АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-55239/2017

г. Краснодар

15 апреля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма "Лабинская"» (ИНН 2314017270, ОГРН 1042308530000) –  Сухарниковой В.В. (доверенность от 10.12.2018), Косяченко А.В. (доверенность от 25.10.2018), от органа, осуществляющего публичные полномочия – департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН2308077553, ОГРН 1022301228399) – Сергиенко И.Г. (доверенность от 08.11.2018), Попурей Н.А. (доверенность от 07.02.2019), в отсутствие третьих лиц: администрации Краснодарского края, администрации муниципального образования Лабинский район, публичного акционерного общества «Кубаньэнерго», публичного акционерного общества «Газпром Трансгаз Краснодар», публичного акционерного общества «Газпром», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма "Лабинская"» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.10.2018 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2018 (судьи Смотрова Н.Н., Ефимова О.Ю., Соловьева М.В.) по делу № А32-55239/2017, установил следующее.

ООО «Агрофирма "Лабинская"» (далее – общество) обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) о признании незаконным изложенного в письме от 08.11.2017 № 52-40612/17-32-20 отказа в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельных участков с кадастровыми номерами 23:18:0601000:28, 23:18:0601000:30, 23:18:0601000:32, 23:18:0601000:33, 23:18:0601000:34, 23:18:0601000:38, 23:18:060100:39, 23:18:0601000:40 и возложении на департамент обязанности подготовить и направить в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу обществу подписанные договоры купли-продажи указанных земельных участков.

Заявление мотивировано тем, что общество обладает правом выкупа спорных земельных участков в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Краснодарского края (далее – администрация края), администрация муниципального образования Лабинский район (далее – администрация района), ПАО «Кубаньэнерго», ООО «Газпром Трансгаз Краснодар» и ПАО «Газпром».

Решением от 04.10.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 20.12.2018, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что общество обратилось в уполномоченный орган с заявлением о приобретении в собственность спорных земельных участков по истечении срока действия договора аренды. Дополнительные соглашения о продлении срока действия договоров являются недействительными (ничтожными) сделками.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Податель жалобы указывает, что вывод судов о ничтожности договоров аренды является ошибочным. По истечении срока действия договоров они возобновлены на неопределенный срок. Общество надлежащим образом использовало спорные земельные участки и вносило арендную плату. Информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании арендатором спорного земельного участка отсутствует.

В судебном заседании представители общества поддержали доводы кассационной жалобы, представители департамента указали на отсутствие оснований для отмены принятых по делу судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить.

Как видно из материалов дела и установлено судами, принадлежащий на праве собственности субъекту Российской Федерации – Краснодарскому краю (регистрационная запись от 30.06.2006 № 23-23-11/023/2006080) земельный участок из фонда перераспределения земель площадью 171 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:18:0601000:28, расположенный по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, в границах бывших земель МХП КРС «Лабинское», участок № 267, отделение 10, поле 1-КС, вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», на основании постановления главы администрации района от 27.09.2007 № 3131 предоставлен обществу по договору аренды от 28.09.2007 № 8846000062, сроком до 27.09.2017 (пункт 7.2 договора). 

На основании постановления главы администрации района от 16.06.2010 № 1789 общество и управление имущественных отношений администрации 22.06.2010 заключили дополнительное соглашение, в соответствии с которым срок действия договора аренды № 8846000062 продлен до 21.01.2025 (пункт 7.2 договора). 

Право аренды в отношении указанного участка зарегистрировано в установленном порядке, о чем в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) сделана регистрационная запись № 23-23-11/045/2007-088. 

Принадлежащий на праве собственности субъекту Российской Федерации – Краснодарскому краю (регистрационная запись от 30.06.2006 № 23-23-11/023/2006071) земельный участок из фонда перераспределения земель площадью 853 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:18:0601000:30, расположенный по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, в границах бывших земель МХП КРС «Лабинское», участок № 266/10, отделение 2, поле 1-КС, вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», на основании постановления главы администрации района от 27.09.2007 № 3136 предоставлен обществу по договору аренды от 28.09.2007 № 8846000067, сроком до 27.09.2017 (пункт 7.2 договора). 

На основании постановления главы администрации района от 16.06.2010 № 1785 общество и управление имущественных отношений администрации 22.06.2010 заключили дополнительное соглашение, в соответствии с которым срок действия договора аренды № 8846000067 продлен до 21.01.2025. 

Право аренды общества в отношении указанного участка зарегистрировано в установленном порядке, о чем в ЕГРН сделана регистрационная запись № 23-23-11/045/2007-105.

 Принадлежащий на праве собственности субъекту Российской Федерации – Краснодарскому краю (регистрационная запись от 30.06.2006 № 23-23-11/023/2006068)  земельный участок из фонда перераспределения земель площадью 1 232 001 кв. м с кадастровым номером 23:18:0601000:32, расположенный по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, в границах бывших земель МХП КРС «Лабинское», участок № 266/13, отделение 5, поле 1-КС, вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», на основании постановления главы администрации района от 27.09.2007 № 3141 предоставлен обществу по договору аренды от 28.09.2007 № 8846000072, сроком  до 27.09.2017 (пункт 7.2 договора). 

