АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

 

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-3150/2023

24 октября 2023 года

г. Курск

Резолютивная часть решения  объявлена 17.10.2023

Полный текст решения изготовлен 24.10.2023.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Белых Н.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

 Министерства имущества Курской области в лице областного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки Курской области»

к индивидуальному предпринимателю – главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 436513 руб. 42 коп.,

третье лицо - Администрация Солнцевского района Курской области.

В судебном заседании  приняли участие представители:

от истца –  ФИО3 по доверенности от 03.05.2023 № 03.4.2-06-19/577;

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 24.01.2023;

от третьего лица – не явился, уведомлен.

 

Министерство имущества Курской области в лице областного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» (далее - ОБУЗ «ЦГКО КО», истец) обратилось в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю – главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – ИП Глава КФХ ФИО2, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору № 1/АД от 14.04.2015 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в размере 436 513 руб. 42 коп. (с учетом уточненного искового заявления от 21.08.2023).

Определением суда от 30.05.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Солнцевского района Курской области.

В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные исковые требований, 16.10.2023 через канцелярию суда представила дополнительное пояснение, которое было приобщено к материалам дела.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения иска.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, ходатайств и заявлений не направил. 

В судебном заседании, назначенном на 17.10.2023 на 11 час. 00 мин., был объявлен перерыв до 17.10.2023 до 14 час. 30 мин.

После объявленного перерыва представители сторон в судебное заседание не явились, посредством системы подачи документов в электронном виде от ответчика поступило заявление о приобщении дополнительных документов, которое было удовлетворено судом.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

14.04.2015 между Администрацией Бунинского сельсовета Солнцевского района как арендодателем и Главой КФХ ФИО2 как арендатором был заключен договор аренды №1/АД земельного участка, государственная собственность на который не разграничена.

В соответствии с пунктом 1.1 договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 46:22:030901:6, расположенный по адресу Курская область, Солнцевский район, Бунинский сельсовет: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Курская область, Солнцевский район, Бунинский сельсовет, с разрешенным использованием: для осуществления крестьянским фермерским хозяйством его деятельности, площадью 2189300 кв.м., в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью. Участок предназначен для ведения сельскохозяйственного производства - выращивания сельскохозяйственных культур. 

Срок аренды Участка устанавливается с 14.04.2015 по 13.04.2064. Договор вступает в силу с латы его государственной регистрации (пункты 2.1, 2.2 договора).

Согласно пункта 3.1 договора размер и расчет арендной платы за Участок определен в Приложении №2 к договору, который является его неотъемлемой частью. 

Арендная плата вносится в сроки и по реквизитам, указанным в Приложении №2 к Договору, который является его неотъемлемой частью (пункт 3.2 договора).

В силу пункта 3.4 договора размер арендной платы изменяется в случае изменения кадастровой стоимости Участка, изменения ставки арендной платы, перевода Участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного (функционального) использования Участка и иных случаях в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. В этом случае исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к Договору.

При этом в соответствии с пунктом 4.1.5 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, указанный в Приложении №2 к Договору, в случае изменения кадастровой стоимости Участка, изменения ставки арендной платы, перевода Участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного (функционального) использования Участка и иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В пункте 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендатор выплачивает Арендодателю пеню из расчета - 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В Приложении №2 к договору стороны согласовали Расчет арендной платы, сроки ее внесения, согласно которому размер арендной платы устанавливается согласно решения Представительного Собрания Солнцевского района Курской области от 30.06.2008 №30 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности Солнцевского района, и расположенные на территории Солнцевского района Курской области земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена». Арендная плата рассчитывается по формуле: А=АсхS, где: Ас - ставка арендной платы, руб./кв.м., S - площадь арендуемого земельного участка, кв.м. При этом ставка арендной платы устанавливается в расчете на год за 1 кв.м. и рассчитывается по формуле: Ас=УПКСЗхКвихКа, где: УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земли для данного вида использования, руб./кв.м., Кви - коэффициент вида разрешенного (функционального) использования земельного участка равен 1, Ка - коэффициент дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка.

По акту приема-передачи от 14.04.2015 Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 46:22:030901:6 (Приложение №1 к договору).

02.07.2015 договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке.

14.10.2016 между сторонами было заключено дополнительное соглашение, согласно которому расчет арендной платы за земельный участок согласно Приложению №1 к договору по изменившейся ставке коэффициента дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка (Ка), утвержденного решением Представительного Собрания Солнцевского района Курской области от 12.09.2016 №181/3.

