ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-40006/2023

город Ростов-на-Дону

14 июня 2024 года

15АП-7524/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 июня 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Абраменко Р.А.,

судей Емельянова Д.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Матиняном С.А.,

при участии:

от истца: представитель ФИО1 по доверенности от 20.07.2023 (онлайн-участие);

от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг Васюринский»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края      от 22.03.2024 по делу № А32-40006/2023 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2    (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг Васюринский» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Васюринский мясоперерабатывающий комбинат» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

при участии третьих лиц: ФИО3, ФИО4, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о признании,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец, предприниматель, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг Васюринский» (далее - ООО «Агрохолдинг Васюринский»), обществу с ограниченной ответственностью «Васюринский мясоперерабатывающий комбинат» (далее – ООО «Васюринский МПК») о признании прекратившимся договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя № 7 от 01.12.2005 в части права аренды земельного участка, кадастровый номер 23:43:0424001:416, площадью 20013 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, в районе ст. Старокорсунской; о признании отсутствующим у ООО «Агрохолдинг Васюринский» права аренды земельного участка, кадастровый номер 23:43:0424001:416, площадью 20 013 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, в районе ст. Старокорсунской; указать в резолютивной части решения суда, что оно является основанием для погашения в ЕГРН записи № 23:43:0424001:416-23/243/2020-3 от 08.08.2020 об обременении земельного участка, кадастровый номер 23:43:0424001:416, площадью 20 013 кв.м, категория  земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, в районе ст. Старокорсунской, правом аренды ООО «Агрохолдинг Васюринский».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.03.2024 исковые требования удовлетворены, распределены судебные расходы.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Агрохолдинг Васюринский» обжаловало его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просил решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы ООО «Агрохолдинг Васюринский» указывает, что договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя №7 от 01.12.2005 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0424001:416 является действующим, возобновленным на новый (15 лет) срок. Соглашение от 30.12.2019 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0424001:416 зарегистрировано в установленном законом порядке 08.08.2020, в ЕГРН содержатся сведения о смене арендатора, таким образом, государственным регистратором при проведении правовой экспертизы документов, в частности предоставленного уведомления арендодателя об уступке прав и обязанностей по договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0424001:416, размещенного в газетах «Краснодарские известия» №137 (6315) от 30.11.2019 и №83 (6410) от 25.07.2020, признано надлежащим. С учетом изложенного, до 04.09.2020 ФИО3 (правопредшественник истца) было известно о смене арендатора по договору аренды №7 от 01.12.2005 на ООО «Агрохолдинг Васюринский». Как следует из уведомления от 17.04.2023 №КУВД-001/2023-13462120/1 регистрация заявления ФИО3 о погашении регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0424001:416 в виде права аренды в пользу ООО «Агрохолдинг Васюринский» приостановлена в связи с необходимостью предоставления правоустанавливающего документа на расторжение договора аренды, т.е., по мнению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, договор аренды №7 от 01.12.2005 является действующим и продленным на новый срок. Вывод, содержащийся в оспариваемом судебном акте, об отсутствии надлежащего уведомления о смене арендатора и как следствие направление 04.09.2020 в адрес предыдущего арендатора ООО «Васюринский МПК», а не ООО «Агрохолдинг Васюринский» уведомления о прекращении договора аренды №7 от 01.12.2005 предыдущим собственником земельного участка ФИО3 после внесения в ЕГРН сведения о государственной регистрации соглашения от 30.12.2019 (08.08.2020) и уведомления о смене арендатора (25.07.2020) о прекращении срока действия настоящего договора является незаконным и противоречащим фактическим обстоятельствам дела.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения как законный и обоснованный, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

27.05.2024 в апелляционный суд от ООО «Агрохолдинг Васюринский» поступили дополнения к апелляционной жалобе, в которых имеется ссылка на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2024 по делу №А32-21632/2023.

            Судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции в порядке, установленном статьей 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

            В судебном заседании представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Ответчики и третьи лица не обеспечили явку своих представителей в судебное заседание. Представитель ответчика ФИО5, ходатайство которой об участии в судебном заседании в режиме веб-конференции было удовлетворено судом, в назначенное время не подключилась к данной системе. Наличие технических сбоев в работе системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседания) со стороны суда не установлено.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0423007:0022, площадью 770 517 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, район ст. Старокорсунской был заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя N 7 от 01.12.2005 (далее - договор аренды).

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендодатели передают, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в общей долевой собственности граждан, указанных в приложении N 1 к указанному договору.

На стороне арендатора выступал ООО «Васюринский МПК», на стороне арендодателей - собственники земельных долей на указанный земельный участок, являющиеся участниками общей долевой собственности, в числе которых значится ФИО6

Согласно пункту 4.1 договора аренды срок его действия установлен на 15 лет.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке (регистрационная запись N 23-23-01/433/2005-094 от 13.01.2006).

Как следует из регистрационного дела земельному участку с кадастровым номером 23:43:0423007:22 присвоен кадастровый номер 23:43:0424001:111.

ФИО4 являлась участником общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0424001:111 (предыдущий кадастровый номер 23:43:0423007:0022), ей принадлежали 2/77 доли в праве общей долевой собственности на данный земельный участок (свидетельство о государственной регистрации права от 25.11.2014, регистрационная запись N 23-23-01/433/2005-085 от 13.01.2006).

По результатам проведения межевых и кадастровых работ из земельного участка с кадастровым номером 23:43:0424001:111 ФИО4 в счет своей земельной доли образован самостоятельный земельный участок с кадастровым номером 23:43:0424001:416, площадью 20 013 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, в районе ст. Старокорсунской, что подтверждается публикацией в газете "Краснодарские известия" N 74 (5480) от 19.05.2015, заключением кадастрового инженера от 22.06.2015, кадастровым паспортом земельного участка от 24.07.2015 N 2343/12/15-828962.

Регистрирующим органом зарегистрировано право собственности ФИО4 на спорный земельный участок (свидетельство о государственной регистрации права от 03.11.2015, регистрационная запись N 23-23/001-23/001/824/2015-2349/1 от 03.11.2015).

На основании договора купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 11.12.2015, заключенного между ФИО4 и ФИО3, к последней перешло право собственности на спорный земельный участок (свидетельство о государственной регистрации права от 23.12.2015, регистрационная запись N 23-23/001-23/001/829/2015-3294/2 от 23.12.2015).

ООО «Васюринский МПК» оспорило в судебном порядке результаты межевых работ по образованию спорного земельного участка в счет земельной доли ФИО4, в результате чего решением Советского районного суда г. Краснодара от 26.11.2016 по делу N 2-7317/16, оставленным без изменения апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 16.02.2017, в удовлетворении иска отказано.

ООО «Васюринский МПК» обратилось в суд с иском о признании незаконным бездействия регистрирующего органа, выразившегося в невнесении регистрационной записи об обременении, в том числе спорного земельного участка правом аренды комбината.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.07.2017 по делу N А32-42748/2016, оставленным без изменений постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2017, суд обязал Управление Росреестра внести регистрационную запись об обременении спорного земельного участка, принадлежащего на праве собственности ФИО3, правом аренды ООО «Васюринский МПК».

Во исполнение указанного решения суда регистрирующим органом внесена регистрационная запись N 23:43:0424001:416-23/001/2017-1 от 28.12.2017 об обременении принадлежащего ФИО3 на праве собственности спорного земельного участка правом аренды ООО «Васюринский МПК».

Таким образом, спорный земельный участок, образованный путем выдела в счет земельной доли участника общей долевой собственности, является самостоятельным земельным участком, который обременен правом аренды ООО «Васюринский МПК».

