Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-1150/2024

16 мая 2024 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2024 года.                                  Полный текст постановления изготовлен 16 мая 2024 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ротаря С.Б.,

судей  Козловой Т.Д., Пичининой И.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щербак Д.А.,

при участии в судебном заседании:

от ИП ФИО1: ФИО2, представителя по доверенности от 19.04.2024,

от ООО  «И рыба и мясо»: ФИО3, представителя по доверенности от 14.05.2024; ФИО4, представителя по доверенности от 14.05.2024,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «И РЫБА И МЯСО»

на решение от 19.01.2024

по делу № А73-6717/2023

Арбитражного суда Хабаровского края

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 

к обществу с ограниченной ответственностью «И РЫБА И МЯСО» 

о взыскании 349388,51 рубля,

                                                     УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «И РЫБА И МЯСО» (далее - ООО «И РЫБА И МЯСО») о взыскании 349388,51 рубля, из которых: 12840,44 рубля составляют задолженность по арендной плате за август 2022 года; 5007,77 рубля - неустойка за период с 01.09.2022 по 26.09.2023; расходы на восстановительный ремонт помещения в размере 280028 рублей, а также убытки, связанные с необходимостью приобретения одного кондиционера «Самсунг» в размере 51 512,30 рубля (с учетом уточнения требований, заявленных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Решением суда от 19.01.2024 иск удовлетворен частично, с ООО «И РЫБА И МЯСО» в пользу ИП ФИО1 взыскано 331512,30 рубля убытков, в удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО «И РЫБА И МЯСО» в апелляционной жалобе просит решение суда от 19.01.2024 в части удовлетворённых требований отменить.

В доводах жалобы ее заявитель указывает, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих несение расходов на восстановительные работы арендуемого помещения, а также сам факт осуществления этих расходов, а учитывая нахождение кондиционеров в неисправном состоянии (согласно письму ООО «АС Инжиниринг») оснований для удовлетворения исковых требований, не имелось.

В судебном заседании представители ответчика на удовлетворении апелляционной жалобы настаивали. 

Представитель истца в судебном заседании в отношении доводов апелляционной жалобы представил возражения, оспоренное в апелляционном порядке решение суда от 19.01.2024 просил оставить в силе.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», поскольку ООО «И РЫБА И МЯСО», согласно доводам жалобы, обжалует часть судебного акта (в части удовлетворенных требованиях), иные лица возражений не заявили, суд апелляционной инстанции осуществляет проверку судебного акта в пределах, определяемых апелляционной жалобой.

Из материалов дела следует, что во исполнение заключенного между ИП ФИО1 (Арендодатель) и ООО «И РЫБА И МЯСО» (Арендатор) договора аренды (долгосрочный) от 23.06.2021, по акту приема-передачи от 23.06.2021 Арендодателем Арендатору передано нежилое функциональное помещение I(9-16, 36-38) (Приложение № 1), расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 27:23:0030120:1090.

Согласно разделу 3 договора, арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. Постоянная часть арендной платы составляет 130 000 рублей без НДС, из расчета 948,20 рубля за 1кв.м. Переменная часть арендной платы включает в себя расходы: по оплате электроэнергии, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, теплоснабжению, за услуги телефонизации по предоставлению счетов.

Срок перечисления арендной платы установлен в пункте 3.2 договора – до 25 числа предыдущего месяца.

Пунктом 10.1 предусмотрена обязанность арендатора внести обеспечительный платеж в общей сумме 130 000 рублей (65 000 рублей не позднее 24.06.2021, и 65 000 рублей не позднее 29.06.2021). Обеспечительный платеж предполагает собой право арендодателя удержать из обеспечительного платежа денежные средства, подлежащие оплате арендатором арендодателю, в том числе в случае несвоевременного или неполного внесения арендатором арендной платы по договору.

В соответствии с пунктом 4.2 договора, в обязанности арендатора входит:

- не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя и при необходимости иных органов, призванных давать разрешения на указанные работы;

- в течение всего срока аренды поддерживать арендованное помещение в надлежащем состоянии, пригодном для осуществления разрешенной деятельности (осуществлять при необходимости текущий ремонт, содержать помещение в надлежащем санитарном состоянии, и др.);

- по истечении срока действия договора передать помещение арендодателю в чистом виде, в состоянии не хуже, чем на начальную дату договора, с учетом нормального износа.

Согласно пункту 5.1.5 договора, неотделимые улучшения проводятся арендатором с письменного разрешения арендодателя, после предоставления (и согласования) смет на проведение данных улучшений. Согласование по возмещению затрат арендодателем арендатору оформляется отдельным дополнительным соглашением в свободной форме. После окончания договора все неотделимые улучшения передаются арендодателю.

При просрочке арендатором арендных платежей и иных платежей, предусмотренных настоящим договором, арендатор обязан уплатить арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 7.1 договора).

