Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru  

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А54-2396/2017

г. Рязань

28 марта 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 20 марта 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 28 марта 2018 года.

 

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи  Калининой В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП315507400009459; г.Подольск)

к обществу с ограниченной ответственностью "Скопинская Нива" (ОГРН1157154030472; 

<

...>),

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (

<

...>; ОГРН 

<

***>),

о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельных участков от 17.11.2016 на земельные участки,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Скопинская Нива" (ОГРН1157154030472; 

<

...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 315507400009459; г.Подольск)

о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности,

 

при участии в судебном заседании:

от истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску): ФИО3 - представитель по доверенности №114 от 01.03.2018; 

от ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску): ФИО4- представитель по доверенности №3 от 16.06.2018;

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом, 

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Скопинская Нива" о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельных участков от 17.11.2016 на следующие  земельные участки:

1) Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер: 62:19:1360501:251, площадь земельного участка: 2194302 кв.м, адрес земельного участка: Рязанская область, Скопинский район, участок расположен в 1000 м по направлению на северо-запад от д. Гусиловка;

2) Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер: 62:19:1360501:253, площадь земельного участка: 2244250 кв.м, адрес земельного участка: Рязанская область, Скопинский район, участок расположен в 1000 м по направлению на северо-восток от д. Гусиловка;

3) Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер: 62:19:1360501:255, площадь земельного участка: 4730655 кв.м, адрес земельного участка: Рязанская область, Скопинский район, участок расположен в 1500 м по направлению на юг от д. Козловка;

4) Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер: 62:19:1360501:257, площадь земельного участка: 1897157 кв.м, адрес земельного участка: Рязанская область, Скопинский район, участок расположен в 1500 м по направлению на юго-восток от д. Козловка;

5) Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер: 62:19:1390103:98, площадь земельного участка: 907630 кв.м, адрес земельного участка: Рязанская область, Скопинский район, участок расположен в 500 м по направлению на северо-восток от д. Шелемишевские Хутора;

6) Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер: 62:19:1390103:99, площадь земельного участка: 1992551 кв.м, адрес земельного участка: Рязанская область, Скопинский район, участок расположен в 1000 м по направлению на запад от д. Гореловка;

7) Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер: 62:19:1390102:78, площадь земельного участка: 1672151 кв.м, адрес земельного участка: Рязанская область, Скопинский район, участок расположен в 1000 м по направлению на восток от д. Кузьминка;

8) Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер: 62:19:1390102:79, площадь земельного участка: 580252 кв.м, адрес земельного участка: Рязанская область, Скопинский район, участок расположен в 900 м по направлению на северо-запад от д. Гореловка;

9) Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер: 62:19:1390101:209, площадь земельного участка: 769336 кв.м, адрес земельного участка: Рязанская область, Скопинский район, земельный участок расположен в 500 м по направлению от нп. Центр.отд.пос. Свх Желтухино.

Определением от 26.04.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области.

12 июля 2017 года от ответчика в материалы дела в электронном виде в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поступило встречное исковое заявление, согласно которому общество с ограниченной ответственностью "Скопинская Нива" просит признать сделку от 17.11.2016 между обществом с ограниченной ответственностью "Скопинская Нива" и индивидуальным предпринимателем ФИО2 - договор №ДКП-17112016 от 17.11.2016 купли-продажи земельных участков недействительной и обязать ФИО2 вернуть объекты недвижимого имущества - земельные участки, общей площадью 16988284 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства:

1) Земельный участок с кадастровым номером 62:19:1360501:251, расположенный по адресу: Рязанская область, Скопинский район, в 1000 м по направлению на северо-запад от д. Гусиловка;

2) Земельный участок с кадастровым номером 62:19:1360501:253, расположенный по адресу: Рязанская область, Скопинский район, в 1000 м по направлению на северо-восток от д. Гусиловка;

3) Земельный участок с кадастровым номером 62:19:1360501:255, расположенный по адресу: Рязанская область, Скопинский район, в 1500 м по направлению на юг от д.Козловка;

