ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-149897/22

25 августа 2023 года

город Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2023 года 

Полный текст постановления изготовлен 25 августа 2023 года 

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Архиповой Ю.В., Петровой В.В.,

при участии в заседании: 

от истца: Негосударственного образовательного учреждения Профессиональная образовательная организация «Московская академия экономики и права» - ФИО1 по дов. от 31.12.2023, ФИО2 по дов. от 11.01.2023, 

от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы – ФИО3 по дов. от 22.12.2022, 

от третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве – неявка, извещено,

общества с ограниченной ответственностью «Лечебно-диагностический центр «Три С» - неявка, извещено,

рассмотрев 23 августа 2023 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 17 января 2023 года

Арбитражного суда города Москвы 

и постановление от 27 апреля 2023 года

Девятого арбитражного апелляционного суда 

по иску Негосударственного образовательного учреждения Профессиональная образовательная организация «Московская академия экономики и права»

к Департаменту городского имущества города Москвы

о признании договора аренды прекратившим свое действие и обязании заключить договор с новым собственником,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, общество с ограниченной ответственностью «Лечебно-диагностический центр «Три С»,

УСТАНОВИЛ:

Негосударственное образовательное учреждение профессиональной образовательной организации «Московская академия экономики и права» (далее – истец, НОУ ПОО «МАЭП») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик, Департамент) с иском о признании договора аренды земельного участка от 29.06.2006 №М-05-26404 прекратившим свое действие с 25.12.2018 и обязании заключить договор с новым собственником - обществом с ограниченной ответственностью «Лечебно-диагностический центр «Три С» (далее- ООО «ЛДЦ Три С»).

К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве), ООО «ЛДЦ Три С». 

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17 января 2023 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2023 года, иск удовлетворен частично: суд признал договор аренды земельного участка от 29.03.2006 № М-05-026404 прекративший действие с 25.12.2018; в удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные решение и постановление отменить, отказать в удовлетворении заявленных истцом требований в полном объеме, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик указывает на неверное применение положений статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 35, 46 Земельного кодекса Российской Федерации; судами не принято во внимание, что смена собственника объекта недвижимости, находящегося на арендованном земельном участке, не прекращает действие договора аренды земельного участка в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации; судами в основу судебных актов необоснованно положена позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в пункте 11 постановления Пленума от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», что повлекло неверную квалификацию использованного истцом способа защиты права; судами не дана оценка доводам Департамента об отсутствии у истца права на иск, истец не является стороной спорного договора с 25.12.2018 и не имеет права на иск о его расторжении, фактически удовлетворяя требования истца, суд расторг договор аренды земельного участка, действующий между Департаментом и ООО «ЛДЦ «Три С».

От НОУ ПОО «МАЭП» поступил отзыв с возражениями на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы и требования кассационной жалобы, представитель истца возражал против доводов кассационной жалобы, указывая на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между НОУ ПОО «МАЭП» (арендатор) и Департаментом земельных ресурсов города Москвы (в настоящее время - Департамент городского имущества города Москвы, арендодатель) заключен договор аренды от 29.03.2006 № М-05-026404 земельного участка площадью 588 кв.м с кадастровым номером 77:05:0001020:38, расположенного по адресу: 

<

...>, сроком до 13.12.2054 для эксплуатации здания Академии.

Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН в установленном законом порядке 20.09.2006. 

В соответствии с договором купли-продажи от 07.11.2018 № 37/01-2018, право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 77:05:0001020:4323, расположенное по адресу: 

<

...>, перешло от НОУ ПОО «МАЭП» к ООО «ЛДЦ «Три С» (запись государственной регистрации от 25.12.2018 № 77:05:0001020:4323-77/005/2018-4). Акт приема-передачи к договору купли-продажи подписан сторонами 08.11.2018.

Ссылаясь на то обстоятельство, что договор аренды земельного участка от 29.03.2006 № М-05-026404 прекращен с 25.12.2018 в соответствии со статьей 416 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с невозможностью исполнения, истец направил в адрес Департамента обращение 01.06.2021 № 29 с предложением о расторжении договора с последующим заключением нового договора аренды с новым собственником объекта - ООО «ЛДЦ Три С» в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Выраженный в письме от 05.07.2021 № ДГИ -1-71251/21-1 отказ Департамента расторгнуть вышеназванный договор послужил поводом для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор и удовлетворяя иск в части признания договора аренды земельного участка от 29.03.2006 № М-05-026404 прекратившим действие с 25.12.2018, суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 307-310, 421, 450.1, 552, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 35, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», исходил из того, что в результате приобретения ООО «ЛДЦ «Три С» права собственности на объект недвижимости к покупателю в силу закона перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка от 29.03.2006 № М-05-026404, при этом, как указал суд, единственным способом защиты прав истца (продавца) является подача иска о признании договора аренды земельного участка прекратившимся.

Отказывая в удовлетворении остальной части исковых требований, суд исходил из того, что истец не представил доказательств, подтверждающих факт наличия у него полномочий на заключение договора аренды земельного участка в интересах нового собственника нежилого здания.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции. 

Судебная коллегия суда кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций ввиду следующего.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2(2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, разъяснено, что по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). 

Смена собственника объекта недвижимости, находящегося на арендованном земельном участке, не прекращает действие договора аренды земельного участка. Права и обязанности из договора аренды переходят к новому собственнику здания в том же объеме и на тех же условиях в силу прямого указания закона, в связи с чем у судов не имелось правовых оснований для удовлетворения иска в части признания договора аренды земельного участка от 29.03.2006 № М-05-026404 прекратившим действие с 25.12.2018.

Наряду с этим, кассационная коллегия принимает во внимание неправильное обоснование судами вывода об отказе в удовлетворении иска в части необоснованно заявленных истцом требований о понуждении ответчика и третьего лица заключить новый договор аренды земельного участка.

Таким образом, учитывая, что при рассмотрении настоящего спора судами первой и апелляционной инстанций были установлены все фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, однако неправильно применены нормы материального права, суд кассационной инстанции, на основании пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с отсутствием необходимости сбора, исследования и оценки новых доказательств, признает необходимым отменить принятые по делу судебные акты в полном объеме и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 17 января 2023 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2023 года по делу № А40-149897/22 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

 

Председательствующий-судья                                                 В.В. Кобылянский

 

Судьи:                                                                                             Ю.В. Архипова

 

                                                                                                          В.В. Петрова