ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-18910/2019

г. Вологда

09 сентября 2020 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2020 года.

В полном объёме постановление изготовлено 09 сентября 2020 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ралько О.Б., судей Романовой А.В. и  Черединой Н.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии от заместителя прокурора Тверской области Рогозина А.Н. по доверенности от 13.07.2020, индивидуального предпринимателя ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Тверской области от 18 марта 2020 года по делу                 № А66-18910/2019, 

у с т а н о в и л:

заместитель прокурора Тверской области (адрес: 170100, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее - прокуратура) в защиту интересов публично-правового образования - муниципальное образование «Город Кимры Тверской области» в лице администрации города Кимры Тверской области обратился в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (адрес: Тверская область, город Кимры, ОГРНИП 319695200001602, ИНН 

<

***>; далее - предприниматель), Комитету по управлению имуществом г. Кимры (адрес: 171506, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее - комитет), администрации города Кимры Тверской области (адрес: 171510, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – администрация) о признании недействительным договора купли-продажи муниципального имущества от 16.05.2019 № 105, заключенного между комитетом и предпринимателем, применении последствий недействительности сделки: обязать комитет возвратить предпринимателю 1 000 000 руб.; обязать предпринимателя возвратить комитету в муниципальную собственность следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...>: здание котельной № 2, назначение: нежилое, общей площадью 3188,6 кв. м, кадастровый номер: 69:42:0070941:586; здание склада соли, назначение: нежилое, общей площадью 140 кв. м, кадастровый номер 69:42:0070941:847; здание газораспределительной станции, назначение: нежилое, общей площадью 64,4 кв. м, кадастровый номер 69:42:0070941:846; здание комплекса мазутохранилищ, назначение: нежилое, общей площадью 190,9 кв. м, кадастровый номер 69:42:0070941:845; сооружение - дымовая  труба с дымоходом, площадью 54,7 кв. м, кадастровый номер 69:42:0070941:844; сооружение - дымовая труба, площадью 44,2 кв. м, кадастровый номер 69:42:0070941:843; сооружение - железнодорожный путь, протяженностью 147 м, кадастровый номер 69:42:0070941:849 (с учетом уточнения требований, принятого судом).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (адрес: 170100 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – управление), Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (адрес: 107078, Москва, переулок Орликов, дом 10, строение 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – учреждение).

Решением Арбитражного суда Тверской области от 18.03.2020 по настоящему делу заявленные требования удовлетворены.

Предприниматель с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Мотивируя апелляционную жалобу, ссылается на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права. 

Прокуратура в отзыве на апелляционную жалобу и ее представитель в судебном заседании апелляционной инстанции с доводами, в ней изложенными, не согласились, просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Комитет в отзыве на апелляционную жалобу и в письменных пояснениях доводы предпринимателя, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, считает заявленные прокуратурой требования не законными, просит в их удовлетворении отказать.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу с доводами, изложенными в апелляционной жалобе предпринимателя, согласна, считает решение суда подлежащим отмене в связи с отсутствием оснований для удовлетворения заявленных прокуратурой требований.

Комитет, администрация, управление, учреждение надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания апелляционной инстанции, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Заслушав пояснения предпринимателя и представителя прокуратуры, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 16.05.2019 между комитетом и предпринимателем заключен договор купли-продажи муниципального имущества № 105 (далее – договор № 105), в соответствии с условиями которого продавец (комитет) передает в  собственность покупателя (предприниматель) имущественный комплекс, состоящий из 7 объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: 

<

...>, а именно: здание котельной № 2, назначение нежилое, с кадастровым номером 69:42:0070941:586, площадью 3188,6 кв. м; здание склада соли, назначение нежилое, с кадастровым номером 69:42:0070941:847, площадью 140 кв. м; здание газораспределительной станции, назначение нежилое, с кадастровым номером 69:42:0070941:846, общей площадью 64,4 кв. м, здание комплекса мазутохранилищ, назначение нежилое, с кадастровым номером 69:42:0070941:845, общей площадью 190,9 кв. м, сооружение (дымовая труба с дымоходом), с кадастровым номером 69:42:0070941:844, площадью 54,7 кв. м; сооружение (дымовая труба) с кадастровым номером 69:42:0070941:843, площадью 44,2 кв. м; сооружение (железнодорожные пути) с кадастровым номер 69:42:0070941:849, протяженностью 147 м.

В соответствии с пунктом 5 договора № 105 его цена определена в сумме 1 000 000 руб., которая установлена протоколом проведения торгов по извещению от 08.05.2019 № 100419/0441593/01 и оплачена предпринимателем на основании платежного поручения от 21.05.2019 № 27.

Акт приема передачи спорного имущества по договору № 105 подписан сторонами 23 мая 2019 года.

Право собственности предпринимателя на вышеуказанные объекты недвижимого имущества зарегистрировано управлением 05.06.2019. 

Прокуратура, полагая, что заключенный ответчиками договор № 105 является ничтожной сделкой, обратилась в Арбитражный суд Тверской области с рассматриваемым исковым заявлением. 