4) Земельный участок с кадастровым номером 62:19:1360501:257, расположенный по адресу: Рязанская область, Скопинский район, в 1500 м по направлению на юго-восток от д. Козловка;

5) Земельный участок с кадастровым номером 62:19:1390103:98, расположенный по адресу: Рязанская область, Скопинский район, в 500 м по направлению на северо-восток от д. Шелемишевские Хутора;

6) Земельный участок с кадастровым номером 62:19:1390103:99, расположенный по адресу: Рязанская область, Скопинский район, в 1000 м по направлению на запад от д. Гореловка;

7) Земельный участок с кадастровым номером 62:19:1390102:78, расположенный по адресу: Рязанская область, Скопинский район, в 1000 м по направлению на восток от д.Кузьминка;

8) Земельный участок с кадастровым номером 62:19:1390102:79, расположенный по адресу: Рязанская область, Скопинский район, в 900 м по направлению на северо-запад от д.Гореловка;

9) Земельный участок с кадастровым номером 62:19:1390101:209, расположенный по адресу: Рязанская область, Скопинский район, в 500 м по направлению от нп. Центр.отд.пос. Свх Желтухино.

Определением от 14 июля 2017 суд принял встречный иск к рассмотрению совместно с первоначальным иском.

Определением суда от 02.10.2017 по делу №А54-2396/2017 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту - индивидуальному предпринимателю ФИО5, срок проведения экспертизы установлен до 27.10.2017. Производство по делу №А54-2396/20167 приостановлено.

Определением суда от 22.11.2017 производство по делу возобновлено.

28 ноября 2017 года от индивидуального предпринимателя ФИО5 в материалы дела поступило экспертное заключение №Э21717.

В судебном заседании 12.02.2018 (после перерыва) представитель ответчика по первоначальному иску в  порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство о назначении по делу повторной оценочной судебной экспертизы, проведение которой просил поручить эксперту общества с ограниченной ответственностью "АварКом Плюс" ФИО6 (

<

...>). На разрешение эксперта просил поставить аналогичные вопросы, ставившиеся на разрешение экспертом ФИО5 судом в определении от 02.10.2017 по делу №А54-2396/2017.

Представитель истца по первоначальному иску возражал против удовлетворения указанного ходатайства.

Ходатайство ответчика по первоначальному иску о назначении повторной оценочной судебной экспертизы принято судом к рассмотрению.

Третье лицо в судебное заседание 20.03.2018 не явилось. В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие третьего лица, извещенного о времени и месте судебного заседания в порядке, предусмотренном статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца по первоначальному иску исковые требования поддержал, ссылаясь на необоснованное уклонение ответчика от регистрации перехода права собственности на приобретенные истцом у ответчика земельные участки.  По ходатайству о назначении по делу повторной экспертизы истец возражает, ссылаясь на отсутствие оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Встречный иск считает необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Ответчик исковые требования не признал, поддержал встречный иск, указав на то, что индивидуальный предприниматель ФИО2 представил на подпись директору ООО "Скопинская Нива" несогласованный вариант договора купли-продажи земельных участков, который отличался по порядку оплаты приобретаемых участков. Также представитель ООО "Скопинская Нива" полагает, что стоимость земельных участков значительно занижена, ФИО2 ввел ответчика в заблуждение  и обманным путем подписал несогласованный текст договора, договор является кабальным, просит признать его недействительным на основании статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела судом установлено, что 17.11.2016 между обществом с ограниченной ответственностью "Скопинская Нива" (Продавец) и гражданином ФИО2, действующим как индивидуальный предприниматель (Покупатель) заключен договор №ДКП-17112016 купли-продажи земельных участков, по условиям которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить объекты недвижимого имущества - земельные участки, общей площадью 16988284 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, указанные в приложении №1 к договору (п.1.1. договора - л.д.30-42 том 1, л.д.56-68 том 5). 

Согласно пункту 1.3 договора Продавец гарантирует Покупателю, что надлежащим образом исполнит требования статьи 1 и 8 Федерального закона РФ от 24.07.2002 №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и статьи 7 Закона Рязанской области от 06.10.2003 №64-ОЗ " Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Рязанской области" в части письменного извещения высшего исполнительного органам государственной власти Рязанской области о намерении продать земельные участки.

