ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-11803/2021

г. Челябинск

16 сентября 2021 года

Дело № А76-1846/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 сентября 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Аникина И.А., Жернакова А.С., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Челябинск «Доктор ОСТ» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.07.2021 по делу № А76-1846/2021.

Общество с ограниченной ответственностью «Челябинск «Доктор ОСТ» (далее – истец, ООО «Челябинск «Доктор ОСТ») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2) о признании предварительного договора аренды от 09.09.2020 года не заключенным.

Определениями суда от 17.02.2021, 19.04.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Омега Групп», общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Астра» (далее – третьи лица, ООО «Омега Групп», ООО ПКФ «Астра»).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 07.07.2021 (резолютивная часть объявлена 02.07.2021) в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Челябинск «Доктор ОСТ» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что суд первой инстанции признал тот факт, что такое существенное условие договора, как срок его исполнения, в виде даты исполнения, не определен, из чего суд пришел к выводу о том, что срок договора составляет 1 год. Одновременно с этим, суд первой инстанции не принял во внимание тот факт, что, в силу статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный сделкой срок определяется календарной датой или указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Согласно пункту 1.1 предварительного договора, стороны обязуются заключить договор аренды нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...> южнее здания по пр-ту Победы, 288, на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0710003:231 и обладающего следующими параметрами: общая площадь здания 1573,3 кв.м кадастровый номер 74:36:0710003:288, в течении 3 дней с момента регистрации права собственности на объект на единственного инвестора и учредителя ООО «Омега Групп» - ФИО2

Апеллянт указывает, что на неоднократные обращения ООО «Челябинск «Доктор ОСТ» по факту не определенного и не согласованного существенного условия, ответчик ИП ФИО2 не отреагировал. Дополнительного соглашения о перемене стороны предварительного договора, либо установлении срока исполнения обязательств, либо иные изменения в условия предварительного договора не заключил.

Так, апеллянт оспаривает конкретную сделку - предварительный договор аренды нежилого здания, которое ИП ФИО2 обязался передать в аренду ООО «Челябинск «Доктор ОСТ» без указания срока или неизбежного события.

По мнению апеллянта, природа договорных отношений предусматривает достижение соглашений всех сторон договора, а не только одной, в данном случае арендодателя. Фактически же ответчик ИП ФИО2 навязывает свою волю ООО «Челябинск «Доктор ОСТ», устанавливая в одностороннем порядке даты исполнения обязательств, вероятность этих дат (отсутствие конкретики), привязывая исполнение своих обязательств к событию, которое не обладает признаками неизбежности. Исходя из данной позиции ответчика, суд первой инстанции сделал необоснованный ввод о том, что права истца не нарушаются. 

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2021 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании 09.09.2021.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд апелляционной инстанции не поступил. 

До начала судебного заседания от подателя жалобы во исполнение определения суда поступило письменное ходатайство от 13.08.2021 о приобщении к материалам дела почтовой квитанции от 11.08.2021 в качестве доказательства, подтверждающего направление ООО ПФК «Астра» копии апелляционной жалобы и документов, которые у него отсутствуют.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание представители участвующих в деле лиц не явились. 

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ООО «Челябинск «Доктор ОСТ» является медицинской организацией, основной вид деятельности которой это общая медицинская практика, что подтверждается копией лицензии на медицинскую деятельность от 29.04.2019 (л.д. 10)

Для ведения своей деятельности ООО «Челябинск «Доктор ОСТ» необходимо в пользование нежилое помещение, отвечающее требованиям, предъявляемым к медицинским организациям.

09.09.2020 между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО «Челябинск «Доктор ОСТ» (арендатор) заключен предварительный договор аренды нежилого здания (л.д. 14), согласно условиям которого, стороны обязуются заключить договор аренды нежилого здания (основной договор), расположенного по адресу: 

<

...> южнее здания по пр-ту Победы, 288, на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0710003:231 и обладающего следующими параметрами: общая площадь здания 1573,3 кв.м кадастровый номер 74:36:0710003:288, в течении 3 дней с момента регистрации права собственности на объект на единственного инвестора и учредителя ООО «Омега Групп» - ФИО2 (п. 1.1 предварительного договора).

В соответствии с п. 2.1 предварительного договора арендная плата по основному договору будет составлять 868 035 рублей, НДС не предусмотрен, в месяц, при этом в сумму арендной платы не включаются коммунальные и эксплуатационные платежи. Размер арендной платы за 1 (Один) месяц аренды Объекта устанавливается в размере и в следующем порядке:

- цокольный этаж 296 920 рублей, 520 рублей за 1 кв.м, НДС не предусмотрен, площадь цоколя - 571 кв.м;

- 1 этаж 238 200 рублей, 600 рублей за 1 кв.м, НДС не предусмотрен, площадь 1-го этажа - 397 кв.м;

- 2 этаж 332 915 рублей, 550 рублей за 1 кв.м, НДС не предусмотрен, площадь 2-го этажа - 605,3 кв.м.

Порядок и сроки внесения арендной платы будут определены сторонами в основном договоре, текст которого согласован в приложении 1 к настоящему договору (п. 2.2 предварительного договора)

В качестве обеспечения исполнения обязательства, предусмотренного настоящим договором, а также для прекращения поиска потенциальных арендаторов, арендатор обязуется уплатить арендодателю обеспечительный платеж в размере 100 000,00 рублей в срок не позднее 3 календарных дней с момента подписания настоящего договора (п. 2.2 предварительного. договора).

