АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-13246/2023

г. Новосибирск

01 мая 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 февраля 2024 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поносова А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мушкачевой Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску закрытого акционерного общества «Электрокомплектсервис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Новосибирск) к обществу с ограниченной ответственностью «Фостайл» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Новосибирск), индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Новосибирск) о признании недействительным односторонний отказ от договора субаренды № 01/11-02 от 01.11.2022, признании недействительным договор субаренды № 01/13-03 от 17.03.2023 в части, понуждении передать часть нежилого помещения во временное владение и пользование по договору субаренды № 01/11-02 от 01.11.2022 и взыскании судебной неустойки,

при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2,

при участии в судебном заседании: представителя истца – ФИО3 (посредством веб-конференции, по доверенности от 25.04.2023),

У С Т А Н О В И Л:

Закрытое акционерное общество «Электрокомплектсервис» (далее – Истец, ЗАО «Электрокомплектсервис») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Фостайл» (далее – ООО «Фостайл»), индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – ИП ФИО4) со следующими требованиями: 

- о признании недействительным решения ООО «Фостайл» о расторжении договора субаренды № 01/11-02 от 01.11.2022 в одностороннем порядке, выраженного в соответствующем уведомлении от 20.02.2023;

- о признании недействительным договора субаренды № 01/13-03 от 17.03.2023 в части нежилого помещения площадью 36 кв.м., входящей в состав нежилого помещения общей площадью 552,1 кв.м. с кадастровым номером 54:35:073105:582, расположенного на первом этаже в задании по адресу: 

<

...>, заключенного между ООО «Фостайл» и ИП ФИО4;

- о возложении обязанности на ООО «Фостайл» передать во владение и пользование ЗАО «Электрокомплектсервис» часть нежилого помещения площадью 36 кв.м., входящей в состав нежилого помещения общей площадью 552,1 кв.м. с кадастровым номером 54:35:073105:582, расположенного на первом этаже в задании по адресу: 

<

...>, в соответствии с условиями договора субаренды № 01/11-02 от 01.11.2022 в срок не позднее 10 дней с момента вступления в законную силу решения по настоящему делу;

- о признании договора субаренды № 01/11-02 от 01.11.2022 продленным на срок 212 дней, начиная со дня передачи нежилого помещения площадью 36 кв.м., входящей в состав нежилого помещения общей площадью 552,1 кв.м. с кадастровым номером 54:35:073105:582, расположенного на первом этаже в задании по адресу: 

<

...>;

- о взыскании с ООО «Фостайл» судебной неустойки в случае неисполнения решения суда по настоящему делу в части передачи ЗАО «Электрокомплектсервис» во владение и пользование части нежилого помещения площадью 36 кв.м., входящей в состав нежилого помещения общей площадью 552,1 кв.м. с кадастровым номером 54:35:073105:582, расположенного на первом этаже в задании по адресу: 

<

...>, в размере 1000 рублей 00 копеек за каждый день просрочки исполнения решения суда по день фактического исполнения решения суда.

Требования мотивированы тем, что ООО «Фостайл» в уведомлении от 20.02.2023 заявило о расторжении с Истцом договора субаренды № 01/11-02 от 01.11.2022 в одностороннем порядке в связи с просрочкой внесения Истцом арендной платы за ноябрь и декабрь 2022 года более чем на 10 дней. Истец не согласен с таким решением ООО «Фостайл», так как на момент указанного уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора нарушения в части оплаты аренды были устранены, задолженность по аренде отсутствовала, вследствие чего у ООО «Фостайл» не возникло право на односторонний отказ от исполнения договора субаренды. Более того, внесение постоянной части арендной платы за ноябрь и декабрь 2022 года не в полном объеме явилось следствием технической ошибки. По мнению Истца, действия ООО «Фостайл» по одностороннему отказу от исполнения договора субаренды являлись недобросовестными и были направлены на передачу спорного нежилого помещения во владение и пользование ИП ФИО4 Поскольку Истец полагает недействительным решение ООО «Фостайл» о расторжении договора субаренды № 01/11-02 от 01.11.2022, соответственно из этого вытекают и остальные требования Истца.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2.

