Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации   

 

Решение

Дело №А09-4212/2018

город Брянск

18 декабря 2019 года

Резолютивная часть решения  оглашена в судебном заседании   16.12.2019 г.

Изготовление решения в полном объеме откладывалось  до   18.12.2019 г. в порядке п.2 ст.176 АПК РФ.  Дата изготовления решения в полном объеме считается датой принятия решения.

Арбитражный суд  Брянской области в составе: судьи  Саворинко И.А.      

при ведении протокола судебного заседания  ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску     ИП Гросса А.В., г.Брянск

к Администрации Брянского района, с.Глинищево Брянского района

третьи лица: 1) ООО «РосЭкспертЪ», г.Брянск; 2) комитет по управлению муниципальным имуществом Брянского района, с.Глинищево Брянского района

о признании недействительной сделкой уведомления муниципального учреждения Комитета по управлению муниципальным имуществом Брянского района  №1027 от 27.07.2017г.

при участии:

от истца: ФИО2 по доверенности № 32 АБ 1033881 от 16.02.2016 

от ответчика:  не явились, извещены (до перерыва)

                         ФИО3 по доверенности № 34 от 31.05.2019 (после перерыва)

                         ФИО4 по доверенности № 1-1086 А от 12.04.2017 (после перерыва)

 от третьего лица: не явились, извещены (до и после перерыва)

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее – ИП ФИО5 или истец), пос.Кузьмино Брянского района, обратился в  Арбитражный суд Брянской области с иском к администрации Брянского района, с.Глинищево Брянского района, о признании недействительной сделку по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок, арендуемый на основании  договора аренды земельного участка от 03.09.2013г. № 4877, оформленную уведомлением                          МУ КУМИ Брянского района от 27.07.2017 № 1027.

К участию в рассмотрении материалов дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: 1) ООО «РосЭкспертЪ», г.Брянск; 2) комитет по управлению муниципальным имуществом Брянского района, с.Глинищево Брянского района.

Представитель истца в судебном  заседании  исковые требования  в уточненном  варианте  поддержал в полном объеме.

Представители ответчика в судебном заседании иск отклонил по основаниям,  изложенным  в  письменном отзыве на исковое заявление.

Третьи лица  в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом извещены надлежащим образом.

Судебное заседание проведено  в отсутствие указанных выше лиц в порядке, определенном ст.ст.123, 156 АПК РФ.

В судебном заседании  12.12.2019 судом был объявлен перерыв до 16.12.2019                          12 часов 00 минут, о чем участвующие в деле лица извещены в установленном законом порядке. После окончания перерыва судебное заседание продолжено в порядке, установленном ст.163 АПК РФ, в том же судебном составе с участием представителей сторон, представители третьих лиц в судебное заседание после перерыва не явились.  Дело рассмотрено по имеющимся материалам в отсутствие представителей третьих лиц в соответствии со ст.156 АПК РФ.

Исследовав   материалы дела,  выслушав  объяснения  представителей  сторон, суд  установил  также следующее.

03.09.2013 между администрацией  Брянского района (арендодателем) и  ФИО6 (арендатором)  был заключен договор № 4877 аренды земельного участка. В рамках указанного договора арендодатель предоставил, а арендатор принял во владение, пользование  на условиях аренды земельный участок, расположенный по адресу: Брянская область, Брянский район, п.Путевка, в 324 м восточнее, д.23 по ул.Строителей, кадастровый номер  32:02: 01 735 19:84, категория населенных пунктов, площадью                      259 кв.м., с целью благоустройства территории (п.1.1., п.1.3. договора).  

Согласно п.2.1. договора  договор заключен сроком на 10 лет и действует с 27.08.2013 по 27.08.2023.

В соответствии с п.3.1. договора размер арендной платы определяется в соответствии с нормативными актами, принятыми органами государственной власти и местного  самоуправления, и составляет  на 2013г. за 127 дней – 06 руб. 00 коп. Днем оплаты считается день поступления средств на бюджетный счет получателя (п.3.2. договора).

Согласно п.3.3. договора расчет арендной платы определен в приложении к договору и является его неотъемлемой частью.

Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка и вносится юридическими лицами и предпринимателями, физическими лицами – ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала: до 15 марта, до 15 июня, до 15 сентября, до 15 декабря (п.3.4., п.3.5. договора).

