АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

 

«

Дело № А38-3160/2022

г. Йошкар-Ола

10» октября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 3 октября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 10 октября 2023 года.

 

Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Щегловой Л.М.

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Шанс» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о расторжении договора аренды

третьи лица индивидуальный предприниматель ФИО3, общество с ограниченной ответственностью «Новый дом»

с участием представителей:

от истца – ФИО4 по доверенности,

от ответчика – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ,

от третьих лиц – не явились, извещены по правилам статьи 123 АПК РФ 

 

УСТАНОВИЛ:

Истец, индивидуальный предприниматель ФИО2, обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью «Шанс», о расторжении договора аренды нежилого здания №31 от 01.12.2014. 

В исковом заявлении и дополнениях к нему изложены доводы о ненадлежащем исполнении ответчиком условий договора аренды нежилого здания №31 от 01.12.2014. Так, арендодателем при проведении плановой проверки состояния имущества было выявлено нарушение порядка пользования арендованным имуществом, а именно: ответчиком произведено самовольное изменение функционального назначения здания с «Раскроечный цех» на «Магазин строительных товаров», проведена реконструкция здания без разработанного и согласованного проектного решения, что повлекло, по мнению участника спора, к ухудшению прочности здания.

В качестве доказательства по делу истцом представлено заключение эксперта ФИО5, в котором указано, что к существовавшему производственному зданию раскроечного цеха добавлен пристрой одноэтажный (по высоте равный основному строению) с размерами 8,4 м х 7,0 м. Пристрой конструктивно и функционально связан с основным зданием, поскольку имеется проход из пристроя в основное здание. Выполненные строительно-монтажные работы по возведению пристроя к основному зданию, устройству проема для ворот в самонесущей стене основного здания производились без проектной и изыскательской документации, что ухудшает техническое состояние объекта.

Самовольная перепланировка, по утверждению предпринимателя, является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для досрочного расторжения договора в судебном порядке. Требование арендодателя обосновано правовыми ссылками на статьи 12, 209, 619 ГК РФ (т.1, л.д. 4-5, 38, т.2, л.д. 96-100).

 

Информация о принятии искового заявления к производству, о времени и месте судебных заседаний была размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Марий Эл в сети «Интернет».

 

В судебном заседании истец поддержал требование в полном объеме. Дополнительно сообщил, что согласно заключению судебной экспертизы использование здания без разрешительных документов небезопасно для жизни и здоровья, на этом основании просил расторгнуть договор аренды (протокол и аудиозапись судебного заседания от 03.10.2023).

 

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения спора извещено надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ.

В письменном отзыве на иск и дополнениях к нему с требованием арендодателя не согласился. По существу спора пояснил, что 01.12.2014 ООО «Новый Дом» и ООО «Шанс» заключен договор аренды нежилого здания №31. В соответствии с условиями заключенного сторонами договора ответчик принял в аренду нежилое здание общей площадью 874,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.

Согласно статье 617 ГК РФ при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу договор аренды сохраняет свою силу. Таким образом, права арендодателя по договору аренды №31 от 01.12.2014 перешли от ООО «Новый дом» к ИП ФИО2

По утверждению ответчика, истцом не представлены доказательства того, что именно арендатор самовольно изменил качественное и техническое состояние нежилого здания, которое выступает предметом заключенного договора аренды. Имеющееся в материалах дела заключение ФИО5 не устанавливает причастность арендатора к совершению каких-либо действий, направленных на самовольное изменение технического состояния арендуемого здания. Более того, проведенная по делу судебная экспертиза подтверждает, что ООО «Шанс» не производило каких-либо работ по перепланировке или реконструкции нежилого здания.

Обществом также указано, что на основании пункта 1 статьи 619 ГК РФ договор может быть расторгнут в судебном порядке в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора и назначения имущества, либо неоднократными нарушениями. ООО «Шанс» никаких нарушений при пользовании зданием не допущено. При таких обстоятельствах ответчик просил отказать в удовлетворении иска (т.1, л.д. 81-82, т.2, л.д. 101-104, 116-117).

 

Привлеченные к участию в деле в качестве третье лиц, не заявляющих самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, ИП ФИО3 и ООО «Новый дом» в судебное заседание также не явились, отзывы на исковое заявление не представили, о времени и месте рассмотрения спора извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ.