Согласно пункту 7.2 арендодателю предоставлено право расторгнуть договор в одностороннем (внесудебном) порядке с уведомлением об этом арендатора за десять календарных дней до момента прекращения договора, в случае если арендатор два раза и более раз подряд в течение календарного года допустил просрочку внесения любых платежей больше чем на десять дней. Расторжение договора в таком случае производится во внесудебном порядке, по инициативе арендодателя путем заявления им одностороннего отказа от исполнения договора, выраженного в письменном уведомлении, договор считается расторгнутым с даты, указанной в соответствующем уведомлении. При несоблюдении сроков уведомления арендодателем арендатора о расторжении договора арендодатель обязуется компенсировать финансовые затраты (убытки) в размере 390 000 рублей.

Ввиду не исполнения Арендатором условий договора и наличием просрочки оплаты арендных платежей, предприниматель 08.08.2022 уведомил ответчика о расторжении договора в одностороннем порядке, с указанием на прекращение арендных отношений с 15.08.2022, и необходимости освобождения помещения.

Согласно составленному в присутствии представителя арендатора ФИО5 (в последующем отказался от подписания) акту приемки от 31.08.2022, в арендованном помещении выявлены следующие недостатки:

- в помещении № 9,10,36,37,38 на площади 105,5кв. м отсутствует напольное покрытие,

- в помещении №9 на потолке площадью 82кв.м смонтирована шумоизоляция, но демонтирован подвесной потолок (ранее был установлен - натяжной, установлены профили под потолочные пласты Армстронг), потолочные пласты отсутствуют. В помещениях №9,11,12,36,37,38 отсутствует система освещения, светильники демонтированы.

- в помещениях № 12 и 13 светильники отключены от системы электроснабжения;

- в помещении №9 отсутствует кондиционер Samsung и пульт (на момент передачи нежилого помещения арендатору установлены),

- в помещениях № 9,37 отсутствуют замки на пяти оконных решетках,

- в помещениях № 12,9,37 отсутствуют радиаторные решетки – 6шт,

- в помещениях № 16, 15 разрушен короб из керамической плитки, закрывающий канализационную систему санузла.

- в помещении № 12 отсутствует паркетная доска (на площади 9,5 м2);

- в помещение №13 отсутствует плиточное покрытие пола (на площади 6,7 м2).

- в помещении №11 отсутствует деревянный дверной блок с деревянной дверью.

- отсутствует кондиционер PEND-3EKHA/PUN-3YKA/,

- на стенах помещений №9, 10, 12,13,36,37 нанесены цифры, надписи, детские рисунки, следует перекрашивать стены на площади 261,78кв.м.

- в помещении №14 частично разрушен потолок;

- в помещении №12 отсутствует офисная мебель, а именно: письменный стол руководителя с двумя тумбами (с выдвижными ящиками с ключами), кресло руководителя, 3 офисные полки для документов.

- санитарное состояние неудовлетворительное: в помещениях №9,10,11,12,13,38, 14 – мусор, грязь на полу; в помещении №12 урна с мусором и мешок с мусором.

В целях досудебного урегулирования спора истец 29.12.2022 направил в адрес ответчика претензию, содержащую требования об оплате задолженности по арендной плате и расходов на восстановительные работы арендуемого помещения.

Отказ в удовлетворении требований претензии явился основанием для обращения ИП ФИО1 в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, заслушав в судебном заседании присутствующих представителей, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке и сроки, установленные договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Исследовав  представленные доказательства, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о необоснованности заявленных исковых требований в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате в размере 12 840,44 рубля за август 2022 года, а также начисленной неустойки в размере 5 007,77 рубля за период с 01.09.2022 по 26.09.2023 (с учетом произведенных обществом оплат, зачетов по неотделимым улучшениям и обеспечительному платежу).

Указанное участвующими в деле лицами не оспаривается, возражения подателя жалобы сводятся к удовлетворённым исковым требованиям, касающимся взыскания убытков, связанных с восстановительными работами в арендованном помещении и демонтированного кондиционера.

В силу статьи 393 Гражданского кодекса РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65  Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Для возложения гражданско-правовой ответственности в форме возмещения ущерба истцом должны быть доказаны: факт причинения ущерба и его размер; вина и противоправность действий (бездействия) ответчиков; наличие причинной связи между противоправным поведением ответчиков и наступившим ущербом.

Привлечение лица к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков возможно только при доказанности всей совокупности вышеперечисленных условий.

Пунктом 2  статьи 616 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1  ст. 622 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, по смыслу статей 210, 616 Гражданского кодекса РФ собственник может возложить на другое лицо на основании договора с ним несение бремени содержания, принадлежащего ему имущества.

При заключении договора аренды от 23.06.2021 ответчик принял в аренду помещение без претензий к его техническому состоянию, что подтверждается актом от 23.06.2021.