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные истцом требования, прийдя к выводу о нарушении сторонами договора положений пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), поскольку в раках данного договора осуществлена продажа объектов недвижимого имущества без земельного участка, на котором они расположены. Последующее заключение между администрацией и предпринимателем договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 13.01.2020 № 1996/1950 оценено судом как не соответствующее указанной норме права, так как в силу закона сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной.

Апелляционная инстанция считает решение подлежащим отмене в силу следующего.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статьи 166, 168 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Статьей 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

В силу пункта 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон № 178-ФЗ) со дня введения в действие ЗК РФ приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Указанные положения законодательства направлены на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

По смыслу приведенных норм и разъяснений в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте данное имущество выступает совместно.

 В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

        Между тем в силу пункта 5 статьи 28 Закона № 178-ФЗ  земельный участок отчуждается в соответствии с пунктами 1 - 4 настоящей статьи в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка, если иное не установлено федеральным законом. Указанный кадастровый паспорт земельного участка прилагается к акту инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия, а также к договору купли-продажи земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных данным Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

        В соответствии с пунктом 1 статьи 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

        В данном случае, как следует из материалов дела, предприниматель  приобрел объекты недвижимого имущества в порядке приватизации муниципального государственного имущества, что никем из участвующих в деле лиц не оспаривается. 

        При этом решением Кимрской городской Думы от 26.10.2017 № 142 утвержден Прогнозный план (программа) приватизации муниципального имущества муниципального образования «Город Кимры Тверской области» на 2018 - 2021 гг., согласно которому срок приватизации  спорных объектов установлен на 2019 год без расположенного под ними земельного участка по причине отсутствия его государственного кадастрового учета (границы не утверждались, межевание не проводилось), на что указано комитетом и администрацией, и что подателем жалобы не оспаривается.

          С учетом данного обстоятельства спорный земельный участок на момент утверждения указанного плана не мог являться объектом сделки, в связи с чем, как указывает комитет, не подлежал учету в составе единого лота муниципального имущества, подлежащего приватизации.    

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения, без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок приобретен предпринимателем на основании заключенного между администрацией и предпринимателем договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 13.01.2020 № 1996/1950, в связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали основания для вывода о том, что воля сторон была направлена на реализацию спорных объектов недвижимости без земельного участка, находящегося под ними. Последующее приобретение земельного участка вызвано вышеприведенными причинами и не свидетельствует о намерении приобрести объекты недвижимости без указанного земельного участка.

Обращаясь в арбитражный суд с требованием о признании недействительным в силу ничтожности заключенного между ответчиками договора купли-продажи, наличие заинтересованности муниципального образования «Город Кимры Тверской области», чье имущество было реализовано по оспариваемой сделке, прокурор каким-либо образом не обосновал, доказательств возможности реализации спорного имущества с земельным участком одновременно по более высокой цене, чем по оспариваемой сделке, не представил, о нарушении вещных прав муниципального образования и публичных интересов не заявил.

Ссылки суда первой инстанции на разницу в выкупной стоимости земельного участка и его кадастровой стоимости безосновательны, поскольку не свидетельствуют о занижении стоимости как проданных предпринимателю объектов недвижимости, так и земельного участка, расположенного под ними. Соответствующих доводов, подтвержденных относимыми доказательствами, прокуратурой не заявлено.  

Учитывая фактические обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции исходит из того, что на момент рассмотрения исковых требований по существу, муниципальное образование уже не являлось собственником земельного участка, который необходим для использования спорных объектов недвижимости, а единство судьбы объектов недвижимости и земельного участка под ними не нарушено, поскольку и объекты недвижимости и земельный участок под ними принадлежат одному лицу – предпринимателю.

Заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемым договором, то есть правовое положение которых претерпело бы изменения, либо права могли оказаться нарушенными как исполнением сделки, так и одним только ее существованием.

В данном случае истцом не доказано наличие заинтересованности муниципального образования «Город Кимры Тверской области» в оспаривании сделки с недвижимым имуществом, так как оспариваемой сделкой не нарушаются его права и законные интересы, возможность восстановления нарушенных прав и законных интересов избранным способом защиты не обоснована. Комитет и администрация в отзывах на апелляционную жалобу изложили свою позицию и указали на изначальное намерение реализовать как объекты недвижимости, так и земельный участок под ними предпринимателю, что и было осуществлено фактически.

Исходя из положений статьи 166 ГК РФ, отсутствие правового интереса в признании ничтожной сделки недействительной является самостоятельным основанием для отказа в иске, что исключает необходимость рассмотрения иска по существу, соответственно влечет отсутствие необходимости делать выводы о квалификации сделки.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что оснований для вывода о недействительности договора № 105 у суда первой инстанции не имелось.

С учетом установленных по делу фактических обстоятельств, вышеприведенных норм материального права, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене, требования прокуратуры в интересах муниципального образования «Город Кимры Тверской области» к комитету, администрации, предпринимателю о признании недействительным (ничтожным) договора № 105, применении последствий недействительности сделки не подлежащими удовлетворению.

В силу положений статьи 110 АПК РФ расходы предпринимателя по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции подлежат отнесению на прокуратуру.

Руководствуясь статьями 110, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 18 марта 2020 года по делу № А66-18910/2019 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

  Взыскать с прокуратуры Тверской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Б. Ралько

Судьи

А.В. Романова

Н.В. Чередина