АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

        14 апреля  2017 года                                                     Дело № А56-94760/2015

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Преснецовой Т.Г., Ракчеевой М.А.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Проволоцкого В.В. (доверенность от 29.12.2016); от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Фановой Л.Ю. (доверенность от 09.01.2017); от общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Престиж ЛТД» Тимофеева Д.Ю. (доверенность от 01.07.2016),

рассмотрев 11.04.2017 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и                   Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.09.2016 (судья Герасимова Е.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2016 (судьи Тимухина И.А., Барканова Я.В., Жиляева Е.В.) по делу № А56-94760/2015, 

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Фирма «Престиж ЛТД», место нахождения: 198215, Санкт-Петербург, Счастливая ул., д. 5, ОГРН 1037811071506, ИНН 7805137219 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к                     Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет), об определении условия о цене договора          купли-продажи нежилого помещения и изложении пункта 2.1 этого договора в следующей редакции: «2.1. Цена продажи Объекта в соответствии с заключением эксперта о рыночной стоимости нежилого помещения от 10.06.2016, выполненного независимым оценщиком ООО «ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ», составляет 12 000 000 (двенадцать миллионов) рублей, без НДС» (с учетом изменения исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - Предприятие), акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее – Фонд имущества) и общество с ограниченной ответственностью «Городская экспертиза» (далее – ООО «Городская экспертиза»)

Решением от 05.09.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 13.12.2016, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права и несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит отменить решение и постановление и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт.

Комитет полагает, что суды применили не подлежащие применению положения статей 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Комитет считает, что судом первой инстанции необоснованно назначена экспертиза по определению рыночной стоимости недвижимого имущества.

В кассационной жалобе Предприятие, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права и несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит отменить решение и постановление и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт.

По мнению Предприятия, суды неправильно применили положения статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ)..

Податель жалобы считает, что в материалах дела отсутствуют доказательства недостоверности отчета Предприятия.

В отзыве на кассационные жалобы Общество просит оставить решение и постановление без изменения.

В судебном заседании кассационной инстанции представители Комитета и Предприятия подтвердили доводы, изложенные в кассационных жалобах, а представитель Общества возразил против их удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом (правопредшественник Комитета, арендодатель) и Общество (арендатор) 16.07.2001 заключили договор № 05-А-004288 аренды нежилого помещения площадью 134,8 кв. м с кадастровым номером 78:8406:0:25:3, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Счастливая ул., д. 5, лит. А,          пом. 3-Н, сроком на 10 лет.

Распоряжением Комитета от 12.08.2015 № 614-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург,     Счастливая ул., д. 5, лит. А, пом. 3-Н» определено осуществить приватизацию указанного помещения стоимостью 13 000 000 руб., установленной на основании отчета Предприятия об оценке рыночной стоимости от 31.07.2015        № 31-8-0119 (096)К-2015.

Фонд имущества представил Обществу проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Для определения рыночной стоимости приватизируемого имущества Общество заключило договор на оценку указанного нежилого помещения.

Согласно отчету ООО «Городская экспертиза» № 268/15, подтвержденному экспертным заключением, рыночная стоимость помещения составляет                      8 800 000 руб.

Общество направило в Фонд имущества протокол разногласий к договору купли-продажи с указанием стоимости недвижимого имущества в размере               8 800 000 руб.

В ответ на протокол разногласий письмом от 01.10.2015 № 3715/30 Фонд имущества сообщил Обществу, что для изменения стоимости недвижимого имущества необходимо обратиться в Комитет.  

Письмом Комитета от 03.11.2015 № 63025-32 в согласовании протокола отказано, поскольку нормы Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) не предусматривают процедуры согласования стоимости между продавцом и покупателем, а также, что указанная в отчете независимого оценщика рыночная стоимость является обязательной для Комитета.

Общество, ссылаясь на возникшие разногласия относительно стоимости выкупаемого имущества, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ и с учетом независимого экспертного заключения от 10.06.2016, выполненного  экспертом общества с ограниченной ответственностью «Лабриум-Консалтинг», удовлетворил иск.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и обсудив доводы жалоб, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 ГК РФ).

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Согласно статье 17.1 Закона № 135-ФЗ под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требования  Закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

В связи с тем, что Общество оспаривает отчет об оценке, выполненный Предприятием, суд первой инстанции, установив наличие двух отчетов об установлении рыночной стоимости предмета выкупа, представленных сторонами, выполненных разными оценщиками, содержащие отличающиеся результаты оценки, назначил проведение по делу судебной экспертизы в виде иной независимой оценки.

Суды, оценив представленное экспертом Корнеевой Е.А. заключение от 10.06.2016 по правилам статей 71, 86 АПК РФ наряду с иными доказательствами дела, суд определил цену выкупа равной рыночной стоимости, установленной заключением судебной экспертизы – 12 000 000 руб.. 

Доводы Комитета и Предприятия, касающиеся заключения эксперта, обоснованно отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку нарушений, которые повлияли или могли повлиять на существенное изменение стоимости объекта, при производстве экспертизы не установлено. Приведенные подателями жалоб доводы не свидетельствуют о необъективности, необоснованности или недостоверности сделанных экспертом выводов, носят оценочный характер.

Суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными, предусмотренных статьей              288 АПК РФ оснований для их отмены по доводам кассационных жалоб не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

 

                                            п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.09.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2016 по делу № А56-94760/2015 оставить без изменения, а кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» - без удовлетворения.

 

Председательствующий    		                                  Г.М. Рудницкий

Судьи									  Т.Г. Преснецова

                                                                                                     М.А. Ракчеева