ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***> 

E-mail: i№fo@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-6405/2024

город Ростов-на-Дону

13 августа 2025 года

15АП-6394/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 августа 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Нарышкиной Н.В.,

судей Сулименко О.А., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Матиняном С.А.

при участии:

от ФИО1: представитель ФИО2 по доверенности от 17.02.2020, удостоверение адвоката №18345;

от истца: с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» онлайн-заседание представитель ФИО3 по доверенности от 03.02.2025;

от ООО «Регион Строй Развитие»: представитель ФИО4 по доверенности от 01.03.2024;

иные лица, участвующие в деле, представителей не направили, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Стройконструкция», общества с ограниченной ответственностью «Регион Строй Развитие», ФИО1 (в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 14.04.2025 по делу № А32-6405/2024

по иску администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Стройконструкция» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); индивидуальному предпринимателю ФИО5 (ОГРИП 319237500372528, ИНН 

<

***>); обществу с ограниченной ответственностью «Регион Строй Развитие» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об истребовании, о признании,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением, согласно которому просит:

1. Истребовать земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304021:1502, площадью 574 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский, ул. Сухумское шоссе, з/у 40Н, из чужого незаконного владения ООО «Стройконструкция» в пользу муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края;

2. Признать отсутствующим право собственности ООО «Стройконструкция» на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304021:1502, площадью 574 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский, ул. Сухумское шоссе, з/у 40Н;

3. Признать право муниципальной собственности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304021:1502, площадью 574 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский, ул. Сухумское шоссе, з/у 40Н;

4. Признать недействительной государственную регистрацию права собственности ООО «Стройконструкция» на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304021:1502, площадью 574 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский, ул. Сухумское шоссе, з/у 40Н;

5. Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304021:1502 (дата и номер государственной регистрации права: 10.11.2022 № 23:49:0304021:1502-23/235/2022-5), заключенный между ФИО5 и ООО «Регион Строй Развитие»;

6. Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304021:1502 (дата и номер государственной регистрации права: 20.12.2022 № 23:49:0304021:1502-23/262/2022-7), заключенный между ООО «Регион Строй Развитие» и ООО «Стройконструкция»;

7. Обязать ООО «Стройконструкция» и ФИО5 с момента вступления решения в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304021:1502, площадью 574 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский, ул. Сухумское шоссе, з/у 40Н, путем сноса объекта капитального строительства за свой счет;

8. В решении суда указать, что решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения об аннулировании записи о праве собственности ООО «Стройконструкция» от 20.12.2022 № 23:49:0304021:1502-23/262/2022-7 на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304021:1502, площадью 574 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский, ул. Сухумское шоссе, з/у 40Н;

9. В решении суда указать, что решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать право собственности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304021:1502, площадью 574 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский, ул. Сухумское шоссе, з/у 40Н;

10. В решении суда указать, что решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю аннулировать сведения об ограничении прав и объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона от 20.12.2022 № 23:49:0304021:1502-23/262/2022-8 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.04.2025 исковые требования удовлетворены частично. Суд признал отсутствующим право собственности ООО «Стройконструкция» на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304021:1502, площадью 574 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский, ул. Сухумское шоссе, з/у 40Н.

Признал недействительным договор купли-продажи от 31.10.2022 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304021:1502 (дата и номер государственной регистрации права: 10.11.2022 № 23:49:0304021:1502-23/235/2022-5), заключенный между ФИО5 и ООО «Регион Строй Развитие».

Признал недействительным договор купли-продажи от 29.11.2022 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304021:1502 (дата и номер государственной регистрации права: 20.12.2022 № 23:49:0304021:1502-23/262/2022-7), заключенный между ООО «Регион Строй Развитие» и ООО «Стройконструкция».

Обязал ООО «Стройконструкция» в течение трех месяцев с момента вступления решения в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304021:1502, площадью 574 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский, ул. Сухумское шоссе, з/у 40Н. Площадь застройки 105,2 кв.м, путем сноса трехэтажного объекта незавершенного строительства, общей площадью 276,4 кв.м, за свой счет.

Настоящее решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения об аннулировании записи о праве собственности ООО «Стройконструкция» от 20.12.2022 № 23:49:0304021:1502-23/262/2022-7 на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304021:1502, площадью 574 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский, ул. Сухумское шоссе, з/у 40Н.

Настоящее решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю аннулировать сведения об ограничении прав и объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона от 20.12.2022 № 23:49:0304021:1502-23/262/2022-8.