22.11.2016 дополнительное соглашение был зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 2 Закона Курской области от 02.06.2020 №32-ЗКО «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных районов Курской области и органами государственной власти Курской области по предоставлению земельных участков, право государственной собственности на которые не разграничено» между Администрацией Солнцевского района Курской области и Комитетом по управлению имуществом Курской области было заключено Соглашение о переводе прав и обязанностей по договору №1/АД аренды земельного участка от 14.04.2015, в соответствии с которым Комитет принял на себя права и обязанности Администрации по договору.

Соглашение было зарегистрировано в установленном законом порядке 23.03.2022.

Письмом от 01.04.2022 №01.01-32/465 Комитет по управлению имуществом Курской области сообщил, что арендная плата по договору с 23.03.2022 подлежит перечислению по реквизитам Комитета по управлению имуществом Курской области с приложением Расчета арендной платы и сроков ее внесения.

Вместе с тем, в соответствии с Решением Комитета по управлению имуществом Курской области от 24.10.2018 №01-18/1304 Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения и лесного фонда на территории Курской области», 10.01.2019  кадастровая стоимость была изменена с 01.01.2019 и составила 8 910 451 руб. 00 коп.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ИП Глава КФХ ФИО2 обратилась в Комитет по управлению имуществом Курской области с заявлением от 27.05.2022 о перерасчете арендной платы исходя из базовой ставки арендной платы в размере 0,0986975 руб/кв.м. 

Вместе с тем, постановлением Администрации Курской области от 29.12.2021 №1527-па «О внесении изменения в постановление Администрации Курской области от 27.03.2017 №249-па», согласно которому в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности Курской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением земельных участков, предоставленных для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках, ведения огородничества, установлена ставка годового размера арендной платы за пользование такими земельными участками в размере 3700 рублей за 1 га. 

В связи с чем письмом от 03.06.2022 №01.01-32/917 Комитет по управлению имуществом Курской области направил в адрес ИП Главы КФХ ФИО2 дополнительное соглашение к договору аренды №1/АД земельного участка с Расчетом арендной платы и сроков ее внесения (Приложение №1 к дополнительному соглашению), в котором произвел расчет арендной платы за период с 01.01.2019 по 31.12.2022 исходя из базовой ставки арендной платы 0,0987 руб./кв.м. , а с 01.01.2022 исходя из базовой ставки арендной платы – 0,37 руб./кв.м. Согласно расчету арендной платы (Приложение к дополнительному соглашению) за период с 01.01.2022 по 22.03.2022 подлежала внесению арендная плата в размере 179 762 руб. 52 коп., за период с 123.03.2022 по 31.12.2022 - в размере 630 278 руб. 48 коп., а именно в срок до 10.03.2022 – 57 141 руб. 41 коп., в срок до 10.06.2022  - 71 603 руб. 11 коп., в срок до 10.09.2022 – 354 554 руб. 40 коп., в срок до 10.12.2022 – 202 510 руб. 25 коп. 

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ОБУ «ЦГКО КО» как представитель Комитета по управлению имуществом Курской области направил в адрес ИП Главы КФХ ФИО2 претензию от 27.12.2022 №06.01-24/3918, в которой предлагал перечислить сумму задолженности в размере 553 667 руб. 76 коп. (платежи сроком внесения 10.09.2022, 10.12.2022) и пени по состоянию на 26.12.2022 в размере 9 961 руб. 79 коп.

Решением Арбитражного суда Курской области от 01.06.2022 по делу №А35-265/2022, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2022 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 09.11.2022,  были удовлетворены исковые требования ИП Главы КФХ ФИО2: суд урегулировал разногласия, возникшие между ИП Главой КФХ ФИО2 и  Администрацией Солнцевского района Курской области  при заключении договора купли-продажи от 26.02.2021 №3 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 46:22:030901:6, расположенного по адресу: Курская область, Солнцевский район, Бунинский сельсовет,  изложив пункт 2.1  договора в следующей редакции:  «Выкупная цена участка по договору в соответствии с заключением эксперта №Т06/03-22 от 01.04.2022 по делу №А35-265/2022 составляет  6 787 000 (шесть миллионов шестьсот восемьдесят семь  тысяч) руб. 00 коп.».

Ссылаясь на указанные обстоятельства, письмом от 10.12.2022 ИП Глава КФХ ФИО2, полагая, что оплата арендной платы по договору должна производиться до 05.08.2022, посчитала претензию необоснованной. При этом ИП Глава КФХ ФИО2 в 2022 году оплатила арендную плату по платежным поручениям: от 09.03.2022 №12 в размере 55 000 руб. 00 коп., от 28.06.2022 №98 в размере 75 000 руб. 00 коп., от 14.12.2022 №148 в размере 138 738 руб. 67 коп.

