﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-54742/2020

12 марта 2021 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     04 марта 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  12 марта 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Тимухиной И.А.

судей  Галенкиной К.В., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания:  Самсоновой  Е.В., после перерыва: Ворона Б.И.

при участии:  

от заявителя: до перерыва: Шестаков В.В. (доверенность от 25.02.2019), после перерыва: Шнайдрук Л.А. (доверенность от 25.02.2019)

от заинтересованного лица: Степанкевич Е.В. (доверенность от 11.01.2021)

от 3-го лица: Ковалева А.Н. (доверенность от 28.09.2020)

от ООО «СЗ «Бонава»: Липченко А.Н. (доверенность от 27.11.2020)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-1167/2021)  Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.11.2020 по делу № А56-54742/2020 (судья Геворкян ДС.), принятое

по заявлению  ООО "СОЮЗСТРОЙ"

к  Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

3-е лицо:  Комитет по градостроительству и архитектуре

о признании недействительным, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «СоюзСтрой» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным решения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) об отказе Обществу в праве выкупа земельного участка площадью 4433 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов физической культуры и спорта, кадастровый номер 78:12:0711201:3, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ольги Берггольц, участок 1 (юго-западнее пересечения с улицей Бабушкина), выраженного в письме от 07.04.2020 № 05-26-14246/20-0-4; обязании Комитета устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества посредством подготовки, подписания и направления Обществу договора купли-продажи указанного земельного участка.

     К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по градостроительству и архитектуре (далее - КГА).

     Решением от 09.11.2020 решение Комитета об отказе Обществу в праве выкупа земельного участка площадью 4433 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов физической культуры и спорта, кадастровый номер 78:12:0711201:3, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ольги Берггольц, участок 1 (юго-западнее пересечения с улицей Бабушкина), выраженное в письме от 07.04.2020 № 05-26-14246/20-0-4, признано недействительным, суд обязал Комитет устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества   посредством подготовки, подписания и направления Обществу договора купли-продажи земельного участка площадью 4433 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов физической культуры и спорта, кадастровый номер 78:12:0711201:3, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ольги Берггольц, участок 1 (юго-западнее пересечения с улицей Бабушкина).

В апелляционной жалобе Комитет, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение отменить,    отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая ошибочным вывод суда первой инстанции о том,  что испрашиваемый земельный участок  не находится  в границах  территории  общего пользования, в настоящий момент на основании распоряжения Комитета по градостроительству и архитектуре от 12.03.2019 №1-11-83 ведется подготовка изменений в утвержденный проект планировки с проектом межевания территории, согласно разработанной документации северо-восточная часть испрашиваемого  земельного участка площадью 2358 кв.м расположена в границах территории общего пользования, выделенной в красные линии, в центральной части участка расположен образуемый земельный участок (ОЗУ-13) площадью 2259 кв.м, предусмотренный под спортивный клуб, спортивный зал, физкультурно-оздоровительный комплекс в зданиях и сооружениях, юго-западная часть участка не предусмотрена для размещения объектов капитального строительства; площадь испрашиваемого земельного участка  не соразмерна площади  возведенных Обществом двух зданий    общей площадью 391,3 кв.м.   Кроме того, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кад.№78:12:0711201:1019,  при этом доказательства принадлежности указанного объекта на праве собственности Обществу не представлены.

	Общество возразило против удовлетворения апелляционной жалобы , Комитет по градостроительству и архитектуре поддержал доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзывах  на жалобу.

	 Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

	Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 22.12.2009 № 1499 «О проектировании и строительстве спортивно-оздоровительного комплекса по адресу: Невский район, ул. Ольги Берггольц, участок 1 (юго-западнее пересечения с ул. Бабушкина)»  между КУГИ Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, арендодатель) и ЗАО «Союз» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях  от 17.03.2010 №13/ЗКС-04348  в отношении  земельного участка площадью 4433 кв.м с кад.№78:12:7112А:3, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ольги Бергольц, уч.1 (юго-западнее пересечения с улицей Бабушкина), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству спортивно-оздоровительного комплекса.