Ответчиком ООО «Фостайл» представлен отзыв на исковое заявление, в котором приведены доводы о несогласии с заявленными требованиями и указано на наличие у ООО «Фостайл» права в одностороннем порядке расторгнуть договор субаренды с Истцом в связи с просрочкой внесения последним арендной платы, а также что расторжение договора было обусловлено обоюдным волеизъявлением его сторон, но стороны не достигли согласия по сроку освобождения помещений, при этом Истец по состоянию на 02.03.2023 добровольно освободил арендуемое помещение, оставив только стол, стул и ролл-ап с уведомлением о переезде магазина.

Представитель истца и представитель ответчика ООО «Фостайл» в ходе судебного разбирательства поддержали каждый свою позицию по изложенным в исковом заявлении и в отзыве на исковое заявление соответственно основаниям, дали устные объяснения по обстоятельствам дела.

Ответчик ИП ФИО4 и третье лицо ФИО2 в судебные заседания не явились, отзывы не представили, и суд, принимая во внимание, что о времени и месте судебного разбирательства они извещены надлежащим образом в установленном порядке, счел возможным в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив доводы сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, суд пришел к следующему.

Из материалов дела следует, что ООО «Фостайл» длительное время сдавало ЗАО «Электрокомплектсервис» в субаренду часть нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: 

<

...>. Данные правоотношения между ними были оформлены договорами субаренды, а именно: договор субаренды № 01/11-02 от 01.11.2017, договор субаренды № 01/11-02 от 01.11.2020 с дополнительным соглашением № 1 от 01.08.2022, договор субаренды № 01/11-02 от 01.11.2022. Заключение каждого последующего договора было обусловлено истечением срока действия предыдущего.

Согласно условиям последнего договора субаренды № 01/11-02 от 01.11.2022, ООО «Фостайл» (Арендатор) передало ЗАО «Электрокомплектсервис» (Субарендатор) во временное возмездное владение и пользование часть нежилого помещения площадью 36 кв.м., входящих в состав помещений общей площадью 552,1 кв.м. (кадастровый номер 54:35:073105:582), расположенного в задании по адресу: 

<

...> (пункты 1.1 и 2.1 Договора субаренды).

Договор субаренды был заключен на срок с 01.11.2022 по 01.10.2023 (пункт 8.1 Договора субаренды). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В пункте 6.1 Договора субаренды стороны определили, что арендная плата за каждый месяц формируется из следующих частей:

- постоянной части в размере 101 088 руб. 00 коп., подлежащей оплате в срок не позднее 5 (пятого) числа расчетного месяца и включает в себя плату за пользование объектом и земельным участком, на котором расположен объект, обслуживание коммуникационных систем, находящихся в ведении Арендатора; 

- переменной части в размере 0,174 от суммы коммунальных расходов Арендатора, подлежащей оплате в течение 5 (пяти) банковских дней с момента получения счета Арендатора; 

- переменной части в размере 0,141 от расходов Арендатора на содержание и обслуживание объекта, подлежащей оплате в течение 5 (пяти) банковских дней с момента получения счета Субарендатором.

ЗАО «Электрокомплектсервис» произвело оплату постоянной части арендной платы за ноябрь и декабрь 2022 года в установленные Договором субаренды сроки (в срок не позднее 5-го числа расчетного месяца) не в полном объеме, не доплатив за каждый месяц по 4824 руб. 00 коп.

Задолженность по арендной плате за указанный период была впоследствии ЗАО «Электрокомплектсервис» погашена, а именно: 19.01.2023 произведена доплата в размере 4824 руб. 00 коп. за ноябрь 2022 года; 03.02.2023 произведена доплата в размере 4824 руб. 00 коп. за декабрь 2022 года.

Однако, в начале 2023 года вследствие возникших разногласий относительно дальнейшего сотрудничества между сторонами была достигнута договоренность о досрочном расторжении договора субаренды № 01/11-02 от 01.11.2022, но в то же время не было достигнуто согласие в части оснований и даты расторжения договора и срока освобождения арендуемых помещений. 

