АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-8761/2021

г. Новосибирск

27 декабря 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 декабря 2021 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Суворовой О.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Герасимовой Д.И., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Новосибирская управляющая компания" (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск 

к обществу с ограниченной ответственностью "Альтер-ИТ" (ИНН5406413520), г. Новосибирск 

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1,

о взыскании 282 429 рублей 21 копейки, 

по встречному иску об обязании произвести перерасчет суммы задолженности ООО «Альтер-ИТ» на сумму причитающейся доли в доходах от сдачи в аренду общего имущества за период с 01.08.2015 по 31.08.2021 и суммы агентского вознаграждения от стоимости коммунальных услуг, выставленных управляющей компанией.

при участии: 

от истца: ФИО2, доверенность от 01.02.2021, паспорт, диплом; ФИО3, доверенность от 06.12.2021, диплом, паспорт; 

от ответчика: ФИО4, доверенность от 24.08.2021, удостоверение адвоката; 

от третьего лица: ФИО1, паспорт

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Новосибирская управляющая компания" (далее – истец, ООО «НУК») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Альтер-ИТ" (далее – ответчик, ООО «Альтер-ИТ») о взыскании суммы основного долга в размере 224 473 рубля 32 копеек, пени в размере 57 955  рублей 89 копеек.

В дальнейшем, истец уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика сумму долга в размере 292 848 рублей 23 копеек, пени в размере 75 538 рублей 85 копеек. 

Суд принял к рассмотрению уточненные исковые требования как не противоречащие ст. 49 АПК РФ.

Ответчик исковые требования не признал по мотивам, изложенным в отзыве.

Судом совместно с первоначальным иском был принят к производству встречный иск об обязании произвести перерасчет суммы задолженности ООО «Альтер-ИТ» на сумму причитающейся доли в доходах от сдачи в аренду общего имущества за период с 01.08.2015 по 31.08.2021 и суммы агентского вознаграждения от стоимости коммунальных услуг, выставленных управляющей компанией.

Проанализировав исковые требования, исследовав и оценив все представленные доказательства в совокупности согласно части 2 статьи 64, статье 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд установил следующее.

Протоколом общего собрания собственников помещений здания по адресу: 

<

...> от 05.09.2007, управляющей организацией здания избрана  ООО «НУК».

Данным протоколом утвержден тариф платы за содержание общего имущества здания в размере 76,98 рублей (уведомлением об одностороннем увеличении размер платы составил 110 рублей), а также типовая форма договора управления. 

Кроме того,  протоколом утверждено вознаграждение управляющей компании  за агентские услуги: 10 % - от стоимости коммунальных услуг; 20 % - от сумм арендной платы, полученной управляющей компанией на свой расчётный счет от арендаторов мест общего пользования в соответствии с договорами аренды мест общего пользования.

Собственником помещения площадью 90,1 кв.м. в здании по адресу: 

<

...>, является ФИО1

Между истцом и ФИО1 01.08.2015 заключен договор управления. 

Согласно пп. 1.1. и 1.2. договора, что управляющая компания – ООО «НУК» обязуется собственными силами, либо с привлечением третьих лиц осуществлять содержание общего имущества собственника, находящегося по адресу: 

<

...> (далее по тексту - Здание), а также заключать договоры на предоставление коммунальных услуг с соответствующими организациями и выступать в них в качестве агента собственника, а собственник обязуется на основании представленной управляющей компанией  стоимости эксплуатационных услуг (далее по тексту – стоимость эксплуатационных услуг), оплачивать управляющей компании услуги по содержанию, техническому обслуживанию общего имущества (далее - эксплуатационные услуги), в размере, исходя из доли собственника в праве общей долевой собственности на общее имущество путем внесения платы в кассу или на расчетный счет управляющей компании.

Ежемесячная сумма платежей по оплате эксплуатационных услуг определяется Приложением № 2 к договору.

Так, Приложением № 2 к договору стороны согласовали стоимость услуг в размере 110 рублей за кв.м.