	Согласно п. 3.1 договора инвестор должен был осуществить проектирование и строительство спортивно-оздоровительного комплекса общей площадью не более 10 085 кв.м.

В соответствии с пунктом 9.1 договора  договор вступает в силу  с момента его заключения и действует до 26.07.2012.

	В связи с реорганизацией ЗАО «Союз» дополнительным соглашением от 22.03.2012 №1 права и обязанности по  договору   переданы   ЗАО «СоюзСтрой».

	ЗАО «СоюзСтрой» получено разрешение на строительство от 14.06.2012 №78-12015720-2012, в соответствии с которым Обществу разрешено строительство:

 - спортивно-оздоровительного корпуса № 2 площадью застройки 210 кв.м, общей площадью 200 кв.м, строительным объемом 840 куб.м, этажностью – 1,

- спортивно-оздоровительного корпуса № 3 площадью застройки 210 кв.м, общей площадью 200 кв.м, строительным объемом 840 куб.м, этажностью - 1.

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 16.07.2012 № 78-1912в-2012 введены в эксплуатацию возведенные ЗАО «СоюзСтрой» объекты недвижимости первого этапа спортивно-оздоровительного комплекса, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, улица Ольги Берггольц, дом 16, а именно:

 - спортивно-оздоровительный корпус № 2 (литера Б) общей площадью 195,7 кв.м, этажность – 1,

 - спортивно-оздоровительный корпус № 3 (литера В) общей площадью 195,6 кв.м, этажность - 1.

 Общая площадь возведенных объектов недвижимости составила 391,3 кв.м.

	ЗАО «СоюзСтрой» 04.03.2013 принято решение о реорганизации в форме преобразования в ООО «Союзстрой».

	Обществом зарегистрировано право собственности на  объекты

недвижимости:  - здание, назначение: нежилое, общей площадью 195,7 кв.м, кадастровый номер 78:12:0711201:1206, этажность: 1,   по адресу: Санкт-Петербург, улица Ольги Берггольц, дом 16, лит. Б (свидетельство о государственной регистрации права серии 78-АЗ № 589231 от 25.10.2014);

 - здание, назначение: нежилое, общей площадью 195,6 кв.м, кадастровый номер 78:12:0711201:1207, этажность: 1,   по адресу: Санкт-Петербург, улица Ольги Берггольц, дом 16, лит. В (свидетельство о государственной регистрации права серии 78-АЗ № 589232 от 25.10.2014), расположенные на земельном участке для размещения объектов физической культуры и спорта площадью 4433 кв.м, кадастровый номер 78:12:0711201:3, находящемся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ольги Берггольц, участок 1 (юго-западнее пересечения с улицей Бабушкина).

  Общество обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении земельного участка, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости, в собственность.

	Письмом от 07.04.2020 № 05-26-14246/20-0-4   в  выкупе  земельного участка Обществу отказано, поскольку  в соответствии с разработанной документацией по планировке территории северо-восточная часть участка расположена в границах территории общего пользования, выделенной в красные линии, в границах образуемого земельного участка (ОЗУ-9) площадью 2358 кв.м, предусмотренного для размещения элементов озеленения, в связи с чем относится к территориям общего пользования, в центральной части участка расположен образуемый земельный участок (ОЗУ-13) площадью 2259 кв.м, предусмотренный под спортивный клуб, спортивный зал, физкультурно-оздоровительный комплекс в зданиях и сооружениях, юго-западная часть участка не предусмотрена для размещения объектов капитального строительстве, раздел земельного участка возможен по результатам разработанного проекта планировки территории с проектом межевания, кроме того, в границах земельного участка находится объект незавершенного строительства с кад.№78:12:071201:1019, права на который по сведениям ЕГРН отсутствуют, документы, подтверждающие возникновение права собственности Общества на указанный  объект в процессе приватизации, Обществом не представлены.

