АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45- 14657/2018

г. Новосибирск

04  октября  2018 года

Резолютивная  часть   решения  объявлена  04  октября  2018 года 

В полном  объеме   решение изготовлено 11    октября   2018 года 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Уколова А.А.,  при ведении протокола судебного заседания    помощником  судьи  Пачколиной А.М.,  рассмотрев  в судебном заседании дело по  иску  товарищества собственников жилья "Гоголя 34" (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск, 

к обществу с ограниченной ответственностью "Белый мост" (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск, 

о взыскании 130 000 руб. задолженности за период  октябрь 2017 года - апрель 2018 года, 46 500 руб. неустойки за период с 08.08.2017 по 28.02.2018 по договору от 01.08.2017,

при участии в судебном заседании представителей: 

от истца:  ФИО1  (доверенность   от 14.11.2017, паспорт);

от ответчика: ФИО2  (доверенность от 18.05.2018,  паспорт). 

У С Т А Н О В И Л:

товарищество собственников жилья "Гоголя 34"    (далее по тексту – Истец, ТСЖ «Гоголя 34»)  обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Белый мост"    (далее по  тексту – Ответчик,  ООО «Белый  мост»)   о взыскании    задолженности  по  арендным  платежам  за  октябрь 2017  года   по  апрель  2018 года (включительно)  в  сумме  130 000   руб. 00  коп.,     неустойки  в  сумме  46 500 руб. 00  коп.  за период с 08.08.2017 по 28.02.2018 по договору   аренды от 01.08.2017.

Ответчик  исковые  требования  не  признал  по  основаниям,  изложенным  в  отзыве,  ссылаясь   на    распоряжение  Истцом  придомовой  территорией  в  отсутствие    решения  его собственников;  ничтожность      договора  аренды   от  01.08.2017,  как сделки,  нарушающей  требования  законодательства,  по  основаниям,  установленным   ч.2    ст.168   ГК  РФ  и  отсутствие   юридических  последствий  указанной сделки (п.1   ст.167  ГК  РФ).  В обоснование своей позиции Ответчик ссылается на положения п.4 ст.36 ЖК РФ, в соответствии с которым по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.  

После  представления  Истцом  в   материалы  дела   протокола №15  годового  общего  собрания  членов  ТСЖ «Гоголя 34»  и   общего  собрания  собственников  помещений  МКД  по  адресу: 

<

...>  и  Положения  о   передаче  в  возмездное  пользование  общего  имущества     многоквартирного  дома,  расположенного  по  адресу: 

<

...>  из  числа  доказательств,     Ответчик   заявил   о  фальсификации  Истцом   указанных  документов  и  просил  их   исключить из  числа  доказательств по  делу,  и  заявил  о ничтожности       решения  собрания ТСЖ «Гоголя 34».

Судом   в  порядке,  установленном   ст.161   АПК  РФ  проведена  проверка   заявления  ответчика  о    фальсификации  доказательств. Истец   не  согласился  на  исключение  представленных  им  доказательств.  В  процессе  проверки   судом  заявления  о  фальсификации  доказательств,   от    Истца  истребованы  дополнительные  документы,   подтверждающие   факт   принятия   решений,  удостоверенных   вышеуказанным  протоколом  №15.  Истцом   были  представлены:   подтверждение  (исх. №48   от 11.09.2018)  предоставления    ТСЖ «Гоголя 34»  для   проведения   собрания   21.04.2018  с  11 час.  00 мин.    по    13  час.  00  мин.      актового   зала   муниципального  бюджетного   общеобразовательного  учреждения  города  Новосибирска  «Экономический  лицей»,  а  также  систематического  предоставления  для  проведения  собраний  членов    ТСЖ «Гоголя 34»    общих  собраний    собственников   помещений   МКД   (  ул.Гоголя, 34).   Протокол №3   от 03.04.2018    собрания  Правления  ТСЖ «Гоголя 34»  в   форме  совместного  присутствия (очная);  Протокол    от 01.05.2018  счетной  комиссии  по  итогам  голосования  на  годовом  общем  собрании  членов  ТСЖ «ГОГОЛЯ 34»  и  общего  собрания   собственников  помещений  МКД  по  адресу: 

<

...>,    проводимого  в  форме  очно-заочного  голосования;  в  качестве  примера  пять  бюллетеней   для  голосования  собственников  помещений  в   МКД  по  адресу:  

<

...>  и   их  представителей  в  форме  очно-заочного  голосования,  а  также  членов    ТСЖ «Гоголя 34»  и    их  представителей  на годовом   общем  собрании   в  форме  очно-заочного  голосования  (дата  проведения 21.04.18 – 30.04.2018);    по  подъезду  №5   реестр   собственников  помещений  в   многоквартирном   доме (далее -МКД)    по  адресу:  

<

...>  …..