Пунктом 2.2.7 договора установлено, что в случае увеличения расходов управляющая компания имеет право не чаще двух раз в год, в одностороннем порядке производить перерасчет стоимости эксплуатационных услуг.

Приложением № 3 к договору стороны согласовали порядок образования сумм вознаграждения управляющей компании за агентские услуги, которые соответствуют решению, принятому общим собранием собственников 05.09.2007.

При этом, между ООО «НУК» (управляющая организация), ФИО1 (собственник) и ООО «Альтер-ИТ» (арендатор) заключено соглашение от 01.08.2015 (далее – Соглашение), согласно которому ООО «Альтер-ИТ» временно привлекается стороной в договор от 01.08.2015, заключенный между истцом и ФИО1

Все обязательства по оплате возлагаются на арендатора (п.2 Соглашения).

Счета выставляются непосредственно арендатору (п. 3 Соглашения).  

Как указывает истец, арендатор помещения (ответчик) оплачивает оказанные истцом услуги частично. Сумма долга за период с 01.04.2019 по 31.07.2021 составила 292 848 рублей 23 копеек, что и послужило поводом обращения с настоящим иском.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. 

Из разъяснений, данных в п. п. 1 – 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», следует, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. 

Как разъяснено в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. 

Учитывая изложенное, ответчик, являясь участником долевой собственности на объект недвижимого имущества, в силу закона обязан нести бремя содержания не только своего нежилого помещения, но и нести расходы на содержание общего имущества здания соразмерно со своей долей, поскольку нежилые помещения ответчика являются частью здания, а он соответственно является участником долевой собственности на общее имущество. 

Как установлено судом,  ООО «НУК» в период с 05.09.2007 осуществляло и осуществляет в настоящее время эксплуатацию и обслуживание нежилых помещений здания, расположенного по адресу: 

<

...>.

Истцом и третьим лицом (собственником помещения) заключен договор управления от 01.08.2015, типовая форма которого была утверждена на общем собрании собственников 05.09.2007.

Согласно пункту 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Как указано в пункте 1 статьи 781 Кодекса, заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

В соответствии с положениями ст. 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Как указано в п. 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017  № 54 "О некоторых вопросах применения положении главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" (далее - постановление № 54), по смыслу ст. 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга, в частности, по отношению к третьему лицу, вступившему в договор, у кредитора сохраняется право на безакцептное списание денежных средств, если это право было предоставлено кредитору по отношению к первоначальному должнику.

Судом установлено, что стороны (истец, ответчик, третье лицо) подписали соглашение от 01.08.2015, которым ООО «Альтер-ИТ» полностью заменяет первоначального должника (ФИО1) в отношениях с кредитором (ООО «НУК») и обязано вносить плату за все периоды пользования имуществом согласно условиям договора от 01.08.2015.

Таким образом, доводы ответчика о том, что трехстороннее соглашение является самостоятельным договором оказания услуг, ошибочны ввиду вышеуказанных норм закона.  Как и ошибочны доводы ответчика об отсутствии в данном соглашении цены услуг и необходимости применения ст. 424 ГК РФ

Оспаривая исковые требования, ответчик указал, что истец не доказал факт оказания услуг, их объём и качество. Из представленных когда-либо истцом документов невозможно проверить действительность оказываемых услуг, счета на оплату ООО «НУК»  не выставлялись.

В силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают. Поэтому управляющая организация не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10).

Действующим законодательством предусмотрена обязанность по раскрытию информации лишь в отношении управляющих компаний, осуществляющих управление многоквартирными домами, а не нежилыми зданиями, имеющими нескольких сособственников.

Калькуляция ежемесячных затрат на оказание эксплуатационных услуг в спорном здании в распоряжении истца имеется в виде получаемых актов оказанных услуг.

Факты осуществления управления ООО «НУК» спорным зданием и оказания им услуг по содержанию общего имущества здания подтверждается представленными истцом договорами, актами оказания услуг, платёжными поручениями (л.д.71-150 т.2, т.3, т.4, т.5). 

