Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-116947/2024

25 августа 2025 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  08 августа 2025 года.

Полный текст решения изготовлен  25 августа 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Титовой М.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Фольварковой П.Е.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Истец: Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>)

Ответчик: Администрация муниципального образования "Светогорское городское поселение" (адрес: Россия, 188992, 

<

...> , ИНН 

<

***>)

Третьи лица: 1. Администрация Выборгского муниципального района Ленинградской области (адрес: 188800, 

<

...> , ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); 2. Комитет по управлению муниципальным имуществом и градостроительству Администрации Выборгского муниципального района Ленинградской области (адрес: 188800, 

<

...> , ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о признании права собственности на самовольную постройку, здание магазина розничной торговли, расположенном по адресу: ул.Ленина, г.Святогорск, Выборгский район Ленинградской области, согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

при участии

согласно протокола судебного заседания от  08.08.2025

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Администрации муниципального образования "Светогорское городское поселение" (далее – ответчик, Администрация) о признании права собственности на самовольную постройку, здание магазина розничной торговли, расположенном по адресу: ул.Ленина, г.Святогорск, Выборгский район Ленинградской области, согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением суда от 27.11.2024 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание.

В судебном заседании 26.03.2025, арбитражный суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, завершил предварительное судебное заседание и начал рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Определением суда от 26.03.2025 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Администрацию Выборгского муниципального района Ленинградской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом и градостроительству Администрации Выборгского муниципального района Ленинградской области.

В связи с заявленным ходатайством о назначении экспертизы и в целях обеспечения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, суд на основании требований статей 82 и 107 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации направил запросы в адрес экспертных учреждений о предоставлении кандидатуры экспертов, которым может быть поручено проведение экспертизы с представлением документов, подтверждающих их образование, специальность, стаж работы и занимаемую должность, срок проведения экспертизы, размер вознаграждения, причитающийся эксперту или экспертному учреждению.

В материалы дела поступили ответы на запросы.

Определением от 11.06.2025, 16.07.2025 суд предлагал истцу внести на депозитный счет суда средства в размере 655 448  руб., подлежащие выплате эксперту, доказательства внесения представить в суд.

В судебном заседании 08.08.2025 представитель истца поддержал ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, просил произвести экспертизу в ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости «Гост Экспертиза». При этом, представитель истца пояснил, что у Предпринимателя отсутствуют денежные средства в размере 655 448 руб. для внесения на депозит суда для оплаты экспертизы в государственном экспертном учреждении.

Представитель ответчика поддержал ранее изложенную позицию.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 10.12.2008 года между администрацией МО «Выборгский район» Ленинградской области (Арендодатель) и ИП ФИО1 (Арендатор) заключен договор аренды № 6754-08 земельного участка, в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Ленинградская область, МО «Светогорское городское поселение», 

<

...> (напротив универсама) под временное размещение торгового павильона-магазина без права капительного строительства, общей площадью 94 кв.м. 

Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка № 6754-08, заключенным 24.11.2014 года раздел 1 Предмет договора изложен в следующей редакции: Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Ленинградская область, МО «Светогорское городское поселение», 

<

...> (далее Участок) для размещения объекта розничной торговли, общей площадью 94 кв.м. 

Раздел 8 Особые условия Договора дополнен п. 8.1.2 следующего содержания: В соответствии с постановлением администрации МО «Выборгский район» Ленинградской области № 6565 от 16.10.2014г.: Строительство вести в соответствии с проектом, разработанным в установленном законом порядке на основании и разрешения на реконструкцию. По завершении реконструкции получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и зарегистрировать право на объект в установленном законом порядке. 

В КУМИГ администрации за выдачей разрешения на реконструкцию здания магазина розничной торговли истец обратилась лишь 01 марта 2021. 

Решением от 05 марта 2021 года (исх. № А-175) в выдаче разрешения на строительство Истцу было отказано в связи с несоответствием представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка.

При этом ФИО1 разъяснено, что настоящий отказ не препятствует повторному обращению за выдачей разрешения на строительство после устранения указанных нарушений, а так же то, что отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке. 

Указанный отказ в судебном порядке ФИО1 оспорен не был, повторно за выдачей разрешения на строительство после устранения указанных нарушений в КУМИГ администрации она не обращалась.

Предприниматель ФИО1, ссылаясь на невозможность зарегистрировать право собственности на объект в связи с отсутствием разрешительной документации, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на новую вещь, созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ).

Применительно к недвижимому имуществу создание вещи с соблюдением закона и иных правовых актов предполагает возведение этого объекта на земельном участке, принадлежащем застройщику на соответствующем праве, которое допускает его застройку, получение необходимых разрешений и согласований, оформление соответствующей документации.

Пунктом 1 статьи 222 ГК РФ определено понятие самовольной постройки, под которой понимается здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

Вместе с тем в соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление N 44), арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлен предпринимателю ФИО1 в аренду, предприниматель вправе обратиться с иском о признании права собственности на возведенную на участке постройку, имеющую признаки самовольного строительства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 44 постановления N 44, суду во всяком случае необходимо установить предусмотренную пунктом 3 статьи 222 ГК РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот.

Исходя из пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которое возвело постройку, или за правообладателем земельного участка при условии, в частности, что на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, а сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как видно из материалов дела, реконструкция (строительство) спорного Объекта осуществлено Предпринимателем в отсутствие разрешения на реконструкцию здания и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с пунктами 29, 39 - 41, 44 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - Постановление Пленума N 44) по общему правилу наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Предприниматель ФИО1 в обоснование того, что спорный объект соответствует установленным требованиям и сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, представил экспертное заключение от 12.02.2013 N 002-11-00446, подготовленный Санкт-Петербургской торгово-промышленной палатой по заказу предпринимателя, о техническом состоянии нежилого здания. Согласно данному отчету спорное нежилое здание торгового павильона-магазина, расположенного по адресу: 

<

...>, соответствует положениям Налогового Кодекса РФ. Ст. 346.27, Федерального закона РФ от 28 декабря 2009 года N? 381-Ф3, ГОСТ Р 53778-2010, ГОСТ Р 51773-2009, СНиП ПI-77-80 «Магазины» и СНиП 2.02.01-83 «Основания зданий и сооружений».