По правилам статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика и третьих лиц по имеющимся в материалах дела доказательствам.

 

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства и выслушав объяснения истца, арбитражный суд считает необходимым отказать в удовлетворении иска по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 1 декабря 2014 года между обществом с ограниченной ответственностью «Новый дом» (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Шанс» (арендатором) заключен в письменной форме долгосрочный договор аренды нежилого здания, по условиям которого третье лицо как арендодатель обязался передать ответчику в аренду нежилое здание общей площадью 874,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, а ответчик как арендатор обязался принять указанное нежилое здание и платить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренном разделом 3 договора (т.1, л.д. 15-16). 

Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям является договором аренды объекта недвижимости, по которому в соответствии со статьей 650 ГК РФ арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила о договоре аренды здания. 

Договор аренды оформлен путем составления одного документа с дополнительным соглашением, являющимся его неотъемлемой частью, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, чем соблюден пункт 2 статьи 434 ГК РФ.

Договор заключен с 1 декабря 2014 года по 1 декабря 2029 года (пункт 4.1).

По правилам пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента проведения государственной регистрации. Требование закона о государственной регистрации договора аренды и дополнительного соглашения к договору сторонами исполнено, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) права от 25.12.2014 и 02.09.2020 (т.1, л.д. 13).

 

27.10.2021 года между ООО «Новый дом» и истцом, ИП ФИО2, заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем здания раскроечного цеха, инвентарный номер 88:405:001:0107050950:0600:20000, литер - Е, этажность 1, назначение – промышленное (т.1, л.д. 9-11). На основании указанного договора Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Марий Эл осуществлена государственная регистрация права собственности на указанный земельный участок и недвижимое имущество, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 9 ноября 2021 года сделана запись регистрации №12:16:0709001:96-12/0532021-7 (т.1, л.д. 12, оборотная сторона).

 

В силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Пунктом 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», установлено, что по правилам статьи 617 ГК РФ при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

 

Однако 24.05.2022 арендодатель направил в адрес арендатора требование о расторжении договора аренды №31 от 01.12.2014 в связи с самовольным изменением здания и проведением реконструкции без заранее разработанного и согласованного проектного решения, которое повлекло ухудшение его прочностных характеристик.

Учитывая отсутствие добровольного исполнения претензии, ссылаясь на нарушение прав арендодателя, истец просит в судебном порядке досрочно расторгнуть договор аренды №31 от 04.12.2014.

 

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

 

В связи с возникшими между сторонами разногласиями относительно наличия либо отсутствия самовольных построек, периода их возведения, а также влияния их на прочность несущих конструкций здания арбитражным судом по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Арт-Проект» ФИО6.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы.

1) Имеются ли в здании с кадастровым номером 12:16:0709001:96 самовольные строения, какова их площадь, локализация?

2) Возможно ли определить время (период) возведения самовольных построек? Если возможно, то определить период их возведения.

3) Возможна ли дальнейшая эксплуатация, с точки зрения безопасности, здания с кадастровым номером 12:16:0709001:96 с сохранением самовольных построек?

4) Влияют ли самовольные постройки в здании с кадастровым номером 12:16:0709001:96 на прочность его несущих конструкций?

5) Имеются ли на конструкциях и материалах, использованных при возведении самовольных построек, сведения о происхождении, дате производства, дате клеймения и иные идентификаторы, позволяющие определить начало или иной период строительства?

6) Имеются ли в здании с кадастровым номером 12:16:0709001:96 иные сооружения, инженерные коммуникации, имеющие признаки самовольной перепланировки, возведения с нарушением строительных норм и правил? Возможно ли определить период их создания? Возможно ли сохранение таких сооружений, инженерных коммуникаций и их безопасная эксплуатация?

 

Экспертом в заключении от 07.04.2023 указано, что им установлено наличие пристроенного здания Литера А1 к основному зданию Литера А, а также проведение работ, в результате которых образовался второй этаж. Разрешения и проектная документация на проведение данных работ отсутствует, что позволяет эксперту сделать вывод о том, что указанные строения являются самовольными постройками.

Эксперт определил, что пристрой Литера А1 возведен до декабря 2012 года. Время возведения второго этажа в здании Литера А установлено по маркировкам на строительных материалах, использованных при его возведении, из которых видно, что второй этаж возведен в период с сентября 2008 года. 

