АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу 

«

Дело № А54-9045/2024

г. Калуга

03» октября 2025 года

Резолютивная часть постановления оглашена «23» сентября 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме «03» октября 2025 года 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:  

председательствующего Коровушкиной Е.В., судей Егоровой Т.В., ФИО1, при участии в судебном заседании: 

от общества с ограниченной ответственностью «Медицинский городок»: представитель ФИО2 по доверенности от 19.09.2025,  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Медицинский городок» на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2025 по делу № А54-9045/2024,установил:  

общество с ограниченной ответственностью «Медицинский городок» (далее - истец, ООО «Медицинский городок») обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Рязанский государственный медицинский университет имени академика И.П. Павлова» Министерства здравоохранения Российской Федерации (далее - ФГБОУ ВО РЯЗГМУ Минздрава России, Университет) о признании за ООО "Медицинский городок" права долевой собственности в размере 95% на неоконченный строительством многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, расположенный по адресу: 

<

...>; признании за ФГБОУ ВО РЯЗГМУ Минздрава России права долевой собственности в размере 5% на неоконченный строительством многоквартирный жилой дом со встроенно- пристроенными нежилыми помещениями, расположенный по адресу: 

<

...> с учетом уточнения, принятого судом к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).  

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство здравоохранения Российской Федерации, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (далее - МТУ Росимущества), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (далее - Управлении Росреестра по Рязанской области).  

 Решением Арбитражного суда Смоленской области от 24.01.2025, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2025, исковые требования удовлетворены.  

 Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2025 решение арбитражного суда первой инстанции отменено и принят новый судебный акт, которым отказано в удовлетворении исковых требований ООО «Медицинский городок».  

 Не согласившись с принятым судебным актом, кассатор обратился в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление отменить, решение оставить в силе.  

 В обоснование своей позиции кассатор указывает на неправомерное применение судом апелляционной инстанции общих норм Гражданского Кодекса Российской Федерации (ст. 130, 219, 223) вместо специальных положений Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25.02.1999 № 39-ФЗ (ст. 7, п. 3 ст. 3), которые прямо устанавливают долевую собственность на незавершенный объект инвестиционной деятельности до государственной регистрации.  

 Кассатор полагает, что суд применил упраздненную позицию Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», и не учел гарантии защиты инвестиций, что привело к необоснованному отказу в признании права долевой собственности и нарушению стабильности инвестиционного процесса.  

В судебном заседании представитель ООО «Медицинский городок» поддержал доводы кассационной жалобы.  

Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 АПК РФ.  

Законность судебного акта проверена кассационной инстанцией по правилам статьи 286 АПК РФ в рамках доводов кассационной жалобы.  

Проверив в порядке главы 35 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов кассационной жалобы, суд округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.  

Как следует из материалов дела и установлено судом, 22.12.2006 между учреждением (заказчик) и обществом (застройщик) заключен инвестиционный контракт, по условиям которого стороны договорились совместно действовать без  

образования юридического лица с целью строительства многоэтажного жилого дома проектной площадью 11 000 кв.м в районе д.11 по ул.Высоковольтной в г.Рязани на земельном участке общей площадью 5305 кв.м. с кадастровым № 62:29:007 00 31:0015, являющимся частью земельного участка с кадастровым № 62:29:007 00 31:0004.  

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 26.03.2008 земельный участок находится в постоянном (бессрочном) пользовании учреждения.  

Указанный участок ранее был предоставлен ответчику на основании постановления администрации г.Рязани от 08.02.2007 № 340 для обслуживания административно-учебных корпусов, затем на основании постановления администрации г.Рязани от 31.01.2008 № 626 вид разрешенного использования земельного участка был изменен на «строительство многоэтажного жилого дома с нежилыми помещениями».  

Согласно разделу 4 контракта вкладом учреждения является право проектно- изыскательских и строительно-монтажных работ на земельном участке; согласование проектно-сметной документации в компетентных органах; разрешение на строительство инвестиционного объекта; денежные средства в размере, определяемом дополнительным соглашением и эквивалентном финансированию 1 000 кв.м площади инвестиционного объекта. Размер вклада составляет 5%.  

Вкладом общества являются денежные средства для непрерывного, полного и достаточного для своевременной сдачи объекта в эксплуатацию; денежные средства для своевременной оплаты в полном объеме услуг привлекаемых для строительства заказчика-застройщика и генерального подрядчика (в случае, если таковые будут привлечены) на основании договоров; денежные средства для своевременной оплаты в полном объеме за разработку проектно-сметной документации на инвестиционный объект, на временные и постоянные инженерные сети, авторский надзор, получение ордеров на производство работ, прочих распорядительных документов и все другие затраты согласно утвержденному сметному расчету стоимости строительства и действующим нормам и правилам осуществления и сопровождения строительства; выполнение функций заказчика-застройщика и генерального подрядчика по строительству инвестиционного объекта и внешних инженерных коммуникаций; технико-экономическое обоснование проекта. Размер вклада составляет 95%.  