Доказательств, свидетельствующих о невыполнении истцом спорных услуг либо о выполнении их ненадлежащим образом, в материалы дела не представлено. 

Представленные ответчиком, третьим лицом письма в качестве доказательств предъявления претензий датированы до предъявляемого истцом периода.  

Ссылка ответчика и третьего лица на отсутствие в отдельных платёжных поручениях ссылок на соответствующие им договоры факт оказания услуг не опровергают.

Несостоятельны и доводы ответчика в части отсутствия у истца права привлекать к исполнению своих обязанностей третьих лиц, поскольку п. 2.2.2. договора предусмотрено право управляющей компании заключать хозяйственные и прочие договоры в отношении переданного ей в управлении имущества для нормальной эксплуатации.    

Отсутствие  счетов на оплату не освобождает ответчика от обязанности по оплате услуг истца, в том числе, и в силу п. 3.8. договора управления от 01.08.2015, согласно которому в случае если собственник не получил счет на оплату до десятого числа месяца, следующего за отчётным, он обязан самостоятельно получить его у бухгалтера (кассира) управляющей компании  и оплатить в течение 10 дней с момента получения. 

Не обоснованы доводы ответчика и в части примененного истцом тарифа.  Ответчик полагает верным тариф, утверждённый протоколом общего собрания от 05.09.2007 в размере 76,98 рублей.

Ответчик не учитывает положения п. 2.2.7 договора, предусматривающего право управляющей компании увеличить стоимость услуг в одностороннем порядке.

Так, в материалах дела третьим лицом представлено  уведомление ООО «НУК» от 21.12.2010 (л.д. 131 т.1), сообщающее об увеличении стоимости услуг до 100 рублей за 1 кв.м., уведомление от 23.11.2012 (л.д. 142 т.1) об увеличении стоимости услуг до 110 рублей за 1 кв.м. 

В дальнейшем с 01.01.2013 до настоящего времени истец не увеличивал размер тарифа.

При этом, довод ответчика о том, что условия типового договора с ФИО1 от 01.08.2015 противоречат другому такому типовому договору, но заключенного ранее с ЗАО «Альтер-ИТ» от 05.09.2007, судом отклоняется.

Право управляющей компании увеличить стоимость услуг в одностороннем порядке установлено как в одном, так и в другом типовом договоре, но в разным пунктах (п. 2.2.7 в договоре с ФИО1 и п. 2.2.5 в договоре с ЗАО «Альтер-ИТ»), что не свидетельствует о наличии какой-либо несогласованности таких условий либо их ничтожности.  

Ответчик оспаривал размер задолженности, указывая на необоснованность включения  в расчет стоимости агентских услуг истца  в размере 10 %, 20%, что противоречит как принятому собственниками решению от 05.09.2007, так и условиям договора от 01.08.2015. 

Вопреки утверждению ответчика, решением собственников помещений от 05.09.2009 стоимость агентских услуг не ограничивалась каким-либо периодом, были высказаны только предложения об утверждении ее стоимости на 3 месяца, однако такие предложения приняты собственниками не были, о чем и свидетельствует текст решения по 7 вопросу голосования.  

Несостоятелен и довод ответчика  и в той части, что ООО «Альтер-ИТ» не обязан оплачивать агентские услуги в силу положений ст. 1005 ГК РФ, Информационного письма № 85 от 17.11.2004, ввиду того, что соглашение от 01.08.2015  предусматривало передачу всего договора, в том числе, обязательства по оплате в том виде, как это установлено в договоре от 01.08.2015.   

Поскольку целью соглашения являлась передача ответчику всех прав и обязанностей первоначального должника (ФИО1), что предполагало полную его замену, то ссылку на переход только их части нельзя признать обоснованной и соответствующей природе такого обязательства, по общему правилу предусматривающего полную передачу всех прав и обязанностей (п. 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020).

