Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-12374/2022

г. Владивосток

04 сентября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 сентября 2023 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Е.А. Грызыхиной, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания В.А. Ячмень,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ПравоВерноеДело»,

апелляционное производство № 05АП-4661/2023

на решение от 26.06.2023 судьи Е.Е. Чжен

по делу № А51-12374/2022 Арбитражного суда Приморского края

по иску акционерного общества «Торговый дом Владивостокский ГУМ»                            (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «ПравоВерноеДело» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании 127 515 рублей основного долга по договору аренды нежилого помещения №БГ 28-20 от 10.02.2020, 

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «ПравоВерноеДело» 

к акционерному обществу «Торговый дом Владивостокский ГУМ» 

о признании договора аренды № БГ28-20 от 10.02.2020 расторгнутым 28.02.2022; обязании возвратить имущество согласно приложенной описи имущества от 14.03.2022 на сумму 192 225,2 руб., 

при участии: от АО «Владивостокский ГУМ»: представитель не явился;

от ООО «ПравоВерноеДело»: руководитель ФИО1, на основании протокола внеочередного общего собрания участников №02 от 24.11.2020, выписки из ЕГРЮЛ от 29.08.2023, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Торговый дом Владивостокский ГУМ» (далее – АО «Владивостокский ГУМ») обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью ООО «ПравоВерноеДело» (далее – ООО «ПВД») о взыскании 127 515 рублей основного долга по договору аренды нежилого помещения №БГ 28-20 от 10.02.2020 за период с января 2022 года по апрель 2022 года, 73 220,94 рублей неустойки.

Определением от 01.09.2022 в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к производству принято встречное исковое заявление ООО «ПВД» к АО «Владивостокский ГУМ» о признании договора аренды от 10.02.2020 № БГ28-20 расторгнутым 28.02.2022; обязании возвратить имущество согласно приложенной описи имущества от 14.03.2022 на сумму 192 225,2 руб.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 26.06.2023 в удовлетворении встречного иска ООО «ПДВ» отказано, с ООО «ПДВ» в взыскано в доход федерального бюджета 5 233 рубля государственной пошлины по встречному иск, также суд взыскал с ООО «ПДВ»в пользу АО «Владивостокский ГУМ» 127 515 рублей основного долга, 4 825 рублей судебных расходов по оплате госпошлины по иску.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «ПВД» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 26.06.2023 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что суд проигнорировал доводы апеллянта о прекращении арендных отношений с 28.02.2022 в связи с существенным нарушением арендодателем условий договора, выразившихся в необоснованном отказе в согласовании размещении вывески арендатора. Отсутствие вывески препятствовало арендатору в использовании помещений, арендодатель был уведомлен о важности размещения вывески, необходимость в согласовании размещения вывески с администрацией г. Владивостока отсутствовала, арендатор является слабой стороной договора в связи с чем условие о размещении вывески должно толковаться в его пользу как предусматривающее уведомительный порядок извещения арендодателя, арендодатель действовал недобросовестно согласовав размещение вывески на этапе заключения договора аренды, а впоследствии отказывая в согласовании. Также суд не дал оценки доводу о незаконности зачета обеспечительного платежа, проведении осмотра и ремонта без участия арендатора.

В судебном заседании представитель ООО «ПВД» поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

АО «Владивостокский ГУМ», извещенное надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя истца. 

Также представитель ООО «ПДВ» передал суду дополнительные документы, которые приобщаются к материалам дела как связанные с обстоятельствами настоящего спора и устраняющие неполноту материалов дела.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Согласно материалов дела, АО «Владивостокский ГУМ» (арендодатель) и ООО «ПВД» (арендатор) заключен договор аренды от 10.02.2020 № БГ28-20, по которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения площадью 37,7 кв.м, в том числе, нежилое помещение № 19 площадью 22,8 кв.м и нежилое помещение № 18 площадью 14,9 кв.м, являющиеся частью нежилого помещения общей площадью 1090,3 кв.м, расположенное на 2 этаже здания по адресу: 

<

...> (лит. 8), кадастровый номер 25:28:010003:95 в границах, обозначенных на поэтажном плане (пункт 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения № 1 от 06.03.2021).

