АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-11400/2021

г. Краснодар

23 июня 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 июня 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Драбо Т.Н. и Епифанова В.Е., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зубко А.Н., с участием в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи, при содействии Арбитражного суда Ростовской области, от заявителя – индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 314618614300067) – ФИО2 (доверенность от 24.11.2020), от Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Ростовской области – ФИО3 (доверенность от 30.05.2022), в отсутствие представителя Управления имущественных отношений Сальского района Ростовской области, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления имущественных отношений Сальского района Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.11.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2022 по делу № А53-11400/2021, установил следующее.

ИП глава КФХ ФИО1 (далее – предприниматель, глава хозяйства) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению имущественных отношений Сальского района Ростовской области (далее – управление) о признании незаконным решения, изложенного в письме от 18.01.2021 № 95.02 04-Б/13, об отказе в предоставлении предпринимателю в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 61:34:0600005:158 площадью 470 402 кв. м, категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Ростовская область, район Сальский, западная часть п. Гигант, 50 м севернее пруда, вблизи балки Терновой; возложении на уполномоченный орган обязанности по принятию решения о предоставлении заявителю в собственность за плату данного земельного участка и направлению проекта договора купли-продажи в адрес предпринимателя в месячный срок с момента вступления судебного акта в законную силу.

К участию в деле привлечен Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ростовской области (далее – уполномоченный).

Решением от 03.11.2021, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 14.01.2022, заявление предпринимателя удовлетворено. Признано незаконным решение управления, изложенное в письме от 18.01.2021 № 95.02.04-Б/13, об отказе заявителю в выкупе земельного участка с кадастровым номером 61:34:0600005:158 площадью 470 402 кв. м, с возложением на уполномоченный орган обязанности по принятию решения о предоставлении предпринимателю как арендатору в собственность за плату испрашиваемого земельного участка и направлению проекта договора купли-продажи покупателю в месячный срок, с момента вступления судебного акта в законную силу; с заинтересованного лица в пользу заявителя взыскано 300 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины. Суды признали доказанным наличие оснований для предоставления предпринимателю в собственность без проведения торгов спорного земельного участка земель сельскохозяйственного назначения. Предприниматель на основании последовательных сделок является сингулярным правопреемником лица, обладавшего земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, имевшего в силу закона право на выкуп. С 2017 года заявитель использует земельный участок с кадастровым номером 61:34:0600005:158 площадью 470 402 кв. м по действующему договору аренды. Факт использования спорного земельного участка по целевому назначению, в соответствии с Правилами благоустройства и санитарного содержания подтвержден материалами дела, производства по делам об административных правонарушениях в отношении арендатора прекращены за отсутствием составов административных правонарушений. Довод управления об отсутствии на спорном земельном участке объекта недвижимости (наличие прав на который послужило основанием для заключения с заявителем договора аренды без проведения торгов), не принят судами, поскольку право на выкуп земельного участка основано не на статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), а норме подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, не связывающей реализацию права на выкуп участка с наличием на нем объектов недвижимости, принадлежащих арендатору.

В кассационной жалобе управление просит решение от 03.11.2021 и апелляционное постановление от 14.01.2022 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая, что в результате плановой выездной проверки специалистом по муниципальному земельному контролю выявлено захламление части (площадью 1200 кв. м) спорного земельного участка, а также отсутствие объекта недвижимости, наличие прав на который послужило основанием заключения с предпринимателем договора аренды без проведения торгов. На дату проведения проверки (10.11.2020) строительство на участке не велось. Согласно письму исполняющего обязанности главного архитектора от 03.09.2021 № 95.02.02/1485 предпринимателю в выдаче разрешения на строительство капитального объекта отказано. 20 августа 2021 года  при выездном обследовании спорного участка представителями администрации в отсутствие предпринимателя (уведомлен надлежащим образом), установлено наличие свалки, произрастания карантинных растений амброзии, а также строительство объекта, что подтверждает ненадлежащее использование арендатором земельного участка, следовательно, препятствует выкупу в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса. Отмена предписания и прекращение производства по административному материалу имели место в связи с мораторием в отношении предпринимателя на проведение проверок, а не отсутствием выявленных нарушений. Поскольку на спорном земельном участке отсутствует объект, послуживший основанием предоставления заявителю данного земельного участка в аренду без торгов, учитывая ненадлежащее использование объекта аренды, – договор аренды подлежит расторжению, соответственно, приобретение прав на него возможно исключительно путем проведения аукциона. Судами не принято во внимание, что в целях подтверждения отсутствия объекта недвижимости общей площадью 168,2 кв. м. с кадастровым номером 61:34:0600005:3197 на земельном участке с кадастровым номером 61:34:0600005:158 управление провело комиссионное обследование данного участка, о чем арендатор заблаговременно уведомлен, однако, не явился. В результате визуального осмотра земельного участка установлено, что фактически на участке производятся строительные работы по возведению нового капитального строения площадью 193 кв. м размером 30,5 х 6,75, высотой 2 м. Согласно письму Отдела архитектуры и градостроительной деятельности и сопровождения инвестиционных проектов от 03.09.2021 № 95.05.02/1485 разрешение на строительство в отношении данного земельного участка не выдавалось. В непосредственной близости от строящегося здания расположены остатки разрушенного объекта недвижимости, возведенного из ракушечника, ориентировочной площадью130 кв. м, иных объектов на участке не имеется. Поскольку исключительное право на приобретение участка с кадастровым номером 61:34:0600005:158 в аренду без торгов, предусмотренное статьей 39.20 Земельного кодекса, реализовано собственником объекта недвижимости только в отношении участка, необходимого для его использования, – строительство нового объекта для продолжения реализации преимущественного права аренды спорного земельного участка противоречит нормам действующего земельного законодательства. При предоставлении земельного участка в отсутствие оснований, послуживших для его предоставления в аренду без проведения торгов, муниципальному образованию причинен ущерб, поскольку выкупная цена участка составила 352 801 рубль 50 копеек (15% от кадастровой стоимости).

