ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-14659/2021

город Ростов-на-Дону

29 сентября 2021 года

15АП-16867/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 сентября 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Барановой Ю.И.

судей Величко М.Г., Шапкина П.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности от 31.09.2021, паспорт;

от ответчика – представитель ФИО3 по доверенности от 28.05.2021, паспорт;

от третьих лиц – представители не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ИП ФИО4 

на решение Арбитражного суда Ростовской области 

от 17.08.2021 по делу № А53-14659/2021 

по иску ИП ФИО4

к ООО "Вектор-1"

при участии третьих лиц ИП ФИО5, ИП главы ФИО6 Николаевича

о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО4 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Вектор-1", при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО7, о расторжении договора аренды земельного участка от 22.02.2019.

Решением суда от 17.08.2021 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт. 

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что поскольку права и обязанности арендатора переданы обществу и именно ответчик являлся арендатором земельного участка, то ООО «Вектор-1» полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе, до вступления в договор. 30.09.2020 г. (срок внесения арендных платежей) ООО «Вектор-1», приняв на себя все права и все обязанности по договору аренды, должно было, действуя добросовестно, оплатить арендные платежи. Тот факт, что 02.09.2020 г. между ИП ФИО4 (цедент) и ИП ФИО5 (цессионарий) заключен договор уступки права требования № 0220, не имеет значения в части обязанности ООО «Вектор-1 » по внесению арендных платежей, тем более, что о заключенном договоре уступке ООО «Вектор-1 » стало известно 16.10.2020 г., когда уже имелась просрочка по обязательствам. Вывод суда первой инстанции о том, что после получения реквизитов ООО «Вектор-1» произвело необходимые платежи в адрес ИП ФИО5, не соответствует действительности. Заявитель указывает, что игнорируя факты просрочки, погашения задолженности частями в отсутствие соглашения о предоставлении рассрочки, суд первой инстанции необоснованно и немотивированно пришел к выводу о соблюдении разумного срока для исполнения обязанности по уплате просроченной задолженности, возникшей у ИП ФИО8 Необоснованными и несоответствующими действительности являются и выводы суда об осведомленности намерения уступки права аренды с ООО «Вектор-1». Задолженность арендатора по арендным платежам за 2019 г. составила 128 500 рублей, о чём должно было быть известно ООО «Вектор-1» на момент принятия обязательств по договору аренды от 22.02.2019 г. Право арендодателя на получение арендной платы не должно нарушаться в связи с уступкой прав и обязанностей по договору аренды, тем более, что такая уступка совершена без согласия и без уведомления арендодателя. В разумные сроки после заключения уступки прав и обязанностей (перенайма) от 02.03.2020 г. по договору аренды от 22.02.2019 г. ООО «Вектор-1» не погасило существующую задолженность, а приступило к её погашению только после направления требования об оплате, что нельзя признать разумным и добросовестным поведением. Истец полагает, что им были предприняты меры по урегулированию задолженности, погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления само по себе не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений.

В судебное заседание третьи лица, надлежащим образом уведомленный  о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ИП Бендиковым М.А. и ИП Глава КФХ Мушихиным А.Н. 22.02.2019 г. заключен договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами 61:42:0600016:69, площадью 3267200+/-15816 кв. м, и 61:42:0600016:182, площадью 2494625+/-7975ДЗ кв. м.

Согласно пункту 3.3 договора аренды от 22.02.2019 г. арендная плата выплачивается арендатором ежегодно в срок до 30 сентября расчетного года.

Согласно материалам дела, 02 марта 2020 г. между ФИО7 (бывший арендатор) и ОOO "Вектор-1" (новый арендатор) был заключен договор уступки прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды, по условиям пункта 1.1 которого сторонами было установлено, что в соответствии с положениями п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, бывший арендатор уступает, а новый арендатор принимает в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды от 22.02.2 II 9 г., заключенному в простой письменной форме между ФИО4 и ФИО7, зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 22.04.2019 года, запись регистрации N 61:42:0600016:69-61/048/2019-16, на земельные участки сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, а именно:

с кадастровым номером 61:42:0600016:69, площадью 3267200 кв. м, местоположение: Россия, Ростовская область, Чертковский район;

с кадастровым номером 61:42:0600016:182, площадью 2494625 кв. м, местоположение: Россия, Ростовская область, Чертковский район, в границах кадастрового квартала 61:42:0600016, которые далее по тексту настоящего договора будут именоваться - Земельный участок.

Данный договор уступки прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды также был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 09.07.2020 г. была внесена соответствующая запись в ЕГРН

Согласно пункту 3.1 договора уступки от 02.03.2020 г. все права и обязанности по договору аренды переходят к новому арендатору с момента государственной регистрации настоящего договора и земельный участок считается переданным бывшим арендатором и полученным новым арендатором одновременно с переходом прав.