В свою очередь, пунктом 4.1 договора аренды установлено, что этот договор заключен сроком на 15 лет, то есть договор аренды считается заключенным до 01.12.2020. Пунктом 4.3 договора аренды предусмотрено, что стороны не позднее, чем за 60 дней до истечения срока его действия должны уведомить друг друга в письменной форме о своих намерениях. Если ни одна из сторон не заявит о его расторжении, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

04.09.2020, то есть более чем за 60 дней до истечения срока действия договора аренды, ФИО3 направила ценным письмом с описью вложения (трек-номер 35008840101136) в адрес ООО «Васюринский МПК» уведомление о расторжении договора аренды, сообщив об отказе продлевать арендные отношения в отношении спорного земельного участка. Указанное уведомление получено ООО «Васюринский МПК» 12.09.2020.

Таким образом, ФИО3 своевременно известила первоначального арендатора об отказе от продления договора аренды.

16.01.2021 ФИО3 обратилась в регистрирующий орган с заявлением о погашении обременения спорного земельного участка, зарегистрированного в пользу ООО «Васюринский МПК», приложив к указанному заявлению свой односторонний отказ от продления договора аренды и документы, подтверждающие надлежащее извещение ООО «Васюринский МПК» о таком одностороннем отказе.

Уведомлением от 27.04.2021 N КУВД-001/2021-913772/3 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации погашения этого обременения, указав на необходимость предоставить правоустанавливающий документ, на основании которого прекращается обременение, а также на необходимость предоставить уведомление о расторжении соответствующему юридическому лицу, не указав при этом какому именно.

Между тем, из сведений, содержавшихся на тот момент в публичном реестре (пункт 4 раздела 2 выписок из ЕГРН от 30.03.2021 и от 01.06.2021) следовало, что в отношении спорного земельного участка зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу самой ФИО3

ФИО3 обратилась с заявлением об исправлении технической ошибки в записях публичного реестра, в связи с чем уведомлением от 21.06.2021 N КУВД-001/2021-24604431/1 регистрирующий орган сообщил об исправлении технической ошибки в ЕГРН и выдал выписку от 21.06.2021, в пункте 4 раздела 2 которой указано, что в отношении спорного земельного участка зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ООО «Агрохолдинг Васюринский» (запись о регистрации 23:43:0424001:416-23/243/2020-3 от 08.08.2020) на основании соглашения от 30.12.2019 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды.

Таким образом, надлежащие (действительные) сведения о том, что на основании соглашения от 30.12.2019, зарегистрированного 08.08.2020, ООО «Васюринский МПК» передало ООО «Агрохолдинг Васюринский» права и обязанности арендатора спорного земельного участка размещены в публичном реестре не ранее 21.06.2021.

20.07.2021 письмом (трек-номер 35002258005765) ФИО3 направила в адрес ООО «Агрохолдинг Васюринский» уведомление об одностороннем отказе от договора аренды, указав, что направлением 04.09.2020 в адрес ООО «Васюринский МПК» уведомления о расторжении договора аренды она надлежаще уведомила первоначального арендатора об отказе продлевать арендные отношения, в связи с чем считает договор аренды прекратившимся и предложила представить в регистрирующий орган совместное заявление о погашении в публичном реестре записи об обременении спорного земельного участка в виде права аренды. Указанное уведомление получено ООО «Агрохолдинг Васюринский» 03.08.2021.

04.04.2023 ФИО3 повторно обратилась в регистрирующий орган с заявлением о погашении регистрационной записи об обременении земельного участка в виде права аренды ООО «Агрохолдинг Васюринский».

Однако уведомлением от 17.04.2023 N КУВД-001/2023-13462120/1 регистрирующий орган сообщил о приостановлении до 12.07.2023 государственной регистрации прав, предложив представить правоустанавливающий документ на расторжение аренды.

В данный момент на основании договора купли-продажи от 31.05.2023 собственником спорного земельного участка является ФИО2 (истец по настоящему делу).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.

            Принимая решение по делу, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

            По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (статьи 606, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указывает апеллянт, договор аренды №7 от 01.12.2005 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0424001:416 является действующим и возобновлен на новый (15 лет) срок.

Однако ООО «Агрохолдинг Васюринский» не учтено следующее.

