации Объект находится в пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта по акту приема-передачи.

1.6  Право   собственности   на   Объект   возникает   у   Покупателя   с   даты государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре недвижимости.

1.7. Договор вступает в законную силу после подписания Сторонами с датыприсвоения Продавцом учетного номера Договору.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1.     Покупатель обязан:

2.1.1 Полностью уплатить цену Объекта (пункт 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 3.4 Договора.

2.1.2 В срок не позднее десяти рабочих дней с момента оплаты первого платежа в соответствии с пунктом 3.4 направить в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - орган регистрации прав), документы, необходимые для государственной регистрации права собственности и залога на Объект.

В срок не позднее трех рабочих дней с даты подачи заявлений о государственной регистрации права собственности и залога на Объект представить Продавцу копию расписки в приеме документов на государственную регистрацию права собственности и залога на Объект.

2.1.3. Не позднее одного месяца с даты государственной регистрации права собственности и залога на Объект предоставить Продавцу сведения о переходе права собственности и залога на Объект.

2.2 Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект несет Покупатель.

2.3 Покупатель вправе без согласия Продавца, но с письменного уведомления Продавца не менее чем за два месяца изменить периодичность оплаты приобретаемого в рассрочку Объекта с ежемесячной/ежеквартальной на ежеквартальную/ежемесячную, но не более одного раза за весь период предоставляемой по Договору рассрочки.

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1.Цена Объекта составляет 3 589 600 руб. 00 коп. (три миллиона пятьсотвосемьдесят девять тысяч шестьсот рублей ноль копеек) в соответствии с отчетом обоценке рыночной стоимости от 22 августа 2018 года № 08-2/18, выполненным обществом сограниченной ответственностью «Эксперт-Оценка». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.2 Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения и изменению не подлежит.

3.3 На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования 1 Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки).

3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем дочисла каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 59 826 (пятьдесят девять тысяч восемьсот двадцать шесть) руб. 67 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

3.5.Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может бытьосуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

3.6.Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:

Получатель   Управление   Федерального   казначейства   по   г.   Москве Департамент городского имущества города Москвы) 

ИНН 

<

***> 

КПП 770301001

Банк получателя - ГУ Банка России по ЦФО 

БИК 044525000

Расчетный счет 

<

***>

КБК - 07111402023028000410 «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу»

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес объекта и наименование Покупателя.

Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре.

4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА

4.1.В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с частью 5 статьи 5 Федерального закона от11.07.2008 № 159-ФЗ устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого покупателем по Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

4.2.В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федеральною закона от16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» право, в силу которогоимущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правомcoбственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом регистрации прав.

4.3 Предметом залога является имущество, указанное в п. 1.1 Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.

4.4 Оценка имущества произведена в установленном порядке и указана в пункте 3.1 Договора.

4.5 В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание в установленном законом порядке. При этом период просрочки должен составлять не менее трех месяцев.

5.ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1.     Во всех случаях неисполнения обязательств по договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

6.РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1.Стороны будут стремиться  к разрешению всех возможных споров иразногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним.

6.2.Споры, не урегулированные Сторонами, передаются на рассмотрение Арбитражного   суда   города   Москвы   в   порядке,   предусмотренном   действующим законодательством Российской Федерации.

7. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1.Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены  в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

7.2.В случае отмены судебного акта, на основании которого заключен Договорили урегулированы отдельные разногласия. Договор считается расторгнутым с датыпринятия  соответствующего  судебного  акта вышестоящей  инстанцией.  При  этом осуществления поворота исполнения (статья 325 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) не требуется.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1 Настоящим    Договором    Стороны    подтверждают    выполнение    условий, установленных статьей 3 Федерального закона oт  22.07.2008 № 159-ФЗ, в том числе отсутствие  задолженности по арендной плате на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

8.2 Договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий передается в орган регистрации прав.

9. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (125009, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> - 08.02.2003) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТЕХНОХИМКОМПЛЕКТСНАБ" (119021, 

<

...> ОГРН: 

<

***> ИНН: 7813144570-10.11.2002) 45 000 руб. расходов по экспертизе и 9 000 руб. расходов по госпошлине.

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "РЭМ" (117218, 

<

...> ОГРН: 1187746439980ИНН: 7727344543-25.04.2018) в пользу  ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТЕХНОХИМКОМПЛЕКТСНАБ" 45 000 руб. расходов по экспертизе и 9 000 руб. расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня изготовления решения в полном объеме.

Судья                                                   Т.А.Ламонова