В остальной части исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Стройконструкция»; ООО «Регион Строй Развитие», ФИО1 (в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) обжаловали его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просили решение суда отменить.

Апелляционная жалоба ООО «Регион Строй Развитие» мотивирована тем, что спорный земельный участок не относится к территориям курорта федерального значения, в связи с чем отсутствуют основания для вывода о существовании у истца в силу закона права собственности. Право муниципальной собственности прекратилось ввиду заключения с ООО «Галион» договора купли-продажи от 13.02.2019. Судом первой инстанции ООО «Галион» ошибочно не привлечено к участию в деле. Истцом пропущен срок исковой давности в отношении оспаривания договора купли-продажи от 13.02.2019. Спорный земельный участок не ограничен в гражданском обороте, запрета на его передачу в частную собственности законодательством не установлено. После вступления в силу Закона №406-ФЗ курорты утратили статус особо охраняемых природных территорий, земли которых ограничены в обороте. Истцом не представлено оснований недействительности договоров купли-продажи от 31.10.2022 и от 29.11.2022, которые им также не оспорены в судебном порядке. Истец признавал принадлежность спорного земельного участка ответчикам, поскольку оказывал им муниципальные услуги и совершал иные действия, основанные на признании факта правомерного владения. Истцом не представлено документального обоснования для сноса объекта незавершенного строительства. Предыдущему собственнику земельного участка ФИО5 было выдано уведомление от 26.11.20211 №11262 о планируемом строительстве. Строение соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, что подтверждается актом осмотра в порядке муниципального земельного контроля. Срок исковой давности по требованию об обязании снести постройку истцом пропущен. 

Апелляционная жалоба ООО «Стройконструкция» мотивирована тем, что администрация стороной договора купли-продажи не является, в связи с чем способ защиты права путем применения последствий признания недействительной сделкой договора купли-продажи не восстановит права администрации. Администрация не владеет земельным участком и не может является субъектом права на иск о признании отсутствующим. В отношении земельного участка, расположенного в границах 2 зоны горно-санитарной охраны курорта, не действует запрет на приватизацию. Вывод суда о самовольной постройке не соответствует нормам действующего законодательства. 

Апелляционная жалоба ФИО1 мотивирована тем, что ФИО1 является участником ООО «Галион». ООО «Галион» на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером 23:49:000000:600 и объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0304023:1424. В дальнейшем директор ООО «Галион» разделил указанный земельный участок на 5 земельных участков, в том числе 23:49:0000000:9405, по которому признано недействительным соглашение об отступном в пользу ФИО5 Также не имеется оснований для применения исключительного способа защиты права как признание отсутствующим зарегистрированного права собственности на спорные объекты недвижимости. Спорные земельные участки считаются выбывшими из владения администрации. Изначально земельный участок с кадастровым номером 23:49:000000:600 был приобретен на основании возмездной сделки (договор купли-продажи). Указанный договора не признан недействительной сделкой. Таким образом, истец не является владеющим собственником. Более того, истцом попущен срок исковой давности. 

В судебном заседании представители ООО «Регион Строй Развитие», ФИО1 поддержали доводы апелляционных жалоб, дали пояснения по существу спора.

Представитель истца против доводов апелляционных жалоб возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

В судебном заседании 04.08.2025 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации до 11.08.2025 до 12 час. 10 мин., после окончания которого судебное заседание продолжено с участием представителей сторон.

В судебном заседании 11.08.2025 представитель ФИО1 заявил ходатайство об отказе от своей апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, решением Центрального районного суда г. Сочи от 08.05.2018 по административному делу № 2а-2129/2018 (т.1 л.д.125-129) признан незаконным отказ департамента имущественных отношений администрации города Сочи от 25.12.2017 в предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов. Суд возложил на администрацию города Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи обязанность предоставить ООО «Галион» в собственность за плату без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:600, площадью 18 980 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: гостиница, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Сухумское шоссе (т.д. 1, л.д. 125-129).

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 22.11.2018 (т.1 л.д.130-133) решение Центрального районного суда г. Сочи оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения (т.д. 1, л.д. 130-133).

Постановлением Президиума Краснодарского краевого суда от 29.05.2019 (т.1 л.д.134-138) решение Центрального районного суда г. Сочи от 08.05.2018 и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 22 ноября 2018 года - отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей (т.д. 1, л.д. 134-138).

Определением Центрального районного суда г. Сочи от 12.08.2019 (т.1 л.д.139-141) производство по административному делу №2а-3442/2019 (2а-2129/2018) прекращено в связи с неподсудностью дела судам общей юрисдикции. 