Согласно п.3.6. договора пересмотр размера арендной платы осуществляется в установленном порядке по следующим основаниям:

-в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка или процентных ставок от нее;

-в случае переводя земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;

-в случае, если нормативно-правовыми актами будет установлен иной порядок исчисления арендной платы за земельные участки.

Об изменениях арендной платы арендодатель информирует арендатора через районную газету «Деснянская правда».

В соответствии с п.3.7. договора арендаторы – организации, а также арендаторы – физические лица, использующие земельные участки в предпринимательской деятельности,  после заключения договора самостоятельно производят расчет арендной платы за  землю, исходя из размеров, установленных настоящим Порядком, и  представляют ежегодно на согласование  в финансовое управление администрации Брянского района сводный расчет арендной платы за землю с разбивкой по кварталам не позднее 1 марта текущего года.  

На основании договора перенайма от 19.12.2014 истец принял на себя права и обязанности арендатора  указанного выше земельного участка.

ИП Гроссом А.В. было получено уведомление от 27.07.2017 № 1027, согласно которому администрация Брянского района уведомил арендатора об увеличении в одностороннем порядке размера арендной платы за землю на 2017 год до 19 674 руб.

Как указал истец в иске, в обоснование указанной суммы ответчик сослался на отчет № 71-17-30 об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком от 20.06.2017.  Указанный размер арендной платы более  чем в 983 раз превышает размер арендной платы, уплаченной истцом в предыдущих периодах, поскольку ранее истцом уплачивалась арендная плата в размере 20 руб. в год.

Истец обратился к независимому  оценщику ООО «Негосударственная лаборатория  судебной экспертизы», в соответствии с заключением которого от 28.09.2017, величина рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка общей площадью                    259 кв.м., кадастровый номер 32:02: 01 735 19:84, расположенного по адресу:  Брянская область, Брянский район, п.Путевка, в 324 м восточнее д.23 по ул.Строителей, составляет округленно: 500 (пятьсот) рублей, что  относительно сопоставимо с размером арендной платы, уплачиваемой ИП Гроссом А.В. в предыдущих периодах.

Таким образом, как полагает истец, ответчиком в нарушение п.3.6. договора  в одностороннем порядке был увеличен размер арендной платы на 2017од на основании недостоверной величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете № 71-17-30 об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком от 20.06.2017.

Направленная в адрес ответчика  в целях досудебного урегулирования претензия от 01.03.2018, последним оставлена без удовлетворения.

Полагая, что уведомление от 27.07.2017 № 1027 является недействительной сделкой, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исковые требования подлежат  отклонению по нижеизложенным  основаниям.

В силу ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом односторонний  отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий  не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Односторонний  отказ  от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случая, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

По смыслу ст.424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять  в договорных отношениях иные цены.

В силу ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации  (далее – ЗК РФ) стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

Согласно  ст.606  ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить  арендную плату в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором аренды.

Поскольку ставки  арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться  предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст.424 ГК РФ.

Данные выводы соответствуют разъяснениям, содержащимся в п.п. 16, 19, 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или  методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения  в текст договоров аренды подобных изменений.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка заключен после вступления в силу ЗК РФ.

В силу п.3 ст.65 ЗК РФ, п.10 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (действовавшими до 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 24.12.2014 № 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 по делу № 306-ЭС14-6558, Обзоре судебной практики № 2 (2015), утвержденном Президиумом  26.06.2015,  в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, надлежит руководствоваться действующим региональным нормативным актом, принятым в пределах полномочий субъекта Российской Федерации и регулирующим соответствующие земельные отношения, который в установленном порядке не признан противоречащим действующему законодательству.  

По условиям заключенного договора аренды, размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях: принятия законом и иных нормативных актов уполномоченных органов, изменяющих порядок расчета арендной платы, условия и сроки ее внесения; изменения кадастровой стоимости земельного участка; определения рыночной стоимости  размера арендной платы земельного участка;  при  изменении условий использования земельного участка, влекущее при расчете размера арендной платы применение установленных нормативными правовыми актами дополни тельных коэффициентов.

