ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-73519/2019

Дело № А40-129777/19

г. Москва

20 декабря 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2019 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 20 декабря 2019 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.В. Пирожкова, 

судей О.Г. Головкиной, Т.В. Захаровой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ГУП «М.Прогресс» на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 октября 2019 года по делу №А40-129777/2019, принятое по иску ООО «Спорт центр» к ГУП «М.Прогресс», третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамент городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от 26.11.2019, ФИО3 по доверенности от 04.04.2019

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 29.12.2018

от третьего лица: извещено, представитель не явился  

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Спорт центр» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших  с Государственным унитарным предприятием города Москвы «М.Прогресс» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 2 751,7 кв.м с кадастровым номером 77:04:0004026:19422, расположенного в здании по адресу: г .Москва, ул. Братиславская, д. 30, изложив п. 2.4 договора в следующей редакции: «Стоимость имущества составляет 11 470 667 рублей 00 копеек, согласно отчету ООО «Аванта Консалт» от 02.04.2019 № 3-ЗТ/19; изложив пункт «Размер платежа в счет стоимости имущества (руб.), с НДС приложения № 1 к договору купли-продажи («График платежей») в следующей редакции: «1 147 066 рублей 66 копеек». 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Департамент городского имущества города Москвы. 

Истцом был  уточнен предмет исковых требований, в связи с чем в окончательной редакции исковые требований заявлены об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 2 751,7 кв.м с кадастровым номером 77:04:0004026:19422, расположенного в здании по адресу: 

<

...>, изложив п.2.4 договора в следующей редакции: «Стоимость имущества составляет 78 411 000 рублей 00 копеек, в том числе НДС (20%) 13 068 500 рублей 00 копеек; изложив преамбулу 2 приложения № 1 к договору в следующей редакции: «Стоимость имущества, указанная в п.2.4 договора, составляет 78 411 000 рублей 00 копеек, в том числе НДС; изложив столбец таблицы с данными об очередном платеже «Размер платежа в счет стоимости имущества (руб.), с НДС» приложения № 1 к договору («График платежей») в следующей редакции: 1 306 850 рублей 00 копеек.

Иск заявлен на основании положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ".

Решением от 18 октября 2019 года по делу № А40-129777/2019 Арбитражный суд города Москвы  заявленные требования удовлетворил.

Не согласившись с принятым по делу решением суда первой инстанции, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда  отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве, решение суда считает законным и обоснованным.

Извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом,  в том числе,  путем публичного размещения информации по делу на официальных сайтах Девятого Арбитражного Апелляционного суда и Федеральных Арбитражных Судов Российской Федерации http://www.arbitr.ru/,  представители Департамента  в заседание не явились.

Законность и обоснованность принятого решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы апелляционной жалобы, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных законом оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец на основании договора аренды нежилого помещения, находящегося в собственности Москвы, от 14.01.2011 № 17/-1/11 арендует нежилое помещение площадью 2751,7 кв.м, кадастровый номер 77:04:0004026:19422, расположенные по адресу: 

<

...>.

Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с положениями Федерального закона от 13.08.2013  № 159-ФЗ  истец обратился к ответчику с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта.

Ответчик письмом от 28.03.2019 исх. № 1656/19/исх. направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены объекта в размере 144 121 200 рублей 00 копеек в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости ООО «ОЗФ Групп» от 20.12.2018 № 33/12, а также распоряжение Департамента городского имущества города Москвы от 05.02.2019 № 3733 о согласовании указанного договора. 

Истец, считая выкупную цену объекта завышенной, обратился к независимому оценщику. Согласно отчету ООО «Аванта Консалт» от 02.04.2019 № 3-ЗТ/19 рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения составляет 11 470 667 рублей 00 копеек.

Направленный истцом в адрес ответчика проект договора купли-продажи с протоколом разногласий к нему, предложив цену выкупаемого нежилого помещения в размере 11 470 667 рублей 00 копеек, остался без удовлтеоврения.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно п. 5 ст. 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и мотивированы тем, что при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), выкупаемого в порядке, установленном ФЗ от 22.07.2008  № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», предложенная цена объекта, по мнению истца, является завышенной.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Федерального закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

 Судом первой инстанции правильно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений.

Статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. 

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 77:04:0004026:19422, общей площадью 2751,7 кв.м по состоянию на 05.12.2018 составляет 78 411 000 рублей 00 копеек с учетом НДС. 

Суд первой инстанции, изучив полученное экспертное заключение, установил, что данная оценка, проведенная экспертом ООО «Авеста» соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-Ф «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007  №№ 254, 255, 256 и от 25.09.2014 № 611  в связи с чем, с учетом уточнения требований истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда.

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи выкупаемого имущества.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что рыночная стоимость объекта оценки неадекватна и занижена в 2,8 раза подлежат отклонению.

Для определения спорной цены договора купли-продажи судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости имущества, проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «Авеста», по  результатам которой суд урегулировал, возникшие разногласия. 

Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда первой инстанции не имелось. 

Кроме того, в судебном заседание эксперту, были заданы вопросы относительно представленного заключения, в результате ответа на которые  у суда первой инстанции сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов не имелось.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Доводы апелляционной жалобы со ссылкой на невозможность понуждения ответчика к заключению договора купли-продажи имущества, находящегося в его хозяйственном ведении подлежат отклонению поскольку Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» устанавливает различный порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, так в части 1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ указано, что порядок отчуждения имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными унитарными предприятиями, функции по распоряжению в полном объеме осуществляются собственником в лице уполномоченных органов; а согласно в части 3 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ порядок отчуждения имущества, закрепленного за государственными или муниципальными унитарными предприятиями (функции по распоряжению распределены между уполномоченным органом и соответствующим предприятием).

В абз. 3 п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что, поскольку в федеральном законе, в частности статье 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющей права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, не предусмотрено иное, собственник, передав во владение унитарному предприятию имущество, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия такого предприятия.

Таким образом, истец не вправе был подавать заявление о реализации преимущественного права непосредственно в Департамент городского имущества города Москвы, поскольку отчуждаемое имущество закреплено за ответчиком, и самостоятельное распоряжение уполномоченным органом этим имуществом противоречило бы вышеуказанным нормам права. 

При этом, часть 3 статьи 4 ФЗ-159 устанавливает, что государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Таким образом, государственные унитарные предприятия наделены правом на распоряжение имуществом, принадлежащим им на праве хозяйственного ведения в соответствии с  п. 3 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ.

При этом,  ответчик имел возможность отказать истцу в отчуждении арендуемого имущества и не направлять договор  купли-продажи, между тем, ответчик  принял  решение об отчуждении имущества истцу, тем самым самостоятельно инициировав продажу имущества в порядке предусмотренном частью 3 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ.                                                         

Таким образом, реализация преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества  порядок которой  предусмотрен в  части 3 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ соблюден, что также подтверждается письмом  от   28.03.2019   №   1656/19/исх направленным в адрес истца, а также распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 05.02.2019 № 3733 о согласовании спорного договора.

Ответчик направил в адрес истца подписанный договор купли-продажи, который был принят с учетом направленного протокола разногласий.

В протоколе разногласий истец указал на несогласие со стоимостью отчуждаемого имущества и способом оплаты (срок рассрочки), в связи с тем, что впоследствии ответчиком не была акцептована новая оферта истца, направленная в протоколе разногласий, в связи с чем, истец  обратился с настоящим иском в суд урегулировать возникшие разногласия относительно отдельных условий на основании пункта 1 статьи 466 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции, полно исследовав имеющие значение для дела обстоятельства, верно оценил в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, правильно применил нормы материального, процессуального права и сделал выводы, соответствующие обстоятельствам дела.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не усматривается, поскольку приведенные в них доводы не влияют на законность и обоснованность правильного по существу решения суда и не могут повлечь его безусловную отмену.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку не подтверждают правомерность позиции заявителя, противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, данные доводы сделаны при неправильном и неверном применении и толковании норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения, имеющиеся в материалах дела доказательства, оцененные судом по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, не подтверждают законности и обоснованности позиции заявителя.

 Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для изменения или отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 октября 2019 года по делу № А40-129777/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

 

Председательствующий судья:                                                      Д.В. Пирожков 

Судьи:                                                                                               О.Г. Головкина 

                                                                                                           Т.В. Захарова 

 

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.