АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А67-8974/2019

г. Томск

07 ноября 2019 г.

– дата объявления резолютивной части решения

08 ноября 2019 г. – дата изготовления решения в полном объеме

Арбитражный суд Томской области в составе судьи М.О. Попилова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Прогресс» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

3-е лицо: временный управляющий  общества с ограниченной ответственностью «Прогресс» ФИО2

о взыскании 729 791,55 руб.

встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Прогресс» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

к муниципальному образованию «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании договора незаключенным

при участии:

от истца департамента недвижимости – ФИО3, представителя по доверенности от 14.02.2019 № 6, 

от ООО «Прогресс» – ФИО4, адвоката по доверенности от 01.09.2018 № 03/09/18,

установил:

Муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее – департамент недвижимости) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Прогресс» (далее – ООО «Прогресс») о взыскании 729 791,55 руб., из которых 722 276,91 руб. – задолженность по договору аренды земельного участка от 13.12.2018 № ТО-21-22248 за период с 01.04.2019 по 30.06.2019, 7 514,64 руб. – пеня на основании пункта 3.11 договора за период с 16.05.2019 по 17.07.2019.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что ответчиком обязательства по договору аренды земельного участка от 13.12.2018 № ТО-21-22248 исполнены ненадлежащим образом. Задолженность по арендной плате за период с 01.04.2019 по 30.06.2019 составила 722 276,91 руб., на сумму задолженности подлежит начислению пеня на основании пункта 3.11 договора (л.д. 6-7 т. 1).

В отзыве на исковое заявление ответчик требования не признал, сославшись на то, что договор аренды от 13.12.2018 № ТО-21-22248 является незаключенным, а потому не породившим прав и обязанностей сторон. Договор не прошел государственную регистрацию и фактически сторонами никогда не исполнялся. ООО «Прогресс» полагает, что отношения сторон в настоящее время продолжают регулироваться ранее заключенным договором от 23.03.2006 № ТО-21-15893 (л.д. 88-89 т. 1). 

В ходе рассмотрения дела ООО «Прогресс» предъявило встречное исковое заявление о признании договора аренды земельного участка от 13.12.2018 № ТО-21-22248 незаключенным, поскольку указанный договор не зарегистрирован в установленном законом порядке, никогда  сторонами не исполнялся, письменное согласие на совершение сделки временного управляющего ООО «Прогресс» после введения наблюдения в соответствии со статьей 64 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) получено не было (л.д. 58-60, 112-118 т. 1).

Департамент недвижимости представил возражения на встречное исковое заявление, в котором указал, что главная функция государственной регистрации договора аренды заключается в информировании других участников гражданского оборота (потенциальных контрагентов) о наличии обременения в отношении определенного имущества. Момент заключения договора не связывается с моментом государственной регистрации, он зависит от согласования сторонами всех существенных условий. 13.12.2018 между департаментом недвижимости и ООО «Прогресс» был заключен договор аренды, сторонами согласованы все существенные условия договора в момент его подписания, следовательно, наличие или отсутствие государственной регистрации договора аренды правового значения не имеет (л.д. 85 т. 1).

Представитель департамента недвижимости в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, против удовлетворения встречных исковых требований возражал. 

Представитель ООО «Прогресс» против удовлетворения первоначального иска возражал, встречный иск просил удовлетворить в полном объеме.   

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд полагает требования, заявленные по первоначальному иску подлежащими удовлетворению в полном объеме, требования по встречному исковому заявлению не подлежащими удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, 23.03.2006 между муниципальным образование «Город Томск» (арендодатель) и ООО «Инвестиционная лесопромышленная компания» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-15893, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 70:21:0100009:0032, общей площадью  64157,90 кв.м., в т.ч. облагаемой арендной платой – 64157,90 кв.м, находящийся по адресу: 

<

...> (стр.1,3,4,6-9,11,12,14-18) (далее – участок) в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью  (л.д. 68-71 т. 1).

Данным договором предусмотрено, что участок предоставляется для эксплуатации и обслуживания производственных зданий и сооружений предприятия, занимающегося глубокой переработкой древесного сырья (пункт 1.2 в редакции дополнительного соглашения № 1); зона градостроительной ценности участка: 15в (пункт 1.3); срок действия договора устанавливается с 31.05.2004 по 31.05.2011 (пункт 2.1). 

Дополнительным соглашением от 11.10.2012 срок договора аренды продлен до 30.05.2018. 

Указанным соглашением права и обязанности арендатора по договору с 21.06.2012 перешли к ООО «Эталон-М», внесены изменения в разделы 3, 6, 8 договора (л.д. 74-77 т. 1).