10.01.2023 за ФИО2 было зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:22:030901:6.

Ссылаясь на указанные обстоятельства и необходимость оплачивать арендную плату до момента регистрации права собственности, в адрес ИП Главы КФХ ФИО2 было направлено письмо Министерства имущества Курской области от 25.01.2023 №01-01-32/70 и  письмо ОБУ «ЦГКО КО» от 08.02.2023 №03.4.2-06-24/271 ОБУ о необходимости оплаты задолженности по арендной плате в размере 436 513 руб. 42 коп. (за период с 23.03.2022 по 31.12.2022).  

Поскольку указанное требование было оставлено без исполнения, Министерство имущества Курской области в лице ОБУЗ «ЦГКО КО» обратилось в суд с исковым заявлением к ИП Главе КФХ ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате по договору № 1/АД от 14.04.2015 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в размере 436 513 руб. 42 коп.

 

Оценив представленные документы в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 4 АПК РФ предоставляет заинтересованному лицу право обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).

Согласно статье 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (часть 2 статьи 307 ГК РФ)

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Как усматривается из материалов дела, между Администрацией Бунинского сельсовета Солнцевского района как арендодателем и Главой КФХ ФИО2 как арендатором был заключен договор аренды №1/АД земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 14.04.2015, в соответствии с условиями которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 46:22:030901:6, расположенный по адресу Курская область, Солнцевский район, Бунинский сельсовет, с разрешенным использованием: для осуществления крестьянским фермерским хозяйством его деятельности, площадью 2189300 кв.м., для ведения сельскохозяйственного производства - выращивания сельскохозяйственных культур, на срок с 14.04.2015 по 13.04.2064. На основании Соглашения о переводе прав и обязанностей по договору №1/АД аренды земельного участка от 14.04.2015 Комитет принял на себя права и обязанности Администрации по договору.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

Арендодатель обязанности по договору аренды исполнил надлежащим образом, передав в аренду земельный участок с кадастровым номером 46:22:030901:6 по акту приема-передачи от 14.04.2015 (Приложение №1 к договору).

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Частью 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

Между тем, в силу части 1 статьи 424 ГК РФ, ст. 39.7 ЗК РФ плата за пользование спорным публичным участком относится к категории регулируемых цен.

Как разъяснено в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, часть 3 статьи 65 ЗК РФ которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Согласно пункты 3.1 договора размер и расчет арендной платы за Участок определен в Приложении №2 к договору, который является его неотъемлемой частью. Арендная плата вносится в сроки и по реквизитам, указанным в Приложении №2 к Договору, который является его неотъемлемой частью (пункт 3.2 договора). При этом в силу пункта 3.4 договора размер арендной платы изменяется в случае изменения кадастровой стоимости Участка, изменения ставки арендной платы, перевода Участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного (функционального) использования Участка и иных случаях в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. 

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, истец пояснил, что в соответствии с постановлением Администрации Курской области от 29.12.2021 №1527-па «О внесении изменения в постановление Администрации Курской области от 27.03.2017 №249-па» письмом от 03.06.2022 №01.01-32/917 Комитет по управлению имуществом Курской области направил в адрес ИП Главы КФХ ФИО2 дополнительное соглашение к договору аренды №1/АД земельного участка с Расчетом арендной платы и сроков ее внесения (Приложение №1 к дополнительному соглашению). 

В соответствии с пунктом 1 постановления Администрации Курской области от 29.12.2021 №1527-па «О внесении изменения в постановление Администрации Курской области от  27.03.2017 №249-па» Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденный постановлением Администрации Курской области от 27.03.2017 N 249-па был дополнен пунктом 3.1 следующего содержания: «3.1. Установить в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности Курской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением земельных участков, предоставленных для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках, ведения огородничества, ставку годового размера арендной платы за пользование такими земельными участками в размере 3700 рублей за 1 га. В случае если годовой размер арендной платы за 1 га, рассчитанный по формуле, указанной в пункте 2 настоящего Порядка, не превышает размер ставки годового размера арендной платы, установленной пунктом 3.1 настоящего Порядка, в целях определения годового размера арендной платы применяется ставка годового размера арендной платы, установленная пунктом 3.1 настоящего Порядка. В случае если годовой размер арендной платы за 1 га, рассчитанный по формуле, указанной в пункте 2 настоящего Порядка, превышает размер ставки годового размера арендной платы, установленной пунктом 3.1 настоящего Порядка, в целях определения годового размера арендной платы применяется годовой размер арендной платы за 1 га, рассчитанный по формуле, указанной в пункте 2 настоящего Порядка.».

