ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-55331/2017

25 декабря 2018 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена   19 декабря 2018 года 

Полный текст постановления изготовлен  25 декабря 2018 года

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи  Калининой  Н. С.,

судей Петровой В.В., Бочаровой Н.Н.

при участии в заседании:

от истца – ООО «Ашан»: ФИО1, дов. от 30.08.2016,

от ответчика – ООО «Виктор и Ко Московский»: ФИО2, дов. от 29.11.2018,

рассмотрев 19 декабря 2018 года в судебном заседании кассационную жалобу

ООО «Ашан» (истца)

на решение от 07 июня 2018 года

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Бондаревым М.Ю.,

и постановление от 23 августа 2018 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Ивановой Л.Н., Миришовым Э.С., Юдиной Н.С.,

по иску ООО «Ашан»

к ООО «Виктор и Ко Московский»

об изменении условий договора, 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Ашан» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «Виктор и Ко Московский» о принятии решения об изменении условий договора аренды нежилого помещения № 002 от 17.08.2012 в части, касающейся размера ежегодной фиксированной ставки арендной платы, а именно - уменьшить размер ежегодной фиксированной ставки арендной платы на 14,71%.

Решением Арбитражного суда Московской области от 07.06.2018, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2018, в удовлетворении требований отказано.

Законность принятых судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО «Ашан», которое просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

В кассационной жалобе заявитель ссылается на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Так, по мнению истца, судами не дана оценка доводу истца об открытии ответчиком на территории ТЦ в ноябре 2016 года фермерского рынка в нарушение условий договора, не дана оценка экспертному заключению, подтвердившему снижение рыночной стоимости арендной платы по причине существенного ухудшения условий пользования и состояния арендуемого имущества.

Представленные в  судебном заседании суда кассационной инстанции в материалы дела письменные пояснения  ответчика  на кассационную жалобу судом кассационной инстанции возвращаются, учитывая возражения представителя ООО «Ашан» и отсутствие документов, подтверждающих направление копии данных пояснений другой стороне.

При этом поступившие в электронном виде через систему «Мой арбитр» пояснения фактически заявителю не возвращаются.

Представитель ООО «Ашан» в судебном заседании поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе, представитель ООО «Виктор и Ко Московский» возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, приобщенном к материалам дела, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Изучив материалы дела, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, 17.08.12 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения N 002, по которому в аренду были переданы помещения в здании торгового цента, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, 18 км Московского шоссе.

Стороны в разделе 4 договора согласовали размер арендной платы, порядок ее уплаты и условия по иным платежам.

Как указывает истец, в связи с изменением въезда в торговый центр, изменением состояния парковки, проведением ремонтных работ, открытием фермерского рынка изменились условия пользования и состояния арендуемого имущества, из которых стороны исходили при заключении договора.

Указанные обстоятельства, по мнению истца, являются существенными обстоятельствами, и, поскольку в досудебном порядке изменить условия договора ответчик отказался, последний обратился в суд с настоящим иском.

В подп. 1 п. 2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

При этом в силу статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

По смыслу данной нормы права, лицо, требующее изменения условий договора должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупность условий, перечисленных в пунктах 1 - 4 части 2 статьи 451 ГК РФ.

Как установлено судами, ООО «Ашан» в иске  ссылалось на факты, свидетельствующие, по его мнению, об ухудшении условий: ремонт торгового центра; организация фермерского рынка; изменение конфигурации парковки и подъездных путей к торговому центру; ухудшение качества прилегающей территории и состояния парковки. Одновременно с этим, истец утверждал, что в ходе действия договора аренды произошло существенное изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора.

По мнению истца, перечисленные обстоятельства привели к уменьшению количества покупателей и прибыли истца. Количество покупателей в 2016 году по сравнению с 2015 сократилось на 27%, прибыль по 2016 году - на 94,61%, товарооборот - на 33,26%.

Согласно статье 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключение договора.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды обеих инстанций установили, что  в момент заключения спорного договора стороны могли предвидеть возможность необходимости проведения ремонтных работ в торговом центре и истец был свободен в выборе условий, на которых последний принимает на себя обязательства, 

Как указали суды первой и апелляционной инстанций, доводы истца относятся к обычной деятельности хозяйствующих субъектов, поскольку в силу части 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательская деятельность осуществляется на свой риск.

Рассматривая довод истца  об изменении условий пользования парковкой, изменении ее конфигурации как основание для удовлетворения исковых требований, суд апелляционной интенции указал, что  по договору аренды земельные участки, на которых располагается прилегающая территория (в том числе и парковка торгового центра) в аренду истцу не передавалась. 

Судами установлено, что истец в полной мере обладал информацией, что вынужденные строительные работы в г. Самаре, которые затронули прилегающую к торговому центру территорию, осуществляются не ответчиком, а иными подрядными организациями в рамках Программы подготовки к проведению в 2018 г. в Российской Федерации чемпионата мира по футболу.