Об указанном свидетельствует представленная переписка между сторонами в электронном виде, из которой видно, что 02.02.2023 со стороны ООО «Фостайл» в адрес ЗАО «Электрокомплектсервис» направлен проект соглашения о расторжении договора субаренды № 01/11-02 от 01.11.2022 с предложением обсудить дату расторжения договора и срока передачи арендуемых помещений.

03.02.2023 в адрес ЗАО «Электрокомплектсервис» направлено в электронном виде и передано нарочно подписанное со стороны ООО «Фостайл» соглашение от 03.02.2023 о расторжении договора субаренды № 01/11-02 от 01.11.2022, которое предусматривало расторжение договора субаренды со дня подписания соглашения, то есть с 03.02.2023.

ЗАО «Электрокомплектсервис» соглашение о расторжении договора субаренды не подписало и в ответ предложило ООО «Фостайл» направить уведомление в адрес ЗАО «Электрокомплектсервис» о расторжении договора субаренды по инициативе Арендатора (то есть ООО «Фостайл») в одностороннем порядке, предусмотренном пунктом 3.2.5 Договора субаренды, согласно которому Арендатор вправе уведомить Субарендатора в письменной форме за 2 (два) месяца до планируемого расторжения настоящего договора по инициативе Арендатора. По истечению 2-х месячного срока со дня такого уведомления ЗАО «Электрокомплектсервис» выразило готовность передать арендуемые помещения.

При этом, ЗАО «Электрокомплектсервис», несмотря на свою приведенную выше позицию по расторжению договора субаренды, согласно представленной переписке, с 03.02.2023 приступило к освобождению арендуемых помещений (вывезло офисную технику и каталоги, произвело инвентаризацию) и выразило готовность предоставить 06.02.2023 список и стоимости передаваемого ООО «Фостайл» имущества (выставочного оборудования, как неотделимых улучшений).

ООО «Фостайл», учитывая отказ ЗАО «Электрокомплектсервис» от подписания соглашения о расторжении договора субаренды, 20.02.2023 направило в адрес ЗАО «Электрокомплектсервис» уведомление о расторжении договора субаренды № 01/11-02 от 01.11.2022 в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным пунктом 3.1.2 Договора субаренды, в связи с несвоевременным внесением арендной платы.

Согласно пункту 3.1.2.2 Договора субаренды, Арендатор имеет право отказаться от исполнения настоящего Договора в одностороннем (внесудебном) порядке, письменно предупредив Субарендатора, в случае, когда Субарендатор задерживает арендные платежи более чем на 10 (десять) дней.

В этом случае договор считается расторгнутым по истечении 10 (десяти) дней с момента получения Субарендатором уведомления о досрочном расторжении договора, и в указанный срок Субарендатор обязан освободить Объект от своего имущества и передать Объект Арендатору по акту приема-передачи (пункт 3.1.2.3 Договора субаренды).

ЗАО «Электрокомплектсервис» не согласилось с указанным уведомлением о расторжении договора субаренды, полагая, что арендная плата вносилась своевременно и что у ООО «Фостайл» отсутствует предусмотренное пунктом 3.1.2.2 Договора субаренды право на односторонний отказ от исполнения договора, о чем в адрес ООО «Фостайл» был дан письменный ответ на уведомление.

ООО «Фостайл», полагая свой односторонний отказ от исполнения договора субаренды с ЗАО «Электрокомплектсервис» обоснованным и что данный договор считается расторгнутым с 02.03.2023 (то есть по истечению 10 дней со дня уведомления о расторжении от 20.02.2023), с 06.03.2023 не допустило ЗАО «Электрокомплектсервис» в арендуемые помещения, а 17.03.2023 в отношении этих же помещений заключило договор субаренды № 01/13-03 с ИП ФИО4

Несогласие ЗАО «Электрокомплектсервис» с приведенными выше действиями ООО «Фостайл» по расторжению договора субаренды в одностороннем порядке и по заключению договора субаренды с другим субарендатором послужило поводом для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено договором.

