АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-13720/2022

г. Владивосток

05 июня 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 30 мая 2023 года. 

Полный текст решения изготовлен 05 июня 2023 года.

            Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Понкратенко М.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Желтенко Ю.В.,  после перерыва – ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению  Управления муниципальной собственности г.Владивостока 

к  Индивидуальному предпринимателю ФИО2  

о  взыскании задолженности по арендной плате и пени

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО3, доверенность от 13.12.2022, удостоверение, диплом, 

от ответчика – (после перерыва) ФИО4, доверенность от 13.03.2023, паспорт, диплом

установил:

Управление муниципальной собственности г.Владивостока обратилось с заявлением о взыскании с Индивидуального предпринимателя ФИО2  задолженности пол арендной плате в размере 2 729 319,28 руб. и пени в размере 276 501,63 руб., всего – 3 005 820,91 руб.

            Судом в порядке статьи 49 АПК РФ приняты уточнения исковых требований, согласно которым истец просит взыскать  задолженность по арендной плате за период с 01.10.2019 по 31.03.2023 в размере 3 517 827 рублей 23 копейки и пеню за период с 01.01.2019 по 19.04.2023 в сумме 646 497 рублей 11 копеек, всего – 4 164 324  рублей 23 копейки.

            В судебном заседании 23.05.2023 объявлен перерыв до 30.05.2023.

Истец на заявленных требованиях настаивал, пояснил, что в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств по внесению арендных платежей по договору аренды, образовалась задолженность, на которую начислена пеня.

Ответчик по исковым требованиям возражал, указывая на необоснованное завышение арендных платежей по договору аренды, в судебном заседании 23.05.2023 указал, что согласен с представленным справочным расчетом.

            Изучив представленные в материалы дела доказательства, заслушав доводы истца, суд установил следующее.

Между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ФИО2  заключен договор от 25.12.2018 № 28-Ч-23173 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:030004:5067 , площадью 4433 кв.м, из земель населенных пунктов, местоположение: г.Владивосток, в районе ул. Острогорная, 13, разрешенное использование: подземные или многоэтажные сооружения для хранения автомобильного транспорта (многоярусные парковки), цель предоставления: для завершения строительства объекта незавершённого строительства, степенью готовности 16 % в границах, указанных в выписке из ЕГРН.

Срок аренды участка 3 года с момента подписания договора (пункт 1.3 договора)

Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН 18.01.2019 была внесена запись государственной регистрации.

Соглашением от 13.11.2020 в договор аренды внесены следующие изменения: «подпункт 1.3 пункта 1 договора изложить в новой редакции Срок аренды участка устанавливается с 25.12.2018 по 25.12.2024».

Соглашением от 22.03.2022  в договор аренды внесены следующие изменения: «подпункт 1.3 пункта 1 договора изложить в новой редакции Срок аренды участка устанавливается с 25.12.2018 по 24.12.2027».

Пунктом 2.1 договора аренды установлена арендная плата в размере 86 287 рублей 50 копеек в месяц на основании расчета, который является неотъемлемой частью договора.

            Согласно пункту 2.1 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа месяца, следующего за расчетным. 

            Стороны считают размер арендной платы измененным с момента вступления в силу нормативных правовых актов, на основании которых определяется размер арендной платы, при этом составление и направление арендатору уведомления, подтверждающего факт такого изменения не требуется. Арендатор считается извещенным об изменении арендной платы со дня официального опубликования указанных актов и самостоятельно производит  исчисление размера арендной платы на соответствующий период (пункт 2.6 договора).

  Согласно пункту 4.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения  обязательства.

            Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

            Предупреждением №28/9685-исх от 07.04.2022  истец уведомил ответчика о том, что по состоянию на 06.04.2022  задолженность по арендной плате  и пене по договору аренды составляет 3 005 820  рублей 91 копейка, в связи с чем, просил в 7-дневный срок с момента получения настоящего предупреждения погасить существующую задолженность в полном объеме. 