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая выводы судебных инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. Уполномоченный в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность судебных актов.

В судебном заседании, проведенном с использованием видеоконференц-связи, представитель заявителя по делу поддержал доводы, изложенные в отзыве; представитель уполномоченного поддержал позицию предпринимателя.

От управления поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы по существу в отсутствие его представителя.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзывах, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба удовлетворению не подлежит с учетом следующего.

Как видно из материалов дела и установлено судами, земельный участок площадью 47,0402 га находился на праве постоянного (бессрочного) пользования у Сальского производственного объединения по производству пищевых продуктов (впоследствии ЗАО «Горпищекомбинат "Сальский"») для ведения подсобного хозяйства, что подтверждается свидетельством от 14.10.1992 № 17 (т. 1, л. 

<

...>), после чего с ним заключен договор аренды от 07.06.2007 № 2019 земельного участка.

24 апреля 2009 года по договору купли-продажи ЗАО «Горпищекомбинат "Сальский"» передало в собственность ООО «Агропромышленное объединение "Маяк"» производственное здание, расположенное на рассматриваемом земельном участке(т. 1, л. д. 94).

4 декабря 2017 года по договору купли-продажи предприниматель приобрел у ООО «Агропромышленное объединение "Маяк"» недвижимость (производственное здание площадью 168,2 кв. м), вследствие чего в силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) к покупателю перешло право аренды по договору. Договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке 18.12.2017 (т. 1, л. д. 95).

На основании постановления администрации Сальского района Ростовской области 28.12.2017 № 2152 (т. 1, л. 

<

...>) управление (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 28.12.2017 № 87, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:34:0600005:158 площадью 470 402 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, район Сальский, западная часть п. Гигант, 50 м севернее пруда, вблизи балки Терновой, разрешенное использование «для сельскохозяйственного производства»; цель использования «для выращивания сельскохозяйственных животных», сроком с 28.12.2017 по 28.12.2066. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 23.01.2018 (запись о регистрации № 61:34:0600005:158-61/040/2018-6) (т. 1, л. д. 33 – 39).

29 декабря 2020 года в управление поступило заявление предпринимателя о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 61:34:0600005:158 на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса (т. 1, л. д. 41).

Письмом от 18.01.2021 № 95.02.04-Б/13 управление отказало заявителю в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность по мотиву нецелевого использования (выявлено захламление части земельного участка площадью 1200 кв. м, а также ввиду отсутствия объекта недвижимости, наличие прав на который послужило основанием для заключения договора аренды без проведения торгов). Более того, объект недвижимости, наличие прав на который послужило основанием для заключения договора аренды без торгов, ликвидирован; договор аренды подлежит расторжению (т. 1, л. д. 42 – 46).

Глава хозяйства, ссылаясь на незаконность решения управления, нарушение прав и законных интересов в сфере предпринимательской деятельности, подал заявление в арбитражный суд по правилам главы 24 Кодекса.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Согласно части 1 статьи 198 Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие двух условий: несоответствие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (пункт 1 статьи 77 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»» (далее – Закон № 101-ФЗ). Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункт 4 статьи 10 данного Закона).

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса предусмотрена возможность продажи без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этим лицам по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В силу подпункта 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о незаконности оспариваемого главой хозяйства решения управления об отказе в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка. Разрешая спор, суды признали арендатора земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:34:0600005:158 соответствующим необходимым критериям. Заявитель на основании последовательности сделок является сингулярным правопреемником лица, обладавшего спорным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования; с 2017 года использует спорный участок по действующему договору аренды, по целевому назначению; производства по делам об административных правонарушениях в отношении арендатора прекращены за отсутствием составов административных правонарушений. Мотивы, приведенные уполномоченным органом в обоснование принятого им решения, не могут служить законным основанием для отказа в выкупе спорного земельного участка. Оспариваемое решение противоречит закону, а также нарушает права (интересы) главы хозяйства в сфере предпринимательской деятельности.

Доводы кассационной жалобы аналогичны доводам жалобы апелляционной, были предметом изучения суда второй инстанции, основаны на неверном толковании заявителем норм материального и процессуального права, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами фактических обстоятельств, которая в силу статьи 286 Кодекса не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со статьей 288 Кодекса, арбитражный суд округа не установил.

Управление освобождено от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.11.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2022 по делу № А53-11400/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.Е. Епифанов

Т.Н. Драбо