АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-45864/2018

23 октября 2018 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 17 октября 2018 года

Полный текст решения изготовлен 23 октября 2018 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Ю.С. Колясниковой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания   Л.В.Каргаполовой, рассмотрел в судебном заседании дело №А60-45864/2018 

по  иску акционерного общества Управляющая компания «Стандарт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Департаменту по управлению муниципальным имуществом (ИНН 6608004472, ОГРН 

<

***>)

о признании недействительным решения об отказе в совершении действий, выраженное в письме исх. №02.12-12/1/002/2393 от 31 мая 2018, об обязании совершить действие, предусмотренное законом,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 11.01.2018,

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 28.12.2017 №86/05/02.06.1-05.

Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены.  Отводов суду не заявлено.

 

Акционерное общество Управляющая компания «Стандарт»  (заявитель) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Департаменту по управлению муниципальным имуществом о признании недействительным решения об отказе в совершении действий, выраженное в письме исх. №02.12-12/1/002/2393 от 31 мая 2018, об обязании совершить действие, предусмотренное ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.06.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее  - Закон № 159-ФЗ), направленные на отчуждении объекта аренды: отдельно стоящего нежилого здания, литер А, кадастровый номер 66:01/01:00:167:118:00, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 532,20 кв.м. в собственность Акционерного общества Управляющая компания «Стандарт».

Определением от 13.08.2018  арбитражный суд в порядке, установленном ст. ст. 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял исковое заявление к производству и назначил дело к рассмотрению в предварительном судебном заседании.

В судебном заседании ответчик приобщил к материалам дела отзыв на иск.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд в предварительном судебном заседании определяет достаточность представленных доказательств и, признав дело подготовленным, в соответствии со ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит определение о назначении дела к судебному разбирательству.

Рассмотрев имеющиеся в деле материалы, с  учетом того, что стороны вправе представлять доказательства в течение всего судебного процесса до вынесения решения, а также согласно ч. 3 ст. 141 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным окончить подготовку дела к судебному разбирательству, назначить дело к слушанию в основном судебном заседании.

Определением суда от  06.09.2018 года дело назначено к судебному разбирательству.

В судебном заседании 17.10.2018 года истец заявленные требования поддержал, ответчик по иску возражал.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд  

установил:

Как следует из материалов дела, между Департаментом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и АО Управляющая компания «Стандарт» (арендатор) заключен договор № 49000397 аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» от 11.05.2012 года (далее – договор), согласно   условиям которого    арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект   муниципального нежилого фонда, расположенный по адресу: 

<

...>, площадью 532, 20 кв.м. (п.1.1 договора).

На основании акта приема-передачи нежилого помещения от 11.5.2018 помещение передано арендодателем арендатору.

Согласно п. 1.2 договор действует  с 11.05.2012 по 10.05.2017.

В связи с окончанием срока действия договора, истец обратился к ответчику с заявлением исх.№ 630 от 06.04.2017 о продлении срока действия договора.

15.08.2017 между Департаментом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и АО Управляющая компания «Стандарт» (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» № 49000603 от 15.08.2017 года, согласно   условиям которого    арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект   муниципального нежилого фонда, отдельно-стоящее нежилое здание, литер А, кадастровый номер: 66:01/01:00:1167:118:00, расположенный по адресу: 

<

...>, площадью 532, 20 кв.м. (п.1.1 договора).

 Срок действия договора определен с  15.08.2017 по 14.08.2020  (п. 1.2 договора).

АО Управляющая компания «Стандарт» 13.09.2017 года обратилось к Департаменту по управлению муниципальным имуществом (письмо от 13.09.2017) с заявлением о предоставлении муниципальной услуги по отчуждению указанного выше недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства в соответствии с  Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ  "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Письмом исх.№02.12.-12/1/002/2393 от 31.05.2018 заявителю отказано в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого строения, со ссылкой на то, что по сведениям ФГУП «ФКП Росреестра» по Свердловской области земельный участок площадью 5197 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0401047:52, на котором расположен арендуемый объект находится в общей долевой собственности собственником многоквартирного дома по ул. Шейнкмана, 118.