У сторон также возник спор в части учета при расчете задолженности доходов, получаемых ООО «НУК» от аренды мест общего пользования (далее – МОП), что и послужило поводом подачи ответчиком встречного иска  об обязании произвести перерасчет суммы задолженности ООО «Альтер-ИТ» на сумму причитающейся доли в доходах от сдачи в аренду общего имущества за период с 01.08.2015 по 31.08.2021 и суммы агентского вознаграждения от стоимости коммунальных услуг, выставленных управляющей компанией.

Так, согласно п. 2.2.6 договора от 01.08.2015, управляющая компания вправе сдавать в аренду места общего пользования здания. При этом доходы, полученные от сдачи в аренду мест общего пользования, поступающие на расчетный счет управляющей компании, за исключением суммы агентского вознаграждения управляющей компании за услуги, указанные в настоящем пункте засчитываются, исходя из доли собственника в праве общей долевой собственности на общее имущество, в счет платежей, указанных в п. 1.2. настоящего договора в части оплаты эксплуатационных услуг, либо на другие расходы, но по согласованию с собственником.

Таким образом, исходя из буквального толкования условий договора от 01.08.2015, утверждённого собственниками здания, следует, что доходы от сдачи в аренду МОП должны засчитываться в счет платежей по услугам управляющей компании, либо на другие расходы, но по согласованию с собственником.

При этом, зачет сумм, полученных в порядке п. 2.2.6. настоящего договора, в счет платежей, указанных в п. 1.2. настоящего договора, в части оплаты собственником эксплуатационных услуг, производится управляющей компанией самостоятельно (п. 3.4. договора).

Истец указывает, что соглашением от 01.08.2015, стороны согласовали, что суммы, подлежащие зачету в соответствии с п. 3.4. договора, подлежат перечислению на счет собственника (ФИО1), в связи с чем ответчик не вправе претендовать на перерасчет сумм задолженности на указанные суммы.

Суд не может согласиться с доводами истца, поскольку системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления МКД, зданием по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Изменение условий заключенного единого договора управления зданием возможно только по решению собственников помещений, принятому на общем собрании собственников помещений дома при наличии необходимого кворума. Ни истец, ни ответчик, ни третье лицо не наделены правом на внесение в одностороннем порядке изменений в договор управления, являющийся единым и обязательным для всех собственников помещений здания.

Исследовав п. 5 Соглашения от 01.08.2015, суд пришел к выводу о том, что они фактически направлены на внесение изменений в заключенный собственниками здания и управляющей организацией единый договор управления на условиях, утвержденных 05.09.2007 на общем собрании. 

Так, условия Типового договора, утвержденного 05.09.2007 и подписанного с ФИО1 01.08.2015, не содержат условия о перечислении доходов от сдачи МОП на расчетные счета собственников помещений. На данные суммы, исходя из буквального толкования условий Типового договора, должна уменьшаться сумма задолженности собственника  по оплате услуг управляющей компании. 

В дальнейшем, истец сообщил  суду о наличии протокола общего собрания  собственников здания от 10.10.2011 (л.д. 60 т.2), которым собственники приняли решение об использовании полученных денежных средств от аренды МОП на проведение ремонтных работ.

Суд критически относится  к данным заявлениям истца и достоверности представленного протокола, поскольку это противоречит как условиям договоров, заключенных и с ФИО1, и с ЗАО «Альтер-ИТ», Соглашению от 01.08.2015, в котором управляющая компания указала на перечисление денежных средств на счет собственника; письмам самого истца от 05.04.2010, 11.01.2011, 09.02.2012, часть из которых датирована позднее даты протокола от 10.10.2011, в которых он сообщает о перечислении доходов от аренды МОП собственнику.     

Сам протокол от 10.10.2011 не содержит сведений о количестве участвующих в голосовании собственников, не представлены бюллетени голосования, информация о которых давала бы возможность проверить наличие кворума при голосовании, учитывая, что ответчик и третье лицо заявили о его ничтожности.  

В связи с чем, протокол от 10.10.2011 в соответствии с пунктом 2 статьи 181.5 ГК РФ является ничтожным.

