АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГАИменем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-15599/2020

г. Краснодар

14 октября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 14 октября 2022 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Кубаньторгодежда»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 11.10.2022),  от ответчиков: управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 30.12.2021), администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 10.01.2022), в отсутствие третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.05.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2022 по делу № А32-15599/2020, установил следующее.

ООО «Кубаньторгодежда» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – управление) и администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – администрация) о расторжении договора от 13.01.2016 № 3700007235 аренды земельного участка, взыскании неосновательного обогащения в размере 26 553 770 рублей 03 копеек, полученного ответчиками в качестве арендных платежей по договору аренды от 13.01.2016                            № 3700007235, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере                     4 855 994 рублей 04 копеек, убытков в размере 1 737 687 рублей 21 копейки, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 31.03.2020 до даты фактического исполнения обязательства.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.05.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда                             от 12.07.2022, исковое заявление удовлетворено частично. Признано отсутствующим право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0000000:1550 площадью                1827 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) в пользу общества на основании договора от 13.01.2016 № 3700007235 аренды земельного участка (дата государственной регистрации права аренды: 01.02.2016; номер государственной регистрации права аренды: 23-23/026-23/001/831/2016-3134/2).                           С управления в пользу общества взысканы неосновательное обогащение в виде арендных платежей, уплаченных по договору от 13.01.2016 № 3700007235 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0000000:1550, в размере 20 407 420 рублей                       03 копеек, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на указанную сумму по состоянию на 31.03.2020 в размере 2 515 343 рублей 08 копеек, с последующим начислением процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации              (далее – Гражданский кодекс) на сумму неосновательного обогащения в размере                   20 407 420 рублей 03 копейки, начиная с 01.04.2020 и до даты фактической оплаты взысканной суммы неосновательного обогащения. В удовлетворении остальной части требований о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами суд отказал. В удовлетворении исковых требований о расторжении договора от 13.01.2016 № 3700007235 аренды земельного участка и о взыскании убытков в размере 1 737 687 рублей 21 копейки отказано. Суды исходили из того, что на момент проведения торгов и заключения спорного договора аренды земельный участок с кадастровым номером  23:37:0000000:1550 относился к зоне общественных пространств и зеленых насаждений общего пользования, в том числе объектов спортивного назначения. Передача в аренду земельного участка из земель общего пользования свидетельствует о ничтожности такой сделки. Поскольку арендатор в силу правового запрета застройки территорий общего пользования не обладал возможностью использовать участок в соответствии с целями, указанными в договоре аренды, внесенные обществом платежи подлежат возврату.

В кассационной жалобе управление, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Податель жалобы указывает на отсутствие у суда первой инстанции оснований для признания недействительным договора аренды, поскольку общество исходило из действительности этой сделки и оценки действий арендодателя, препятствующих использованию земельного участка в связи с изменением градостроительного регламента. Податель жалобы указывает, что земельный участок не может быть отнесен к территории общего пользования, поскольку смежные земельные участки застроены коммерческими объектами, аналогичными  планируемому к застройке. При взыскании неосновательного обогащения суды не приняли во внимание принцип  платности землепользования, поскольку земельный участок огорожен, на нем проводились изыскательские работы, за получением разрешения на строительство общество обратилось спустя 2 года после заключения договора аренды.

 В судебном заседании представитель управления и администрации на удовлетворении жалобы настаивал. Представитель общества полагал, что выводы судебных инстанций основаны на представленных в дело доказательствах и нормах действующего законодательства.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 13.01.2016 № 3700007235 аренды земельного участка с кадастровым номером  23:37:0000000:1550 площадью 1827 кв. м, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для размещения торгово-офисного здания, сроком до 13.01.2025 (т. 1,  л. д. 21 – 26).

Договор заключен на основании протокола от 21.12.2015 заседания комиссии по проведению торгов на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Анапа (т. 1, л. 

<

...>).

Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 1827 кв. м из земель населенных пунктов в зоне обслуживания и деловой активности при транспортных коридорах и узлах, с видом разрешенного использования – для размещения торгово-офисного здания, утверждена постановлением администрации             от 06.07.2015 № 2937 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории по адресу: 

<

...>» (т. 4, л. 