Пунктом 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В отличие от указанного общего правила, пунктами 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Однако в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Приведенные положения статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащие применению при разрешении спора, свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде.

В абзаце втором пункта 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", разъяснено, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Арендодатель вправе предъявить требование о возмещении убытков как меры защиты своих прав в случае несоблюдения арендатором этой обязанности (пункт 16 названного Постановления N 11).

Данное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия собственника на передачу в субаренду, и это правило не может быть изменено соглашениями сторон.

Учитывая изложенное, ответчики должны были в письменной форме и в разумный срок после заключения соглашения от 30.12.2019 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды известить об этом собственника спорного земельного участка, которым на тот момент являлась ФИО3, с предоставлением доказательств получения ею такого уведомления.

При этом ООО «Васюринский МПК» был достоверно известен адрес регистрации ФИО3, который комбинат указывал в исковом заявлении, адресованном в Советский районный суд г. Краснодара, по результатам рассмотрения которого вынесено решение Советского районного суда г. Краснодара от 26.11.2016 по делу N 2-7317/16.

В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчики не предоставили в материалы дела доказательств направления в адрес ФИО3 письменного уведомления о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды. Доказательств иного не представлено.

Статьей 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Пунктом 3 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.

Статьей 391 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником (пункт 1); перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга (пункт 2).

По общему правилу, установленному в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, перевод долга осуществляется только с согласия кредитора. Указанная норма защищает имущественное положение кредитора, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности или невозможности вступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить с точки зрения добросовестности участников соглашения и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора имущественное положение этого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга.

ООО «Васюринский МПК» не получено согласие ФИО3 на заключение соглашения о передаче прав и обязанностей от 03.06.2019 ООО «Агрохолдинг Васюринский», что лишило права арендодателя предварительно оценить с точки зрения добросовестности участников соглашения о передаче договора и возможных неблагоприятных имущественных последствий этого. Отсутствие надлежащего извещения ФИО3 со стороны ответчиков о передаче прав и обязанностей по договору аренды, последняя не знала и не могла знать о передаче ООО «Агрохолдинг Васюринский» права аренды на спорный земельный участок, в связи с чем такая передача не могла считаться для ФИО3 состоявшейся.

С учетом указанных норм права, ФИО3, являясь собственником земельного участка и выступая на стороне арендодателя в договоре аренды, то есть, являясь одновременно должником и кредитором в арендных правоотношениях, направив 04.09.2020 в адрес ООО «Васюринский МПК», также являющегося одновременно должником и кредитором в арендных правоотношениях, уведомление о расторжении договора аренды, сообщила об отказе продлевать арендные отношения единственному известному ей арендатору. Тем самым, ФИО3, которой не было известно о состоявшемся переходе прав по договору аренды, поскольку она не получала письменное уведомление о переходе права к другому лицу, предоставила надлежащее исполнение первоначальному кредитору, чем прекратила арендные обязательства. 

При этом, новый кредитор (новый арендатор ООО «Агрохолдинг Васюринский») несет риск неблагоприятных для него последствий, вызванных отсутствием письменного уведомления ФИО3 о состоявшейся смене арендатора (о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу). 

В этой связи, волеизъявление об отказе от продления арендных отношений, своевременно и надлежащим образом выраженное ФИО3 предыдущему арендатору ООО «Васюринский МПК», влечет прекращение этих отношений по истечении срока аренды и является юридическим фактом как для первоначального, так и для нового арендатора.

Довод апеллянта об общедоступности сведений ЕГРН, содержащей запись о государственной регистрации соглашения от 30.12.2019 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды новому арендатору ООО «Агрохолдинг Васюринский», в связи с чем предыдущий собственник ФИО3 знала о смене арендатора, опровергается материалами дела. 

