Арбитражный суд Волгоградской области

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город  Волгоград

«24» июля 2019 г.

                                  Дело № А12-15052/2019

Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 19.07.2019.

Полный текст решения изготовлен 24.07.2019.

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Куропятниковой Т.В., при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Кобзаревой Ю.В.,   рассмотрев дело по исковому заявлению Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (404130, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Монолит-бетон» (404106, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – временного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Монолит-бетон» ФИО1, о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности №14/24-д от 25.03.2019, 

от ответчика, третьего лица  – представитель не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания,  

 

Установил:

Комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее, истец) обратился  к обществу с ограниченной ответственностью «Монолит-бетон» (далее, ответчик) с требованиями о расторжении договора аренды земельного участка №8998аз от 21.07.2010, заключенного между Комитетом земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области и обществом с ограниченной ответственностью «Монолит-бетон».

Свои доводы истец мотивирует тем, что ответчик неоднократно не исполняет обязанности по договору аренды, не оплачивает в установленные сроки арендную плату.

Ответчик исковые требования не признает, по мотивам, изложенным в отзыве. 

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает, что заявленные требования  подлежат удовлетворению.    

По общим положениям статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства (в том числе право аренды) и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Пунктом 2 этой статьи определен перечень имущества, подлежащего исключению из конкурсной массы: это имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве имущество.

Земельные участки, находящиеся в аренде, к исключению из конкурсной массы, Законом о банкротстве не отнесены.

Права арендатора по договору аренды, предусмотренные статьей 606 ГК РФ, носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующее встречное удовлетворение - реализованы с торгов в порядке, установленном законом о банкротстве.

С момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные.

В пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" разъяснено, что согласно абзацу 7 пункта 1 статьи 126 Закона о Банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, перечисленных в пункта 1 статьи 134 данного Закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В связи с этим, в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве.

На момент рассмотрения дела должник не признан несостоятельным (банкротом), в связи с чем заявленные требования подлежат рассмотрению в общем порядке. 

Как следует из материалов дела, между комитетом земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский и ООО «ЕМ - Логистик» был заключен договор аренды №8998аз от 21.07.2010 в отношении земельного участка площадью 23 894,0 кв.м., расположенного по адресу: ул. Александрова, 48 в, город Волжский, Волгоградская область, с кадастровым номером 34:35:000000:0013, в том числе: участок площадью 23 537,0 кв. м с кадастровым номером 34:35:020206:0012, участок площадью 357,0 кв. м с кадастровым номером 34:35:020206:0013, предоставленного с видом разрешенного использования - земли под промышленными объектами (под предприятие).

ООО «ЕМ - Логистик» приняло указанный земельный участок с 12.07.2010, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка.

Срок действия договора определен сторонами с 12.07.2010 до 12.07.2059.

Согласно договору купли - продажи по Лоту №1 от 16.05.2016 ООО «Монолит - бетон» в соответствии с результатами торгов по продаже имущества ООО «ЕМ - Логистик» приняло право аренды земельного участка площадью 23 894 кв. м с кадастровым номером 34:35:000000:13 с видом разрешенного использования: земли под промышленными объектами (под предприятие), расположенного по адресу: 

<

...>.  Арендатором по договору аренды стал ответчик. 

На основании постановления Волжской городской Думы Волгоградской области от 23.11.2018 №5/37 «О реорганизации комитета земельных ресурсов администрации городского округа-город Волжский и управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области» комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области реорганизован в форме присоединения к нему управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области.

В связи с изложенным, комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский переименован в комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области.

В силу ст. 58 ГК РФ при присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица.

Правопреемство в порядке п.2 ст. 58 ГК РФ является универсальным, охватывает не только обязательства, но и иные имущественные и неимущественные права реорганизуемого юридического лица.

При присоединении вся совокупность прав и обязанностей реорганизованного юридического лица переходит к одному правопреемнику в соответствии с передаточным актом. Переходят также те права и обязанности, которые не признаются или оспариваются сторонами, и те, которые на момент реорганизации не выявлены, то есть независимо от их указания в передаточном акте.

Реорганизация в форме присоединения, являясь одной из разновидностей универсального правопреемства и учитывая строго определенный круг ее субъектов, не предполагает возможности не перехода части обязательств присоединяемого лица к присоединяемому.

Согласно ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация, уступка требования, перевод долга и т.п.) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте.

Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса, в том числе и при исполнении решения. Таким образом, арендодателем по договору является истец. 

В соответствии со ст. 609 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). 

При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. 

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Пунктом 4.3. договора предусмотрено, что Арендатор вносит арендную плату ежемесячно, равными долями, не позднее 10 числа текущего месяца.

Пунктом 6.3.2 договора предусмотрено, что Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды на основании решения суда при существенном нарушении Арендатором его условий.

03.08.2018 комитетом земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области в адрес ООО «Монолит - бетон» было направлено уведомление №13/8248 от 03.08.2018 о необходимости исполнения обязательств, предусмотренных п. 4.3 договора, и погасить образовавшуюся задолженность в сумме 828 228,37 руб. в течение пяти дней с момента получения уведомления. Данное уведомление ответчиком получено 09.08.2018, согласно сведениям сайта «Почта России». Однако, требования о погашении задолженности, ответчиком исполнены не были.

Пунктом 6.3.2 договора предусмотрено, что Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды на основании решения суда при существенном нарушении Арендатором его условий и возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение более 2-х месяцев.

В связи с существенным нарушением условий договора аренды земельного участка per. № 8998аз от 21.07.2010 комитетом земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области в адрес ответчика было направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 13.09.2018 №13/9460 с проектом соглашения о расторжении договора аренды.