В силу статьи 3 договора арендная плата включает в себя постоянную и переменную части, постоянная составляющая арендной платы подлежит внесению арендатором ежемесячно за каждый месяц срока действия договора в порядке предоплаты без каких-либо вычетов и зачётов, не позднее 25 числа месяца, предшествующего расчётному путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не зависимо от наличия или отсутствия счета.

Месячный размер постоянной составляющей определён в пункте 6 Приложения № 1 к договору и составляет в период с 10.02.2020 по 29.02.2020 6 132 рубля 41 копейку за все нежилое помещение в месяц, в том числе НДС. В период с 01.03.2020 и далее – 1300 рублей за один квадратный метр площади в месяц, в том числе НДС.

Порядок формирования переменной части арендной платы определен в пункт 3.3. договора, стоимость потреблённых коммунальных услуг рассчитывается по тарифам, установленным поставщиками услуг для месяца, в котором состоялась такое потребление. 

В случае если у арендатора имеется задолженность по любой из составляющих арендной платы, арендодатель вправе по своему усмотрению зачислить поступивший за текущий период арендный платеж в счёт указанной задолженности. При этом арендодатель вправе самостоятельно выбрать целевое назначение платежа, поступившего от арендатора, в частности, вправе зачитывать платежи, поступившие в качестве переменной составляющей арендной платы, в счёт постоянной составляющей арендной платы и наоборот (пункт 3.5.5. договора).

Пункт 4.1.9 договора предусматривает, что в случае невыполнения арендатором своих обязанностей по договору возврата помещения, предусмотренных подпунктом 1 пункта 4.4.9 договора арендодатель имеет право самостоятельно освободить помещение от имущества и улучшений арендатора с отнесением расходов на арендатора. Подписанием договора арендатор дает свое согласие на беспрепятственный доступ арендодателя в помещение в целях освобождения помещения, а также вскрытие дверей помещения, если арендатор не обеспечит доступ в помещение. Арендодатель не несет ответственности за сохранность имущества, включая денежные средства и ценности арендатора или третьих лиц в помещении. Арендодатель не обязан обеспечивать хранение имущества, а все риски, связанные с гибелью или утратой имущества и улучшений, лежат на арендаторе, своевременно не освободившим помещение. Арендатор согласен, что при уклонении арендатора от возврата помещения и/или от подписания акта сдачи-приемки помещения арендодатель вправе в одностороннем порядке принять помещение и оформить односторонний акт сдачи-приемки помещения по форме.

Пункт 4.2.3 договора предоставляет среди прочего право арендатору размещать вывески со своим фирменным наименованием и другие информационные конструкции над помещением только получения письменного согласия арендодателя. Размер, место размещения, узлы крепления, технические характеристики, дизайн, информационное содержание вывесок и других информационных конструкций арендатора, а также порядок их установки должны быть письменно согласованы с арендодателем.

Как следует из пункта 7.4 договора, в случае задержки любого из платежей по договору арендатор обязан по требованию арендодателя уплатить неустойку, а при нарушении сроков пополнения обеспечительного взноса – неустойку в двукратном размере, арендодатель также вправе ограничить арендатору доступ в помещение, удерживать находящее в помещении имущество арендатора и/или приостановить возможность потребления коммунальных слуг.

Согласно пункту 17 приложения № 1 к договору, арендодатель имеет право отказаться от исполнения договора в одностороннем (внесудебном) порядке в любое время посредством направления письменного уведомления не менее чем за 30 дней до предполагаемой даты расторжения. Арендатор имеет право отказаться от исполнения договора в одностороннем (внесудебном) порядке в любое время посредством письменного уведомления не менее чем за 60 дней до предполагаемой даты расторжения.

10.02.2020 сторонами подписан акт приема-передачи помещения площадью 22.8 кв.м, 06.03.2021 подписан акт приема-передачи помещения площадью 14,9 кв.м.

