﻿ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-13777/2019

09 июня 2020 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  09 июня 2020 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галенкиной К.В.,

судей  Полубехиной Н.С., Тимухиной И.А.

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шахрзаевым М.И.,

 

при участии:  

от истца: представитель не явился (извещен),

от ответчика (должника): представитель не явился (извещен),

от 3-го лица: представитель не явился (извещен),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-12784/2020) индивидуального предпринимателя Лавренчука Александра Николаевича на решение  Арбитражного Калининградской области от 27.02.2020 по делу № А21-13777/2019, принятое по иску:  

истец: индивидуальный предприниматель Лавренчук Александр Николаевич (ОГРНИП: 319392600013351)

ответчик: Администрация городского округа «Город Калининград» (236006 Калининградская область, город Калининград площадь Победы, 1, ОГРН: 1023900770222, Дата присвоения ОГРН: 10.11.2002, ИНН: 3903016790)

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (236040, Калининградская область, город Калининград, улица Генерала Соммера, 27, ОГРН: 1043902855446, Дата присвоения ОГРН: 20.12.2004, ИНН: 3906131304)

о государственной регистрации перехода права собственности и по встречному иску о признании договора купли-продажи незаключенным, 

 

установил:

Индивидуальный предприниматель Лавренчук Александр Николаевич (далее -Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к Администрации городского округа «Город Калининград» (далее – Администрация) о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок из земель населенных пунктов площадью 14 440 кв.м с кадастровым номером 39:15:141622:97, расположенный по адресу: Калининградская область, г. Калининград, ул. Энергетиков. 

Определением суда от 04.12.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее - Управление).

Администрация обратилась со встречным иском к Предпринимателю о признании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 39:15:141622:97 от 22.02.2017 № 55/2017-С незаключенным, принятым к производству определением от 02.12.2019.

Решением от 27.02.2020 суд в удовлетворении исковых требований Предпринимателя отказал; признал незаключенным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 39:15:141622:97 от 22.02.2017 № 55/2017-С; взыскал с Предпринимателя в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 руб.

Не согласившись с указанным решением, Предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований и отказе в удовлетворении встречных исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что имел право на заключение договора купли-продажи от 22.02.2017 № 55/2017-С (далее – договор) в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации  (далее – ЗК РФ) и статьей 39.20 ЗК РФ, пояснил, что данный факт подтверждается сведениями Единого государственного реестра недвижимости, которые были внесены в указанный реестр на основании обследования кадастровыми инженерами объекта недвижимости и его последующей постановки на кадастровый учет. По мнению Предпринимателя, суд первой инстанции безосновательно счел достаточными сведения специалистов Администрации о том, что на момент обследования земельного участка на нем не было обнаружено здания с кадастровым номером 39:15:141622:167. Также Предприниматель не отрицает проведение демонтажа здания, но уже после того, как Администрацией был подписан договор. Предприниматель также указывает, что удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции исходил из позиций решения Московского районного суда г. Калининграда и постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу №А21-4244/2019. Однако Предприниматель считает, что судами не установлен факт отсутствия объекта недвижимости на момент обращения Предпринимателя за услугой и принятия решения Администрацией о заключении договора купли-продажи. Предприниматель считает, что суд первой инстанции не в полном объеме установил имеющие значение для дела обстоятельства, должным образом не установил основания для признания сделки незаключенной, в связи с чем выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В настоящее судебное заседание представитель Предпринимателя не явился, о дне слушания извещен надлежащим образом.

Администрация направила заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в ее отсутствие, просила оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

 

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и Киселевой Неллей Григорьевной 05.03.2015 заключен договор № 012239 на передачу в аренду земельного участка площадью 14 440 кв.м с кадастровым номером 39:15:141622:97, расположенного по адресу: г. Калининград, Московский район, ул. Энергетиков, под объект незавершенного строительства (здание строящегося торгово-логистического центра со складскими помещениями), сроком на 3 года.

Между Киселевой Неллей Григорьевной (цедент) и Предпринимателем (цессионарий) 19.08.2015 заключен договор уступки прав и обязанностей (в редакции дополнительного соглашения от 22.09.2015), согласно которому цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права арендатора по договору от 05.03.2015 № 012239. 

Срок аренды земельного участка установлен до 02.03.2018.

21.03.2017 в адрес Предпринимателя Комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации (далее - Комитет) с сопроводительным письмом № 028-13/угрн-13-1194 был направлен проект договора, было предложено подписать и возвратить все экземпляры договора в Комитет в течение 30 дней для последующей подачи Комитетом заявления на государственную регистрацию права, а также сообщить об оплате цены приобретаемого земельного участка, оплатить государственную пошлину за государственную регистрацию (л.д. 21). 

Согласно проекту договора объектом купли-продажи являлся земельный участок из земель населенных пунктов площадью 14 440 кв.м с кадастровым номером 39:15:141622:97, расположенный по адресу: г. Калининград, Московский район, ул. Энергетиков (разрешенное использование – под объект незавершенного строительства (здание строящегося торгово-логистического центра со складскими помещениями)).

В пункте 1.4 договора указано, что на земельном участке расположено нежилое здание – торгово-логистический центр со складскими помещениями общей площадью 920 кв.м с кадастровым номером 39:15:141622616 по адресу: г. Калининград, ул. Энергетиков. 

21.04.2017 в Администрацию от Предпринимателя поступило заявление о предоставлении рассрочки по оплате выкупной стоимости указанного земельного участка (л.д 27). 