Согласно п. 2.4 предварительного договора в срок не позднее 3 календарных дней после заключения основного договора сумма обеспечительного платежа возвращается арендодателем арендатору (либо засчитывается в счет арендных платежей по основному договору.

Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до момента заключения сторонами основного договора (п. 4.2 предварительного договора)

К предварительному договору сторонами подписаны приложения: № 1 –  проект основного договора аренды нежилого здания; № 2 –  копия разрешения на строительство №ЯШ4315000-148-г-2019 от 18.06.2019 выданная на имя ООО «Омега Групп» со сроком действия до 31.12.2021; № 3 –  выписка из ЕГРП о праве собственности на объект незавершенного строительством (правообладатель ООО «Омега Групп»); № 4 – планировки этажей нежилого здания; № 5 –   проект акта приема-передачи в аренду объекта.

Истец передал ИП ФИО2 денежные средства в размере 100 000 рублей в качестве обеспечительной меры, о чем имеется расписка в получении денежных средств (л.д. 16).

Из искового заявления следует, что до настоящего момента объект в эксплуатацию не введен, что является препятствием для его использования под нужды медицинской организации, в связи с чем, арендовать указанный объект не представляется возможным.

Истец указывает, что ИП ФИО2 не являлся собственником объекта недвижимости, то есть не вправе распоряжаться им, в частности передавать право арендного пользования.

Одновременно с этим, ООО «Омега Групп», как собственник объекта незавершенного строительства, имеющий разрешение на строительство № RU74315000-148-P-2019 от 18.06.2019, срок действия которого продлен до 31.12.2021.

Таким образом, по мнению истца, на момент заключения предварительного договора от 09.09.2020 сторонами не достигнуто соглашение об установлении сроков исполнения обязательств.

ООО «Челябинск «Доктор ОСТ» 21.10.2020, 11.11.2020 направило в адрес ответчика запрос о предоставлении сведений о сроках и полномочиях исполнения условий предварительного договора (л.д. 17-18).

ИП ФИО2 сообщил о том, что сроки окончания строительства и регистрации права собственности на объект определены разрешением на строительство (л.д. 19).

24.12.2020 истец направил ИП ФИО2 претензию об отсутствии согласования существенных условий предварительного договора, которые напрямую связаны с его исполнением, однако на данную претензию от ИП ФИО2 ответ не поступил (л.д. 22).

На неоднократные требования истца и указание на наличие несогласованного существенного условия договора - определения сроков исполнения обязательств, ответчик не отреагировал.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Челябинск «Доктор ОСТ» с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что условия спорного договора о предмете и сроке его исполнения являются согласованными, основания для того, чтобы считать договор незаключенным, отсутствуют. 

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих условиях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации договор по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Из материалов дела усматривается, что 09.09.2020 между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО «Челябинск «Доктор ОСТ» (арендатор) заключен предварительный договор аренды нежилого здания (л.д. 14), согласно условиям которого, стороны обязуются заключить договор аренды нежилого здания (основной договор), расположенного по адресу: 

<

...> южнее здания по пр-ту Победы, 288, на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0710003:231 и обладающего следующими параметрами: общая площадь здания 1573,3 кв.м кадастровый номер 74:36:0710003:288, в течение 3 дней с момента регистрации права собственности на объект на единственного инвестора и учредителя ООО «Омега Групп» - ФИО2 (п. 1.1 предварительного договора).

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

По смыслу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. Положения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие правила толкования условий договора, направлены на выявление общей воли сторон договора в целях правильного разрешения конкретного дела судом и тем самым на реализацию возлагаемой Конституцией Российской Федерации на суд функции отправления правосудия (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 25.02.2016 № 342-О).

Согласно пункту 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование).

Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Действительно, предварительный договор не содержит точного срока заключения основного договора аренды.

Однако с учетом положений пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и даты заключения предварительного договора (09.09.2020), основной договор должен быть заключен в срок не позднее 09.09.2021.

Таким образом, на момент рассмотрения судом первой инстанции настоящего спора по существу указанный срок не наступил, что свидетельствует об отсутствии нарушений прав истца и влечет отказ в удовлетворении исковых требований.

Согласно п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора.

Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем.

Это свидетельствует о том, что стороны предварительного договора вправе заключать данный договор в отношении объекта аренды который не существует, а лишь появится в будущем.

Это утверждение также справедливо к ситуации, когда обязанное лицо не располагает правами на объект договора, но эти права появятся у него в будущем.

Таким образом, отсутствие у ответчика права собственности на поименованный в предварительном договоре объект не влечет негативных последствий для истца, поскольку договором предусмотрен переход к ответчику права собственности на спорный объект после завершения его строительства.

Исследовав и оценив представленные по делу доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 309, 310, 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, проанализировав условия договора аренды и учитывая фактические обстоятельства дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям предварительного договора, в связи с чем, условия о сроке его исполнения являются согласованными применительно к положениям пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, доводы апеллянта о незаключенности предварительного договора аренды признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.07.2021 по делу № А76-1846/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Челябинск «Доктор ОСТ» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                                      В.А. Томилина

Судьи:                                                                                              И.А. Аникин

А.С. Жернаков