В дополнительном соглашении № 2 от 01.09.2021 стороны определили, что в период с 01.09.2021 по 30.11.2021 постоянная составляющая арендной платы составляет 1050 рублей за 1 кв.м площади помещения в месяц, в том числе НДС. Также сторонами согласовано, что в случае если арендатор обратится с заявлением (уведомлением) о расторжении (прекращении) договора до 30.11.2021, постоянная составляющая арендной платы по договору за период с 01.09.2021 по 30.11.2021 включительно подлежит перерасчету и увеличению до 1300 рублей за 1 квадратный метр площади в месяц, включая НДС.

В дополнительном соглашении № 3 от 01.12.2021 стороны определили, что в период с 01.12.2021 по 28.02.2022 постоянная составляющая арендной платы составляет 1050 рублей за 1 кв.м площади помещения в месяц, в том числе НДС. Также стороны пришли к соглашению, что в случае если арендатор обратится с заявлением (уведомлением) о расторжении (прекращении) договора до 28.02.2022, постоянная составляющая арендной платы по договору за период с 01.12.2021 по 28.02.2022 включительно подлежит перерасчету и увеличению до 1300 рублей за 1 квадратный метр площади в месяц, включая НДС.

ООО «ПВД» 23.12.2021 обратился к АО «Владивостокский ГУМ» с письмами №№ 08/К-А, 09/К-А с просьбой о согласовании размещения вывески с указанием наименования и краткого перечня оказываемых услуг на окне помещения, переданного арендатору, на что был получен отказ, выраженный в письмах от 28.12.2021 № ВГИс461, от 19.02.2022 № ВГис5, в связи с размещением здания в исторической зоне застройки на гостевом маршруте.

Письмом от 15.02.2022 № 10/К-А ООО «ПВД» направил в адрес АО «Владивостокский ГУМ» предложение о расторжении договора аренды либо уменьшить арендуемую площадь, оставив за арендатором помещение № 18 площадью 14,9 кв.м, на что АО «Владивостокский ГУМ» в письме от 25.02.2022 № ВГис44 сообщил, что уменьшение арендуемой площади не согласовано, а также указал, что арендатор имеет право отказаться от договора в одностороннем порядке посредством направления письменного уведомления не менее чем за 60 дней до предполагаемой даты расторжения, в связи с чем последним днем действия договора является 18.04.2022. Указанное письмо получено администратором 17.02.2022 в 19 ч 00 мин.

28.02.2022 ООО «ПВД» письмом № 05/К-А направил в адрес АО «Владивостокский ГУМ» подписанный со своей стороны акт приема-передачи помещения, а также комплект ключей, указав, что в помещении имеется имущество третьих лиц, в связи с чем, просил предоставить возможность его вывезти.

АО «Владивостокский ГУМ» письмом от 14.03.2022 сообщил, что по состоянию на 05.03.2022 за ответчиком имеется задолженность в размере 108 308 рублей 88 копеек, в связи с чем потребовал ее погасить, и уведомил об удержании имущества, оставленного в помещении, кроме того, просил обеспечить явку представителя 14.03.2022 для подписания акта описи удержанного имущества.

В письме от 25.04.2022 № ВГис137 АО «Владивостокский ГУМ» потребовал от ответчика устранить выявленные при приемке помещений замечания, а именно, демонтаж установленной арендатором перегородки с восстановлением целостности ламината и покраской стен, а также замена кабель-каналов, двух розеток и 1 выключателя, с чем не согласился ответчик.

Письмом от 17.05.2022 № ВГИс158 истец сообщил, что завершил работы по устранению выявленных недостатков, стоимость работ составила 39 674 рублей, зачтенных истцом за счет обеспечительного платежа, оставшаяся сумма зачтена в счет задолженности по арендной плате.

Изложенное послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ, а также общие положения ГК об обязательствах.