В пункте 2.1 договора стороны установили, что общая стоимость всех земельных участков, являющихся предметом настоящего договора, определяется по соглашению Продавца и Покупателя, составляет 8500000 рублей 71 копейка. Цена каждого земельного участка указана в приложении №1 к договору. Цена земельных участков также подтверждается отчетом об определении рыночной стоимости земельных участков от 09.11.2016 №5686.

Порядок оплаты цены земельных участков стороны определили в пункте 2.2 договора и установили, что оплата осуществляется Покупателем в два этапа:

- сумму в размере 7500000 руб. 71 коп.  Покупатель уплачивает через открытие отзывного покрытого аккредитива в банке-эмитенте в пользу Продавца на следующих условиях: аккредитив должен быть открыт в течение 7 банковских дней со дня представления (подачи) сторонами заявлений о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки по настоящему договору от Продавца к Покупателю в регистрирующий орган или МФЦ, сроком действия 20 календарных дней. В случае неосуществления регистрации перехода прав от Продавца к Покупателю на земельные участки, указанные в приложении №1, до истечения 3 банковских дней до окончания срока действия аккредитива, Покупатель продлевает срок действия аккредитива еще на 20 календарных дней. Аккредитив продлевается необходимое количество раз до регистрации перехода прав от Продавца к Покупателю на все земельные участки, указанные в приложении №1, но не более двух раз. В случае неполучения Продавцом отказов Правительства Рязанской области от приобретения всех земельных участков, указанных в приложении №1 к договору, аккредитив в пользу Продавца не открывается Покупателем.

Согласно пункту 2.2.3 договора заявление на открытие аккредитива, подаваемое Покупателем в банк-эмитент  на условиях настоящего договора должно содержать существенные условия, указанные в п.2.2.1, п.2.2.2 договора.      

Пунктом 2.2.4 договора предусмотрено, что Покупатель в течение 2 банковских дней со дня открытия аккредитива обязуется отправить Продавцу скан копии документов, подтверждающих открытие аккредитива, заверенные   банком-эмитентом, на электронный адрес Продавца, указанный в разделе 11 настоящего Договора.

Согласно пункту 2.2.6.  договора условие оплаты - "Без акцепта". Исполнение указанного аккредитива будет  осуществлено  Исполняющим банком  (ВТБ24 (ПАО)  г.  Москва,  БИК (044525716) в пользу Продавца против предоставления Исполняющему банку оригиналов  выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Выписки из ЕГРП), подтверждающих право собственности Покупателя на земельные участки, указанные в Приложении №1 к настоящему договору. Оригиналы выписок из ЕГРП должны быть представлены в Исполняющий банк в пределах срока действия указанного аккредитива.

В соответствии с пунктом 2.2.9 договора оставшуюся сумму в размере 1000000 (один миллион) рублей 00 копеек Покупатель уплачивает Продавцу в три транша:

- 334 000  рублей в течение 20 календарных дней с даты регистрации перехода права собственности к Покупателю,

- 333 000 рублей  в течение 40 календарных дней с даты регистрации перехода права собственности к Покупателю,

- 333 000 рублей в течение 60 шестидесяти календарных дней с даты регистрации перехода права собственности к покупателю.

В пункте 3.1 договора стороны предусмотрели, что передача земельных участков Продавцом и принятие их Покупателем осуществляется в день подписания настоящего договора, и оформляется актом приема-передачи. Обязательство Продавца передать земельные участки покупателю считается исполненным после подписания Сторонами акта приема-передачи

Обязательства Покупателя по Договору считаются исполненными после принятия Земельных участков по акту приема-передачи и их оплаты в соответствии пунктом 2 настоящего Договора (п. 3.2.).

Обязательства Продавца по Договору считаются исполненными после предоставления (подачи) документов на регистрацию перехода права на земельные участки в регистрирующий орган. Уклонение одной из Сторон от предоставления (подачи) документов на регистрацию перехода права на земельные участки не допускается (п. 3.3.).