Так, из представленных истцом выписок из ЕГРН от 30.03.2021 и от 01.06.2021 следует, что в отношении земельного участка в указанные периоды было зарегистрировано обременение в виде аренды, однако указанное обременение было зарегистрировано в пользу ФИО3, одновременно являвшейся на тот момент собственником земельного участка. Сведения о том, что новым арендатором земельного участка является ООО «Агрохолдинг Васюринский», отсутствовали в ЕГРН до того момента, пока ФИО3 не обратилась в регистрирующий орган с заявлением об исправлении технической ошибки в ЕГРН. 

21.06.2021 регистрирующий орган выдал уведомление № КУВД-001/2021-24604431/1 об исправлении в ЕГРН технической ошибки и одновременно выдал выписку, датированную этим же днем (21.06.2021), в которой были указаны сведения о том, что в отношении земельного участка зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ООО «Агрохолдинг Васюринский». 

В этой связи, направлением 04.09.2020 в адрес ООО «Васюринский МПК» уведомления о расторжении договора аренды, полученного комбинатом 12.09.2020, ФИО3 заблаговременно, с соблюдением установленного пунктом 4.3 договора аренды шестидесятидневного срока до окончания срока действия договора аренды, истекавшего 01.12.2020, уведомила первоначального арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, что считается исполнением надлежащему лицу, в связи с чем договор аренды не считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. 

Более того, суд первой инстанции отметил добросовестное поведение ФИО3 по направлению 20.07.2021 в адрес ООО «Агрохолдинг Васюринский» уведомления об одностороннем отказе от договора аренды, то есть в разумный (месячный) срок после того, как 21.06.2021 собственнику стало известно о смене арендатора.

С учетом изложенного, доводы о том, что истцом и его правопредшественником не заявлены возражения относительно продления договора аренды и он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, подлежат отклонению.

Указанию ООО «Агрохолдинг Васюринский» о надлежащем извещении ООО «Васюринский МПК» истца и его правопредшественника о заключаемой в отношении спорного земельного участка сделке перенайма путем размещения в средствах массовой информации соответствующей публикации, дана надлежащая оценка судом первой инстанции.

Действительно, в газете "Краснодарские известия" N 137 (6315) от 30.11.2019 размещено уведомление о передаче ООО «Васюринский МПК» прав и обязанностей по договорам аренды ряда земельных участков ООО «Агрохолдинг Васюринский». Однако в приведенном перечне земельных участков отсутствуют сведения о спорном земельном участке с кадастровым номером 23:43:0424001:416. В газете "Краснодарские известия" N 83 (6410) от 25.07.2020 размещено уведомление о передаче ООО «Васюринский МПК» прав и обязанностей ООО «Агрохолдинг Васюринский» по договорам аренды ряда земельных участков, в том числе и в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0424001:416.

В подтверждение довода о том, что подобного рода извещение о смене арендатора является надлежащим, ООО «Васюринский МПК» сослалось на выводы судов об обстоятельствах, установленных в рамках дела N А32-50375/2019 и дела N А32-10957/2021. Вместе с тем, указанные судебные акты не являются преюдициальными для рассмотрения настоящего дела, поскольку истец и его правопредшественники не являлись участниками этих споров. 

Кроме того, при принятии судебных актов по указанным делам суд исходил из того, что арендодатель является участником долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, а не является собственником самостоятельного (выделенного) земельного участка, в связи с чем к спорным правоотношениям применялись нормы права, не подлежащие применению в настоящем споре. Так, при разрешении указанных споров суды исходили из того, что нормами статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в редакции, действовавшей на момент заключения сторонами этих споров договоров аренды, далее - Закон N 101-ФЗ), предусмотрен особый порядок уведомления собственников долей, в том числе путем публичного извещения в средствах массовой информации. В этой связи суды посчитали размещенное в средствах массовой информации сообщение о передаче прав и обязанностей по договору аренды со множественностью лиц на стороне арендодателя надлежащим извещением всех участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Однако указанные положения статьи 14 Закона N 101-ФЗ, регламентировавшие порядок уведомления участников долевой собственности о предстоящем собрании участников долевой собственности по вопросу принятия решений о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, а также о местоположении его части, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет доли в праве общей собственности на земельный участок, не подлежат применению к спорным правоотношения в рамках настоящего спора.