Согласно расчету арендной платы (Приложение к дополнительному соглашению) перерасчет арендной платы за период с 01.01.2022 был произведен исходя из базовой ставки арендной платы 0,37 руб./кв.м. и  за период с 01.01.2022 по 22.03.2022 подлежала внесению арендная плата в размере 179 762 руб. 52 коп., за период с 123.03.2022 по 31.12.2022 - в размере 630 278 руб. 48 коп., а именно в срок до 10.03.2022 – 57 141 руб. 41 коп., в срок до 10.06.2022  - 71 603 руб. 11 коп., в срок до 10.09.2022 – 354 554 руб. 40 коп., в срок до 10.12.2022 – 202 510 руб. 25 коп. 

ИП Глава КФХ ФИО2 в 2022 году перечислила арендную плату по платежным поручениям: от 09.03.2022 №12 в размере 55 000 руб. 00 коп., от 28.06.2022 №98 в размере 75 000 руб. 00 коп., от 14.12.2022 №148 в размере 138 738 руб. 67 коп., всего 268 738 руб. 67 коп.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец полагал, что на стороне ответчика образовалась задолженность в размере 436 513 руб. 42 коп. (за период с 23.03.2022 по 31.12.2022) по платежам сроком внесения до 10.09.2022, 10.12.2022) и  с 01.01.2023 по 09.01.2023 (до даты регистрации права собственности за ответчиком).  

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела ответчик возражала против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что арендная плата подлежит расчету в ином порядке, в связи с чем арендатором была выплачена аренда в полном объеме и задолженности не имеется (подробный расчет приведен в письменном мнении от 21.07.2023). 

Как усматривается из материалов дела, решением Курского областного суда от 27.03.2023 по делу №3а-14/2023, оставленном без изменения Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 04.07.2023,  был частично удовлетворен административный иск ФИО2, признано недействующим со дня вступления решения суда в законную силу постановление Администрации Курской области от 29.12.2021 №1527-па «О внесении  изменения в постановление Администрации Курской области от  27.03.2017 №249-па».

В соответствии с пунктом 1 частью 4 статьи 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в резолютивной части решения суда по административному делу об оспаривании нормативного правового акта должно содержаться  указание на удовлетворение административного иска полностью или в части и на признание оспариваемого нормативного правового акта не действующим полностью или в части со дня вступления решения суда в законную силу или с иной определенной судом даты либо указание на отказ в удовлетворении административного иска с приведением полного наименования оспариваемого нормативного правового акта, его номера, даты принятия и наименования органа или должностного лица, его издавших или принявших.

Вместе с тем, как разъяснено в постановлении Конституционного Суда РФ от 11.01.2019 № 2-П, в случае, когда нарушение прав лица применением нормативного правового акта в гражданском деле уже имело место, невозможность для него извлечь благоприятные правовые последствия из судебного решения, которым удовлетворено его административное исковое заявление, но этот акт признан недействующим на будущее время, обесценивала бы само право на обращение в суд с административным иском, лишала бы стимулов к защите своих прав всеми не запрещенными законом способами (статья 45, часть 2, Конституции Российской Федерации), подрывала бы доверие к судебной системе и правосудию в целом, а также ставила бы такое лицо в неравное положение по сравнению с теми, кто будет испытывать на себе положительное воздействие указанного решения в дальнейшем, не приложив собственных усилий к устранению из правового поля незаконного нормативного правового акта. 

Что касается материально-правовых гарантий принадлежащих гражданам и юридическим лицам прав, то к ним относится возможность - в случае признания судом нормативного правового акта, как не соответствующего закону и нарушающего права и охраняемые законом интересы этих лиц, недействительным - требовать их защиты либо восстановления иными способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ и подробно урегулированными иными его нормами (восстановление положения, существовавшего до нарушения права, присуждение к исполнению обязанности в натуре, возмещение убытков и др.) (постановление Конституционного Суда РФ от 06.07.2018 №29-П). 

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.09.2010 № 6171/10 сформулирован правовой подход, согласно которому признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

В соответствии с пунктом 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

С учетом изложенного, суд соглашается с доводами ответчика о том, что в рассматриваемом случае расчет арендной платы должен осуществляться на основании предшествующего признанному недействующим нормативному правовому акту, регулирующему порядок определения арендной платы в Курской области, а именно на основании постановления Администрации Курской области от  27.03.2017 №249-па «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» до внесения в него изменений, внесенных постановлением Администрации Курской области от 29.12.2021 №1527-па.