Согласно пункту 3.5 договора  в срок до 17 февраля 2017 года Стороны обязаны одновременно предоставить в регистрирующий орган все заявления и документы, отвечающие требованиям законодательства РФ и необходимые для государственной регистрации права собственности на земельные участки к Покупателю.

Право собственности на земельные участки переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности (п. 4.1 договора).

Согласно пункту 6.1 договор считается заключенным с момента его подписания обеими сторонами.

С момента заключения настоящего договора стороны исполняют принятые на себя по настоящему договору обязательства.

Согласно приложению №1 к договору №ДКП-17112016 купли-продажи земельных участков от 17.11.2016 продаже подлежали земельные участки, расположенные в Скопинском районе Рязанской области, со следующими кадастровыми номерами: 

1) Земельный участок с кадастровым номером 62:19:1360501:251, расположенный по адресу: Рязанская область, Скопинский район, в 1000 м по направлению на северо-запад от д. Гусиловка;

2) Земельный участок с кадастровым номером 62:19:1360501:253, расположенный по адресу: Рязанская область, Скопинский район, в 1000 м по направлению на северо-восток от д. Гусиловка;

3) Земельный участок с кадастровым номером 62:19:1360501:255, расположенный по адресу: Рязанская область, Скопинский район, в 1500 м по направлению на юг от д.Козловка;

4) Земельный участок с кадастровым номером 62:19:1360501:257, расположенный по адресу: Рязанская область, Скопинский район, в 1500 м по направлению на юго-восток от д. Козловка;

5) Земельный участок с кадастровым номером 62:19:1390103:98, расположенный по адресу: Рязанская область, Скопинский район, в 500 м по направлению на северо-восток от д. Шелемишевские Хутора;

6) Земельный участок с кадастровым номером 62:19:1390103:99, расположенный по адресу: Рязанская область, Скопинский район, в 1000 м по направлению на запад от д. Гореловка;

7) Земельный участок с кадастровым номером 62:19:1390102:78, расположенный по адресу: Рязанская область, Скопинский район, в 1000 м по направлению на восток от д.Кузьминка;

8) Земельный участок с кадастровым номером 62:19:1390102:79, расположенный по адресу: Рязанская область, Скопинский район, в 900 м по направлению на северо-запад от д.Гореловка;

9) Земельный участок с кадастровым номером 62:19:1390101:209, расположенный по адресу: Рязанская область, Скопинский район, в 500 м по направлению от нп. Центр.отд.пос. Свх Желтухино.

По акту приема-передачи земельных участков от 17.11.2016 указанные выше земельные участки обществом с ограниченной ответственностью "Скопинская Нива" переданы индивидуальному предпринимателю ФИО2 (л.д.43-44  том 1, л.д.69-70 том 5). Одновременно с передачей истцу земельных участков ответчиком по акту приема-передачи были переданы также правоустанавливающие документы на проданные земельные участки, подтверждающие регистрацию права собственности Продавца на передаваемые земельные участки.

До заключения данного договора общество с ограниченной ответственностью "Скопинская Нива" письмом от 10.11.2016 №10112016 направило в Правительство Рязанской области уведомления о намерении продать девять указанных выше земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с указанием цены земельных участков, аналогичной цене, указанной в договоре №ДКП-17112016 купли-продажи земельных участков от 17.11.2016(л.д.5-15 том 6).

Письмом от 29.12.2016 Министерство имущественных и земельных отношений сообщило, что по результатам рассмотрения извещения общества Правительство Рязанской области принято решение об отказе от приобретения  в собственность Рязанской области данных земельных участков по указанной в уведомлении цене (л.д.16 том 6).

17.11.2016 общим собранием учредителей ООО "Скопинская Нива" было принято решение №4 об одобрении крупной сделки по продаже ФИО2 девяти земельных участков общей площадью 16988284 кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения общей стоимостью 8500000 руб. 71 коп.(л.д.17-18 том 6).