Учитывая изложенное, ООО «Альтер-ИТ» вправе претендовать на расчет суммы долга, как сторона договора от 01.08.2015, учитывая положения п. 2.2.6, 3.4. договора от 01.08.2015.

При этом, между сторонами также возник спор в части определения доли ФИО1 как собственника в праве общей долевой собственности на общее имущество, исходя из которой и производится  расчёт дохода от аренды МОП, учитываемый при расчете суммы долга. 

Истец настаивал на том, что доля ФИО1, исходя из сведений Технического  паспорта на здание – 0,7383% (общая площадь здания – 15 471,5 кв.м.; площадь МОП – 3 267,4 кв.м., площадь нежилых помещений – 12 204,1 кв.м.).

Ответчик с таким расчетом не согласился, указав, что истец неверно производит расчет площади  нежилых помещений, по расчёту ответчика они составляют  – 11 190,2 кв.м, если арифметически сложить данные Технического паспорта.  В связи с чем, доля ФИО1  в праве общей долевой собственности на общее имущество составит 0,805104%.

Возражая, истец указал, что разница между данными истца и ответчика обусловлена тем, что имеются собственники, у которых в собственности не отдельные помещения, а этажи, соответственно часть МОП таковыми не являются, а входят в состав   площадей нежилых помещений.

Учитывая, что на предложение суда предоставить соответствующие доказательства этим обстоятельствам, истец таковые не представил, суд признает верным расчет ответчика и соответственно долю ФИО1  в праве общей долевой собственности на общее имущество в размере 0,805104%. 

Поскольку суд признал обоснованным доводы ответчика о наличии у него права требовать расчет суммы долга с учетом дохода от сдачи в аренду МОП, соответствующего его доле, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения встречных исковых требований в части, путем перерасчета суммы задолженности ООО «Альтер-ИТ» на сумму причитающейся доли в доходах от сдачи в аренду общего имущества за период с 01.08.2015 по 31.07.2021.

При этом суд полагает возможным произвести перерасчет непосредственно в рамках рассматриваемого спора путем уменьшения суммы долга по первоначальному иску, учитывая условия договора от 01.08.2015, поскольку стороны по обоюдному согласию избрали такой способ прекращения обязательства собственника по оплате услуг, как удержание суммы дохода от аренды МОП.

При этом, заявление истца по первоначальному иску об истечении срока исковой давности по встречному требованию, судом отклоняется.

В силу статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

В силу положений статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с нормами действующего законодательства не допускается противоречивое и недобросовестное поведение субъектов хозяйственного оборота (правилоэстоппель), к которому относятся, в том числе действия, не соответствующие предшествующим заявлениям или поведению стороны при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе, в получении необходимой информации.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Так, ООО «НУК» как управляющая компания, заключающая договоры аренды МОП, обладала всей необходимой информацией о и количестве арендаторов, и о количестве денежных средств, поступающих от них, при этом собственники помещений такой информацией не обладали, какие-либо условия для получения такой информации договором управления не предусмотрено. При этом, именно на управляющей компании лежала обязанность по учету таких платежей при расчете суммы долга собственника. Однако, управляющая компания на протяжении всего периода управления занимала различную позицию в части порядка использования поступающих от арендаторов платежей: либо непосредственно перечисляя на счет собственника (согласно представленным письмам), либо расходуя на эксплуатационные нужды здания в отсутствие возражений собственников, как утверждал истец, либо, как позже пояснял истец, на основании протокола общего собрания собственников от 10.10.2011, который судом был признан ничтожным и не отвечающий признакам достоверности как доказательства, учитывая предшествующее поведения управляющей компании. 

Информация за спорный период о количестве заключенных договоров аренды МОП, суммах поступивших платежей относительно каждого месяца и года, была представлена истцом только в рамках рассматриваемого спора.