С  учетом  представленных   Истцом  дополнительных  доказательств,  подтверждающих  факт  проведения  собрания,  принимая  во внимание, что к   предметом  судебного  разбирательства    являются  обязательственные договорные  отношения   между    Истцом  и   Ответчиком,  суд  завершил  рассмотрение   заявления   Ответчика  о  фальсификации  доказательства.   Признание    решения  собрания ТСЖ «Гоголя 34»  недействительным,  выходит  за  пределы  судебного  разбирательства. 

Проанализировав исковые требования, исследовав и оценив все представленные доказательства в совокупности (ст. 64, ст. 71 АПК РФ), суд установил, что заявленные требования     подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как  следует  из  материалов  дела,  в соответствии с Договором  аренды  от 01  августа  2017 года (далее по тексту - Договор), заключенного между ТСЖ «Гоголя 34» и ООО «Белый мост», Истец передал Ответчику в пользование   часть    придомовой  территории  многоквартирного  дома  для  размещения  торговых   киосков  и   контейнера  для  сбора  ТБО. 

В соответствии с п.3.1  и п.3.3  Договора  Ответчик  обязался  вносить  арендную плату  в  размере  20 000  руб. 00  коп.  до  5  числа  оплачиваемого  месяца.

С момента заключения Договора и до момента направления 07.03.2018 г. в адрес Ответчика претензии, ООО «Белый мост» не производило оплату арендных платежей. На момент направления Истцом претензии задолженность Ответчика по арендным платежам составляла  за  период  с  августа   2017  года  по   январь   2018 года   120 000  руб. 00  коп.

Письмом от 13.12.2017 года Истец направил в адрес Ответчика уведомление о расторжении Договора с 01 февраля 2018 года и освобождении арендуемой придомовой территории. На момент подачи   искового заявления Ответчик   не передал Истцу из аренды придомовую территорию многоквартирного дома, не подписал с Истцом акт приема-передачи из аренды недвижимого имущества, продолжает размещать на придомовой территории многоквартирного дома свое имущество, тем самым фактически Ответчик продолжает пользоваться придомовой территории многоквартирного дома.

В соответствии со ст.622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

 Таким образом, за фактическое пользование арендованным имуществом в течение февраля, марта, апреля 2018 года Ответчик обязан внести арендную плату   в  установленном  Договоре  размере. 

После получения претензии Ответчик частично погасил задолженность по арендным платежам, а именно;

- 10 апреля 2018 года оплачено 50 000 руб„ тем самым, оплачена задолженность по арендным платежам за август 2017 года и сентябрь 2017 г. полностью, за октябрь 2017 г, частично в размере 10 000 руб.

Таким образом, Ответчиком не оплачена задолженность по арендным платежам за октябрь 2017 года в размере 10 000 руб.,  а  также  за  период с   ноября 2017 года    по     апрель   2018 года,  всего:  130 000  руб. 00  коп. 

В соответствии с правилами ст. 331 Гражданского кодекса РФ, а также п.4.3. Договора в случае нарушения Арендатором сроков внесения арендной платы, Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 0,3% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. На момент направления претензии в адрес Ответчика размер неустойки составлял  46 500 руб. 00  коп.  за период с 08.08.2017 по 28.02.2018.

В соответствии с п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

С учетом   непредставления Ответчиком доказательства  своевременного внесения  арендной  платы  в  сроки, установленные  в  Договоре, суд полагает исковые требования   обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Возражения   Ответчика,   не   принимаются  судом  по  следующим  основаниям.

 Ответчиком   не   учтены требования ч.4 ст. 36 и п.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ.

Действительно, в соответствии с п.4 ст.36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии с п.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч.1 ст.46 ЖК РФ решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с Протоколом № 15 от 03 мая 2018 года годового общего собрания членов ТСЖ «Гоголя 34» и общего собрания собственников помещений МКД по адресу: 

<

...> (далее по тексту - Протокол) было получено одобрение ранее заключенных правлением ТСЖ «Гоголя 34» договоров на предоставление в аренду общего имущества собственников МКД.

Десятым вопросом повестки дня общего собрания годового общего собрания членов ТСЖ «Гоголя 34» и общего собрания собственников помещений МКД по адресу: 

<

...> значится «утвердить Положение о передаче в возмездное пользование общего имущества МКД, одобрить ранее заключенные ТСЖ «Гоголя 34» договоры о передаче в пользование общего имущества МКД, указанные в разделе 6.1. Положения о передаче в возмездное пользование общего имущества МКД.

Перечень договоров аренды общего имущества собственников МКД подлежащих одобрению общим собранием собственников МКД предусмотрен разделом 6.1. указанного Положения.