На основании вынесенного акта администрация города Сочи обратилась в Центральный районный суд города Сочи с заявлением о повороте исполнения решения Центрального районного суда города Сочи от 08.05.2018.

Определением Центрального районного суда г. Сочи от 19.09.2023 по административному делу №2а-3442/2019 в удовлетворении заявления администрации города Сочи о повороте исполнения решения Центрального районного суда города Сочи от 08.05.2018 - отказано (т.1 л.д.143-152).

Отказывая в удовлетворении заявления о повороте исполнения решения Центрального районного суда города Сочи от 08.05.2018, суд указал, что не представляется возможным осуществить поворот, так как в период оспаривания судебных актов решение суда было исполнено, а из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:600, площадью 18 980 кв.м., были образованы 26 самостоятельных земельных участков.

13.02.2019 между муниципальным образованием г.Сочи и ООО «Галион» заключен договор купли продажи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:600 (т.2 л.д.48-50).

Так, из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:600, площадью 18 980 кв.м, были образованы 26 самостоятельных земельных участков с кадастровыми номерами: 23:49:0304019:1485, 23:49:0304019:1484, 23:49:0304019:1486, 23:49:0304019:1483, 23:49:0000000:11576, 23:49:0000000:11577, 23:49:0304021:1509, 23:49:0304021:1510, 23:49:0304021:1501, 23:49:0000000:10645, 23:49:0304023:1850, 23:49:0304023:1851, 23:49:0304021:1511, 23:49:0304021:1512, 23:49:0304021:1513, 23:49:0304021:1514, 23:49:0304021:1515, 23:49:0304021:1507, 23:49:0304021:1508 23:49:0304021:1502, 23:49:0304021:1503, 23:49:0304021:1504, 23:49:0304021:1505, 23:49:0304021:1506, 23:49:0304021:1172, 23:49:0304023:1455 (т.1 л.д. 2-122).

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:600 был разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0000000:9405 (снят с учета), 23:49:0000000:9406 (снят с учета), 23:49:0304021:1171 (снят с учета), 23:49:0304021:1172 (актуальный), 23:49:0304023:1455 (актуальный).

17.05.2019 между ООО «Галион» и ФИО5 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304021:1171 (т.2 л.д.51-53).

Далее из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304021:1171 образованы земельные участки с кадастровыми номерами: 23:49:0304021:1175 (снят с учета), 23:49:0304021:1176.

Из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304021:1175 образованы земельные участки с кадастровыми номерами: 23:49:0304021:1502, 23:49:0304021:1503, 23:49:0304021:1504, 23:49:0304021:1505, 23:49:0304021:1506.

Собственником образованного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304021:1502 являлась ФИО5 (дата и номер государственной регистрации права: 13.07.2021 № 23:49:0304021:1502-23/238/2021-1).

Далее ФИО5 продала земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304021:1502 ООО «Регион Строй Развитие» по договору купли-продажи от 22.11.2022 (т.2 л.д.54-56).

В свою очередь ООО «Регион Строй Развитие» продало земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304021:1502 ООО «Стройконструкция» по договору купли-продажи от 29.11.2022 (т.2 л.д.57-59).

Ссылаясь на нарушение права собственности муниципального образования, администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением.

Принимая судебный акт, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с положениями статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Вопросы, касающиеся возникновения у истца права на спорное имущество, за которым, в свою очередь, право собственности зарегистрировано за ответчиком, подлежат рассмотрению и доказыванию в порядке искового производства по требованиям о признании права собственности.

Признание права является одним из способов защиты гражданских прав (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Нормами статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации к ничтожным отнесены сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. В пунктах 74, 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснена возможность квалификации в качестве ничтожной сделки договора, условия которого противоречат существу соответствующего законодательного регулирования, если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Ничтожной как посягающей на публичные интересы также является сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет.

В пунктах 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права на недвижимое имущество определяется как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода или прекращения этого права. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 52 совместного постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснили возможность оспаривания зарегистрированного права путем признании его отсутствующим. Такой иск уместен в случаях, когда регистрационная запись нарушает право заявителя, которое не может быть защищено путем его признания, истребования имущества из чужого незаконного владения или реституции.

