Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А12-32051/2022

05 мая 2023 г.

город Волгоград

Резолютивная  часть   решения объявлена 27 апреля 2023 г.

Полный текст  решения изготовлен 05 мая 2023 г.

Судья Арбитражного суда Волгоградской области Машлыкин А.П.,

при ведении протокола судебного заседания   помощником судьи Карсаковым А.А., рассмотрев  в открытом судебном заседании арбитражное дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка, при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, представитель по доверенности от 12.08.2022,

от ответчика – представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом,

от третьего лица - представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к  Департаменту муниципального имущества Администрации Волгограда (далее – ответчик, Департамент), в котором просит, с учетом заявления в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка №11999 от 09.09.2022г., изложив Приложение №1 к договору аренды №11999 от 09.09.2022, в изложенной редакции.

            Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, просит удовлетворить заявленные требования. 

          Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв на исковое заявление, в котором просит  отказать в удовлетворении заявленных требований.

            Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.            

            Как видно из материалов дела, ответчик направил в адрес истца проект договора аренды земельного участка №11999 от 09.09.2022г., согласно которому истцу предоставляется в пользование на условиях долгосрочной аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером: №34:34:010025:439, площадь. 73268 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, с видом разрешенного использования - для эксплуатации зданий и сооружений.

Порядок внесения и размер арендной платы в договоре определен в соответствии с разделом № 2 «Срок действия договора и земельные платежи» и в Приложении № 1 к договору аренды земельного участка.

Расчет арендной платы по договору аренды осуществлен в соответствии Порядком расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Волгограда и предоставленные в аренду без торгов, утвержденным решением Волгоградской городской Думы от 16.07.2013 № 79/2438 «Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Волгограда и представленные в аренду без торгов», постановления администрации Волгограда от 27.03.2020 №282 «Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город-герой Волгоград, предоставленные в аренду без торгов, находящихся в муниципальной собственности Волгограда», Приказ Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 11.02.2022 № 5н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка, применяемого для расчета арендной платы за земельные участки», отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 29.08.2022 № 6256/22.

Сумма годовой арендной платы за использование указанного земельного участка согласно условиям предложенного договора установлена:

с 07.07.2022 

Рыночная стоимость земельного участка, (руб.)

106 491 000

Коэффициент минимальной доходности земельного участка (Кмд)

0,0765

Коэффициент категории арендатора земельного участка (Кказ)

0,93

Сумма годовой арендной платы (руб.)

7 576 302,20

 

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:010025:439 определена ответчиком на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 29.08.2022  № 6256/22, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» и составила 106 491 000 руб. 00 коп.

Истец, не согласившись с размером рыночной стоимости земельного участка, установленного в отчете обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр», применяемого при расчете годовой арендной платы, поручил проведение оценки рыночной стоимости указанного выше земельного участка обществу с ограниченной ответственностью «Оценочная фирма «Вирго». 

Согласно отчету об оценке объекта оценки от 23.04.2020 № 122/09-12, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Оценочная фирма «Вирго», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:010025:439, в соответствии   с   его   назначением    (видом  разрешенного  использования)    составила 51 434 000 руб. 00 коп. 

Истец направил в адрес Департамента протокол разногласий по проекту договора № 11999 от 09.09.2022г., в связи с несогласием с расчетом арендной платы за земельный участок к договору аренды земельного участка (приложение № 1 к названному договору), с предложением изменить редакцию договора в части размера арендной платы за год, установив с 07.07.2022 рыночную стоимость земельного участка в размере 51 434 000 руб. 00 коп. и  сумму годовой арендной платы  - в размере  3 659 271 руб. 93 коп.

Письмом от 09.11.2022 № 23893-оозо ответчик направил в адрес истца протокол согласования разногласий, в соответствии с которым договор аренды земельного участка оставлен в редакции арендодателя. 

В качестве основания отказа, ответчик указал, что истец не является собственником земельного участка с кадастровым номером № 34:34:010025:439, в связи с чем, не вправе выступать заказчиком проведения его оценки для целей передачи в аренду.      

Согласно пункту 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.           

Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение 30 дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии с положениями статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

По положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001г. №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, собственность на которые не разграничена осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу вышеописанных обстоятельств между сторонами возник преддоговорной спор о расчете арендной платы за земельный участок, что вынуждает обратиться за разрешением спорного вопроса в суд.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005  № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации). 

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 08.02.2023 по заявлению истца по делу назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Экспертоценка» - ФИО2. 

На разрешение эксперта поставлены  следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости от 29.08.2022 №6256/22, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации и федеративным стандартам оценки? 

2. Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:010025:439 по состоянию на 07.07.2022?

           Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:010025:439 по состоянию на 07.07.2022 составляет 52 313 000 руб. 00 коп.

           Согласно абзацу второму статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»  итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Суд не принимает отчет об оценке объекта оценки от 23.04.2020 № 122/09-12, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Оценочная фирма «Вирго»,  так как он не соответствует требованиям абзаца второго статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Суд учитывает, что при назначении судебной экспертизы эксперт общества с ограниченной ответственностью «Экспертоценка»  предупреждался об уголовной ответственности по статьям 307-308 Уголовного кодекса Российской Федерации.

          При таких обстоятельствах,  заявленные исковые требования об урегулирование разногласий, возникших между истцом и ответчиком при заключении договора аренды земельного участка от 09.09.2022 №11999, подлежат удовлетворению.          

         В силу статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.         

         Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

        Суд учитывает, что истец при обращении в суд с данным иском оплатил государственную пошлину в полном объеме.

         На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 177  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд Волгоградской области  

решил:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка от 09.09.2022 №11999, изложив Приложение №1 к названному договору в следующей редакции: 

            «Расчет арендной платы за земельный участок к договору аренды земельного участка на основании Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденным постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011г. №469-п «Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, Постановления администрации Волгограда от 27.03.2020 N 282 "Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город-герой Волгоград, предоставленные в аренду без торгов, за исключением земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Волгограда", Приказа Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 11.02.2022 № 5н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка, применяемого для расчета арендной платы за земельные участки: 

Расчет арендной платы за землю

Рыночная стоимость земельного участка, (руб.)

Коэффициент минимальной доходности земельного участка (Кмд)

Коэффициент категории арендатора земельного участка (Кказ)

Сумма годовой арендной платы (руб.)

с 07.07.2022

52 313 000,00

0,0765

0,93

3 721 808,39

 

            Взыскать с департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по экспертизе в размере 40 000 руб. и расходы по государственной пошлины в размере 6 000 руб.  

          Решение  может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.    

 

            Судья                                                                                               А.П. Машлыкин