Судом первой инстанции обоснованно учтены положения статьи 421, 606, 614             ГК РФ, при этом верно отмечено, что отмеченным дополнительным соглашением стороны определили размер постоянной составляющей арендной платы в 1050 рублей, однако, условием применения данной ставки арендной платы является отсутствие со стороны арендатора заявления (уведомления) о расторжении договора аренды, направленного в срок до 28.02.2022. 

С учетом направления ответчиком 17.02.2022 письмом от 15.02.2022 № 10/К-А предложения о расторжении договора аренды ставка в 1050 рублей за 1 квадратный метр площади не подлежит применению, в силу чего с учетом произведенного АО «Владивостокский ГУМ» зачета внесенного ООО «ПВД» обеспечительного платежа, в период действия договора у ответчика образовалась задолженность по внесению арендной платы в размере 127 515 рублей за период с января 2022 года по апрель 2022 года (по 18.04.2022 включительно).

ООО «ПВД» в порядке статьи 65 АПК РФ не представил доказательства оплаты задолженности по арендной платы по спорному договору.

Доводы ООО «ПВД» о прекращении действия договора с 28.02.2022 выступали предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно отклонены с учетом действия положений статьи 450.1 ГК РФ.

Так, договором от 10.02.2020 стороны предусмотрели условие о праве сторон в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, при этом арендодатель имеет право отказаться от исполнения договора в одностороннем (внесудебном) порядке в любое время посредством направления письменного уведомления не менее чем за 30 дней до предполагаемой даты расторжения. Арендатор имеет право отказаться от исполнения договора в одностороннем (внесудебном) порядке в любое время посредством письменного уведомления не менее чем за 60 дней до предполагаемой даты расторжения.

Как следует из материалов дела, ООО «ПВД» как арендатор реализовал свое право на односторонний отказ от исполнения договора, направив 17.02.2022 письмо от 15.02.2022 № 10/К-А с предложением о расторжении договора аренды.

Таким образом, с учетом установленного договором срока уведомления арендатором об отказе от исполнения договора (не менее, чем 60 дней) договор аренды № БГ28-20 от 10.02.2020 считается прекращенным с 19.04.2022, соответственно, арендная плата подлежит начислению до указанной даты (по 18.04.2022 включительно).

Судом первой инстанции обоснованно отклонены доводы ООО «ПВД» об отсутствии его обязанности по внесению арендной платы в связи с неисполнением истцом как арендодателем своих обязательств по согласованию размещения вывески, с указанием на то, что отсутствие такого согласования не препятствовало ответчику в непосредственном использовании арендуемых помещений по их прямому назначению.

Апелляционной коллегией из представленных апеллянтом переписки сторон с приложением фотоматериалов установлено, что первоначально в 2020 году арендодатель согласовал место размещения вывески, на стене здания, в то время как впоследствии в 2022 году, ООО «ПВД» настаивало на размещении вывески на окне здания.

Таким образом, АО «Владивостокский ГУМ» не отказывало арендатору в возможности размещения вывески в целом, какого-либо обоснования, как отсутствие размещенной конкретно на окне здания вывески препятствовало использованию помещений апеллянтом не приводится, в связи с чем соответствующие  доводы отклоняются как бездоказательные.

Довод апеллянта о недобросовестности арендатора, выразившейся в предварительном согласовании размещения вывески и последующем произвольном изменении позиции отклоняется, поскольку, как установлено выше, претензии арендатора связаны с отказом в согласовании размещения вывески в ином месте, чем предварительно согласованное.

Напротив, учитывая, что на протяжении всего периода использования ответчиком  арендуемых помещений спор между сторонами о размещении вывески отсутствовал, соответствующие претензии арендатора возникли в январе 2022 года – период, непосредственно предшествовавший отказу от договора, утверждения о невозможности использования помещения апелляционный суд расценивает как не отвечающие критериям добросовестного поведения.

При этом, как верно указал суд первой инстанции, пункт 4.2.3 договора предоставляет среди прочего право арендатору размещать вывески со своим фирменным наименованием и другие информационные конструкции над помещением только получения письменного согласия арендодателя. Размер, место размещения, узлы крепления, технические характеристики, дизайн, информационное содержание вывесок и других информационных конструкций арендатора, а также порядок их установки должны быть письменно согласованы с арендодателем.