Арендодатель в одностороннем порядке изменяет размер арендной платы при принятии органами государственной власти и управления соответствующих актов, регламентирующих порядок определения размера арендной платы, при изменении ставки арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка,  значений и коэффициентов, используемых в расчете арендной платы за землю. В этих случаях размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу нормативно-правовых актов (официальной публикации нормативно-правового акта или даты, указанной в нормативно-правовом акте) или с момента, указанного в нормативно-правовых актах, которыми изменяется порядок  определения размера арендной платы, ставки арендной платы, кадастровая стоимость земельного участка,  значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю, и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится  к категории регулируемых цен. Порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации,  субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (п.3 ст.65 ЗК РФ в действующей до 1 марта 2015 редакции, ст.39.7 ЗК РФ в действующей с 1 марта 2015 редакции, п.1 ст.424 ГК РФ).

Изменение арендной платы предусмотрено нормативным актом, регламентирующим порядок определения размера арендной платы, и при принятии таких актов подписание дополнительных соглашений не требуется.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания недействительным оспариваемого уведомления, поскольку с 01.01.2017 изменен порядок начисления арендных платежей на основании постановления Правительства Брянской области от 11.12.2015  №595г № 595-п,  постановления  администрации Брянского района № 1190 от 22.12.2016, согласно которым размер арендной платы определяется на основании рыночной стоимости аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В силу ст.153 ГК РФ действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, признаются сделками.

При этом односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (п.2 ст.154 ГК РФ). Согласно ст.155 ГК РФ одностороння сделка может создать обязанности для других лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами.

Уведомление № 1027 от 27.07.2017, в котором истцу сообщается о сумме арендной платы, об изготовленном отчете, не является сделкой по одностороннем изменению таковой, а представляет собой  письмо, имеющее юридическое значение. Арендная плата изменилась на основании поименованных выше нормативных актов органов местного самоуправления, а не письма,  сумма арендной платы установлена на основании отчета об оценке  ООО «РосЭкпертЪ» № 71-17-30 от 20.06.2017.

Истец полагает, что установление арендной платы произведено с нарушением, однако установление арендной платы произведено не оспариваемым уведомлением, новый размер арендной платы устанавливается отчетом об оценке.

По настоящему делу было проведено несколько экспертиз, которые установили иную стоимость арендной платы, отличную от той, которая указана в отчете об оценке                                    ООО «РосЭкпертЪ» № 71-17-30 от 20.06.2017.

При этом, следует  отметить, что ни администрация  Брянского района рассчитывала стоимость арендной платы. В соответствии с действующим законодательством и пределах своих полномочий ответчик обратился к независимым оценщикам. Несоответствие сумм, установленных в отчете, с результатами судебных экспертиз, не является виной администрации Брянского района. 

Довод истца об изменении арендной платы с 01.01.2017, а не с 01.01.2018 судом отклоняется, поскольку это относится к порядку расчетов между сторонами, когда речь идет о взыскании задолженности. Данный довод не имеет отношение к сути рассматриваемого спора, также как и довод по размеру арендной платы. В спорном случае, поскольку именно на истца возложена обязанность по исчислению и уплате арендной платы за пользование земельным участков в соответствии с действующим законодательством, какие-либо разногласия относительно сумм  арендной платы могут быть рассмотрены в споре о взыскании арендной платы по иску ответчика  либо о взыскании неосновательного обогащения по иску истца.

В отношении отчета ООО « РосЭкпертЪ» № 71-17-30 от 20.06.2017 об оценке   рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком истцом не представлено доказательств несоответствия указанного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности либо опровергающих достоверность данных изложенных в нем, ставящих под сомнение правильность и достоверность расчетов, а также итоговую стоимость. 

В качестве одного из доводов истец в исковом заявлении указал, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора и, как следствие, истцом отчет об оценке может быть  оспорен только в рамках конкретного спора о признании сделки недействительной. При этом истец признает уведомление администрации Брянского района об изменении законодательства и применении иного подхода к расчету годового размера арендной платы за пользование земельным участком в качестве недействительной сделки.

Указанный довод суд находит ошибочным и основанном на неверном толковании закона.

В соответствии со ст.13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.  

Истец в своем иске ссылается на п.1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» и указывает, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора.

Указанное разъяснение не может быть применено в рамках рассматриваемого спора в силу следующего.