<

...>).

Указанный земельный участок находится в собственности муниципального образования город-курорт Анапа (т. 2, л. д. 99; т. 3, л. 

<

...>).

Согласно сведениям ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка – для размещения торгово-офисного здания, для размещения объектов делового назначения, в том числе офисных центров (выписка из ЕГРН от 29.12.2020; т. 2, л. д. 111 – 117).

Судебные инстанции установили, что на момент проведения спорных торгов и заключения договора аренды земельный участок с кадастровым номером 23:37:0000000:1550 в соответствии с генеральным планом муниципального образования город-курорт Анапа, в редакции от 14.11.2013, относился к зоне общественных пространств и зеленых насаждений общего пользования, в том числе объектов спортивного назначения (т. 2, л. д. 48; т. 5,                 л. д. 72).  Нахождение данного земельного участка в зоне территорий общего пользования сохранено в актуальной редакции генерального плана муниципального образования, согласно которой (генеральный план городского округа город-курорт Анапа от 22.12.2016;                         т. 2, л. д. 33 – 35) он относится к зоне общественных пространств и зеленых насаждений общего пользования, в том числе спортивного назначения (частично), а также к существующим основным улицам и дорогам (частично). 

В соответствии с актуальной редакцией правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа земельный участок с кадастровым номером  23:37:0000000:1550 относится к зоне улично-дорожной сети (т. 2, л. д. 33 – 35; т. 5, л. 

<

...>).

В акте совместного обследования от 29.06.2021 (т. 5, л. д. 6 – 43) указано, что земельный участок примыкает к автомобильной дороге, не огорожен, представляет собой открытое пространство, на участке произрастает древесно-кустарниковая растительность, по участку проходит грунтовая дорога, представляющая собой грунтовой въезд и выезд на прилегающую асфальтированную дорогу.

Общество, указывая, что земельный участок не мог быть использован для строительства с момента заключения договора аренды, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд. 

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Судебные инстанции, частично удовлетворяя требования общества, правомерно руководствовались следующим.

В соответствии со статьями 606, 611, 614 Гражданского кодекса  арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор – вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Исходя из положений статей 328, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция приведена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации  № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, а также в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

По смыслу приведенных норм и разъяснений создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды (в данном случае – строительство нежилого здания), означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком. В этом случае передача  арендатору спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использования имущества по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588 сформулирована правовая позиция, согласно которой при решении вопроса о взыскании арендной платы правовые последствия недействительности и незаключенности договора аренды будут идентичными, поскольку в обоих случаях для взыскания денежных средств как на основании норм                                      статьи 167 Гражданского кодекса, так и статьи 1102 Гражданского кодекса необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя, ставшего обогащением арендатора. В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам статьи 167 Гражданского кодекса, ни по нормам главы 60 Гражданского кодекса.

В данном случае обществу предоставлен в аренду участок в соответствии с документами территориального планирования (генеральный план), относящийся к территории общего пользования. Данное обстоятельство исключало возможность его предоставления в аренду в целях строительства (подпункт 18 пункта 8                                         статьи 39.11 Земельного кодекса).  Доказательства, свидетельствующие о том, что общество имело для строительства торгово-офисного здания юридическую возможность, ответчики не представили (статьи 9 и 65 Кодекса).

В отсутствие встречного предоставления условий для сохранения у арендодателя внесенных истцом арендных платежей не имелось. Требования о взыскании неосновательного обогащения и процентов суды удовлетворили правильно, в том числе с учетом заявления ответчиков о применении исковой давности. 