ЗАО «Электрокомплектсервис» полагает, что частичная несвоевременная оплата постоянной части арендной платы за ноябрь и декабрь 2022 года по 4824 руб. 00 коп. за каждый месяц не может служить основанием для расторжения договора субаренды по инициативе Арендатора в одностороннем порядке по пункту 3.1.2.2 Договора субаренды, так как данный пункт договора предполагает неоплату всей арендной платы (постоянной и переменной частей в полном объеме).

Между тем, в пункте 3.1.2.2 Договора субаренды не предусмотрено, что задержка арендных платежей именно в полном объеме служит основанием для расторжения договора субаренды в одностороннем порядке по инициативе Арендатора.

В этой связи, исходя из буквального толкования положений пункта 3.1.2.2 Договора субаренды, суд полагает, что задержка более чем на 10 (десять) дней даже части арендных платежей (постоянной или переменной части арендной платы в любой сумме), дает Арендатору право отказаться от исполнения договора субаренды в одностороннем (внесудебном) порядке. 

Как установлено выше, ЗАО «Электрокомплектсервис» допустило нарушение установленного договором срока внесения в полном объеме постоянной части арендной платы за ноябрь и декабрь 2022 года, а именно, частично в сумме по 4824 руб. 00 коп. за каждый из указанных месяцев постоянную часть арендной платы внесло по истечению более 10 (десяти) дней со дня, установленного договором срока для оплаты.

Данные обстоятельства в соответствии с пунктом 3.1.2.2 Договора субаренды дают право ООО «Фостайл» отказаться от исполнения договора субаренды с ЗАО «Электрокомплектсервис» в одностороннем (внесудебном) порядке, чем ООО «Фостайл» и воспользовалось, направив 20.02.2023 уведомление о расторжении договора субаренды № 01/11-02 от 01.11.2022 в одностороннем порядке.

В этой связи, учитывая дату уведомления и положения пункта 3.1.2.3 Договора субаренды, предусматривающего, что договор считается расторгнутым по истечении 10 дней с момента получения Субарендатором уведомления о досрочном расторжении договора, суд находит основания считать, что договор субаренды между ООО «Фостайл» и ЗАО «Электрокомплектсервис» расторгнут во внесудебном порядке 02.03.2023.

Доводы Истца о том, что на дату уведомления о расторжении договора субаренды им были исполнены обязательства и уплачены арендные платежи полностью, суд отклоняет по следующим основаниям.

Суд полагает, что в настоящем случае применимы разъяснения, приведенные в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которым даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

В этой связи, учитывая, что просроченные арендные платежи были Истцом полностью внесены 03.02.2023, а уведомление о расторжении договора субаренды в его адрес направлено 20.02.2023, при этом принимая во внимание состоявшуюся между сторонами переписку, о которой указывалось выше, суд приходит к выводу, что ООО «Фостайл» об отказе от исполнения договора заявило в разумный срок и что погашение Истцом на тот момент задолженности не лишает ООО «Фостайл» права заявить отказ от исполнения договора.

Доводы истца о том, что внесение постоянной части арендной платы за ноябрь и декабрь 2022 года не в полном объеме явилось следствием технической ошибки, суд отклоняет по тем основаниям, что истец, подписав договор субаренды, был уведомлен и согласен с размером арендной платы, а потому обязан был вносить своевременно арендную плату в полном объеме. Техническая ошибка, о которой указывает истец, вызванная внесением арендной платы в прежнем размере, предусмотренным предыдущим договором субаренды, и выставлением арендатором (ООО «Фостайл») счета на оплату арендной платы в этом же размере, не освобождает истца от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы в соответствии с условиями действующего договора субаренды. При этом, суд отмечает, что по условиям договора субаренды (пункт 6.1) уплата Субарендатором постоянной части арендной платы не обусловлено выставлением Арендатором счета на ее оплату, а соответственно Истец обязан был вносить постоянную часть арендной платы в предусмотренном договором размере вне зависимости от выставления счета на ее оплату и указанной в таком счете суммы.

Помимо этого, приходя к выводу о том, что договор субаренды между ООО «Фостайл» и ЗАО «Электрокомплектсервис» следует считать расторгнутым во внесудебном порядке 02.03.2023, суд принимает во внимание следующие обстоятельства.