Исходя из фактических обстоятельств настоящего дела, оценив доказательства по делу в порядке статьи 71 АПК РФ, поведение участников процесса в сложившихся правоотношениях, учитывая отсутствие у ответчика с третьим лицом какой-либо информации о наличии/отсутствии доходов от аренды МОП, которые истец должен был самостоятельно учитывать при расчете сумм долга, необоснованное предъявление ООО «НУК» к оплате большей суммы задолженности, чем фактически должно быть начислено истцом, пытаясь таким образом освободить себя от принятых обязательств в отношениях с ответчиком и третьим лицом, суд пришел к выводам о том, что о спорном обстоятельстве, влияющем на объем обязательств самого истца перед ответчиком, ответчик узнал уже в ходе судебного разбирательства по настоящему делу, когда ООО «НУК» предоставил договоры аренды, расчет сумм арендных платежей, в связи с чем срок исковой давности ООО «Альтер-ИТ» не пропущен.

Кроме того,  в совокупности действия истца, осведомленного о наличии фактически переплаты со стороны ответчика в виде неучтенных доходов от арендных платежей, по ее неотнесению на последующие периоды и удержанию данных доходов в течение длительного времени после ее получения управляющей компанией и заявление об истечении срока исковой давности для ее истребования путем перерасчета сумм долга в судебном порядке, являются злоупотреблением правом. Последствием такого злоупотребления должен являться отказ судом в применении срока исковой давности.

Согласно представленным расчетам, суммы полученных доходов от аренды МОП следующие (с учетом удержания из данных сумм 20 % агентского вознаграждения ООО «НУК»):

- 2015 год: 540 288 рублей (с 01.08.2015 по 31.12.2015 согласно заявленным встречным требованиям – 225 120 рублей); доля ФИО1 – 1812,45 рублей (относительно периода 01.08.2015 по 31.12.2015);

- 2016 год: 511 488 рублей; доля ФИО1 – 4 118,01 рублей;

- 2017 год: 588 854 рублей; доля ФИО1 – 4740,89 рублей;

- 2018 год: 677 338 рублей; доля ФИО1 – 5 453,27 рублей;

- 2019 год: 625 335,20 рублей; доля ФИО1 – 5 034,58 рублей;

При этом, при расчете суммы поступивших доходов от аренды МОП за 2019 год (расчет истца осуществлен с апреля 2019 года), суд учитывает факт получения доходов истцом аналогичных иным периодам за январь-март 2019 года. Кроме того, условиями договора с ООО «Планета путешествий» от 01.11.2008 стоимость одного месяца аренды составила 1 239 рублей 75 копеек, против указанного истцом дохода в 1 239 рублей. Также суд учел наличие дохода по договору с ФИО5 от 19.08.2019 за июль-август 2019 года в размере 12 000 рублей, учитывая условия договора о начале его действия с 01.07.2019.

 - 2020 год: 761 975,20 рублей; доля ФИО1 – 6 129,65 рублей;

При расчете суммы поступивших доходов от аренды МОП за 2020 год суд учитывает, что условиями договора с ООО «Планета путешествий» от 01.11.2008 стоимость одного месяца аренды составила 1 239 рублей 75 копеек, против указанного истцом дохода в 1 239 рублей. Кроме того, договор с ФИО6 от 18.09.2020 заключен на период с 18.09.2020, таким образом, доход за сентябрь 2020 года составит 3 300 рублей.

- 2021 год (период январь-июль согласно заявленным первоначальным требованиям): 614 390,25 рублей;  доля ФИО1 – 3 957,17 рублей.

Всего, общая сумма дохода от аренды МОП относительно доли ФИО1 за период с 01.08.2015 по 31.07.2021, составит 31 251 рублей 02 копейки.

Доводы ответчика о недостовернности сведений истца о количестве  договоров аренды и поступивших платежах судом отклоняются, поскольку не опровергаются какими-либо достоверными доказательствами и контррасчетами ответчика либо третьего лица.  

Ссылка третьего лица и ответчика о том, что истец должен учесть доходы, получаемые от сдачи в аренду почтовых ящиков, судом отклоняются, поскольку истцом представлено положение о почтовых ящиках от 01.08.2013, согласно которому истец оказывает услуги по сохранности почтовых ящиков и поддержанию их в чистом состоянии, стоимость таких услуг – 1000 рублей в год. Таким образом, оказываемые истцом услуги не являются отношениями по аренде МОП.