Так же экспертом даны рекомендации по временной приостановке эксплуатации здания до проведения работ по определению вида трещин в здании Литера А и последующего ремонта. При этом специалистом отмечено, что для ответа на вопрос о влиянии на конструкции самовольных построек необходимо проведение иной экспертизы - с использованием маяков, замерами результатов показаний и предположительным сроком наблюдения за трещинами не менее 3 месяцев.

Кроме того, эксперт установил, что инженерные коммуникации (электрические сети и системы водоснабжения в пристрой Литера А1 и на второй этаж здания Литера А) возведены в соответствии со строительными нормами и правилами (т.2, л.д. 34-64).

 

Статьями 64 и 86 АПК РФ предусмотрено, что заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

По правилам статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

На основании статьи 8 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», действие которой в силу статьи 41 указанного Закона распространяется на судебно-экспертную деятельность лиц, не являющихся государственными судебными экспертами, эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме; заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Оценивая экспертное заключение по правилам процессуального закона, арбитражный суд принимает во внимание следующие обстоятельства: научную обоснованность, аргументированность, полноту изложения по поставленным вопросам, ясность, наличие либо отсутствие противоречий в выводах, уровень квалификации и образования экспертов, а также связь с другими доказательствами, имеющимися в материалах дела.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ. Эксперт в установленном порядке предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Экспертом даны квалифицированные пояснения по вопросам, поставленным на разрешение, в исследовании использована нормативная база, результаты исследования мотивированы, подробно описан ход исследований, представлены фотографии исследуемого здания. Исследование проведено экспертами объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключении отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения. Заключение является конкретным, логичным, ясным и полным, содержит исчерпывающие пояснения по каждому из вопросов, признается достоверным и допустимым доказательством. Каких-либо сомнений в обоснованности выводов экспертов, а также каких-либо противоречий не установлено.

При таких обстоятельствах заключение судебной экспертизы имеет силу достоверного доказательства по делу. 

 

Арбитражным судом дополнительно по правилам статей 64, 67, 71 АПК РФ исследованы письменные доказательства, которыми обоснованы исковые требования и возражения о незаконности предъявленного иска.

Из части 1 статьи 65 АПК РФ следует, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 АПК РФ).

 

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

 

Между тем истец не представил в материалы дела относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих о каких-либо нарушениях со стороны арендатора при исполнении им договора аренды.

Напротив, судебной экспертизой установлено, что самовольные постройки, возведение которых истец отнес на ответчика, были выполнены в 2008 году, то есть до передачи в аренду имущества по договору аренды №31 от 01.12.2014.

Иных существенных нарушений ответчиком условий договора, которые послужили бы основанием для его расторжения, судом не установлено.

 

При этом вывод, сделанный экспертом в отношении необходимости приостановления эксплуатации здания до проведения работ по исследованию трещин в здании Литера А, носит рекомендательный характер, что само по себе не может являться основанием для досрочного расторжения договора применительно к статье 450 ГК РФ.

 

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу, что на стороне арендатора, ООО «Шанс», нарушений по исполнению договора не имеется.

При таких обстоятельствах арбитражный суд не находит правовых оснований для досрочного расторжения договора аренды, в связи с чем в удовлетворении искового требования отказывает.

 

По ходатайству истца по делу проведена судебная экспертиза, стоимость которой составила 50000 руб. ИП ФИО2 На депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в сумме 50000 руб., ООО «Шанс» внесена сумма 20000 руб.

В связи с отказом в иске понесенные истцом расходы по экспертизе компенсации не подлежат. При этом ответчику, ООО «Шанс», с депозитного счета арбитражного суда возвращаются уплаченные по платежному поручению №5 от 06.02.2023 денежные средства в размере 20000 руб. (т.1, л.д. 137).

 

По правилам статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлине относятся на истца, не в пользу которого принят судебный акт.

 

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 3 октября 2023 года. Полный текст решения изготовлен 10 октября 2023 года, что согласно части 2 статьи 176 АПК РФ считается датой принятия судебного акта.

 

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

1. В иске индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Шанс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды нежилого здания №31 от 1 декабря 2014 года отказать.

 

2. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Шанс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) с депозитного счета Арбитражного суда Республики Марий Эл денежную сумму 20000 руб., внесенную по платежному поручению №5 от 06.02.2023.

 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

 

Судья                                                                                                            Л.М. Щеглова