Поскольку Продавец (ООО "Скопинская Нива") уклонялся от регистрации перехода права собственности на спорные земельные участки от  Продавца к Покупателю, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев и оценив материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, свидетелей, арбитражный суд пришел к выводу, что требование ИП ФИО2 по первоначальному иску подлежат удовлетворению в полном объеме, встречный иск ООО "Скопинская Нива" удовлетворению не подлежит. При этом суд исходит из следующего. 

Согласно статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки относятся к недвижимому имуществу и в силу статьи 131 данного кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (п. 6 ст.131 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости, согласно статье 550 ГК РФ, заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 разъяснено, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из материалов дела следует, что между Продавцом (обществом с ограниченной ответственностью "Скопинская Нива" и Покупателем ФИО2 подписан акт приема -передачи земельных участков от 17.11.2016 (л.д.69-70 том 5) и акт приема-передачи документов на спорные земельные участки (л.д.71-72 том 5). Указанные акты являются приложением к договору купли-продажи земельных участков №ДКП-17112016  от 17.11.2016.

Договор соответствует  требованиям  550 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 8 Федерального закона РФ от 24.07.2002 №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Из материалов дела следует, что обществом с ограниченной ответственностью "Скопинская Нива" указанные требования закона соблюдены. Заключение крупной сделки по продаже девяти спорных земельных участков ФИО2 одобрено решением №4 от 17.11.2016 общего собрания учредителей ООО "Скопинская Нива".

В соответствии с пунктом 4 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с переходом права на объект недвижимости.

Как следует из материалов дела право собственности ООО "Скопинская Нива" на земельные участки, отчуждаемые по спорному договору, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (л.д.47-42 том 1).  

Согласно подпункту 3 пункта 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора.

Пунктом 7 статьи 15 указанного закона предусмотрено, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Учитывая изложенное, соответствие договора купли-продажи земельных участков №ДКП-17112016  от 17.11.2016 требованиям действующего законодательства, уклонение ответчика по первоначальному иску (ООО "Скопинская Нива" - Продавец) от регистрации перехода права собственности на земельные участки является неправомерным. Требование истца по первоначальному иску является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Отказывая в удовлетворении встречного иска о признании недействительным договора купли-продажи земельных участков №ДКП-17112016  от 17.11.2016 на основании статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд исходит из следующего.

Пунктами 2 и 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В пункте 99 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что  обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.  Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из материалов дела следует, что стороны на протяжении значительного периода времени вели переговоры и переписку по вопросу заключения договора купли-продажи земельных участков и обсуждали варианты условий договора (л.д.75-92 том 5, л.д.77-146 том 6). 

В судебном заседании 20.03.2018 судом заслушаны показания свидетеля ФИО7, который сообщил, что не является работником ООО "Скопинская Нива", но непосредственно вел переговоры о продаже земельных участков, принадлежащих данному обществу, искал покупателей. ФИО2 изъявил желание купить земельные участки. Свидетель пояснил, что первоначально предлагал купить земельные участки по рыночной цене от 14 млн. руб. до 22 млн.руб., но ФИО2 с такой ценой не согласился. Затем свидетель предложил купить земельные участки по цене 10 млн.руб., ФИО2 предложил цену 8,5 млн.руб. Стороны договора сошлись на цене 8,5 млн. руб., оплата обговаривалась посредством открытия безотзывного покрытого аккредитива в банке-эмитенте до регистрации перехода права собственности на земельные участки.

В судебном заседании 12.02.2018 свидетель ФИО8 - директор ООО "Скопинская Нива" пояснила, что оспариваемый договор подписывала вечером в машине ФИО2 у своего дома, поскольку в офис ФИО2 не явился. Перед подписанием договора  свидетель ФИО8 позвонила юристу и финансовому консультанту, которые сказали о том, что условия договора согласованы и его можно подписывать. Текст договора свидетель не зачитывала, на каких условиях юрист согласовывал договор, свидетель не знает. Цена в договоре была оговоренная - 8,5 млн.руб., перечень продаваемых земельных участков тот же. Какие из условий договора не соответствуют договоренностям, свидетель не знает, ссылаясь на свою некомпетентность по данному вопросу.  Также свидетель пояснила, что подписывала девять отдельных договоров по каждому земельному участку. 