           Поскольку задолженность ответчиком не погашена, истец обратился с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд с требованиями о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и пени.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

Законом Приморского края от 18.12.2006 №21-КЗ в Закон Приморского края от 29.12.2003 №90-КЗ «О регулировании земельных отношений в Приморском крае» внесены изменения, в соответствии с которыми  полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Приморского края переданы государственному органу исполнительной власти Приморского края. 

Соответствующие полномочия были возложены на Департамент имущественных отношений Приморского края согласно постановлениям администрации Приморского края от 08.02.2007 №23-па, от 12.02.2007 №28-па

На основании Закона Приморского края от 18.11.2014 №497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» (в редакции от 03.12.2018) полномочия Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа с 01.05.2019 перешли к администрации города Владивостока.

В соответствии с Положением об Управлении муниципальной собственности г.Владивостока, утвержденным постановлением администрации г. Владивостока от 04.08.2000 №1439, Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - Управление) осуществляет права собственника (владение, пользование и распоряжение) в отношении муниципального имущества от имени Владивостокского городского округа (пункт 3.1.1).

Согласно пункту 3.1.14 указанного Положения одной из основных функций Управления является осуществление контроля за поступлениями в бюджет Владивостокского городского округа от использования муниципального имущества.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса российской Федерации (ГК РФ) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно статье 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, УМС является надлежащим истцом по настоящему делу.

            Фактически по спорному договору между сторонами сложились обязательственные отношения по договору аренды, регулируемые главой 34 «Аренда» ГК РФ.

            Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

            Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 

            В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

            На основании пункта 1 статьи 607 ГК РФ  в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).      

Согласно пункту 1 статьи 610 договор аренды заключается на срок, определенный договором.

            В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

            Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

            В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

            Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

            Из материалов дела следует, что объект аренды передан ответчику на основании договора аренды, что сторонами не оспаривается. 

            В силу части 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

            В период действия договора у ответчика образовалась задолженность по внесению арендной платы в спорной сумме. 

            Факт пользования ответчиком за период с 01.01.2019 по 19.04.2023 переданным в аренду имуществом подтверждается материалами дела, в том числе договором и ответчиком не опровергнут.

            Истец производит расчет суммы основного долга на основании  на основании постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 15.10.2020 № 87-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края», решения Думы города Владивостока от 30.07.2015 № 505 «Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке», постановления Администрации Приморского края 11.03.2015 № 75-па «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов», решения Думы города Владивостока от 28.10.2005 № 108 «О земельном налоге в городе Владивостоке».

Вместе с тем Решением Приморского краевого суда по делу №3а-212/2021 Приложение №1 к решению Думы города Владивостока от 30.07.2015 № 505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» признано недействующим с 20.01.2022.

Учитывая изложенное, суд установил, что поскольку Приложение № 1 к решению Думы г. Владивостока №505 признано недействующим, то начисление арендной платы с повышенным коэффициентом неправомерно. 

Приложением №1 Решение Думы г.Владивостока от 17.06.2014 № 306 «Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке», формально прекратившим своё действие, в том числе в связи с принятием Решения №505, были установлены аналогичные КФИ земельных участков.

Из содержания судебных актов Приморского краевого суда, предметом которых являлся вопрос обоснованности установленного значения КФИ земельных участков, закрепленных в Решении №505 и в Решении №306, следует, что уполномоченным органом при их формировании использовался аналогичный механизм, противоречащий принципу экономической обоснованности.

На основании изложенного, принимая во внимание разъяснения, приведенными  в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 №15837/11, к спорным правоотношениям не подлежит применению Приложение №1 Решения №306, №505 в качестве действующего нормативного регулятора.

Данный правовой подход приведен в постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14.07.2022 № Ф03-2479/2022 по делу № А51-6283/2020.

Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление №582), которое в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Указанным нормативным правовым актом предусмотрено, что размер арендной платы определяется, в том числе, исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Таким образом, соблюдение одного из основных принципов определения арендной платы - принципа экономической обоснованности при установлении коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы, - должно быть доказано путем представления обосновывающих документов, содержащих анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, и рассчитываемых значений коэффициентов.