Ответчик указал, что образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенных многоквартирными домами, осуществляется исключительно в соответствии проектом межевания территории.

Возможность раздела данного земельного участка проектом межевания территории не предусмотрена, а при разделе указано, что к земельному участку под нежилым зданием будет отсутствовать проход и проезд к зданию.

 Полагая, что отказ Департамента на преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального  недвижимого имущества и заключение договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, выраженный в письме №02.12-12/1/002/2393 от 31.05.2018, не соответствует действующему законодательству, АО Управляющая компания «Стандарт» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Исследовав материалы дела,  заслушав представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно ч. 4 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Согласно п. 1 ч. 8 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, в т.ч. отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Глава 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает в качестве самостоятельного способа защиты нарушенного права в сфере предпринимательской деятельности обжалование решений государственных органов.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Таким образом, для признания незаконным решения органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц указанное решение должно быть признано не соответствующим закону или иному нормативному правовому акту и должно нарушать права и законные интересы заявителя.

В силу ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". 

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 в силу ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Из материалов дела следует, что спорное имущество Департаменту не передавалось за период прекращения срока действия договора аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург»  № 4900-397 от 11.05.2015 и заключения нового договора аренды № 49000603 от 15.08.2017. Заявитель фактически продолжал владеть спорным объектом в период 11.05.2017 по 15.08.2017.

Подлежит отклонению довод Департамента о том, что земельный участок, на котором расположено арендуемое заявителем здание, сформирован в качестве общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем отказ Департамента от 31.05.2018 года полностью соответствует действующему законодательству. 

В обоснование заявленного довода Департамент указывает, что согласно части 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные настоящим Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу п. 1 ст. 28 Закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законом.

Вместе с тем, в соответствии с ч. 5 ст. 3 Закона № 159-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В п. 2 информационного письма от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» разъяснено, что нормы Закона № 159-ФЗ, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Закона о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 1, 5 указанного информационного письма при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

То обстоятельство, что земельный участок, на котором расположено арендуемое заявителем здание, сформирован в качестве общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и возможность раздела земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401047:52, в том числе с целью образования самостоятельного земельного участка под нежилым зданием  с кадастровым номером 66:41:0000000:66723 проектом межевания территории не предусмотрена,  в качестве основания для отказа в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения не предусмотрено Законом № 159-ФЗ (аналогичный подход изложен в постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2015 № 17АП-15487/2015-ГК).

При таких обстоятельствах отказ Департамента в реализации заявителем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является неправомерным и нарушает права истца.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что совокупность оснований, являющихся обязательными для признания незаконным решения Департамента в силу ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в данном случае установлена и соответственно заявленные требования подлежат удовлетворению.

С учетом изложенного, суд удовлетворяет требования заявителя о признании недействительным отказа Департамента в приватизации арендуемого имущества.

По смыслу части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении споров об обжаловании бездействия публичных органов, суду следует определить способ восстановления нарушенного права обратившегося за защитой лица.

Заявитель просит обязать Департамент совершить действия по реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения в соответствии Федеральным законом № 159-ФЗ.

Данное требование заявителя, с учетом указанных выше обстоятельств, обосновано и подлежит удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации  судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку требования заявителя удовлетворены в полном объеме, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб. на основании ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с заинтересованного лица в пользу заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.  Заявленные требования удовлетворить.

2. Признать незаконным отказ Департамента по управлению муниципальным имуществом (ИНН 6608004472, ОГРН 

<

***>) в приватизации объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга, выраженный в письме № 02.12-12/1/002/2393 от 31.05.2018.

Обязать Департамент по управлению муниципальным имуществом (ИНН 6608004472, ОГРН 

<

***>) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

3.Взыскать с Департамента по управлению муниципальным имуществом (ИНН 6608004472, ОГРН 

<

***>) в пользу акционерного общества Управляющая компания «Стандарт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 3000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче заявления.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

5. С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». 

Выдача исполнительных листов производится не позднее пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта.

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии 371-42-50.

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. 

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

СудьяЮ.С. Колясникова