Пункт 6.1.13. раздела 6.1. Положения содержит описание заключенного Договора аренды от 01.08.2017 г. В соответствии с Протоколом № 15 от 03.05.2018 г. годового общего собрания членов ТСЖ «Гоголя 34» и общего собрания собственников помещений МКД по адресу: 

<

...>, решение о передаче части придомовой территории МКД по адресу: 

<

...> в пользование ООО «Белый мост» по Договору аренды от 01.08.2017 г. и уполномочивание на подписание данного договора председателя правления ТСЖ «Гоголя 34» ФИО3 принято общим собранием собственников помещений МКД в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ.

Кроме того, п.п.7 п. 14.2. Устава ТСЖ «Гоголя 34», утвержденное общим собранием собственников помещений МКД № 34 по ул. Гоголя, закреплено право принятие решений по заключению договоров с юридическими и физическими лицами об аренде объектов общего имущества и придомовой территории МКД в соответствии с целями и задачами товарищества.

В соответствии с Протоколом № 6 собрания Правления ТСЖ «Гоголя 34» в форме совместного присутствия (очная) от 27.07.2017 г. принято решение о заключении с ООО «Белый мост» Договора аренды с 01 августа 2017 года.

Таким образом, доводы Ответчика об отсутствии соответствующего решения общего собрания собственников помещений МКД по адресу: 

<

...> о заключении с ООО «Белый мост» договора на предоставление в пользование общего имущества собственников помещений МКД несостоятельны. Истцом предоставлены исчерпывающие доказательства соблюдения требований Жилищного кодекса РФ.

Указанные  обстоятельства  подтверждают  документы,  представленные  Истцом,  а  именно:

копия Протокола № 15 от 03.05.2018 г. годового общего собрания членов ТСЖ «Гоголя 34» и общего собрания собственников помещений МКД по адресу: 

<

...>;

копия Положения о передаче в возмездное пользование общего имущества МКД;

копия Устава ТСЖ «Гоголя 34»;

копия Протокола № 2 от 31.03.2012 г. общего собрания собственников помещений МКД;

копия Протокола № 39 заседания правления ТСЖ «Гоголя 34» от 01.10.2014 г.;

копия Протокола № 5 собрания Правления ТСЖ «Гоголя 34» в форме совместного присутствия (очная) от 13.07.2017 г.;

копия Протокола № 6 собрания Правления ТСЖ «Гоголя 34» в форме совместного присутствия (очная) от 27.07.2017 г.

Основанием  для удовлетворения  иска,  суд  полагает  отсутствие  у   ответчика  права  на  возражения  по  иску,  связанные  с   недействительностью  сделки.

В соответствии с пунктом 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

 В данном случае  Договор исполнялся сторонами, в том числе стороной  ответчика, которым была произведена   частичная оплата в рамках договора. При таких обстоятельствах у  Истца не возникало сомнений в действительности договора, и он совершал действия по исполнению принятых на себя обязательств.

При  рассмотрении   ходатайства Ответчика  о снижении  размера  взыскиваемой  суммы  неустойки,  суд  исходит  из  следующего.

 Неустойка (пеня) носит компенсационный характер и не может служить источником обогащения. Пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

. Применённая при расчёте неустойки ставка 0,3 % в день составляет 109,5 % годовых, что более, чем в десять раз превышает действующую на дату вынесения решения ставку рефинансирования Банка России.   Применение при расчёте неустойки ставки 109,5 % годовых противоречит назначению неустойки (обеспечение исполнения нарушенного обязательства), и нарушает баланс интересов сторон.

В соответствии с пунктом 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования.

     Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает её сумму.

     Суд полагает необходимым, выдерживая баланс интересов сторон по делу, при снижении неустойки применить ставку 0,1 % в день от суммы долга, как наиболее часто применимую субъектами гражданских правоотношений. С применением ставки 0,1 % в день от суммы долга неустойка за нарушение срока оплаты   составит  15 500 руб.  Таким образом, суд снижает размер неустойки в соответствии со статьёй 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до  15 500  руб. 

Расходы по  госпошлине  суд  относит  на     ответчика.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящее решение выполнено в форме электронного документа, и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет" в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

     По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

взыскать  с     общества с ограниченной ответственностью "Белый мост" (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск в пользу товарищества собственников жилья "Гоголя 34" (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск   130 000 руб. задолженности  по  внесению  арендной  платы,  15 500 руб. неустойки,  всего:  145 500  руб. 00  коп.,  а  также   6 295  руб.  00  коп.  расходов  по   оплате  госпошлины.

В  остальной  части  иска,  отказать.  

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

 Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                             А.А. Уколов