ООО «Васюринский МПК» разместило публикацию о передаче прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка в средстве массовой информации 25.07.2020.

Таким образом, спорное правоотношение, связанное с извещением арендодателя о перенайме, возникло не ранее 25.07.2020, однако на этот момент указанные положения статьи 14 Закона N 101-ФЗ уже не действовали. Правила пункта 2 статьи 14.1. Закона N 101-ФЗ, действовавшие на момент размещения публикации в средстве массовой информации, позволяют исключительно органам местного самоуправления извещать участников долевой собственности.

Более того, уведомление в средствах массовой информации о состоявшейся уступке не может признаваться судом апелляционной инстанции надлежащим, поскольку такой механизм уведомления о заключении договора цессии не предусмотрен главой 24 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, ФИО4 с момента внесения в публичный реестр регистрационной записи о праве собственности на спорный земельный участок (запись N 23-23/001-23/001/824/2015-2349/1 от 03.11.2015), образованный в порядке, предусмотренном статьей 13 Закона N 101-ФЗ в результате выдела в счет своей земельной доли, не являлась участником долевой собственности.

При таких обстоятельствах, размещение ООО «Васюринский МПК» 25.07.2020 публикации о передаче прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка в средстве массовой информации осуществлено тогда, когда спорный земельный участок уже более 4 лет как был выделен в самостоятельный земельный участок и не находился в общей долевой собственности.

При этом Законом N 101-ФЗ не установлены специальные (отдельные) правила извещения собственников земельных участков, выделенных в счет земельной доли, и не являющихся участниками общей долевой собственности, позволяющие публично их извещать арендатором путем размещения соответствующих сообщений в средствах массовой информации.

Условиями договора аренды также не установлены специальные правила направления сторонами договора друг другу юридически значимых сообщений, в том числе позволяющие размещать такие сообщения в средствах массовой информации.

В этой связи к спорным правоотношениям подлежат применению общие положения законодательства, разъясненные, в частности, в абзаце первом пункта 16 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которым уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Суд также не принимает довод жалобы об отсутствии оснований для отказа в признании прекратившимся договора аренды земельного участка, со ссылкой на судебные акты по делу №А32-21632/2023, поскольку обстоятельства, установленные по данному делу, не являются преюдициальными при рассмотрении настоящего дела (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), по указанным делам имели место иные обстоятельства, не связанные с фактическими обстоятельствами, установленными судом при рассмотрении настоящего дела.

С учетом всех приведенных обстоятельств договор аренды №7 от 01.12.2005 не считается возобновленным на новый пятнадцатилетний срок, поскольку действие спорного договора прекратилось по истечении его срока и в адрес первоначального и нового арендаторов были направлены уведомления арендодателя о прекращении договорных отношений, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что договор аренды №7 от 01.12.2005 надлежит признать частично прекратившимся.

В абзацах втором и третьем пункта 11 постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

В абзаце четвертом пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Как установлено судом первой инстанции, ФИО3 в одностороннем порядке обращалась в регистрирующий орган с заявлением о внесении в ЕГРН записи о прекращении договора с представлением доказательств уведомления как предыдущего, так и нового арендатора о состоявшемся отказе от исполнения договора. Решение регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды обосновано необходимостью предоставления документа о расторжении договора аренды и, по сути, необходимостью предоставления заявления обеих сторон договора, однако новый арендатор отказался от совместного обращения в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прекращения договора аренды.

На основании изложенного, суд первой инстанции признал исковые требования истца о признании договора аренды частично прекратившимся, обременения отсутствующим обоснованными и подлежащими удовлетворению, в связи с чем регистрационная запись об обременении подлежит погашению.

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело. 

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции. 

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. 

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено. 

Расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя апелляционной жалобы. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.03.2024 по делу № А32-40006/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

   Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

   Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                           Р.А. Абраменко

 

Судьи                                                                                             Д.В. Емельянов

 

Т.Р. Фахретдинов