Отказывая в удовлетворении требований о взыскании убытков, составляющих стоимость понесенных обществом затрат на подготовку к строительству на земельном участке (топографическая съемка участка, подготовка проектной документации, изготовление гидравлического расчета пропускной способности газовых сетей, разработка проекта торгово-офисного здания, инженерно-топографические работы для проектирования подводящего газопровода, подготовка проектной и рабочей документации на газификацию объекта, осуществление технологического присоединения к электрическим сетям, строительно-монтажные работы), суды руководствовались положениями статей 15, 393 Гражданского кодекса и исходили из того, что истцу  должны быть известны сведения, имеющие открытый и общедоступный характер. Общество не было лишено возможности ознакомиться со всеми сведениями об объекте аренды, в том числе содержащимися в генеральном плане муниципального образования город-курорт Анапа, действующем в спорный период. Основания для взыскания заявленных арендатором убытков отсутствовали.

Доводы кассационной жалобы управления суд округа отклоняет. В данном случае у общества отсутствовала возможность строительства на спорном земельном участке, что подтверждено представленными в дело доказательствами, а также вступившими в законную силу судебными актами по делу № А32-12707/2018. В отсутствие встречного предоставления (статья 328 Гражданского кодекса) арендодатель не может претендовать на сохранение внесенных арендатором платежей. Судебные инстанции правомерно исходили из принципа первичности (приоритета) генерального плана муниципального образования по отношению к информации, содержащейся в правилах землепользования и застройки. Генеральным планом муниципального образования земельный участок с кадастровым номером 23:37:0000000:1550 отнесен к территориям общего пользования. Такой земельный участок не мог быть предоставлен в аренду для строительства, что влечет недействительность (ничтожность) договора аренды. Квалификация договора аренды в качестве ничтожной сделки исключала возможность его расторжения в судебном порядке. Недостоверная запись об аренде подлежала исключению из ЕГРН при правильном применении судом первой инстанции положений пункта 4                                 статьи 166 Гражданского кодекса. 

 В данном случае управление не учитывает, что в силу требований части 3 статьи 9, частей 9 и 10 статьи 31, пункта 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) должен быть соблюден принцип соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану, первичности генерального плана поселения (городского округа) как основополагающего документа территориального планирования, на что неоднократно указывал Верховный Суд Российской Федерации (определения от 12.10.2017 № 67-АПГ17-7 и от 30.11.2017               № 87-АПГ17-2). 

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). 

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011                                 № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. 

В пункте 3 постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Пленумами Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснено право суда на самостоятельную правовую квалификацию заявленных требований. В силу приведенных разъяснений при разрешении спора суд не связан правовым обоснованием иска; определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда; суды должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, а также нормы законодательства, подлежащие применению. При заявлении не применимых в сложившейся ситуации требований, при не заявлении уместного при приводимых заявителем и установленных судом фактических обстоятельствах иска, при юридической оценке сторонами фактов, противоречащей нормативным положениям, суд вправе решить спор, исходя из иной правовой квалификации отношений. Такие же разъяснения даны в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25).

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснена обязанность суда при подготовке дела к судебному разбирательству определять обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

По смыслу разъяснений, приведенных в абзаце 4 пункта 71 постановления Пленума № 25, квалификация судом договора в качестве ничтожной сделки осуществляется независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной.

С учетом изложенного суд первой инстанции дал правильную правовую квалификацию заключенному сторонами договору аренды земельного участка, установил необходимые обстоятельства, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Иные доводы управления рассмотрены при производстве по делу в суде апелляционной инстанции, где  получили верную правовую оценку.                                  

В обжалуемых судебных актах подробно приведены мотивы, по которым суды пришли к выводу о наличии условий для частичного удовлетворения иска; перечислены доказательства, исследованные и получившие правовую оценку, как отдельно, так и в совокупности. Доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о нарушении судами первой и апелляционной инстанций норм материального или процессуального права, обусловлены несогласием с оценкой доказательств и постановленными по результатам их исследования выводами, которое не является достаточным основанием для отмены (изменения) судебных актов. Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам                            (части 1 и 3 статьи 286 Кодекса).

При таких обстоятельствах основания для отмены решения и постановления по доводам жалобы отсутствуют.

Управление освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.05.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2022 по делу                                        № А32-15599/2020  оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                    А.И. Мещерин

Судьи         В.А. Анциферов

         В.Е. Епифанов