На основании постановления главы администрации района от 16.06.2010 № 1787 общество и управление имущественных отношений администрации 22.06.2010 заключили дополнительное соглашение, в соответствии с которым срок действия договора аренды № 8846000072 продлен до 21.01.2025. 

Право аренды общества в отношении указанного участка зарегистрировано в установленном порядке, о чем в ЕГРН сделана регистрационная запись № 23-23-11/045/2007-112. 

Принадлежащий на праве собственности субъекту Российской Федерации – Краснодарскому краю (регистрационная запись от 30.06.2006 № 23-23-11/023/2006064) земельный участок из фонда перераспределения земель площадью 853 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:18:0601000:33, расположенный по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, в границах бывших земель МХП КРС «Лабинское», участок № 266/6, отделение 3, поле 1-КС, вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», на основании постановления главы администрации района от 27.09.2007 № 3135 предоставлен обществу по договору аренды от 28.09.2007 № 8846000066, сроком до 27.09.2017 (пункт 7.2 договора).  

На основании постановления главы администрации района от 16.06.2010 № 178 общество и управление имущественных отношений администрации 22.06.2010 заключили дополнительное соглашение, в соответствии с которым срок действия договора аренды № 8846000066 продлен до 21.01.2025. 

Право аренды общества в отношении указанного земельного участка зарегистрировано в установленном порядке, о чем в ЕГРН сделана регистрационная запись № 23-23-11/045/2007-114. 

Принадлежащий на праве собственности субъекту Российской Федерации – Краснодарскому краю (регистрационная запись от 30.06.2006 № 23-23-11/023/2006069) земельный участок из фонда перераспределения земель площадью 951 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:18:0601000:34, расположенный по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, в границах бывших земель МХП КРС «Лабинское», участок № 266/2, отделение 1, поле 2-КС, вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», на основании постановления главы администрации района от 27.09.2007 № 3133 предоставлен обществу по договору аренды от 28.09.2007 № 8846000064, сроком до 27.09.2017 (пункт 7.2 договора). 

На основании постановления главы администрации района от 16.06.2010 № 1780 общество и управление имущественных отношений администрации 22.06.2010 заключили дополнительное соглашение, в соответствии с которым срок действия договора аренды № 8846000064 продлен до 21.01.2025. 

Право аренды общества в отношении указанного земельного участка зарегистрировано в установленном порядке, о чем в ЕГРН сделана регистрационная запись № 23-23-11/045/2007-118. 

Принадлежащий на праве собственности субъекту Российской Федерации – Краснодарскому краю (регистрационная запись от 30.06.2006 № 23-23-11/023/2006062) земельный участок из фонда перераспределения земель площадью 784 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:18:0601000:38, расположенный по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, в границах бывших земель МХП КРС «Лабинское», участок № 266/4, отделение 4, поле 1-КС, вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», на основании постановления главы администрации района от 27.09.2007 № 3129 предоставлен обществу по договору аренды от 28.09.2007 № 8846000060, сроком до 27.09.2017 (пункт 7.2 договора).  

На основании постановления главы администрации района 16.06.2010 № 1780 общество и управление имущественных отношений администрации 22.06.2010 заключили дополнительное соглашение, в соответствии с которым срок действия договора аренды № 8846000060 продлен до 21.01.2025. 

Право аренды общества в отношении указанного участка зарегистрировано в установленном порядке, о чем в ЕГРН сделана регистрационная запись № 23-23-11/045/2007-104. 

Принадлежащий на праве собственности субъекту Российской Федерации – Краснодарскому краю (регистрационная запись от 30.06.2006 № 23-23-11/023/2006056) земельный участок из фонда перераспределения земель площадью 906 549 кв. м с кадастровым номером 23:18:0601000:39, расположенный по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, в границах бывших земель МХП КРС «Лабинское», участок № 266/12, отделение 1, поле 1-КС, вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», на основании постановления главы администрации района от 27.09.2007 № 3128 предоставлен обществу по договору аренды от 28.09.2007 № 8846000059, сроком до 27.09.2017 (пункт 7.2 договора).

На основании постановления главы администрации района 16.06.2010 № 1790 общество и управление имущественных отношений администрации 22.06.2010 заключили дополнительное соглашение, в соответствии с которым срок действия договора аренды № 8846000059 продлен до 21.01.2025. 

Право аренды общества в отношении указанного земельного участка зарегистрировано в установленном порядке, о чем в ЕГРН сделана регистрационная запись № 23-23-11/045/2007-101. 

Принадлежащий на праве собственности субъекту Российской Федерации – Краснодарскому краю (регистрационная запись от 30.06.2006 № 23-23-11/023/2006055)  земельный участок из фонда перераспределения земель площадью 363 001 кв. м с кадастровым номером 23:18:0601000:40, расположенный по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, в границах бывших земель МХП КРС «Лабинское», участок № 266/11, отделение 2, поле 1-КС, вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», на основании постановления главы администрации района от 27.09.2007 № 3130 предоставлен обществу по договору аренды от 28.09.2007 № 8846000061, сроком  до 27.09.2017. 

