АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-5911/24 

Екатеринбург

16 октября 2024 г.

 

Дело № А60-38933/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 октября 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Краснобаевой И.А.,

судей Столярова А.А., Татариновой И.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Екатеринбурга (далее – Администрация) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 03.05.2024 по делу № А60-38933/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2024 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

В судебном заседании принял участие представитель Администрации – ФИО1 (доверенность от 24.10.2023 № 359/05/01-14/0111).

Администрация (истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее ответчик, предприниматель ФИО2) о взыскании 101458 руб. 32 коп. долга по договору аренды № 3-1094 от 03.04.2008.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, ФИО3, ФИО4, общество с ограниченной ответственностью "РКС-Трейд" общество с ограниченной ответственностью "АРМАГ", индивидуальный предприниматель ФИО5.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 03.05.2024 исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя ФИО2 в пользу Администрации взыскано 83594 руб. 48 коп. долга. В остальной части в иске отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2024 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация просит указанные судебные акты изменить, удовлетворить требование Администрации в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Заявитель кассационной жалобы указывает на отсутствие оснований для перерасчета арендной платы по договору аренды земельного участка от 03.04.2008 № З-1094, поскольку спорный земельный участок сформирован, имеет уточненную площадь, в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует информация о наличии на земельном участке иных объектов недвижимости, в том числе теннисных кортов. Обращает внимание на то, что вычитая площадь теннисного корта в размере 5200 кв. м суды ориентировались на акт обследования земельного участка, представленного истцом, при этом площадь огороженной площадки, внутри которой находится теннисные корты, указанной в акте обследовании являются ориентировочными.

Законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции проверяется судом кассационной инстанции в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Администрацией и обществом "РСК-Трейд" заключен договор аренды земельного участка от 03.04.2008 № 3-1094, в соответствии с которым в аренду передан земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> - Светлореченской. Общая площадь участка 29 535 кв. м. Кадастровый номер 66:41:0306055:0028. Земельный участок передан для строительства и дальнейшей эксплуатации теннисного комплекса с административно-бытовыми помещениями.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 06.02.2008 (приложение № 2).

Договор аренды заключен на определенный срок, с 06.02.2008 по 05.02.2011 (пункт 6.1 договора), в связи с чем договор прошел предусмотренную законодательством Российской Федерации процедуру государственной регистрации в ЕГРП (регистрационная запись от 09.09.2010 № 66-66-01/448/2010-080).

После окончания срока действия в связи с тем, что арендатор продолжал пользоваться земельным участком, Администрация не возражала, в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор был возобновлен на неопределенный срок.

В соответствии со сведениями из Единого государственного реестра недвижимости осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на помещение с кадастровым номером 66:41:0306055:1753 площадью 657 кв. м от общества "РКС-Трейд" к ФИО2 и ФИО3 (по 1/2 доли в праве общей долевой собственности), регистрационные записи от 29.12.2020 № 66:41:0306055:1753-66/199/2020-13, 66:41:0306055:1753-66/199/2020-12; от ФИО2 и ФИО3 к иному лицу (регистрационная запись от 19.07.2021 № 66:41:0306055:1753-66/199/2021-16).

Поскольку ФИО2 зарегистрировала право собственности на нежилое помещение по улице Соболева, д. 5 в городе Екатеринбурге, расположенное на указанном земельном участке, Администрация города Екатеринбурга считает ответчика стороной по договору аренды земельного участка от 03.04.2008 № 3-1094.

Ссылаясь на то, что ответчик ненадлежащим образом исполняет обязательства по договору аренды земельного участка от 03.04.2008 № 3-1094, истец, не получив удовлетворения претензии, обратился с настоящим иском в суд о взыскании с ответчика 101458 руб. 32 коп. долга. за период с декабря 2020 г. по июль 2021 г.

Признавая требования частично обоснованными, суд первой инстанции исходил из необходимости корректировки расчета, исключения из расчета арендной платы площади земельного участка, занятого теннисными кортами.