Ввиду отсутствия правовых оснований для применения КФИ, установленного Приложением №1 Решения №505 с целью исключения неопределенности в правоотношениях сторон по настоящему спору, суд считает, что к расчету размера арендной платы по спорному договору аренды подлежит применению Постановление №75-па.

Постановление №75-па принято администрацией Приморского края в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации в целях утверждения порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без торгов.

Размер арендной платы за использование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается по формуле: А = К x Сап, где А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К – кадастровая стоимость земельного участка; Сап – ставка арендной платы за использование земельного участка (пункт 4 Постановления №75-па).

Принимая во внимание, что спорный договор аренды заключен без проведения торгов, учитывая наличие на спорном земельном участке объекта, поставленного на кадастровый учет, суд приходит к выводу, что в рассматриваемом случае к расчету размера арендной платы за спорный период подлежит применению Постановление №75-па.

Судом установлено, что на земельном участке расположен объект недвижимости, поставленный на кадастровый учет в 09.11.2017.

Учитывая отсутствие прямого правового регулирования данного этапа правоотношений сторон спора, принимая во внимание то обстоятельство, что Решением Думы г. Владивостока от 28.10.2005 №108 «О земельном налоге в городе Владивостоке» не установлен иной размер налоговой ставки для спорного земельного участка, суд полагает возможным применить к расчету размера арендной платы следующую формулу: кадастровая стоимость земельного участка х 1,5% (налоговая ставка). 

28.07.2022 Думой г.Владивостока принято Решение № 737 «Об установлении размеров корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, предоставленные в аренду без торгов» (опубликовано 03.08.2022), при расчете арендной платы и размера задолженности (с учетом уточнений), начиная с 03.08.2022, применен КФИ, установленный указанным решением.

Проверив справочный расчет основного долга, представленный в материалы дела, с  учетом наличия объекта недвижимости, сложившейся правовой позиции по применению коэффициента функционального использования, суд признает его обоснованным и арифметически верным.

Таким образом, судом установлено, что  за период с  01.10.2019 по 31.03.2023  у ответчика сложилась переплата по внесению арендных платежей.

Установив наличие переплаты по арендным платежам за спорный период, суд отказывает в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате.

Также истцом заявлены требования о взыскании с ответчика пени в  размере 646 497  рублей  11  копеек за период с 01.01.2019 по 19.04.2023.

            В силу пункта статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

            В статье 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

  Согласно пункту 4.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения  обязательства.

            Материалами дела подтверждено, что ответчиком нарушены условия договора в части срока внесения арендных платежей, повлекшие начисления пени на сумму задолженности, которая предусмотрена договором.

            И, несмотря на наличие переплаты по основной задолженности на момент вынесения решения по делу, суд полагает, что требование о взыскании пени заявлено обоснованно, исходя из того, что просрочка внесения арендных платежей (до образования переплаты) установлена материалами дела.

Суд, проверив справочный расчет, представленный пени, представленный в материалы дела, признает его арифметически верным и обоснованным, считает требование о взыскании пени подлежащими удовлетворению частично на сумму                  2 078 рублей 53 копейки.

            Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (часть 3 статьи 110 АПК РФ). Поскольку УМС г.Владивостока при обращении в суд освобождено от уплаты государственной пошлины, то государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика (пропорционально удовлетворенным требованиям) в доход федерального бюджета на основании частей 1, 3 статьи 110 АПК РФ, подпункта 4 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

            Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

р е ш и л:

взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2  (ИНН 

<

***>) в пользу управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 

<

***>) задолженность по пене в размере 2 078 рубля             53 копейки.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2  (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 22 рубля.

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины в доход  федерального  бюджета подлежит выдаче  после вступления решения в законную силу.

            Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и  в Арбитражный суд Дальневосточного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

 

Судья                                                                                      Понкратенко М.В.