Указанное уведомление ответчиком получено 25.09.2018 согласно сведениям сайта «Почта России». Однако проект соглашения о расторжении договора аренды, направленный для подписания Арендатору в трех экземплярах, два из которых необходимо было вернуть в комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа- город Волжский Волгоградской области в течение семи дней с момента получения уведомления, не возвращен.

Комитет, полагая, что, арендатором допускались существенные нарушения договора аренды, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 14 от 05.05.1997).

Правила статьи 619 ГК РФ предусматривают специальные основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя по отношению к общим основаниям, указанным в пункте 2 статьи 450 ГК РФ.

В пунктах 29, 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Таким образом, предусмотренное в пункте 1 статьи 619 ГК РФ основание включает в себя несколько самостоятельных элементов, такие как: «просрочка уплаты», «более двух раз» и «подряд», при этом в договоре иное основание для его расторжения, чем закрепленного в указанной норме стороны не предусмотрели.

Разрешая спор, суд учитывает взаимосвязанные положения статьи 452 и статьи 619 ГК РФ, из которых следует, что право требовать расторжения договора возникает только в случае, если в разумный срок не будут устранены соответствующие нарушения.

Требования о погашении задолженности ответчиком на момент рассмотрения настоящего иска не исполнены. Из расчета задолженности, предоставленного истцом видно, что после 14.11.2017 оплаты по договору ответчиком не производились.  

Данные обстоятельства подтверждены документально и не оспариваются сторонами.

При таких обстоятельствах, действий ответчика, устранившего нарушение в срок, установленный в требовании, при рассмотрении дела не установлено, ответчиком не опровергнуто.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которая влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать. 

Ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду доказательства такого нарушения: неполучение доходов, возможное несение дополнительных расходов или наступление других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны. Сам же факт наличия такого нарушения, в силу ст. 450 ГК РФ, не может служить основанием для расторжения договора.

Учитывая значительность периода и размера задолженности, которая не была погашена арендатором, такие нарушения признаются судом существенными в силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, и применительно к спорному случаю имеются основания для расторжения договора.

Доводы ответчика о неучтенном платеже на сумму 187 960 руб. 33 коп., рассмотрены судом но отклоняются, т.к. не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения искового заявления. 

Согласно постановлению  об удовлетворении заявления  судебного пристава – исполнителя Волжского ГОСП №2 УФССП  России по Волгоградской области от 14.06.2019, в рамках исполнительного  производства  №38195/18\34048-ИП были ошибочно перечислены денежные средства в размере 187 960 руб. 33 коп. Указано на необходимость их возврата.  

Доводы о некорректности размера арендной платы и задолженности также отклоняются судом.

В рамках дела №А12-13280/2018 установлено, что обращаясь с заявлением о пересмотре судебного акта по новым обстоятельствам, в качестве таковых, заявитель указал на то, что в течение периода с 01.01.2017 по 31.01.2018 кадастровая стоимость земельного участка была завышена, о чем он не знал и не мог знать, пока не прибегнул к дополнительным действиям, связанным с оспариванием кадастровой стоимости этого участка. 08.11.2018 комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26.10.2012 № П/491 в Волгоградской области при Управлении Росреестра по Волгоградской области принято решение о снижении кадастровой стоимости участка с 14 688 836,50 руб. до 8 634 000 руб. Указанная кадастровая стоимость внесена в Единый государственный реестр недвижимости 06.12.2018 и подлежала применению с 01.01.2018. В период взыскания по делу включается январь 2018 года. Однако на 01.01.2018 у ответчика уже имелась задолженность в размере 236 527 руб. 80 коп.  Кроме того в 2018 году ответчиком  арендная плата не вносилась ни в каком  размере. 

Относительно доводов нахождения на земельном участке объектов недвижимости суд отмечает следующее. 

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующие вопросы расторжения договоров аренды, не делают исключения в части возможности прекращения права пользования землей при наличии на ней объекта недвижимости, поэтому при наличии оснований для расторжения договора иск подлежит удовлетворению. 

Прекращение договора аренды земельного участка не нарушает исключительных прав арендатора, имеющего в собственности объект недвижимости, расположенный на таком земельном участке, поскольку не лишает его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Данный вывод не противоречит позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10.

Требований об освобождении земельного участка не заявлено, настоящий спор не подразумевает сноса принадлежащих ответчику на праве собственности объектов недвижимости, поэтому рассмотрен судом исключительно в рамках правовых норм, регулирующих арендные правоотношения сторон.

Поскольку суд пришел к выводу о существенном характере нарушений, допущенных ответчиком, в данном случае расторжение договора является мерой ответственности, соразмерной нарушению обязательства, и соответствует балансу интересов сторон, имеются основания предусмотренные законом и договорами для расторжения договора  аренды.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзацах 1 и 2 пункта 2 Информационного письма от 18.01.2011 № 144 разъяснил, что решение принимается судом исходя из установленных им фактов, существующих на дату принятия решения. 

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В соответствии с ч. 1 ст. 10 АПК РФ арбитражный суд при разбирательстве дела обязан непосредственно исследовать все доказательства по делу. 

В силу ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению. 

Стороны согласно ст. 8, 9 АПК РФ пользуются равными правами на предоставление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений. 

Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые он ссылается в подтверждение своих требований и возражений. В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса  РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.  

В соответствии со ст. 112 Арбитражного процессуального кодекса РФ  вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении. 

Руководствуясь ст.ст. 110, 112, 167-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,  

 

Р Е Ш И Л:

исковые требования удовлетворить.  

Расторгнуть договор аренды земельного участка №8998аз от 21.07.2010, заключенный между Комитетом земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области и обществом с ограниченной ответственностью «Монолит-бетон».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Монолит-бетон» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в установленный законом срок в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Волгоградской области.

 

Судья                                                                                                                Т.В. Куропятникова