Учитывая изложенное, суд удовлетворяет первоначальные исковые требования в части суммы основного долга в размере 261 592 рублей 21 копейки, а также встречные исковые требования в части  - произвести перерасчет суммы задолженности ООО «Альтер-ИТ» на сумму причитающейся доли в доходах от сдачи в аренду общего имущества за период с 01.08.2015 по 31.07.2021.

При этом, суд не находит оснований для удовлетворения встречных исковых требований по перерасчету суммы задолженности ООО «Альтер-ИТ» за август 2021 года, поскольку уменьшение суммы оплаты за эксплуатационные  услуги за сумму доходов обусловлено оказанием таких эксплуатационных услуг в конкретном месяце. И поскольку истцом по первоначальному иску предъявлены требования за период по июль 2021 года, то и перерасчет должен производиться по соответствующий месяц. 

Удовлетворяя встречные исковые требования в формулировке: «произвести перерасчет…» без возложения соответствующей обязанности на ООО «НУК» обусловлено предметом заявленных первоначальных требований, предусматривающих проверку верности соответствующих расчетов с учетом порядка оплаты, предусмотренного условиями договора от 01.08.2015. И поскольку суд пришел к выводу об ошибочности расчета суммы долга по оплате эксплуатационных услуг, в целях восстановления нарушенных прав ответчика в указанной части, суд произвел самостоятельный расчет суммы долга с учетом  суммы дохода от аренды МОП относительно доли собственника за период с 01.08.2015 по 31.07.2021. В связи с чем, оснований для возложения такой обязанности на ООО «НУК» не имеется.

Суд приходит к выводу, что в данном случае, удовлетворение встречного иска в части является  достаточным для обеспечения восстановления нарушенных прав ООО «Альтер-ИТ» и не ущемляющим имущественные права  истца.

Истцом по первоначальному иску также заявлено требование о взыскании неустойки за период с 11.05.2019 по 30.08.2021 в размере 75 538 рублей 85 копеек.

Пунктом  4.3. договора предусмотрены пени в размере 0,06% от не выплаченных в срок сумм, за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической оплаты включительно.

Поскольку судом установлено, что сумма предъявленных истцом требований по основному долга является необоснованной и подлежащей уменьшению, подлежит уменьшению и сумма рассчитанной истцом неустойки.

Так, учитывая суммы неучтенных платежей за 2015-2021, оснований для начисления неустойки за нарушение срока оплаты апреля 2019 года не имеется (сумма платежей за 2015- 2018 года в размере 16 124,62 рублей превышает сумму в 10 288 рублей за апрель 2021 года); сумма долга за май 2019 года составит 2 967, 63 рублей (учитывая остаток переплаты за 2015- 2018 года 5 836,62 рублей, доходов от аренды МОП за январь-май 2019 в размере 2 046,75 рублей). 

Далее, суд производил расчет суммы неустойки относительно долга по каждому месяцу, уменьшенную на сумму дохода от аренды МОП относительно доли ФИО1 за каждый месяц. 

Кроме того, истцом были допущены ошибки в периоде расчета неустойки, поскольку  не учтены правила ст. 193 ГК РФ. Так, период неустойки по оплате июля 2019 года: с 13.08.2019 по 30.08.2021 (749 дней), декабря 2019 года: с 14.01.2020 по 30.08.2021 (595 дней), сентября 2020 года: с 13.10.2020 по 30.08.2021 (322 дня), марта 2021 года: с 13.04.2021 по 30.08.2021 (140 дней), июня 2021 года: 13.07.2021 по 31.08.2021 (49 дней). 