Дополнительным соглашением от 11.10.2012 предусмотрено, что размер арендной платы за пользованием земельным участком определяется путем умножения площади земельного участка, указанной в пункте 1.1 договора на ставку арендной платы и на коэффициент, установленный для конкретного вида использования земельного участки и/или категории арендатора. Ставка арендной платы или механизм ее расчета, а также коэффициент к ставкам устанавливается решением уполномоченного органа местного самоуправления. Размер арендной платы за пользование земельным участком, механизм его расчета, ставки и коэффициенты определяется в соответствии с действующими нормативными правовыми актами и могут изменяться в сторону увеличения арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год (пункт 3.2); за период с 21.06.2012 в соответствии с решением Думы Города Томска от 05.07.2011 № 172 «Об утверждении положения «О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования «Город Томск», от кадастровой стоимости земельных участков», решением Думы Города Томска от 05.07.2011 № 171 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск», в случае их расчета от кадастровой стоимости земельного участка (далее – решения Думы № 172 и № 171 соответственно) стоимость земельного участка составляет: ставка арендной платы – 3,5% кадастровой стоимости участка; коэффициент к ставке арендной платы – 0,3 (пункт 3.5).

Дополнительным соглашением от 27.07.2016 № 2 в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации права и обязанности арендатора земельного участка по адресу: 

<

...> (стр. 1,3,4,6-9,11,12,14-18) с кадастровым номером 70:21:0100009:32 общей площадью 64157,9 кв.м по договору с 08.06.2016 перешли к ООО «Прогресс» (л.д. 78).

От ООО «Прогресс» в департамент недвижимости поступило заявление (от 13.11.2018 вх. № 13459) с просьбой заключить с ООО «Прогресс» новый договор аренды сроком на 49 лет (л.д. 79-80 т. 1). 

Согласно пояснениям департамента недвижимости, 03.12.2018 арендатор под роспись ознакомлен с расчетами арендной платы за землю как в отношении периода образования задолженности 01.01.2018 – 12.11.2018 (в рамках договора № ТО-21-15893), так и в отношении периода задолженности 13.11.2018 – 31.12.2018 (по заключаемому сторонами договору № ТО-21-22248) (л.д. 82-83 т. 1).

13.12.2018 стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды № ТО-21-15893 (л.д. 84 т. 1). 

В этот же день, между муниципальным образованием «Город Томск» в лице департамента недвижимости (арендодателем) и ООО «Прогресс» (арендатором) подписан договор аренды земельного участка от 13.12.2018 № ТО-21-22248 , в соответствии с которым на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок по адресу: 

<

...> (стр. 1,3,4,6-9,11,12,14-18), с кадастровым номером 70:21:0100009:32 площадью 64 157,9 кв.м (л.д. 12-14 т. 1).

Согласно пунктам 1.2 – 1.4 договора кадастровая стоимость земельного участка составляет: 79 600 706,53 руб.; земельный участок предоставляется: для эксплуатации нежилых зданий и сооружений; вид разрешенного использования (назначение) участка: для эксплуатации нежилых зданий и сооружений.

Данным договором предусмотрено, что срок действия договора устанавливается на 49 лет с даты подписания, т.е. с 13.12.2018 по 12.12.2067 (пункт 2.1); арендная плата за землю взимается с 13.11.2018 (пункт 3.1); арендная плата устанавливается в соответствии с решением Думы Города Томска от 05.07.2011 № 172 «Об утверждении Положения «О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования «Город Томск», от кадастровой стоимости земельных участков», решением Думы Города Томска от 05.07.2011 № 171 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск», в случаях ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка» и составляет в 2018 г.: - ставка арендной платы – 3,5 % от кадастровой стоимости участка, - коэффициент к ставке арендной платы – 1 (пункт 3.5 договора); плата за пользование земельным участком производится с момента, указанного в договоре, и вносится равными долями, поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала; первый платеж за период с даты взимания платы за пользование земельным участком, установленной пунктом 3.1 договора, производится арендатором в 15-дневный срок после подписания договора (пункт 3.8); в случае несвоевременного исполнения обязанности по уплате арендной платы начисляются проценты в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 3.11 договора).

Арендуемый земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 13.12.2018 (л.д. 15).

Из материалов дела следует, что ООО «Прогресс» свою обязанность по своевременной оплате аренды за пользование земельным участком не выполнял. На день подачи иска задолженность за период с 01.04.2019 по 30.06.2019 составила 722 276,91 руб.

Поскольку претензия от 22.05.2019 № 6113/2 с требованием оплаты долга осталась без удовлетворения (л.д. 9), департамент недвижимости обратился с иском о взыскании задолженности по арендной плате в арбитражный суд, ООО «Прогресс», возражая против удовлетворения первоначального иска, обратилось с иском о признании договора аренды от 13.12.2018 № ТО-21-22248 незаключенным.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих условиях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 3 статьи. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В то же время, как следует из толкования положений статьи 8.1, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр – для лиц, не являющихся сторонами сделки.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Между тем, для сторон сделки соответствующие права возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки.

В силу пункта 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

Согласно пункту 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статьи 1102, 1105 указанного Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Таким образом, совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними. Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, при этом не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Как усматривается из материалов дела, 13.12.2018 сторонами согласованы все существенные условия договора аренды, арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи  земельный участок от 13.12.2018; 03.12.2018 арендатор под роспись ознакомлен с расчетами арендной платы за землю и в отношении периода задолженности 13.11.2018-31.12.2018 по заключаемому сторонами договору № ТО-21-22248. 