Как уже указывалось выше, из переписки между ООО «Фостайл» и ЗАО «Электрокомплектсервис» следует, что ЗАО «Электрокомплектсервис» с 03.02.2023 начал проводить мероприятия по освобождению арендованных помещений.

По состоянию на 02.03.2023, согласно представленной фотографии, ЗАО «Электрокомплектсервис» почти полностью упаковало и вывезло свое имущество из арендованных помещений, а по состоянию на 16.03.2023 фактически освободило арендуемые помещения, что подтверждается Актом осмотра технического состояния нежилого помещения от 16.03.2023 и прилагаемым к нему фотоматериалом. Данные обстоятельства сам истец по существу не оспаривает, однако ссылается на то, что у него оставались там стол, стул и информационный щит, содержащий сведения о переезде магазина на новое место по ул. Гоголя, д. 23 в г. Новосибирске. 

Из указанного следует, что после 02.03.2023 истец лишь формально занимал арендуемые помещения (оставил стол, стул и информационный щит) и безосновательно, а также, по убеждению суда, вследствие возникших конфликтных отношений с ООО «Фостайл» отказывался передавать (возвращать) арендуемые помещения по акту приема-передачи, создавая видимость пользования помещениями, но фактически не осуществляя там никакой деятельности.

Таким образом, суд находит, что фактические действия истца свидетельствовали об исполнении им обязательств по освобождению арендуемых помещений в рамках досрочного расторжения договора и об отсутствии намерений использовать спорные помещения в целях осуществления своей хозяйственной деятельности, для которых они ему предоставлялись (размещение магазина для оптовой и розничной торговли). Об отсутствии указанных намерений, в частности, свидетельствует, что почти все имущество и оборудование, позволяющее осуществлять данный вид деятельности, истец к 02.03.2023 (то есть к дате расторжения договора согласно уведомлению от 20.02.2023) фактически вывез и своих покупателей (клиентов) информировал об осуществлении своей деятельности по иному адресу.

Исходя из совокупности приведенных выше обстоятельств, принимая во внимание наличие предусмотренных пунктом 3.1.2.2 Договора субаренды № 01/11-02 от 01.11.2022 оснований для его досрочного расторжения в одностороннем (внесудебном) порядке по инициативе Арендатора и фактическое досрочное прекращение пользование истцом спорными помещениями в предусмотренных этим договором целях, а также что с 17.03.2023 в отношении спорных помещений ООО «Фостайл» заключен другой договор субаренды № 01/13-03 от 17.03.2023 с иным субарендатором ИП ФИО4, суд приходит к выводу об отсутствии оснований признавать недействительным уведомление ООО «Фостайл» от 20.02.2023, адресованное ЗАО «Электрокомплектсервис», о расторжении договора субаренды № 01/11-02 от 01.11.2022 в одностороннем порядке. 

Ввиду отсутствия оснований для признания названного уведомления недействительным и находя установленным факт расторжения 02.03.2023 между ООО «Фостайл» и ЗАО «Электрокомплектсервис» договора субаренды № 01/11-02 от 01.11.2022 в одностороннем (внесудебном) порядке по инициативе Арендатора, суд приходит к выводу и об отсутствии оснований для удовлетворения остальных требований истца о признании недействительным договора субаренды № 01/13-03 от 17.03.2023 между ООО «Фостайл» и ИП ФИО4, о понуждении передать часть нежилого помещения во временное владение и пользование по договору субаренды № 01/11-02 от 01.11.2022 и о взыскании судебной неустойки. Данные требования по существу являются производными от требования о признании уведомления о расторжении договора аренды недействительным, неудовлетворение которого влечет за собой и отказ в удовлетворении остальных требований.

Таким образом, исходя из вышеуказанного, суд полагает, что исковые требования ЗАО «Электрокомплектсервис» не подлежат удовлетворению полностью.

Поскольку иск удовлетворению не подлежит, основания для возмещения истцу понесенных им судебных расходов в соответствии со статьей 110 АПК РФ отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований закрытого акционерного общества «Электрокомплектсервис» отказать полностью.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

 

Судья                                                                                              А.В. Поносов