АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-21878/2022

г. Краснодар

31 июля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2023 года.

  Постановление в  полном объеме изготовлено 31 июля 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе                                       председательствующего Драбо Т.Н., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е.,                                           при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной                         ответственностью «АФАКС» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) –  ФИО1 (доверенность от 09.01.2023), в отсутствие ответчика – Управления имущественных                             и земельных отношений администрации муниципального образования                                            город Новороссийск (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на                           официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной                         сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования                                             город Новороссийск на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного                     суда от 18.04.2023 по делу № А32-21878/2022, установил следующее.

ООО «АФАКС» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с иском                                к Управлению имущественных и земельных отношений администрации                            муниципального образования город Новороссийск (далее – управление) о                                     взыскании 221 460 рублей 53 копеек неосновательного обогащения, возникшего на стороне управления ввиду незаконного получения арендной платы в размере, исчисленном без учета отнесения арендуемого обществом земельного участка                                       к землям, ограниченным в обороте. 

Решением суда от 19.12.2022 в удовлетворении исковых требований отказано                       со ссылкой на то, что расчет арендной платы управлением произведен правильно в соответствии с договором  аренды земельного участка от 24.08.2006 № 4700004138                     (далее – договор № 4700004138), зарегистрированным в установленном порядке.                                     На момент заключения договора  № 4700004138 общество обладало информацией                                 о том, что границы  предоставленного ему в аренду земельного участка выходят за «красные линии», обозначающие границы земель общего пользования и,                                     подписав договор № 4700004138, согласилось со всеми его условиями, в том числе  с порядком начисления арендной платы. Соответственно, отсутствуют основания                                 для квалификации 221 460 рублей 53 копеек  как излишне полученных управлением                                и исчисленных в результате неправильного определения  размера  арендной  платы.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 18.04.2023 решение суда от 19.12.2022 изменено, с управления в пользу общества взыскано 65 485 рублей 73 копейки неосновательного обогащения, 3 084 рубля 40 копеек расходов по государственной пошлине; в остальной части исковых требований отказано.                         Судебный акт мотивирован тем, что арендная плата по договору № 4700004138                          является регулируемой и подлежит исчислению с применением принципа № 7 определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582»                  (далее – принцип № 7) с учетом того, что арендуемый обществом земельный                                участок ограничен в обороте; с 12.08.2017 общество имело право  вносить арендную                   плату в размере, равном земельному налогу: 0,84% (до 21.11.2017) и 1,5% (после 21.11.2017). У управления отсутствовали основания для применения в расчете                               размера годовой арендной платы иной ставки. С учетом срока исковой давности взысканию с управления в пользу общества подлежит 65 485 рублей 73 копейки неосновательного обогащения.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилось управление с кассационной жалобой, просит постановление суда апелляционной инстанции                           отменить, решение суда оставить без изменения. По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции не учел, что  арендуемый обществом земельный участок                        не является ограниченным в обороте; решение о запрете приватизации  данного земельного участка орган местного самоуправления не принимал; предоставленный обществу в аренду земельный участок сформирован администрацией по инициативе общества. Ссылка суда апелляционной инстанции на заключение                                         Управления архитектуры и градостроительства от 11.10.2005 о том, что арендуемый обществом земельный участок расположен с заступом за «красные линии»,                               является недопустимым доказательством, так как первичный Генеральный план городского округа муниципального образования г. Новороссийск утвержден                            решением Городской Думы от 22.11.2011 № 158, а земельный участок                          (сформированный по инициативе общества) предоставлен обществу в аренду в 2006 году. Иные способы определения границ «красных линий» документами территориального планирования отсутствуют. Суд не учел, что отображение на картах генерального                           плана местоположения объектов местного значения, автомобильных дорог, улично-дорожной сети носит общий, планируемый характер и не преследует цель детальной разработки границ территорий, занятых этими объектами, то есть само по себе                                   не может служить препятствием осуществления прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.                  Границы таких территорий прорабатываются при подготовке документации по планировке территории, которая предусматривает отображение на соответствующих картах «красных линий». Проект «красных линий» на основе генеральных планов муниципальных образований и проект детальной планировки для данной территории отсутствуют.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты                        без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы отзыва                                 на кассационную  жалобу.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса                   Российской Федерации в судебном заседании, назначенном на 19.07.2023                                           на 14 часов 20 минут, объявлялся перерыв до 26.07.2023 до 16 часов 50 минут.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела,                            проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя общества,  считает, что постановление суда апелляционной инстанции надлежит отменить, а дело – направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, постановлением администрации от 26.02.2006 № 439 «О формировании, утверждении границ и                        размеров земельного участка ООО "АФАКС" без права последующей приватизации в 

<

...> для эксплуатации нежилого строения (магазин)» (далее – постановление № 439) сформирован  земельный участок                             площадью 260 кв. м с кадастровым номером 23:47:0305022:21 под находящимся в собственности общества двухэтажным нежилым строением общей площадью                                        467,7 кв. м, без права приватизации. 