Судом свидетелю на обозрение был представлен подлинник договора №ДКП-17112016 от 17.11.2016. Подпись свою в договоре от 17.11.2016 №ДКП-17112016  свидетель подтвердила. На вопрос суда, какие девять договоров подписывала свидетель, при том, что в материалах дела ею подписан один договор на продажу девяти земельных участков, свидетель затруднилась ответить и пояснила, что она подписывала много разных документов и договоров аренды, каких именно она не знает.

Представитель ООО "Скопинская Нива" ФИО4 в судебном заседании 12.02.2018 пояснила, что  на общество были наложены штрафные санкции за необработку земель сельхозназначения и общество "затягивало" переговоры по продаже земельных участков и только после решения суда, подтвердившего правомерность начисления неустойки, общество подписало договор купли-продажи земельных участков.

Заслушав показания свидетелей, суд пришел к выводу, что ООО "Скопинская Нива" не предоставило безусловных доказательств того, что представленный в материалы дела  истцом договор  №ДКП-17112016 от 17.11.2016 купли-продажи земельных участков подписан ответчиком под влиянием обмана со стороны истца. Свидетель ФИО8 подтвердила, что перечень земельных участков в спорном договоре и цена соответствовали согласованным условиям. Данное обстоятельство согласования цены договора 8,5 млн. руб. и перечень продаваемых земельных участков подтвердил и свидетель ФИО7. Таким образом, существенные условия договора не изменены.

Довод ответчика о несоответствии в договоре порядка оплаты, согласованного до подписания договора, не может быть достаточным основанием для признания всего договора недействительным (ничтожным). Безусловных доказательств несоответствия условий договора в данной части ответчиком не представлено. Кроме того, истцом в материалы дела представлены доказательства об открытии индивидуальным предпринимателем ФИО2 в банке ВТБ (ПАО) для оплаты по договору №ДКП-17112016 от 17.11.2016 купли-продажи земельных участков покрытого, безотзывного аккредитива, с суммой аккредитива 7500000 руб. 71 коп., получатель средств - ООО "Скопинская Нива", что соответствует тем условиям, на которых настаивает ответчик (том 9).  Таким образом, в части порядка расчетов за проданные земельные участки права ответчика не нарушены.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что истцом не представлены доказательства умышленного введения его в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки. 

Как следует из оспариваемого договора (пункт 2.1 договора), цена сделки определена сторонами по результатам переговоров, и с учетом отчета об определении рыночной стоимости земельных участков от 09.11.2016 №5686, составленного ООО "Аудитпартнер" (л.д. 19-22 том 9) 

Для проверки довода ответчика о кабальности сделки, как основания для признания договора недействительным,  судом по ходатайству ответчика по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту - индивидуальному предпринимателю ФИО5. Согласно экспертному заключение №Э21717 от 20.11.2017 ФИО5 стоимость девяти земельных участков по состоянию на 17.11.2016 составила 10504000 руб., в том числе земельного участка с кадастровым номером 62:19:1360501:251 - в сумме 1725000 руб., земельного участка с кадастровым номером 62:19:1360501:253 - в сумме 1764000 руб., земельного участка с кадастровым номером 62:19:1360501:255 - в сумме 2231000 руб., земельного участка с кадастровым номером 62:19:1360501:257 - в сумме 1118000 руб., земельного участка с кадастровым номером 62:19:1390103:98- в сумме 637000 руб., земельного участка с кадастровым номером 62:19:1390103:99- в сумме 1253000 руб., земельного участка с кадастровым номером 62:19:1390102:78 - в сумме 854000 руб., земельного участка с кадастровым номером 62:19:1390102:79 - в сумме 287000 руб., земельного участка с кадастровым номером 62:19:1390101:209 - в сумме 635000 руб.(л.д.41-104 том 7).

В судебном заседании 12.02.2018 ответчик заявил ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, поскольку в экспертом заключении ФИО5 собственником земельных участков указан ФИО2 вместо ООО "Скопинская Нива", дата определения стоимости исследуемых объектов определена17.11.2016, а эксперт на страницах 39-46 информацию приводит по состоянию на 01.01.2017, экспертом нарушен пункт 5 ФСО №3.