В письме от 24.05.2017 № из-КМИ-07/3891 Комитет на указанное заявление сообщил, что договор купли-продажи согласно статье 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) до настоящего времени не является заключенным, так как не акцептован покупателем; денежные средства по договору купли-продажи могут быть перечислены в период времени, когда указанная кадастровая стоимость является актуальной; рассрочка платежа выкупной цены земельного участка не требуется; арендная плата по договору аренды должна вноситься арендатором до момента регистрации права собственности на земельный участок (л.д. 28). 

Письмом от 20.07.2018 Администрация известила Предпринимателя об отказе от заключения договора купли-продажи земельного участка в связи с отсутствием оснований, предусмотренных подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьей 39.20 ЗК РФ для предоставления земельного участка без торгов (л.д. 57). 

19.11.2018 Предприниматель представил в Администрацию заявление с приложением подписанного договора купли-продажи в трех экземплярах, чека-ордера об оплате государственной пошлины за регистрацию прав в размере 2 000 руб. и чека-ордера об оплате по договору купли-продажи 704 100 руб. (л.д. 29).

Письмом от 17.12.2018 Комитет по результатам рассмотрения указанного заявления уведомил Предпринимателя, что в связи с незаключением договора купли-продажи земельного участка документы, представленные им с заявлением, на государственную регистрацию подаваться не будут (л.д. 79).

Ссылаясь на данные обстоятельства, а также на пункт 3 статьи 551 ГК РФ, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с положениями статей 131, 223, 551 ГК РФ переход права собственности по договору продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а право собственности на приобретенную недвижимость возникает у покупателя с момента такой регистрации. 

Согласно пункту 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

По смыслу указанной правовой нормы основанием для удовлетворения требования о государственной регистрации может служить только необоснованное уклонение стороны от государственной регистрации, то есть ее противоправное поведение. 

Возражая против удовлетворения требований Предпринимателя, Администрация заявила встречный иск, полагая, что договор купли-продажи является незаключенным. 

Согласно пункту 2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. 

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (пункт 1 статьи 433 ГК РФ). 

В силу статьи 440 ГК РФ когда в оферте определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока.

Срок для акцепта был указан Администрацией в письме от 21.03.2017 (30 дней). 

Однако подписанный договор купли-продажи был представлен в Администрацию Предпринимателем только 19.11.2018, то есть со значительным пропуском срока для акцепта, что в силу статьи 440 ГК РФ свидетельствует о незаключенности договора.

Из материалов дела следует, что вступившим в законную силу решением Московского районного суда г. Калининграда от 14.01.2019 по делу № 2-209/2019 удовлетворены требования Администрации о признании отсутствующим права собственности Предпринимателя на нежилое здание – торгово-лингвинстический центр со складскими помещениями с кадастровым номером 39:15:141622:167, площадью 920 кв.м, расположенного по адресу: г. Калининград, ул. Энергетиков, в связи с фактическим отсутствием указанного объекта на земельном участке с кадастровым номером 39:15:141622:97, в то время как заключение договора купли-продажи земельного участка предполагалось на основании пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ в целях реализации исключительного права на приобретение земельного участка под объектом недвижимости, расположенном на нем. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом. 

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса. 

Направляя в адрес Предпринимателя проект договора купли-продажи земельного участка от 22.02.2017, Администрация исходила из наличия на выкупаемом земельном участке принадлежащего арендатору на праве собственности объекта недвижимости. 

Однако поскольку объект недвижимости на спорном земельном участке отсутствовал, у Предпринимателя не имелось правовых оснований для приобретения данного земельного участка в собственность без проведения торгов в порядке, предусмотренном статьей 39.20 ЗК РФ. 

Доводам Предпринимателя о наличии объекта недвижимости на спорном земельном участке на день подписания договора купли-продажи, регистрации права собственности на данный объект судом уже была дана оценка в вышеназванном решении Московского районного суда г. Калининграда, а также в судебных актах по делу № А21-4244/2019. 

Так, из решения Московского районного суда г. Калининграда от 14.01.2019 следует, что объект недвижимого имущества – нежилое здание (торговологистический центр со складскими помещениями) площадью 920 кв.м с кадастровым номером 39:15:141622:167 в границах земельного участка с кадастровым номером 39:15:141622:97 отсутствует, следовательно, на основании технического плана в Единый государственный реестр недвижимости внесены заведомо ложные сведения. 

Судом установлено, что каких-либо подготовительных строительных работ для возведения либо следов разрушения нежилого здания на спорном земельном участке в ходе осмотра уполномоченными должностными лицами выявлено не было. 

В силу части 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле. 

В постановлении от 26.11.2019 по делу № А21-4244/2019 Тринадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что наличие на момент заключения договора купли-продажи земельного участка записи о регистрации права собственности Предпринимателя на объект недвижимости не является законным основанием для предоставления земельного участка Предпринимателю в собственность. 

Придя к выводу о незаключенности договора купли-продажи земельного участка, суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения требований Предпринимателя, основанных на пункте 3 статьи 551 ГК РФ.

Указанные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела;  доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, не опровергают выводов суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены решения.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции вынесен законный и обоснованный судебный акт, неправильного применения норм материального или нарушения процессуального права не допущено. Апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 27.02.2020 по делу № А21-13777/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

                  К.В. Галенкина

 

Судьи

 

                     Н.С. Полубехина

 

                И.А. Тимухина