Согласно пункту 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Администрации Курской области от  27.03.2017 №249-па, размер арендной платы рассчитывается по следующей формуле:

 А = КС x Кви x Ка, где: А - годовой размер арендной платы, руб./кв. м, КС - кадастровая стоимость земельного участка, Кви - коэффициент вида разрешенного (функционального) использования земельных участков, Ка - коэффициент дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка. 

При этом в силу пункта 3 Порядка при определении размера арендной платы значения коэффициентов устанавливаются, органами местного самоуправления муниципальных районов - для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципального района, за исключением земельных участков, расположенных на территории городских поселений.

В рассматриваемом случае коэффициент вида разрешенного (функционального) использования земельных участков (Кви)  равный 0,02425 и коэффициент дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка (Ка) равный 1 установлены решением Представительного Собрания Солнцевского района Курской области от 12.09.2016 №181/3. 

В соответствии с Решением Комитета по управлению имуществом Курской области от 24.10.2018 №01-18/1304 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения и лесного фонда на территории Курской области», 10.01.2019  кадастровая стоимость земельного участка была изменена с 01.01.2019 и составила 8 910 451 руб. 00 коп. (согласно данным публичной кадастровой карты 24.01.2023 кадастровая стоимость была изменена и с 01.01.2023 составила 14 130 385 руб. 04 коп.).

Таким образом, годовой размер арендной платы за земельный участок по договору аренды за 2022 год составил: 8 910 451 руб.*0,02425*1=216 078 руб. 00 коп., за период с 01.01.2023 по 09.01.2023 сумма арендной платы составила 8449 руб. 20 коп.

Обращаясь в суд с рассматриваемыми требованиями, истец полагал, что арендная плата по договору аренды подлежит начислению до 10.01.2023, то есть до момента регистрации в Управлении Росреестра по Курской области перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:22:030901:6 к ФИО2, поскольку до регистрации этой даты предприниматель не является плательщиком земельного налога и, соответственно, должен оплачивать пользование земельным участком до регистрации перехода права собственности.

В свою очередь ответчик полагал, что, поскольку условия договора купли-продажи данного земельного участка были урегулированы решением Арбитражного суда Курской области от 01.06.2022 по делу №А35-265/2022, вступившим в силу 05.08.2022, то договор купли-продажи земельного участка считается заключенным  05.08.2022 и арендная платы подлежит начислению также до 05.08.2022.

В соответствии с пунктом 5 постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). 

Согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 № 4408/11 пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества. В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения. Положениями статьи 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, учитывая, что условия договора купли-продажи были определены решением Арбитражного суда Курской области от 01.06.2022 по делу №А35-265/2022, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2022, и вступившим в силу 05.08.2022, данный договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу решения суда, то есть c 05.08.2022. 

Поскольку с момента заключения названного договора купли-продажи изменилось основание владения арендованным имуществом: основанием владения стал не договор аренды, а договор купли-продажи, заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство ИП Главы КФХ ФИО2 по внесению арендной платы.

Между тем, в соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации; формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

В соответствии с частью 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:22:030901:6 было зарегистрировано за ФИО2 только 10.01.2023.

Следовательно, заключение ИП Главой КФХ ФИО2 05.08.2022 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 46:22:030901:6 не влечет перехода к ответчику права собственности на участок до его государственной регистрации 10.01.2023; до этой даты ответчик не являлся плательщиком земельного налога, поэтому он должен заплатить за фактическое пользование участком до даты перехода к нему права собственности на участок в размере рыночной арендной платы. Аналогичный правовой подход сформулирован в Определении Верховного Суда РФ от 23.10.2019 N 309-ЭС19-18348 по делу № А47-9569/2018. Ссылка ответчика на Определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.04.2016 №309-ЭС16-2734 по делу №А07-111001/2015 не может быть принята во внимание, поскольку данное определение принято по делу с иными фактическими обстоятельствами, касающимися заключения договора купли-продажи помещений нежилого фонда, а не земельного участка. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что истцом обоснованно был применен в расчете период с 23.03.2023 по 09.01.2023 включительно. 

Таким образом, поскольку годовой размер арендной платы за 2022 год составил 216 078  руб. 00 коп., за период с 01.01.2023 по 09.01.2023 – 8449 руб. 20 коп., а арендатором в 2022 году было внесено арендных платежей на сумму 268 738 руб. 67 коп., суд приходит к выводу о том, что истцом в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не доказано наличие на стороне ответчика задолженности по арендной плате.

 

Согласно статье 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном,  объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства с позиций их относимости,  допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, учитывая отсутствие доказательств наличия просроченной задолженности, суд полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся судом на истца, который в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 17, 27, 28, 65, 71, 102, 110, 167-171, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований  отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                    Н.Н. Белых