	Полагая данный отказ Комитета незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд  первой инстанции, сделав вывод, что на момент рассмотрения обращения заявителя о выкупе земельного участка и настоящего дела испрашиваемый  участок не  находится в границах территории общего пользования,  на земельном участке отсутствуют какие-либо объекты недвижимости, кроме двух зданий, принадлежащих Обществу, между сторонами отсутствует спор   относительно площади испрашиваемого земельного участка,  заявленные требования удовлетворил.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что  обжалуемое решение подлежит отмене, в удовлетворении заявления следует отказать.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, по смыслу статей 198 и 201 АПК РФ для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух юридически значимых обстоятельств: несоответствия их закону или иным нормативным правовым актам и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). Вместе с тем заявитель в силу части 1 статьи 65 АПК РФ должен доказать факт нарушения его прав и законных интересов.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проекта договора или принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов перечислены в статье 39.16 ЗК РФ.

Пунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ).

По смыслу приведенных положений исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

В связи с этим  собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества.  

Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, апелляционный  суд пришел к   выводу о том, что Общество не доказало соответствие площади испрашиваемого земельного участка (4433 кв.м) размеру участка, необходимого для использования и эксплуатации принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости общей площадью 391,3 кв.м (менее 8,9% площади испрашиваемого земельного участка).

При этом   земельный участок площадью 4433 кв.м предоставлялся в аренду Обществу для осуществления строительства спортивно-оздоровительного комплекса общей площадью не более 10 085 кв.м., а не в целях эксплуатации зданий. В настоящий момент договор аренды расторгнут, общая площадь застройки земельного участка составляет 391,3 кв.м

В процессе реализации инвестиционного  проекта  по строительству   спортивно-оздоровительного комплекса Общество  неоднократно изменяло проектные решения, при этом, как указывает Общество, в 2014 году  проектными решениями предусматривалось строительство на земельном участке двух одноэтажных зданий спортивно-оздоровительных корпусов «А» и «Б» общей  площадью 420 кв.м, а также крытого спортивного корта, баскетбольный и волейбольной площадок, открытого навеса в зоне отдыха, общая площадь благоустройства территории составляла 4013 кв.м,   тогда как    в 2012 Обществом построено и введено в эксплуатацию 2 одноэтажных нежилых здания литеры Б и В (корпуса 2,3) площадью 195,7 и 195,6 кв.м соответственно, таким образом, проектные решения  предусматривали размещение на ранее арендуемом земельном участке  иных сооружений, которые  Обществом не возведены, что прямо свидетельствует об отсутствии оснований для предоставления земельного участка испрашиваемой площадью Обществу как собственнику расположенных на земельном участке зданий.

При таких обстоятельствах апелляционный суд считает,  что Обществом не доказано наличие у него нарушенного права отказом в  предоставлении земельного участка площадью 4433 кв.м.

Вопреки выводу суда первой	 инстанции, о наличии между сторонами спора о площади испрашиваемого земельного участка свидетельствует подготовка изменений в утвержденный проект планировки территории, предусматривающих образование в целях использования принадлежащих Обществу объектов земельного участка площадью 2259 кв.м.

Кроме того,  согласно сведениям, размещенным в Государственной информационной системе Санкт-Петербурга «Автоматизированная информационная система управления градостроительной деятельностью»   на земельном участке также расположен объект незавершенного строительства с кад.№78:12:0711201:1019, сведения о правообладателях на который в ЕГРН отсутствуют, что подтверждается выпиской  из ЕГРН  от 14.03.2020 №99/2020/319363097, заключением Комитета по градостроительству и архитектуре от 10.06.2020 №05-15-44475/20-0-1, письмом  ГУП ГУИОН от 19.06.2020 №6148-01/05.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

С учетом изложенного у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения заявленных требований, обжалуемое решение подлежит отмене, в удовлетворении заявления следует отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 09.11.2020 по делу №  А56-54742/2020   отменить.

В удовлетворении заявления отказать.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

И.А. Тимухина

 

Судьи

 

К.В. Галенкина

 Н.С. Полубехина