На основании постановления № 439 без проведения торгов между обществом (арендатор) и муниципальным образованием город Новороссийск (арендодатель) заключен договор № 4700004138 – договор  аренды земельного участка  площадью                           260 кв. м с кадастровым номером 23:47:0305022:21, расположенного по адресу: Краснодарский край, Новороссийск, ул. Лейтенанта Шмидта, 8 (далее – спорный земельный участок) в целях эксплуатации расположенного на нем нежилого строения (магазин). Договор № 4700004138 зарегистрирован в установленном порядке,                                что подтверждено выпиской из ЕГРН.

Ограничение права на приватизацию  спорного земельного участка обосновано тем, что его границы выходят за «красные линии», обозначающие границы земель                     общего пользования, для которых установлен законодательный запрет на приватизацию.

Со ссылкой на то, что применяемые при расчете арендной платы нормативные акты устанавливают размер платы выше, чем определено законодательством, договор № 4700004138 заключен сторонами после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов в отношении спорного земельного                       участка, находящегося в публичной собственности, в связи с чем арендная плата                     является регулируемой и подлежит определению с учетом того, что участок                            ограничен в обороте, внесение арендной платы сверх установленных нормативными правовыми актами размеров привело к неосновательному обогащению управления                            за счет общества с 01.09.2017 по 31.12.2019, общество направило 28.01.2022                           управлению претензию о возмещении неосновательного обогащения.

Письмом от 16.02.2022 № 02.02.7-16-1280/22 управление отказало обществу в возврате денежных средств, указав, что расчет арендной платы произведен                                правомерно, в соответствии с договором № 4700004138, основания для перерасчета арендной платы отсутствуют.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения общества в арбитражный  суд за взысканием неосновательного обогащения.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований,                  сославшись на правомерность выполненного управлением расчета арендной платы в соответствии с разделом 2 пункта 2.2 договора № 4700004138, которым  предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы установлен в соответствии с действовавшими                        на день подписания договора нормативными правовыми актами Российской Федерации, Краснодарского края и города Новороссийска и в дальнейшем может изменяться                                  в связи с изменениями указанных правовых актов: постановления администрации муниципального образования город Новороссийск от 19.08.2021 № 5045 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы на территории муниципального образования город Новороссийск за земельные участки, на которые                              зарегистрировано право собственности муниципального образования                                          город Новороссийск», постановления Правительства Российской Федерации                                           от 16.07.2009  № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий                                         и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582), постановления  главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 «О Порядке определения                          размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» (далее – постановление № 121).

При этом суд первой инстанции указал, что на момент заключения договора № 4700004138 общество обладало информацией о том, что границы спорного                          земельного участка пересекают «красные линии», обозначающие границы земель общего пользования и, подписав названный договор, согласилось со всеми его условиями.                               По инициативе общества администрацией расформирован земельный участок                      площадью 96 кв. м (кадастровый номер 23:47:0305025:0001) и образован земельный участок площадью 260 кв. м (кадастровый номер 23:47:0305025:0021). Суд отметил,                      что запрет на приватизацию в отношении спорного земельного участка может быть пересмотрен органом муниципального образования после исключения земель общего пользования из границ спорного земельного участка.

Руководствуясь статьями 309, 310, 424, 606, 607, 614, 1102, 1107                              Гражданского кодекса Российской Федерации, подпунктом 7 пункта 1 статьи 1,                         статьями 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением № 121, принципом № 7, Методическими рекомендациями по применению основных                          принципов определения арендной платы при аренде земельных участков,                             находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, утвержденными приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 (далее – Методические рекомендации), суд апелляционной                 инстанции  сделал вывод о наличии оснований для частичного удовлетворения требований общества о взыскании  с управления неосновательного обогащения. 

Суд апелляционной инстанции указал, что основанием для обращения                            общества в суд с иском о взыскании с управления неосновательного обогащения                                 в виде переплаты по договору № 4700004138 послужило необоснованное                              установление в договоре размера арендной платы в виде 3,5% от кадастровой стоимости спорного земельного участка в соответствии с нормативно-правовым актом администрации.

Суд апелляционной инстанции установил, что общество является собственником  возведенного на спорном земельном участке нежилого строения (магазин) площадью 444,2 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> (свидетельство о государственной регистрации права                                от 20.05.2016).

Согласно выписке из ЕГРН спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с видом разрешенного использования                                     «для эксплуатации нежилого строения (магазин), земли населенных пунктов».

Как указано в заключении муниципального учреждения «Управление                       архитектуры и градостроительства» от 11.10.2005, спорный земельный участок расположен с заступом за «красные линии», в связи с чем  этот участок предоставлен обществу без права последующей приватизации.