На основании постановления главы администрации района от 16.06.2010 № 1788 общество и управление имущественных отношений администрации 22.06.2010 заключили дополнительное соглашение, в соответствии с которым срок действия договора аренды № 8846000061 продлен до 21.01.2025. 

Право аренды общества в отношении указанного земельного участка зарегистрировано в установленном порядке, о чем в ЕГРН сделана регистрационная запись № 23-23-11/045/2007-094. 

Администрация района распорядилась спорными земельными участками на основании Закона Краснодарского края от 10.10.2006 № 1101-КЗ «О наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Краснодарского края по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, из фонда перераспределения земель Краснодарского края» (далее – Закон № 1101-КЗ), которые были предоставлены обществу в порядке статьи 34 Земельного кодекса (в применимой к спорным правоотношениям редакции).

06 июня 2016 года в соответствии со статьей 10.1 Закона № 1101-КЗ администрация района передала, а департамент принял спорные земельные участки по акту приема-передачи.

В соответствии со статьей 5 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» (далее – Закон № 532-КЗ) и Положением о департаменте, утверждённом постановлением главы администрации края от 23.04.2007 № 345, департамент обеспечивает защиту имущественных прав и законных интересов Краснодарского края в области имущественных и земельных отношений. 

12 октября 2017 года общество в порядке подпункта 9 пункта 2 ст. 39.3 Земельного кодекса обратилось в департамент с заявлением о приобретении спорных земельных участков в собственность за плату без проведения торгов. 

Письмом № 52-40612/17-32-20 департамент отказал в предоставлении испрашиваемой услуги. Отказ мотивирован тем, что заявитель не является арендатором спорных земельных участков, поскольку договоры аренды в отношении спорных земельных участков прекращены 27.09.2017. Дополнительные соглашения о продлении срока аренды являются ничтожными сделками. В качестве дополнительного основания отказа департамент также сослался на то, что в границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:18:0601000:39 и 23:18:0601000:32 расположены памятники археологии с границами временной охранной зоны; в границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:18:0601000:39, 23:18:0601000:40 расположен подземный магистральный газопровод высокого давления «Курганинск-Лабинск».

Общество, полагая, что отказ в предоставлении участков в собственность не соответствует закону и нарушает принадлежащие ему права в сфере предпринимательской деятельности, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Кодекса для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198 и 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции пришли к выводу о том, что общество обратилось в уполномоченный орган с заявлением о приобретении в собственность спорных земельных участков по истечении срока действия договора аренды. Дополнительные соглашения о продлении срока действия договоров являются недействительными (ничтожными) сделками.

Вместе с тем судебные акты приняты без учета следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса (в редакции, действующей с 01.03.2015) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В силу пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ земельные участки, относящиеся к категории земель сельскохозяйственного назначения и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом.

Пункт 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ определяет, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса).

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса).

Как видно из материалов дела, договор аренды от 28.09.2007 № 8846000061 заключен сторонами на срок до 27.09.2017. Действие договора прекращается по истечении срока аренды (пункт 8.1 договора). В то же время, само по себе условие договора аренды об установлении срока его действия и прекращении действия договора по истечении такого срока, не свидетельствуют об отсутствии у сторон сделки возможности его преодолеть, поскольку не исключает применения правила пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса о возобновлении договора на неопределенный срок, при фактическом продолжении использования имущества арендатором после истечения срока договора, и отсутствии на то явно выраженных возражений со стороны арендодателя.

Таким образом, возможность применения к спорному договору аренды правил пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса возлагает на суды обязанность осуществить проверку следующих обстоятельств: продолжает ли использовать арендатор спорный земельный участок по истечении срока договора аренды от 28.09.2007 № 8846000061 при отсутствии на то возражений со стороны арендодателя, а также выполнения арендатором надлежащего использования земельных участков, при отсутствии неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации.

Данная правовая позиция следует из определения Верховного Суда Российской Федерации от 22.01.2019 № 308-КГ18-15997.

Вместе с тем, суды в целях правильного применения норм материального права, названные обстоятельства не проверили и в судебных акта не отразили. Кроме того, при новом рассмотрении дела судам следует дать оценку доводам департамента о том, что в границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:18:0601000:39 и 23:18:0601000:32 расположены памятники археологии с границами временной охранной зоны, а в границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:18:0601000:39, 23:18:0601000:40 расположен подземный магистральный газопровод высокого давления «Курганинск-Лабинск».

При таких обстоятельствах решение от 04.10.2018 и апелляционное постановление от 20.12.2018 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, – установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в нем доказательствам.

С учетом изложенного решение от 04.10.2018 и апелляционное постановление от 20.12.2018 следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, полно и всесторонне исследовать имеющиеся в деле доказательства, исследовать вопрос о соблюдении условий, при которых к спорному договору аренды возможно применение правил пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса, проверить доводы департамента об ограниченности спорных земельных участков, после чего, правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

В силу абзаца 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.10.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2018 по делу № А32-55239/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                    			                                   Я.Е. Волков

Судьи										           В.А. Анциферов

										           А.И. Мещерин