Иск о признании права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты прав владеющего собственника, у которого нет необходимости в защите (восстановлении) его владения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12576/11, определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2015 № 5-КГ15-36). Специфика владения земельным участком публично-правовым образованием состоит в отсутствии необходимости доказывания факта такого владения, исключающего владение иных лиц. При признании отсутствующим права на находящийся в публичной собственности земельный участок учитывается особенность владения публичного собственника, не отождествляемого с физическим пребыванием на участке органов соответствующего публично-правового образования.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 7 постановления от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (квалифицировал требование о признании права отсутствующим как разновидность негаторного иска, на который исковая давность не распространяется.

Собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации). Виндикационный иск подается не владеющим вещью собственником к владеющему ею, но не являющемуся собственником лицу. Целью предъявления такого иска является восстановление утраченного владения конкретной вещью доказавшего свои права на нее лица (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.02.2010 № 13944/09, пункты 32, 35 совместного постановления Пленумов № 10/22).

Разрешение спора о праве на земельный участок должно осуществляться одновременно с решением судьбы находящихся на нем объектов недвижимости. Иной подход вступает в противоречие с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2015 № 308-ЭС15-8731).

Строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего права на него и необходимых разрешений приводит к созданию самовольной постройки (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться уполномоченные органы (пункт 22 постановления Пленумов № 10/22). Исковая давность не распространяется на требование собственника земельного участка о сносе возведенной без его согласия на этом участке самовольной постройки, если собственник сохранил владение земельным участком (пункты 6, 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

При этом согласно пункту 16 Обзора от 16.11.2022 исковая давность не распространяется на требование собственника земельного участка о сносе или приведении объекта в соответствие с установленными требованиями в случае, когда такое требование направлено на устранение препятствий в пользовании земельным участком, которым фактически владеет истец и на части которого без его согласия создана самовольная постройка.

Ряд земельных участков, расположенных в границах курорта федерального значения, отнесен к муниципальной собственности на основании части 11 статьи 1 Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях». В этом случае титул муниципального собственника возникал в силу прямого указания закона, независимо от осуществления государственной регистрации права муниципальной собственности на земельные участки (определения Верховного Суда Российской Федерации от 08.07.2015 № 308-ЭС15-7817, от 27.12.2017 № 19-КГ17-35).

Судом первой инстанции правомерно установлено, что решением Центрального районного суда г. Сочи от 08.05.2018 по административному делу №2а-2129/2018 признан незаконным отказ департамента имущественных отношений администрации города Сочи от 25.12.2017 в предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов. Суд возложил на администрацию города Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи обязанность предоставить ООО «Галион» в собственность за плату без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:600, площадью 18 980 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: гостиница, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Сухумское шоссе.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 22.11.2018 решение Центрального районного суда г. Сочи оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Постановлением Президиума Краснодарского краевого суда от 29.05.2019 решение Центрального районного суда г. Сочи от 08.05.2018 и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 22.11.2018 - отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей.

Определением Центрального районного суда г. Сочи от 12.08.2019 производство по административному делу № 2а-3442/2019 (2а-2129/2018) прекращено, в связи с неподсудностью дела судам общей юрисдикции.

Отчуждение имущества во исполнение решения суда, впоследствии отмененного, означает распоряжение таким имуществом помимо воли его собственника (пункт 11 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения»).

Переход земельного участка в частную собственность, состоявшееся помимо воли муниципального образования, во исполнение решения суда, впоследствии отмененного как принятого при существенном нарушении норм материального права, выражающемся в неприменении императивного запрета приватизации курортных территорий и территорий общего пользования, означает, что последний приобретатель такого земельного участка не может быть защищен своею добросовестностью при заключении им соответствующего договора купли-продажи и возмездностью приобретения им земельного участка (пункт 39 постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Согласно пункту 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу абзаца второго пункта 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В подпункте 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что ограничены в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 данной статьи.

Как указано в письме Минприроды России от 14.06.2011 № 05-12-44/8646 «О курортах федерального значения Краснодарского края», города-курорты Анапа, Геленджик, Сочи в составе курортов на Черноморском побережье Краснодарского края отнесены к курортам общесоюзного значения Постановлением Совета Министров СССР от 28.08.1970 № 723 «О мерах по упорядочению застройки территорий курортов и зон отдыха и строительства санаторно-курортных учреждений и учреждений отдыха».

До принятия Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» курорты входили в состав особо охраняемых природных территорий в качестве одной из их категорий.

Законом № 406-ФЗ курорты исключены из состава особо охраняемых природных территорий.