В судебном заседании 08.02.2018 эксперт дал пояснения по всем вопросам ответчика и указал, что требования ФСО №3 им соблюдены, дата 01.01.2017 на страницах 39-46 указана не в качестве даты подбора аналогов для расчета рыночной стоимости участков, а указано в разделе "Основные экономические и социальные показатели" при анализе макроэконмической ситуации в стране и не влияет на определение рыночной стоимости исследуемых объектов. Аналоги и их цена брались на 17.11.2016.

По доводу ответчика о том, что экспертом использованы не все информационные ресурсы для поиска аналогов оценки, эксперт пояснил, что действующее законодательство не обязывает эксперта исследовать все информационные ресурсы для подбора аналогов для оценки, право выбора метода оценки и информационных ресурсов принадлежит эксперту.

В рамках доводов ответчика о том, что эксперт не использовал при выезде на место исследования земельных участков какого-либо геодезического оборудования и не мог точно определить место расположения участков, а всем процессом руководил ФИО2, судом в судебном заседании 12.02.2018 заслушаны показания свидетеля ФИО9, присутствовавшего в качестве представителя ООО "Скопинская Нива" при осмотре  оцениваемых земельных участков. ФИО9 пояснил суду, что не является работником общества, действовал на основании выданной обществом ему доверенности. У эксперта ФИО5 не было геодезического оборудования, местоположение земельных участков указывал ФИО2, который использовал фото публичной карты с указанием номеров участков, по ним и ориентировались.

Заслушав доводы свидетеля, пояснения эксперта, доводы представителей сторон, суд пришел к выводу, что в данном случае отсутствуют основания, предусмотренные частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для назначения по делу повторной судебной экспертизы, в связи с чем в удовлетворении ходатайства ответчика судом отказано. 

Представленное ответчиком  заключение ООО "Альянс-Капитал" от 01.08.2017 №71-2655 судом не принимается в качестве доказательства, поскольку данное экспертное учреждение, привлеченное ответчиком, не предупреждалось судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

Также не принимается судом в качестве доказательства кабальности спорной сделки представленный ответчиком протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе по продаже земельных участков от 21.11.2016, утвержденный Министерством имущественных и земельных отношений Рязанской области, поскольку рыночная стоимость каждого земельного участка определяется с учетом конкретных характеристик данного участка, и иных сведений, влияющих на стоимость земельного участка (местоположение, степень обработки, заболоченность, загрязнение, залесенность и др.).

В экспертном заключении №Э21717 от 20.11.2017 экспертом ФИО5 учитывались все перечисленные сведения применительно к конкретным исследуемым земельным участкам.

Какие данные учитывались при определении стоимости земельных участков, указанных в протоколе рассмотрения заявок на участие в аукционе от 21.11.2016, в данном протоколе не указано.

Учитывая изложенное, сравнение данных, указанных в протоколе рассмотрения заявок на участие в аукционе от 21.11.2016, в заключении ООО "Альянс-Капитал" от 01.08.2017 №71-2655 с данными, указанными в экспертом заключении №Э21717 от 20.11.2017 эксперта ФИО5, является некорректным. 

Кроме того, согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.  

Цена договора, согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяется соглашением сторон.

В данном случае, как следует из материалов дела, стороны после ряда согласований самостоятельно определили стоимость продаваемых земельных участков, а  17.11.2016 общим собранием учредителей ООО "Скопинская Нива" было принято решение №4 об одобрении крупной сделки по продаже ФИО2 девяти земельных участков общей площадью 16988284 кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения общей стоимостью 8500000 руб. 71 коп.(л.д.17-18 том 6).

Согласно пункту 3 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно. Такую же обязанность несут члены коллегиальных органов юридического лица (наблюдательного или иного совета, правления и т.п.).