Пунктами 3.1.1, 3.1.3, 3.1.8 контракта предусмотрено, что застройщик выполняет своими силами и средствами все работы в объеме и сроки, предусмотренные договором, с надлежащим качеством согласно проектно-сметной документации; обеспечивает строительство объекта материалами, комплектующими изделиями, оборудованием и строительной техникой, а также текущее финансирование для их приобретения и строительства объекта в целом, а заказчик, в свою очередь, передает застройщику право осуществления строительно-монтажных работ на земельном участке с кадастровым № 62:29:007 00 31:0015 на период строительства; выдает застройщику генеральную доверенность на представление интересов заказчика во всех организациях и учреждениях по всем вопросам, которые могут возникнуть при реализации инвестиционного контракта. В соответствии с п.4.6 контракта по окончании строительства все виды площадей в нем распределяются между сторонами.  

 В силу п.3.2.1 контракта все обязанности по финансированию и реализации инвестиционного контракта, а также ввод объекта в эксплуатацию возложены на истца.  

В разделе 5 контракта сторонами определены и закреплены этапы и сроки реализации работ, ввод объекта в эксплуатацию и оформление имущественных прав.  

 Судебным актом от 24.09.2014 по делу № А54-2203/2014, вступившим в законную силу, исковые требования ООО «Медицинский городок» о понуждении учреждения к исполнению обязанности в натуре - получению разрешения на строительство многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: 

<

...>, путем направления заявления о выдаче разрешения на строительство в администрацию г.Рязани удовлетворены.  

 Судебный акт по делу № А54-2203/2014 был исполнен, разрешение на строительство получено.  

После получения разрешения на строительство истец приступил к исполнению взятых на себя обязательств по контракту в части реализации второго этапа работ (производство строительных и иных работ, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию).  

В настоящее время строительство объекта находится на 2-м этапе. 

Разрешение на строительство, полученное 24.07.2015, действовало до 24.04.2017, продлевалось до 01.09. 2019.  

Из заявления о продлении разрешения на строительство, направленного ответчиком в адрес администрации г. Рязани от 30.08.2019 № 09902/93, следует, что истцом объем строительных работ на август 2019 года был выполнен на 60%.  

С сентября 2019 года реализация контракта приостановлена по причине отсутствия разрешения на продление строительных работ.  

Ответчик 01.06.2016 в обращении к истцу, ссылаясь на письмо Министерства здравоохранения Российской Федерации от 23.05.2016 № 23-0/10/2-3100, указал, что доля ответчика должна быть увеличена до 20%.  

Истец, ссылаясь на то, что ответчик своим требованием об увеличении размера доли до 20% нарушает права истца и соответственно и условия контракта, обратился с настоящим иском в суд.  

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 6, 8, 12, 219, 244, 245 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 3, 7 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 39-ФЗ), разъяснениями, содержащимися в Обзоре практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве, изложенному в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 № 56, пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление № 10/22), исходил из того, что не требующее государственной регистрации право общей долевой собственности на спорный объект незавершенного строительства инвестиционной деятельности позволяет истцу обратиться с иском в суд о  

признании права общей долевой собственности на указанный объект до введения его в эксплуатацию.  

 Суд апелляционной инстанции, не согласившись с выводами суда первой инстанции, руководствуясь ч. 1 ст. 4 АПК РФ, ст. ст. 11, 12, 219, 223 ГК РФ, п.1 ст. 130 ГК РФ, разъяснениями в пунктах 4,6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", отменил решение суда первой инстанции и отказал в иске.  

 Суд округа отклоняет доводы кассационной жалобы о неверном применении норм материального права и неприменении судом апелляционной инстанции специального Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации" (ст. ст.3, 7) ввиду следующего.  

Согласно пункту 1 статьи 307.1 и пункту 3 статьи 420 Гражданского кодекса к договорным обязательствам общие положения об обязательствах применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре.  

Поэтому при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи 421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п. (пункт 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").  

Для разрешения настоящего спора существенное значение имеет правовая квалификация отношений, сложившихся между сторонами договора инвестирования, заключенного между ФГБОУ ВО и истцом. Необходимость выявления природы договоров, именуемых сторонами "инвестиционными", неоднократно высказывалась в судебных актах высших судебных инстанций (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4784/11, от 24.01.2012 № 11450/11, от 05.02.2013 № 12444/12 и др.) и связана с тем, что понятие "инвестиции" не имеет собственного строгого или общепризнанного юридического содержания, а потому при использовании в наименованиях договоров оно может обозначать разнообразные отношения, складывающиеся между участниками гражданского оборота.  

Как разъяснено в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление Пленума № 54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.  

В случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд").  

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления (пункт 6 постановления № 54).  

 В судебных актах по делу № А54-2203/2014 по спору между теми же сторонами по этому же инвестиционному контракту, суды пришли к выводу о том, что исходя из условий инвестиционного контракта от 22.06.2006 и с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", инвестиционный договор является смешанным (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) и содержит в себе условия как договора строительного подряда, так и договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.  