Вместе с тем частью 3 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» предусмотрено, что особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу данного Федерального закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу указанного Федерального закона.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признавались особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Признание утратившим силу распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, согласно которому курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г.-к. Анапы, г.-к. Геленджика и г.-к. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение, не влечет прекращения статуса соответствующей особо охраняемой природной территории (природного объекта), что следует из содержания распоряжения Правительства Российской Федерации от 21.04.2011 № 685-р.

Таким образом, возникший у города Сочи до введения в действие Закона № 406-ФЗ статус особо охраняемой природной территории не прекратился в силу положений пункта 3 статьи 10, регламентирующего порядок введения данного Закона в действие.

Судом обоснованно установлено, что действующее законодательство не предусматривает предоставление в частную собственность земельных участков в составе земель особо охраняемых природных территорий.

Запрет на отчуждение земельных участков в составе земель особо охраняемых природных территорий и объектов установлен пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Такой же запрет установлен статьей 58 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды».

В соответствии со сведениями из государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования горно-курорт Сочи спорный земельный участок расположен в границах II зоны горно-санитарной охраны курорта (т. 3 л.д. 5-9).

Таким образом, в отношении спорного земельного участка действовал (до 04.08.2023) запрет на приватизацию и, следовательно, отсутствовали правовые основания для вовлечения спорного земельного участка в гражданский оборот.

Все последующие сделки с земельным участком ничтожны ввиду их совершения в противоречие существу законодательно урегулированной процедуры приватизации публичных земель, нарушения ими интересов представляемого администрацией публично-правового образования как собственника земельного участка. При совершении сделок нарушен явно выраженный законодательный запрет на приватизацию земель, ограниченных в обороте. Ничтожные договоры купли-продажи не повлекли и не могли повлечь какие-либо правовые последствия, в том числе фактические переходы права собственности на земельный участок и его введение в законный хозяйственный оборот.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что требования администрации о признании договоров купли-продажи недействительными сделками являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Поскольку указанная сделка признана судом недействительной, требования истца об указании, что решение суда является основанием для аннулирования сведений в ЕРГН об ипотеке также подлежали удовлетворению, поскольку данным требованием аннулируется в ЕРГН незаконная и недостоверная запись об обременении спорного земельного участка ипотекой в пользу ответчика.

Земельный участок, находящийся в силу закона в муниципальной собственности, не выбывал из фактического владения публично-правового образования, представляемого администрацией. Занятие незначительной части земельного участка незаконно возведенным объектом незавершенного строительства об утрате такого владения не свидетельствует.

Судом первой инстанции верно указано, что у представляемого администрацией публично-правового образования отсутствует необходимость в защите (восстановлении) владения земельным участком в силу его специфики и в признании права муниципальной собственности на него, возникшего по прямому указанию законодателя, в связи с чем в части требований о признании права собственности в отношении спорного участка надлежит отказать.

Так, указанные выше обстоятельства препятствуют администрации в оспаривании зарегистрированного права собственности ООО «Стройконструкция» посредством виндикации, в силу чего данное требование истца не подлежит удовлетворению.

Вместе с тем признание отсутствующим права собственности ООО «Стройконструкция» на земельный участок являлось единственно возможным способом защиты прав публичного муниципального собственника.

Удовлетворение требования администрации о признании отсутствующим права собственности ООО «Стройконструкция» на земельный участок влечет исключение из Единого государственного реестра недвижимости соответствующей регистрационной записи.

Рассматривая требования администрации о сносе объекта капитального строительства, судом первой инстанции правомерно установлено следующее. 

В материалы дела представлено заключение специалиста от 11.02.2025 № 02/02/25, из которого следует, что в границах спорного земельного участка расположен объект незавершенного строительства простой прямоугольной формы с нависающими частями (т. 3 л.д. 24-155).

Факт расположения в границах спорного земельного участка объекта недвижимости также подтверждается актом выездного обследования по результатам контрольного мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом от 11.03.2025№ 81/1 (т. 4 л.д. 40-43).

Специалистом произведен расчет общей площади, исходя из общей площади каждого этажа. Площадь 1-го этажа - 81,2 кв. м. Площадь 2-го и 3-го этажей - 87,6 кв.м. Всего площадь здания - 276,4 кв. м.

Также в материалы дела представлено, выданное ФИО5, уведомление от 26.11.2021 № 11262 о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам строительства или садового дома на земельном участке (т. 2, л.д. 4-8).

При этом постановлением администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 04.03.2025 № 565 в порядке самоконтроля уведомление от 26.11.2021 № 11262 отменено.