Таким образом, расчет неустойки будет следующий (сумма долга по счету истца-доход от аренды МОП доли ответчика), количество дней и период согласно расчету истца (с учетом ранее выявленных  судом ошибок):

-май 2019 года: 2 967,63*811дн.*0,06%=1444,05 рублей;

-июнь 2019 года: 9941,32 (10357,11-415,79)*781дн.*0,06%=4658,50 рублей;

-июль 2019 года: 9948,56 (10403-454,44)*749дн.*0,06%=4470,88 рублей;

-август 2019 года: 10039,56 (10494-454,44)*719дн.*0,06%=4331,06 рублей;

-сентябрь 2019 года: 10094,21 (10510-415,79)*689дн.*0,06%=4172,95 рублей;

-октябрь 2019 года: 9992,21 (10408-415,79)*658дн.*0,06%=3944,92 рублей;

-ноябрь 2019 года: 10262,21 (10683-415,79)*628дн.*0,06%=3866,8 рублей;

-декабрь 2019 года: 10244,21 (10660-415,79)*595дн.*0,06%=3657,18 рублей;

-январь 2020 года: 10254,23 (10699-444,77)*566дн.*0,06%=3482,34 рублей;

-февраль 2020 года: 10366,23 (10811-444,77)*537дн.*0,06%=3340 рублей;

-март 2020 года: 10163,23 (10608-444,77)*506дн.*0,06%=3085,56 рублей;

-апрель 2020 года: 10115,23 (10560-444,77)*476дн.*0,06%=2888,91 рублей;

-май 2020 года: 9523,61 (10065-541,39)*445дн.*0,06%=2542,80 рублей;

-июнь 2020 года: 9500,61 (10042-541,39)*415дн.*0,06%=2365,65 рублей;

-июль 2020 года: 9502,10 (10043,49-541,39)*384дн.*0,06%=2189,28 рублей;

-август 2020 года: 9559,82 (10065,78-505,96)*353дн.*0,06%=2024,77 рублей;

-сентябрь 2020 года: 9581,54 (10124,86-543,32)*322дн.*0,06%=1851,15 рублей;

-октябрь 2020 года: 9592,33 (10165,92-573,59)*292дн.*0,06%=1680,57 рублей;

-ноябрь 2020 года: 9836,40 (10409,99-573,59)*262дн.*0,06%=1546,28 рублей;

-декабрь 2020 года: 9949,97 (10484,91-534,94)*231дн.*0,06%=1379,06 рублей;

-январь 2021 года: 10034,71 (10627,62-592,91)*200дн.*0,06%=1204,16 рублей;

-февраль 2021 года: 10008,12 (10568,83-560,71)*172дн.*0,06%=1032,84 рублей;

-март 2021 года: 10004,76 (10565,47-560,71)*140дн.*0,06%=840,40 рублей;

-апрель 2021 года: 9816,57 (10377,28-560,71)*111дн.*0,06%=653,78 рублей;

-май 2021 года: 9816,57 (10377,28-560,71)*80дн.*0,06%=471,19 рублей;

-июнь 2021 года: 9469,89 (10030,6-560,71)*49дн.*0,06%=278,41 рублей;

-июль 2021 года: 11006,38 (11567,09-560,71)*19дн.*0,06%=125,47 рублей.

Таким образом, общая сумма неустойки за период с 11.06.2019 по 30.08.2021 составит 63 528 рублей 96 копеек. 

Учитывая изложенное, требования истца о  взыскании с ответчика неустойки подлежат удовлетворению в сумме 63 528 рублей 96 копеек. 

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску суд распределил  в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 171,  176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

По первоначальному иску: 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Альтер-ИТ" (ИНН5406413520) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Новосибирская управляющая компания" (ИНН 

<

***>) задолженность в размере 261 592 рублей 21 копеек, неустойку в размере 63 528 рублей 96 копеек, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 9150 рублей. 

В удовлетворении остальной части первоначального иска отказать. 

Встречный иск удовлетворить частично. 

Произвести перерасчет суммы задолженности ООО «Альтер-ИТ» на сумму причитающейся доли в доходах от сдачи в аренду общего имущества за период с 01.08.2015 по 31.08.2021. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Новосибирская управляющая компания" (ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Альтер-ИТ" (ИНН5406413520) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей. 

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в  Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья

О.В. Суворова