По договору перенайма, истец является арендатором  по договору аренды № 4877 от 03.09.2013. На момент заключения договора аренды размер арендной платы определялся на основании расчетной формулы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Пунктом 3.6. договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается в случае, если нормативно-правовыми актами будет установлен иной порядок исчисления арендной платы за земельные участки. Об изменениях арендной платы арендодатель информирует через районную газету «Деснянская правда» или уведомлением.

В связи с принятием Постановления Правительства Брянской области от 11.12.2015 № 595-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Брянской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» администрацией Брянского района был пересмотрен размер арендной платы на основании отчета об оценке величины рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком.

В соответствии со ст.4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникающим после введения их в действие. Частью 2 указанной статьи к отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенного до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со ст.422 настоящего Кодекса.

В данном случае, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при  заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено. что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Из изложенного следует, что довод истца о том, что при наличии заключенного договора аренды не предусмотрено оспаривание величины стоимости объекта оценки является несостоятельным и подлежащим отклонению.

Очевидно, что в рамках рассматриваемого спора истцу надлежало воспользоваться правом на оспаривание отчета об оценке в порядке ст.13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», восстановление нарушенного права иным способом в данном случае не возможно, поскольку на момент заключения договора аренды был предусмотрен иной порядок определения арендной платы, заключив договор, согласился на эти условия.

Законодатель предоставил право на оспаривание рыночной стоимости до момента заключения договора, что в рассматриваемой правовой ситуации не возможно, поскольку на момент  заключения договора отсутствовали правовые основания и отсутствовал сам отчет об оценке,истец также не обращался  за защитой нарушенного права  в рамках оспаривания нормативных актов, на основании которых был пересмотрен размер арендной платы,послуживший  основанием для предъявления иска в суд.

При изложенных обстоятельствах,  исковые требования удовлетворению не подлежат.

Истцом по иску  уплачено  6 000 руб. 00 коп. государственной пошлины, в том числе 300 руб. квитанцией ПАО Сбербанк (номер операции  5647162 от 24.04.2018) (т.1 л.д.11) и                      5 700 руб.  платежным поручением № 210729  от 07.05.2018 (т.1 л.д.48).  

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со ст.110 АПК РФ в сумме 6 000 руб.  относятся на истца в полном объеме.

Согласно ст.101 АПК РФ судебные расходы состоят не только из государственной пошлины, но и судебных издержек. В  силу  ст.106 АПК РФ  к судебным издержкам, связанным с рассмотрением  дела в арбитражном суде, относятся денежные  суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы  на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей),  расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре  в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Как следует из материалов дела, в рамках настоящего дела были назначены и проведены   экспертизы на предмет определения рыночной стоимости  годовой  арендной платы на 2017г. земельного  участка  площадью 259 кв.м., с кадастровым   номером 32:02:0173519:84, расположенного по адресу: Брянская область, Брянский район,  п.Путевка, в 324 м восточнее д.23 по ул.Строителей, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для благоустройства  территории.

Стоимость экспертиз в соответствии с письмами ООО «Международный центр оценки и консалтинга»  от  №014 от 21.02.2019 и №055 от 12.07.2019  составила                                    15 000 руб. и 8000 руб.  соответственно. Денежные средства за производство экспертиз  в  указанных размерах были  перечислены администрацией Брянского района на депозитный счет Арбитражного суда Брянской области по платежному поручению  от 04.03.2019                       № 469556  и  по платежному поручению 05.08.2019 № 843908.

Расходы за производство экспертиз  на основании ст.110 АПК РФ  также относятся на  истца и подлежат возмещению в пользу ответчика.

Руководствуясь ст.ст.167-170, 173, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Индивидуальному предпринимателю ФИО5 к ответчику – Администрации Брянского района Брянской области, о признании недействительной  сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок, арендуемый на основании договора аренды земельного участка от 03.09.2013                 № 4877 (договор перенайма от 19.12.2014), оформленную уведомлением МУ КУМИ Брянского района от 27.07.2017 № 1027 – в удовлетворении исковых требований – отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО5 в пользу Администрации Брянского района 15 000 руб. судебных расходов за производство экспертизы, 8 000 руб. судебных расходов за производство экспертизы.

По вступлении решения в законную силу выдать исполнительный лист.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд г. Тула. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

          СудьяИ.А.Саворинко