Отклоняя доводы истца в отношении недостаточного количества парковочных мест на прилегающей территории  суд апелляционной инстанции указал, что прилегающие земельные участки находятся в аренде у ООО «Московский», что подтверждается представленными в материалы дела ответчиком доказательствами. ООО «Московский» все время, пока осуществлялась реконструкция Московского шоссе на указанном земельном участке, затронувшая прилегающую территорию к торговому центру «Московский», руководствуясь положениями долгосрочного договора аренды нежилого помещения N 002 от 17.08.2012, поддерживало техническое состояние прилегающей территории в надлежащем виде, соблюдая нормы по количеству парковочных мест, установленных как действующим законодательством Российской Федерации, так и положениями договора аренды. Также  анализируя условия договора, суды пришли к выводу о том, что договорная документация по договору аренды до настоящего времени не содержит документальных данных, подтверждающих количество парковочных мест, фактически размещенных на прилегающей территории к арендуемым истцом помещениям, ООО «Московский» в письменном виде уведомляло ООО «Ашан» (письмо исх. N 91 МКМ от 22.02.2018) о количестве парковочных мест на прилегающей территории в понятии, определенном договором аренды. Количество парковочных мест составляет 3 487. ООО «Московский» предлагало совместно зафиксировать установленное количество парковочных мест, но ООО «Ашан» проигнорировало просьбу. На основании чего,  суды пришли к выводу о том, что доказательства, представленные в материалы дела истцом, не содержат зафиксированного сторонами количества парковочных мест на прилегающей территории.

В связи с чем, доказательств в соответствии со статьями 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указывающих на одновременное наступление совокупности обстоятельств, предусмотренных частью 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации,  истцом не представлено.

При указанных обстоятельствах суды обеих инстанций  пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Судом апелляционной инстанции правомерно отклонены доводы истца  о наличии оснований для изменения  условий договора в части уменьшения размера арендной платы порядке ст. 451 ГК РФ  в связи  с наличием п. 2.4., 23, 5.9.2., 5.6.1. договора.

Как следует из пункта 2.4 договора аренды, в случае если выезд и/или въезд к торговому центру уменьшен относительно установленного и указанного на плане земельного участка в приложении N 2 к настоящему договору размера по причине отчуждения арендодателем части земельного участка, включая, но, не ограничиваясь (аренда, купля-продажа, уступка прав и обязанностей и пр.), то арендатор вправе в одностороннем порядке уменьшить фиксированную ставку арендной платы на 80 процентов за каждый календарный день с момента начала и до момента устранения нарушения.

Пункты 2.3, 2.4 договора устанавливают, что в случае нарушения условий о парковке арендатор имеет право взыскивать штраф с арендодателя.

Пункт 5.9.2 договора  устанавливает права арендатора в случае нарушения арендодателем правил проведения ремонта (право приостановить работу и не вносить арендную плату за соответствующий период), среди них нет права требования расторжения или изменения договора.

В соответствии с пунктом 5.6.1 договора в случае, если арендодатель открывает в торговом центре или передает в аренду площади в торговом центре под продажу продуктов питания площадью больше 200 метров, размер фиксированной арендной платы подлежит уменьшению в два раза.

Таким образом, как правильно установлено судом апелляционной инстанции, стороны предусмотрели возможность совершения тех нарушений, о которых пишет истец, и предусмотрели правовые последствия таких нарушений. 

При этом суд кассационной инстанции отмечает, что  если договором предусмотрена возможность изменения размера оплаты на определенный период с учетом именно тех обстоятельств, на которые ссылается истец, вывод истца о существенном изменении обстоятельств, дающий основания для применения последствий, предусмотренных ст. 451 ГК РФ  неправомерен, поскольку из буквального толкования  указанной статьи следует, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Как следует из указанных пунктов договора аренды, стороны предполагали возможное изменение обстоятельств, на которые ссылается истец и предусмотрели последствия таких изменений, к которым не относится требуемое истцом внесение изменений в договор в части уменьшения размера фиксированной арендной платы на 14,71 процента на будущее время.

Довод кассационной жалобы о том, что судами не дана оценка заключению эксперта № АА41-55331/17 от 02.04.2018, в котором  эксперт делает вывод о  причинах снижения  стоимости фиксированной ставки арендной платы ввиду  ухудшения использования  имущества, по основаниям, указанным истцом в иске,  подлежит отклонению, поскольку как указано выше условиями договора предусмотрены иные последствия в виде  возможности временного уменьшения размера арендной платы и взыскания штрафных санкций в случае наступления обстоятельств, на которые указывает истец и эксперт. 

Согласно ч.ч. 1-4 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Исследовав и оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суды признали их достаточными для установления отсутствия оснований для удовлетворения заявленных требований. 

Приведенные заявителем кассационной жалобы доводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и не опровергают выводов судов первой и апелляционной инстанции, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств, что в силу ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. В связи с изложенным данные доводы кассационной жалобе подлежат отклонению судом кассационной инстанции.

Учитывая, что судами при принятии судебных актов полно установлены имеющие значение для дела обстоятельства исходя из доводов требования истца и возражений по иску ответчика, правильно применены нормы материального права и не допущено нарушений норм процессуального права, основания предусмотренные в ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отмены обжалуемых судебных актов отсутствуют, кассационная жалоба отклоняется.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 07 июня 2018 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2018 года  по делу № А41-55331/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

 

Председательствующий-судья                                                          Н.С.Калинина 

Судьи:                                                                                                     В.В.Петрова

                                                                                                    Н.Н. Бочарова