Из заключенного ответчиками договора купли-продажи от 29.11.2022 следует, что на земельном участке отсутствуют зарегистрированные строения (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 1.4 договора земельный участок приобретается покупателем под строительство жилого дома на основании разрешения на строительство № 11262 от 26.11.2021, выданного администрацией города Сочи.

Таким образом, судом первой инстанции сделаны правомерные выводы о том, что на момент заключения сделки в границах земельного участка отсутствовали объекты недвижимости.

Кроме того, ООО «РСР» указывает на то, что осуществляло строительство объекта недвижимости на спорном земельном участке на основании договора подряда, работы первого и второго этапа которого последним выполнены и переданы ООО «Стройконструкция».

В силу установленных обстоятельств, несмотря на то, что уведомление от 26.11.2021 № 11262 выдано ФИО5, суд приходит к выводу, что лицом, возводившим спорное задание является именно ООО «Стройконструкция», следовательно, надлежащим ответчиком по указанному требованию является общество.

Отсутствие у общества земельных правоустанавливающих документов и разрешительной документации свидетельствует о самовольном характере строительства названного объекта.

Администрация как представитель публичного собственника, не утратившего фактическое владение земельным участком, вправе требовать от ООО «Стройконструкция» снести объект незавершенного строительства как самовольную постройку в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

Доводы апелляционных жалоб отклоняются апелляционным судом на основании следующего.

Как верно указано судом первой инстанции, фактически в собственность ответчиков по сделкам купли-продажи поступил земельный участок, который в силу закона не может (мог) быть объектом права частной собственности. Независимо от числа сделок с таким участком, возмездности таких сделок, времени, прошедшего с даты первичного отчуждения земельного участка в частную собственность, последний приобретатель такого земельного участка не может считаться его добросовестным владельцем еще и потому, что покупателю такого земельного участка должна была быть очевидна невозможность приватизации такого земельного участка.

Относительно возражения ответчиков о их добросовестности при приобретении спорного земельного участка апелляционным судом отмечается, что договоры купли-продажи земельного участка заключены 22.11.2022 и 29.11.2022, тогда как на протяжении 2018-2024 годов в судебных инстанциях различного уровня велись споры о законности приватизации исходного земельного участка.

Приобретая в собственность земельный участок, расположенный в границах округа горно-санитарной охраны курорта, ответчики, действуя разумно и осмотрительно, не могли не поинтересоваться, каким образом такой земельный участок оказался в частной собственности ФИО5

Непринятие такого рода мер по проверке истории образования и ввода в гражданский оборот земельного участка, оснований его приватизации, учитывая особенности местонахождения земельного участка и законодательное регулирование правового режим земель особо охраняемых природных территорий и территорий общего пользования, является риском ответчиков и свидетельствует о их неосмотрительности, а не о добросовестности.

Доказательств того, что ответчиками при приобретении спорного земельного участка принимались достаточные и исчерпывающие меры по проверке приобретаемого земельного участка в материалах дела отсутствуют и ответчики на такие обстоятельства не ссылаются.

Отклоняя возражения ответчиков об истечении срока исковой давности, суд первой инстанции законно и обоснованно указал, что иск о признании права отсутствующим является разновидностью негаторного иска, срок исковой давности на который не распространяется (пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Вопрос о применении исковой давности по спорам о сносе самовольных построек разрешен в п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143. Иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. Поэтому к такому иску подлежат применению правила статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации и исковая давность на такие требования не распространяется.

Иные доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

Рассмотрев ходатайство ФИО1 об отказе от апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что ходатайство подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 265 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд прекращает производство по апелляционной жалобе, если от лица, ее подавшего, после принятия апелляционной жалобы к производству поступило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы и отказ принят судом в соответствии со статьей 49 Кодекса.

В части 5 статьи 49 Кодекса закреплено, что арбитражный суд не принимает отказ от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

Отказ от апелляционной жалобы подписан уполномоченным лицом – представителем ФИО1 ФИО2,  полномочия которого подтверждаются доверенностью от 28.03.2023.

Отказ от апелляционной жалобы не противоречит законам и иным нормативным правовым актам, не нарушает права и законные интересы других лиц, в связи с чем, он подлежит принятию, а производство по апелляционной жалобе истца прекращению.

На основании вышеуказанного суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу, не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

принять отказ ФИО1 от апелляционной жалобы на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.04.2025 по делу№ А32-6405/2024.

Производство по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.04.2025 по делу№ А32-6405/2024 прекратить.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.04.2025 по делу № А32-6405/2024 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                                            Н.В. Нарышкина

Судьи                                                                                                           О.А. Сулименко

Т.Р. Фахретдинов