Суд апелляционной инстанции указал, что поскольку спорный земельный                       участок расположен на территории общего пользования, право на приобретение его в собственность ограничено законодательством Российской Федерации (пункт 8 статьи 27 и пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации). Ввиду того, что                      договор № 4700004138  заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов в отношении спорного земельного                 участка, право собственности на который принадлежит публично-правовому образованию, то арендная плата по данному договору является регулируемой                                     и подлежит определению согласно принципу № 7 с учетом того, что земельный                             участок ограничен в обороте.

Пунктом 2.5 таблицы, являющейся приложением к Решению городской Думы муниципального образования город Новороссийск от 25.11.2014 № 422                                               «О внесении изменений в решение городской Думы от 26 ноября 2013 года № 351                              "О земельном налоге», налоговая ставка земельного налога от кадастровой стоимости земельного участка установлена в размере 0,84%.

Подпунктом 7 пункта 1 Решения городской Думы муниципального образования город Новороссийск от 21.11.2017 № 2411 «О земельном налоге» налоговая ставка земельного налога от кадастровой стоимости земельного участка установлена                                        в размере 1,5%.

В этой связи суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что                                             с 12.08.2017 общество имело право  вносить арендную плату в размере, равном земельному налогу: 0,84% (до 21.11.2017) и 1,5% (после 21.11.2017), и заключил,                                 что у управления с  указанных периодов отсутствовали основания для применения в расчете размера арендной платы иной ставки, в связи с чем (с учетом применения                         срока исковой давности)  признал подлежащими удовлетворению требования общества о взыскании с управления 65 485 рублей 73 копеек неосновательного обогащения с 12.04.2019 по 31.12.2019.

Вместе с тем, сославшись на пункт 8 статьи 27 и пункт 12 статьи 5                                 Земельного кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не учел следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются                      в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно  пункту 8 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

 В силу пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации                        земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Суд апелляционной инстанции указал, что на спорном земельном участке расположено принадлежащее обществу на праве собственности нежилое строение (магазин), при этом право на приватизацию данного земельного участка ограничено в связи с тем, что земельный участок частично расположен в границах территории                           общего пользования.

Данное обстоятельство суд апелляционной инстанции счел необходимым и достаточным для вывода о применении льготного порядка исчисления арендной                              платы за спорный земельный участок.

Вместе с тем, для применения льготного порядка исчисления размера арендной платы за весь спорный земельный участок суду необходимо установить, является ли арендованный обществом спорный земельный участок неделимым; выяснить                            причины формирования земельного участка таким образом, что его часть относится к территории общего пользования.

В случае, если из земельного участка, ограниченного в обороте, собственник объекта недвижимости может образовать земельный участок, необходимый для размещения и эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости и который не будет ограничен в обороте, льготный размер арендной                  платы не подлежит применению к площади земельного участка, который может быть образован для размещения и эксплуатации объекта недвижимости.

Иное может означать противоправную легитимизацию льготного порядка исчисления размера арендной платы за всю площадь земельного участка, сформированного таким образом, что лишь незначительная часть участка                             приходится на территорию  участка, ограниченного в обороте (в данном случае, относящегося к землям общего пользования), а большая часть – на не ограниченную                         в обороте. Данное обстоятельство ставит в неравное положение лиц, арендующих земельные участки, сформированные без включения в них земель, не подлежащих приватизации, с лицами, заключившими договор аренды на земельный участок, незначительная часть площади которого ограничена в обороте, и заявившими                         применение льготного порядка исчисления размера арендной платы за весь арендуемый участок.

Таким образом, в данном случае выводы суда апелляционной инстанции о возможности применения льготного порядка исчисления арендной платы в отношении всего арендуемого обществом спорного земельного участка являются                   преждевременными.

Поскольку постановление апелляционной инстанции принято по неполно установленным и исследованным обстоятельствам и представленным в материалы                             дела доказательствам, судебный акт подлежит отмене с направлением  дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1                          статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как  в силу части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в суде апелляционной инстанции                             либо были отвергнуты судом апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе                          одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права                                  должна  быть применена и какое постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть указания кассационной инстанции, устранить допущенные нарушения, установить все фактические обстоятельства по делу, оценить доказательства и доводы участвующих в деле лиц                               в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса                                   Российской Федерации, принять судебный акт с учетом требований статей 71, 271 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального                                кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от  18.04.2023                                    по делу № А32-21878/2022 отменить, дело направить на новое рассмотрение                                    в  Пятнадцатый  арбитражный  апелляционный  суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации                                           в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке,                                   предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса                                        Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                               Т.Н. Драбо

Судьи                                                                                                             В.А. Анциферов 

                                                                                                                         В.Е. Епифанов