Исходя из положений АПК РФ исследование и оценка доказательств, признание того или иного доказательства допустимым относятся к полномочиям судов первой и апелляционной инстанций.

Согласно статьям 64, 75, 86, 89 АПК РФ заключения специалиста и экспертные заключения представляют собой доказательства по делу.

Согласно пункту 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу.

Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.

На момент обращения Предпринимателя с настоящим иском в суд  в законную силу вступило распоряжение Правительства Российской Федерации от 31.10.2023 N 3041-р, которым перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, утвержденный распоряжением Правительства от 16.11.2021 N 3214-р, был дополнен разделом VIII "Судебные экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством. Судебная строительно-техническая экспертиза".

В соответствии с пунктом 3 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" в силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

Если при рассмотрении дела возникли вопросы, для разъяснения которых требуются специальные знания, и согласно положениям Кодекса экспертиза не может быть назначена по инициативе суда, то при отсутствии ходатайства или согласия на назначение экспертизы со стороны лиц, участвующих в деле, суд разъясняет им возможные последствия не заявления такого ходатайства (отсутствия согласия).

В случае если такое ходатайство не поступило или согласие не было получено, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).

В ходе обсуждения в суде вопроса о назначении экспертизы предприниматель ФИО1, на которого как на истца по делу в силу специфики настоящего спора и исходя из статьи 65 АПК РФ возлагается бремя доказывания наличия условий, при которых может быть признано право собственности на самовольную постройку, от проведения экспертизы в государственной судебно-экспертной организации отказался и просила произвести экспертизу в ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости «Гост Экспертиза», где стоимость экспертизы значительно ниже, чем в государственной судебно-экспертной организации.

При этом, согласно пояснительной записке к распоряжению Правительства РФ от 16 ноября 2021 года N 3214-р (в ред. распоряжения Правительства РФ от 31 октября 2023 года N 3041-р) необходимость проведения судебных экспертиз в государственных экспертных организациях предусмотрена во избежание по указанной категории дел договорных заключений, на основании которых могут быть признаны самовольные постройки законными, которые могут привести впоследствии к нанесению ущерба жизни и здоровью граждан, искажению облика объектов культурного наследия.

Кроме этого, в государственных судебно-экспертных организациях обеспечивается контроль качества экспертиз, прежде всего, законодательно закрепленными требованиями к квалификации государственных судебных экспертов: наличие высшего образования, дополнительного профессионального образования по конкретной экспертной специальности, аттестации на право самостоятельного производства судебной экспертизы (статья 13 Федерального закона N 73-ФЗ). Подтверждение квалификации осуществляется каждые 5 лет.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона N 73-ФЗ руководитель государственного судебно-экспертного учреждения обязан обеспечить контроль за соблюдением сроков производства судебных экспертиз с учетом дат, установленных судами при назначении судебных экспертиз, полнотой и качеством проведенных исследований, не нарушая принцип независимости эксперта.

Кроме того, в рамках судебной экспертизы в соответствии с частью 5 статьи 55 АПК РФ за дачу заведомо ложного заключения эксперт несет уголовную ответственность, о чем он предупреждается арбитражным судом и дает подписку.

Представитель истца в судебном заседании от 08.08.2025 от проведения судебной экспертизы в государственном судебно-экспертном учреждении отказался. Назначение судебной экспертизы в ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости «Гост Экспертиза», арбитражный суд полагает не целесообразным, в связи с чем отказывает заявителю в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы.

В соответствии с частями 2, 3 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами. Лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом и другими федеральными законами или возложенные на них арбитражным судом, неисполнение которых также влечет за собой предусмотренные АПК РФ последствия.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований или возражений.

Согласно положениям статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

На основании части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Как уже указывалось ранее, при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку, суд обязан установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Для установления наличия (отсутствия) отступлений от градостроительных и строительных правил при возведении самовольной постройки судами, как правило, назначаются судебные строительно-технические экспертизы (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

Заключение о наличии (отсутствия) отступлений от градостроительных и строительных правил при возведении самовольной постройки должно быть получено в компетентном органе, которым в силу распоряжения Правительства РФ от 31.10.2023 N 3041-р по делам, связанным с самовольным строительством, являются исключительно государственные судебно-экспертные организации.

При этом, в силу специфики рассматриваемого спора именно истец должен доказать наличие правовых оснований для удовлетворения иска.

Поскольку от проведения судебной экспертизы в государственном судебно-экспертном учреждении истец отказался; отчет от 12.02.2013 N 002-11-00446, подготовленный Санкт-Петербургской торгово-промышленной палатой по заказу предпринимателя, о техническом состоянии нежилого здания, с учетом распоряжения Правительства РФ от 31 октября 2023 года N 3041-р, не является надлежащим доказательством соответствия объекта градостроительным и строительным нормам и правилам, правовых оснований для удовлетворения иска не имеется.

Согласно пункту 46 Постановления Пленума N 44 отказ в признании права собственности на самовольную постройку при отсутствии вступившего в законную силу решения суда или решения органа местного самоуправления о сносе такой постройки не препятствует обращению в суд с новым иском о признании права на самовольную постройку в случае устранения нарушений, послуживших основанием для отказа в удовлетворении иска.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы отказать.

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

                    Судья                                                        Титова М.И.