Учитывая изложенное, при определении стоимости реализуемых земельных участков директор ООО "Скопинская Нива" мог удостовериться в объективности предлагаемой покупателем цены сделки, поскольку данная информация находится в открытом доступе. При подписании договора купли-продажи, действуя с той степенью осторожности и осмотрительности, которые в силу указанной выше нормы должен предпринимать руководитель, директор ООО "Скопинская Нива" мог ознакомиться с текстом подписываемых документов.  При несогласии с предлагаемой ценой сделки ответчик имел возможность заключить договор с иным лицом, предложить иную цену.

На основании изложенного, суд пришел к выводу, что в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество с ограниченной ответственностью "Скопинская Нива" не доказало с безусловностью наличия обстоятельств, предусмотренных пунктами 2 и 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания оспариваемой сделки недействительной.

Учитывая изложенное, в удовлетворении встречного иска следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по первоначальному и встречному иску по госпошлине относятся но ответчика - ООО "Скопинская Нива". На ответчика также относятся судебные издержки в сумме 25000 руб. 

С депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области подлежат возврату  денежные средства индивидуальному предпринимателю ФИО2 в сумме 30000 руб., перечисленные по платежному поручению  №49 от 06.09.2017, и обществу с ограниченной ответственностью "Скопинская Нива" в сумме 15000 руб., перечисленные по платежному поручению  №31 от 31.08.2017.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

1.Произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи земельных участков от 17.11.2016 №ДКП-17112016 от общества с ограниченной ответственностью "Скопинская Нива" (ОГРН1157154030472) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 315507400009459) на следующие  земельные участки:

1) Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер: 62:19:1360501:251, площадь земельного участка: 2194302 кв.м, адрес земельного участка: Рязанская область, Скопинский район, участок расположен в 1000 м по направлению на северо-запад от д. Гусиловка;

2) Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер: 62:19:1360501:253, площадь земельного участка: 2244250 кв.м, адрес земельного участка: Рязанская область, Скопинский район, участок расположен в 1000 м по направлению на северо-восток от д. Гусиловка;

3) Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер: 62:19:1360501:255, площадь земельного участка: 4730655 кв.м, адрес земельного участка: Рязанская область, Скопинский район, участок расположен в 1500 м по направлению на юг от д. Козловка;

4) Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер: 62:19:1360501:257, площадь земельного участка: 1897157 кв.м, адрес земельного участка: Рязанская область, Скопинский район, участок расположен в 1500 м по направлению на юго-восток от д. Козловка;

5) Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер: 62:19:1390103:98, площадь земельного участка: 907630 кв.м, адрес земельного участка: Рязанская область, Скопинский район, участок расположен в 500 м по направлению на северо-восток от д. Шелемишевские Хутора;

6) Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер: 62:19:1390103:99, площадь земельного участка: 1992551 кв.м, адрес земельного участка: Рязанская область, Скопинский район, участок расположен в 1000 м по направлению на запад от д. Гореловка;

7) Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер: 62:19:1390102:78, площадь земельного участка: 1672151 кв.м, адрес земельного участка: Рязанская область, Скопинский район, участок расположен в 1000 м по направлению на восток от д. Кузьминка;

8) Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер: 62:19:1390102:79, площадь земельного участка: 580252 кв.м, адрес земельного участка: Рязанская область, Скопинский район, участок расположен в 900 м по направлению на северо-запад от д. Гореловка;

9) Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер: 62:19:1390101:209, площадь земельного участка: 769336 кв.м, адрес земельного участка: Рязанская область, Скопинский район, земельный участок расположен в 500 м по направлению от нп. Центр.отд.пос. Свх Желтухино.

2. В удовлетворении встречного иска отказать.

3.Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Скопинская Нива" (ОГРН1157154030472; 

<

...>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП315507400009459; г.Подольск) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме  57000 руб.

4. Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2  с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области денежные средства в сумме 30000 руб., перечисленные по платежному поручению  №49 от 06.09.2017.

5. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Скопинская Нива" с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области денежные средства в сумме 15000 руб., перечисленные по платежному поручению  №31 от 31.08.2017.

 

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, через Арбитражный суд Рязанской области может быть подана кассационная жалоба в случаях, порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. 

 

Судья                                                                                                         В.А. Калинина