 Также установлено, что университет при заключении инвестиционного договора не распоряжался принадлежащим ему на праве постоянного бессрочного пользования земельным участком.  

 Определением Верховного Суда РФ № 310-ЭС15-6098 от 17.06.2015 отказано в передаче дела № А54-2203/2014 для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.  

 Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.  

При этом правовая квалификация сделки, данная судом по ранее рассмотренному делу, не образует преюдиции по смыслу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, но учитывается судом, который рассматривает второе дело. Если суд, разрешающий второе дело, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.10.2016 N 305-ЭС16-8204, от 29.03.2016 N 305-ЭС15-16362, от 29.01.2019 N 304-КГ18-15768, от 13.03.2019 N 306-КГ18-19998, от 11.08.2022 N 310-ЭС22-5767 и др.).  

 С учетом условий инвестиционного контракта, в том числе обязательств ООО "Медицинский городок" по финансированию и выполнению функций заказчика-застройщика и генерального подрядчика по строительству инвестиционного объекта и внешних инженерных коммуникаций, с учетом того, что университет при заключении инвестиционного договора не распоряжался  

принадлежащим ему на праве постоянного бессрочного пользования земельным участком, квалификация судом инвестиционного контракта как смешанного договора, содержащего условия договора строительного подряда и договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, соответствует нормам материального права.  

 В соответствии со ст. 7 Закона № 39-ФЗ незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. Таким образом, с момента заключения инвестиционного контракта спорное недвижимое имущество находится в общей долевой собственности сторон инвестиционного контракта.  

В соответствии с п.3 ст.3 ФЗ от 25.02.1999 № 39-ФЗ в редакции закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ о внесении изменений с ст.ст. 2 и 3 Закона «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признаются долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации собственности на этот объект.  

Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.  

Между тем, положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество (абз. 2 п. 4 постановления № 54).  

Поскольку договор является смешанным, и содержит в себе элементы договора строительного подряда и договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, суд апелляционной инстанции верно указал, что право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем, что соответствует ст. 130, ст. 219 ГК РФ с учетом разъяснений в абзаце третьем пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".  

 Суд установил, что правоотношения спорные возникли из контракта от 22.12.2006, доказательств того, что спорный объект незавершенного строительства  

возник до вступления в силу Закона о регистрации, равно как и доказательств регистрации права собственности на спорное имущество, не представлено.  

 Судом установлено, что предметом контракта согласно пункту 2.2 является реализация инвестиционного проекта по строительству и вводу в эксплуатацию инвестиционного объекта (жилого многоквартирного дома, по адресу: 

<

...>), в соответствии с согласованным в установленном порядке проектом, для достижения социально значимых целей, путем удовлетворения потребностей профессорско-преподавательского состава ФГБОУ ВО в улучшении жилищных условий.  

 В пунктах 4.6, 4.7 контракта стороны определили порядок распределения всей площади по окончании строительства инвестиционного объекта, предусмотрели, что процентное соотношение распределения площадей подлежит изменению в зависимости от фактических затрат сторон на исполнение своих обязательств по настоящему договору.  

 Между тем, судами установлено, что многоквартирный дом не построен, не введен в эксплуатацию, инвестиционный объект не создан, объект незавершенного строительства не зарегистрирован в установленном порядке, инвестиционный контракт является действующим, соответственно, право собственности истца на незавершенный объект недвижимости не возникло.  

 Также, судом из доказательств по делу установлено, что в данном случае между истцом и ответчиком не возник спор о распределении долей в праве собственности. Наличие переписки об изменении размера доли не свидетельствует об изменении условий инвестиционного контракта в установленном законом порядке.  

 Суд округа признает обоснованным вывод суда апелляционной инстанции о том, что выбранный истцом способ защиты права как обращение с иском о признании права собственности на долю незавершенного объекта недвижимого имущества в порядке ст. 3 ФЗ от 25.02.1999 № 39-ФЗ до момента государственной регистрации права собственности на этот объект не направлен на исполнение обязательственных правоотношений по контракту в целях завершения создания инвестиционного объекта, иск не подлежит удовлетворению с учетом квалификации контракта как смешанного договора с элементами договора подряда и договора купли-продажи будущей недвижимой вещи и применения к спорным правоотношениям положений ст. ст. 130, 219, пункта 2 статьи 223, ст. 549 ГК РФ.  

 Судом апелляционной инстанции обоснованно указано, что отказ в удовлетворении настоящего иска не препятствует защите прав истца в будущем, в том числе, в случае возникновения разногласий между сторонами относительно размера долей и распределения площадей после завершения строительства и достижения целей инвестиционного контракта или регистрации права на объект незавершенного строительства.  

 По существу доводы жалобы выражают несогласие с результатами оценки доказательств, направлены на их переоценку, не опровергают выводы суда.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.  

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт основан на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принят с соблюдением норм  

материального и процессуального права и на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит оставлению без изменения.  

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2025 по делу № А54-9045/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Медицинский городок» - без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.  

Председательствующий Е.В. Коровушкина 

Судьи Т.В. Егорова 

 ФИО1