ООО «Прогресс» подписало договор аренды №ТО-21-22248 и расчет арендной платы без замечаний, т.е. совершило действия, которые свидетельствуют о фактическом принятии условий сделки, согласии с ее содержанием. 

Таким образом, соблюдены все обстоятельства, в зависимость от которых поставлено возникновение обязательства по непрошедшему государственную регистрацию договору аренды.

После подписания сторонами договора, департамент недвижимости обратился в Управление Россреестра по Томской области с заявлением о проведении государственной регистрации договора аренды на спорный земельный участок. Уведомлением от 25.12.2018 (л.д. 86-87 т. 1) департамент недвижимости извещен о невозможности  совершения регистрационных действий в связи с наложенным запретом на совершение регистрационных действий.

Согласно пояснениям представителя ООО «Прогресс» в судебном заседании, после введения в отношении общества с ограниченной ответственностью «Прогресс» процедуры  банкротства – наблюдение (определение суда от 04.12.2018 по делу № А67-2612/2018), одной из причин приостановления государственной регистрации и последующего отказа в регистрации договора аренды № ТО-21-22248 явилось то обстоятельства, что не было получено письменное согласие временного управляющего в соответствии со статьей 64 Закона о банкротстве.

Из пункта 2 статьи 64 Закона о банкротстве следует, что органы управления должника не вправе совершать по своему усмотрению в ходе наблюдения сделки или несколько взаимосвязанных между собой сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества должника, балансовая стоимость которого составляет более пяти процентов балансовой стоимости активов должника на дату введения наблюдения, а также связанные с получением и выдачей займов (кредитов), выдачей поручительств и гарантий, уступкой прав требования, переводом долга, а также с учреждением доверительного управления имуществом должника. Такие сделки могут быть совершены исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме.

В настоящем случае договор аренды земельного участка от 13.12.2018 № ТО-21-22248 заключен в отношении имущества, составляющего не более 5% балансовой стоимости активов ООО «Прогресс», что следует из пояснений представителя ООО «Прогресс» в судебном заседании, а также из постановлений судебного пристава-исполнителя о запрете на совершение действий по регистрации (л.д. 19-21 т. 2), в связи с чем, согласие временного управляющего для заключения договора аренды № ТО-21-22248 не требовалось, иного из материалов дела не следует.

Постановления судебного пристава-исполнителя (л.д. 19-21 т. 2) запрета на регистрационные действия в отношении договоров аренды земельных участков не содержат.

С учетом изложенного, договор аренды от 13.12.2018 № ТО-21-22248 при отсутствии его государственной регистрации является действующим и порождающим для его сторон взаимные права и обязанности, в связи с чем, правовые основания для  удовлетворения встречного иска отсутствуют.

Расчет основного долга департамент недвижимости составил на основании договора аренды от 13.12.2018 № ТО-21-22248 в соответствии с решением Думы Города Томска от 05.07.2011 № 172 «Об утверждении Положения «О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования «Город Томск», от кадастровой стоимости земельных участков», решением Думы Города Томска от 05.07.2011 № 171 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск», в случаях ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка». 

В соответствии с пунктом 3.2 договоров аренды №№ ТО-2115893, ТО-21-22248 предусмотрено, что размер арендной платы за пользование земельным участком, механизм его расчета, ставки и коэффициенты определяется в соответствии с действующими нормативными правовыми актами и могут изменяться в сторону увеличения арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год. 

С учетом изложенного, истец по первоначальному иску правомерно рассчитал долг исходя из условий пункта 3.2 в соответствии с вышеназванными решениями Думы Города Томска.

Расчет (л.д. 10 т. 1) проверен судом и признан правильным. 

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом либо договором.

ООО «Прогресс» доказательства оплаты долга в сумме 722 276,91  руб. не представило.

Таким образом, требование департамента недвижимости о взыскании с ООО «Прогресс» задолженности в сумме  722 276,91 руб. является обоснованным.

В связи с просрочкой внесения арендных платежей департамент недвижимости в соответствии с пунктом 3.11 договора начислил пеню в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 16.05.2019 по 17.07.2019 в размере 7 514,64 руб.

Расчет судом проверен, признан правильным.

ООО «Прогресс» об уменьшении неустойки не заявило, доказательства возможного получения истцом необоснованной выгоды в материалы дела не представило, в связи с чем, основания для уменьшения размера пени в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.

ООО «Прогресс» доказательства уплаты пени в сумме 7 514,64 руб. не представило.

При таких обстоятельствах, требование департамента недвижимости о взыскании с ООО «Прогресс» пени в размере 7 514,64 руб. является обоснованным.

Государственная пошлина по делу в соответствии с частями 1, 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ООО «Прогресс».

На основании изложенного, статей 307, 309, 330, 333, 432, 433, 606, 609, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и, руководствуясь частями 1, 3 статьи 110, статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Прогресс» в пользу муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска 722 276 руб. 91 коп. основного долга, 7 514 руб. 64 коп. пени, а всего 729 791 руб. 55 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Прогресс» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 17 596 руб.

В удовлетворении встречного иска отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции (Седьмой арбитражный апелляционный суд) в месячный срок с момента изготовления текста решения в полном объеме путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Судья М.О. Попилов