Согласно статье 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Условия пункта 4.2.3 сформулированы однозначно, не имеют неясностей, установление обязанности по согласованию размещения вывески после получения письменного согласия арендодателя не допускает возможности толкования данного условия как устанавливающего уведомительный порядок извещения арендатора о размещении вывески.

Доводы апеллянта об обратном прямо противоречат содержанию пункта 4.2.3 договора и отклоняются.

Кроме того, из представленной апеллянтом переписки сторон усматривается, что непосредственно после заключения договора арендатор действовал исходя из необходимости именно получения согласия арендодателя на размещение вывески, в связи с чем последующее изменение подхода к толкованию условий договора дополнительно свидетельствует о недобросовестности ООО «ПравоВерноеДело».

Указание суда на отсутствие согласования размещения вывески с администрацией г. Владивостока апелляционная коллегия находит преждевременными; вместе с тем выводы суда в данной части не привели к принятию неверного решения в силу наличия иных оснований для вывода о правомерности отказа арендодателя в согласовании размещения вывески. 

В силу изложенного, оснований для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы не установлено, в связи с чем требования о ее взыскании удовлетворены правомерно.

Довод о незаконности зачета обеспечительного платежа в счет арендной платы и затрат арендодателя на устранение повреждений и других документально подтвержденных убытков отклоняется, как противоречащий условиям пункта 3.4 договора аренды.

Размер убытков подтвержден актом осмотра от 20.04.2022, актом выполненных работ от 05.05.2022.

Согласно статье 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Доказательств принятия арендатором мер для обеспечения возврата и сохранения арендуемого имущества в надлежащем состоянии не представлено, необходимость выполнения работ по демонтажу установленной им перегородки и восстановлению электрооборудования апеллянтом содержательно не оспаривается, в связи с чем само по себе отсутствие арендатора при проведении осмотра не является основанием для вывода о неправомерности зачета.

В удовлетворении требований ООО «ПВД» об обязании возвратить имущество согласно приложенной описи имущества от 14.03.2022 на сумму 192 225,2 руб. судом первой инстанции отказано правомерно в силу следующего. 

Как следует из пункта 7.4 договора, в случае задержки любого из платежей по договору арендатор обязан по требованию арендодателя уплатить неустойку, а при нарушении сроков пополнения обеспечительного взноса – неустойку в двукратном размере, арендодатель также вправе ограничить арендатору доступ в помещение, удерживать находящее в помещении имущество арендатора и/или приостановить возможность потребления коммунальных слуг.

На основании пункта 1 статьи 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендованном помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение. Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.

28.02.2022 ответчик письмом № 05/К-А направил в адрес арендодателя подписанный со своей стороны акт приема-передачи помещения, а также комплект ключей, указав, что в помещении имеется имущество третьих лиц, в связи с чем, просил предоставить возможность его вывезти.

Таким образом, спорное имущество находилось в арендуемых помещениях и оставлено арендатором добровольно.

Факт удержания арендодателем оставленного арендатором движимого имущества согласно перечню, ответчиком по встречному иску не оспаривался, при этом АО «Торговый дом Владивостокский ГУМ» указывало, что данное имущество им удерживается на законном основании до произведения окончательных расчетов по договору аренды № БГ28-20 от 10.02.2020 в соответствии с пунктом 7.4 указанного договора.

Учитывая, что арендатор подписал договор аренды, содержащий вышеназванные условия, а также то, что арендатор, заведомо зная о расторжении договора, не предпринял разумных действий по исполнению своих обязательств по договору, судом установлено, что арендодатель удерживает имущество ответчика правомерно в соответствии со статьей 359 ГК РФ и пунктом 7.4. договора.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

По правилам статьи 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя, с учетом ее уплаты при подаче жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 26.06.2023 по делу №А51-12374/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Е.А. Грызыхина

С.М. Синицына