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, подтвердил правильность содержащихся в нем выводов.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При рассмотрении спора судами установлено, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0306055:0028 был предоставлен обществу "РСК-Трейд" для строительства и дальнейшей эксплуатации теннисного комплекса с административно-бытовыми помещениями на условиях договора аренды земельного участка от 03.04.2008 № 3-1094. Комплекс введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 02.07.2015 № RU66302000-4060-2014. В спорный период ответчик являлась долевым собственником нежилого помещения в построенном объекте площадью 657 кв. м.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что согласно акту обследования № 162/3-2024 от 06.03.2024, представленному Администрацией, в юго-западной части земельного участка с кадастровым номером 66:41:0306055:28 находится огороженная площадка размером 100х52 м (5200 кв. м) Визуальным осмотром через ограждения установлено, что внутри огороженной территории находятся теннисные корты. На ограждении закреплен баннер с рекламой услуг школы тенниса "Урал" и номером телефона. Какая-либо информация о собственнике (владельце) указанных кортов отсутствует.

Доказательств того, что указанные корты являются составляющей частью здания, в котором у ответчика располагалось помещение, истцом не представлено, как не представлено доказательств того, что площадь земельного участка, занятая теннисными кортами, которые не являются частями здания, в котором располагалось принадлежащее ответчику помещение, необходима для эксплуатации здания, в котором находилось принадлежащее ответчику помещение (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судами установлено, что площадь земельного участка, занятая теннисными кортами, которые не являются частями здания, не является площадью, необходимой для эксплуатации здания, в котором находилось принадлежащее ответчику помещение. Спортивные корты являются сооружениями, связанными с земельными участками (оборудовано специальное покрытие, установлены ограждения).

По результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций установив, что нахождение в пределах земельного участка с кадастровым номером 66:41:0306055:28 огороженной площадки площадью 5200 кв. м, занятой кортами, правомерно удовлетворили заявленные требования частично, с учетом того, что спорная территория, занятая кортами, не является площадью, необходимой для эксплуатации здания, ответчиком не используется, в этой связи оснований для определения пропорции ответчика исходя из всей площади земельного участка не имеется.

Доводы заявителя жалобы выражающие несогласие с расчетом задолженности, отсутствии оснований для исключения площади кортов, сведений о них в ЕГРН являлись предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции и правомерно отклонены в силу следующего.

В п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 разъяснено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды. При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

В спорный период порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов, был установлен постановлениями Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП" (2020 год), от 20.02.2020 № 82-ПП (с 1 января 2021 года).

Размер арендной платы определяется по формуле, элементом которой при множественности лиц на стороне арендатора является размер доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, который определяется как частное от деления площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке.

По данным ЕГРН площадь земельного участка с кадастровым номером 66:41:0306055:28 составляет 29 535 кв. м, фактическая площадь земельного участка меньше на 5200 кв. м, поскольку в пределах земельного участка расположены теннисные корты, что установлено по результатам обследования. Указанные сооружения не являются частью комплекса (объекта), введенного в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 02.07.2015 N RU66302000-4060-2014, доказательств их использования ответчиком не представлено.

Судами первой и апелляционной инстанций обоснованно учтен, закрепленный Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (ред. от 22.06.2024), принцип экономической обоснованности определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования. 

В рассматриваемом случае, суды правомерно исключили площадь земельного участка, занятую теннисными кортами, из расчета арендной платы. То обстоятельство, что земельный участок является сформированным и предметом аренды, не является значимым в данном случае, поскольку при заключении договора арендодатель исходил из площади земли, предоставленной для целей строительства, доля ответчика при подписании договора не могла быть определена в силу объективных причин. Вместе с тем, отсутствие у истца информации о лице, использующем теннисные корты, не должно приводить к необоснованному возложению на ответчика негативных последствий в виде завышения платежей за землю.

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили иск в части заявленных требований.

Оснований для иного вывода у суда округа, исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов, не имеется, поскольку аргументы заявителя основаны на неверном толковании действующего законодательства в совокупности с обстоятельствами дела, не опровергают выводов судов, сделанных на основании установленных по делу обстоятельств и исследованных доказательств, и не свидетельствуют о наличии в решении и постановлении нарушений норм материального или процессуального права.

Несогласие кассатора с результатами оценки судами имеющихся в материалах дела доказательств и сделанными выводами достаточным основанием для отмены состоявшихся судебных актов не является, поскольку направлено на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных фактических обстоятельств, которая в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суде кассационной инстанции недопустима.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 03.05.2024 по делу № А60-38933/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации города Екатеринбурга – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             И.А. Краснобаева 

 

Судьи                                                                          А.А. Столяров 

 

                                                                                      И.А. Татаринова