Таким образом, ООО «И РЫБА И МЯСО» приняло на себя обязательства производить за свой счет текущий ремонт арендованного помещения, для поддержания его в состоянии, в котором они переданы арендатору с учетом нормального износа, пригодном для осуществления разрешенной деятельности; содержать арендованное помещение в надлежащем санитарном состоянии, что установлено пунктом 4.2.7 договора.

Вместе с тем, в соответствии с актом от 31.08.2022 после прекращения договорных обязательств, арендуемое помещение имело ряд недостатков, требующих ремонта.

Таким образом, в результате нарушения ООО «И РЫБА И МЯСО» обязанности по поддержанию арендуемого помещения в надлежащем состоянии, ИП ФИО1 вынужден нести расходы для восстановления нежилого помещения.

Размер затрат на восстановление помещения в сумме 280 028 рублей, истец обосновал суммой недополученной арендной платы с новых арендаторов помещения - ФИО6, ИП ФИО7, ООО «Премьер Хабаровск», на основании договоров аренды от 03.03.2023 №1, №2, №3, где ежемесячная плата установлена в размере 22 484 рублей, 19 148 рублей и 98 112 рублей, соответственно.

В соответствии с соглашением от 04.03.2023 о текущем ремонте нежилых помещений, арендуемых по договорам аренды от 03.03.2023 №1, №2, №3, арендаторы обязуются произвести текущий ремонт арендуемых по договорам аренды нежилых помещений, расположенных на 1 этаже жилого дома по адресу: 

<

...>(9-16,36-38), по видам работ согласно перечню, прилагаемому к соглашению: установка натяжного потолка, грунтовка пола, укладка линолеума с клеем, прирезка и монтаж плинтуса, демонтаж короба ГВЛ, установка стены из ГВЛ, удаление рисунка со стены, шпаклевание стен под покраску, грунтовка стен, покраска стен в 2 слоя, покраска потолка (шпаклевание, грунтовка 2 раза, покраска на 2 раза), монтаж дверей, прокладка кабеля, установка освещения в туалете, светильников на складе, монтаж розеток.

Соглашением от 04.03.2023 предусмотрено, что арендодатель обязуется возместить затраты арендаторов на текущий ремонт нежилого помещения, путем зачета в счет обязательств арендаторов по оплате арендной платы за период с 03 марта по 03 мая 2023 года расходов арендатора на выполнение работ по текущему ремонту нежилых помещений. Размер стоимости затрат арендаторов на выполнение работ по текущему ремонту нежилых помещений по соглашению сторон оценивается в размере общей суммы арендной платы за два месяца по трем договорам аренды от 03.03.2023 и составляет 280 028 рублей (пункты 7, 8 соглашения).

При этом прилагаемый к соглашению от 04.03.2023 перечень работ соответствует указанным в акте от 31.08.2022 недостаткам и повреждениям арендуемого помещения. 

Доказательств, что установленная сторонами в соглашении стоимость восстановительных работ в общем размере 280 028 рублей существенно завышена, и имеется возможность уменьшить указанные работы, ответчиком не представлено.

В этой связи суд первой инстанции пришел к верному выводу об обоснованности заявленной к взысканию суммы затрат на восстановительные работы арендуемого помещения, от повреждений образовавшихся в период использования ответчиком.

Ссылки подателя жалобы на отсутствие факта несения указанных расходов, не состоятельны, поскольку в соответствии с оглашениями от 04.03.2023 стоимость восстановительных работ заложена в счет арендаторов по арендной плате спорного помещения.

Доводы заявителя жалобы, что по состоянию на 01.10.2021 кондиционеры находились в неисправном состоянии, что подтверждается письмом ООО «АС Инжиниринг» (т.3, л. д. - 175), подлежат отклонению, поскольку доказательства составлены в одностороннем порядке, представлены в период судебного разбирательства, без возможности идентификации предметов исследования (отсутствуют наименование кондиционеров), а учитывая, что ответчик принял арендуемое помещение без возражений по его техническому состоянию, оснований для принятия представленных ответчиком доказательств у суда первой инстанции, не имелось.

Определяя стоимость утраченного кондиционера в размере 51512,30 рубля, суд обоснованно руководствовался средней стоимостью прайсов различных компаний, размещённых в сети Интернет, при том, что доказательств о завышенной стоимости ответчиком не представлено.

С учетом изложенного, судом обоснованно сделан вывод о наличии причинно-следственной связи между нарушением обязательств со стороны ООО «И РЫБА И МЯСО» и причиненными истцу убытками в размере 280 028 рублей, а также стоимость демонтированного кондиционера в размере 51 512,30 рубля.

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, по содержащимся в ней доводам, не имеется.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы отнесены на ее заявителя (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

                                                              ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 19.01.2024 по делу № А73-6717/2023 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

                   С.Б. Ротарь

Судьи

                 Т.Д. Козлова

              И.Е. Пичинина