Таким образом, арендатором указанных земельных участков с 09.07.2020 г. по 22.04.2026 г. является ООО "Вектор-1" на основании договора уступки прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды от 02.03.2020 г.

Размер ежегодной арендной платы составляет 2700 рублей за 1 Га в год (п. 3.1 Договора аренды от 22.02.2019 г.).

Арендатором допускались нарушения условий договора аренды в части уплаты арендных платежей.

23.03.2021 г. в адрес ООО "Вектор-1" направлено требование об уплате размера арендной платы за 2 (два) срока аренды земельных участков вперед.

12.04.2021 г. указанное требование получено арендатором, которое оставлено им без исполнения.

Обращаясь с иском в суд, предприниматель указывает на допущения ответчиком нарушения условий договора в 2020 г., наличие задолженности по арендной плате за 2021 г. и 2022 г., срок по которым наступает, соответственно, до 30 сентября 2021 г. и до 30 сентября 2022 г.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями. Статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 9) предусматривает возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В то же время в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (введен Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) указано, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержатся следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Обратившись в суд с настоящим требованием, истец указал, что ввиду имеющихся ранее нарушений сроков оплаты аренды, требованием от 23.03.2021 он понудил ответчика оплатить арендную плату за два будущих периода: 2021 г. и 2022 г. 

Неисполнение указанного требования, по мнению истца, является основанием расторжения договора аренды по правилам ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 3.1 договора уступки прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды от 02.03.2020, все права и обязанности по договору аренды переходят к новому арендатору - ООО "Вектор-1" с момента государственной регистрации настоящего договора. Земельный участок считается переданным бывшим арендатором - ФИО7, и полученный новым арендатором одновременно с переходом прав.

Поскольку права и обязанности арендатора переданы обществу и именно ответчик являлся арендатором земельного участка, а по договору уступки все права и обязанности арендатора по договору аренды переходят к новому арендатору с момента государственной регистрации указанного договора, в данном случае с 09 июля 2020 года.

Верховный Суд РФ в пункте 23 Постановления Пленума от 21 декабря 2017 года N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" определил, что по смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга, в частности, по отношению к третьему лицу, вступившему в договор, у кредитора сохраняется право на безакцептное списание денежных средств, если это право было предоставлено кредитору по отношению к первоначальному должнику.

Например, по смыслу статей 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе, до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное. Вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 ГК РФ).

Статьей 323 ГК РФ установлено, что при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Таким образом, кредитор самостоятельно распоряжается принадлежащим ему процессуальным правом на предъявление об оплате долга к одному из солидарных должников, так и ко всем должникам одновременно.

В рассматриваемом случае, истец воспользовался предоставленными ему ГК РФ правами, а именно выбрал способ защиты права, как претензионная работа по оплате долга за 2019 г. и 2020 г. к ООО "Вектор-1".

Судом установлено, что ответчик произвел платежи за первоначального арендатора.

02.09.2020, то есть менее чем за месяц до даты наступления срока по арендным платежам за 2020 г., между ИП ФИО4 (цедент) и ИП ФИО5 (цессионарий) заключен договор уступки права требования N 0220, по условиям которого цедент передает цессионарию в полном объеме права требования к ИП главе КФХ Мушихину А.Н. по договору аренды от 22.02.2019

Материалами дела подтверждается, что о факте уступки права истец уведомил 16.10.2020, что также не отрицается сторонами. При этом, реквизиты на нового получателя денежных средств были направлены ФИО4 в адрес ООО "Вектор-1" 16.10.2020, то есть позднее крайнего срока платежа - 30.09.2020. После получения реквизитов, ООО "Вектор-1" произвело необходимые платежи в адрес ИП ФИО5, а именно:

400 000 руб. платежным поручением № 221 от 11.11.2020г.;

200 000 руб. платежным поручением № 222 от 17.11.2020г.;

600 000 руб. платежным поручением № 236 от 25.11.2020г.;

150 000 руб. платежным поручением № 249 от 29.12.2020г.

Таким образом, ООО «Вектор-1» к концу 2020 года произвело в адрес ИП ФИО5 полную оплату арендных платежей в сумме 1 350 000 руб. за полный 2020 год, при условии, что получило право аренды на земельные участки лишь с 09.07.2020г.

Судом учтено, что, несмотря на нарушения срока оплаты, ответчик действовал разумно и добросовестно, поскольку, получив реквизиты фактически 16.10.2020,  оплаты произвел в период с 11.11.2020 по 29.12.2020. По состоянию на 30.09.2020 сведений о смене кредитора у ответчика не имелось, стороне сделки платеж не внесен. В связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу о соблюдении разумного срока для исполнения обязанности по уплате просроченной задолженности, возникшей у ИП ФИО8

Кроме того, согласно материалам дела, ИП ФИО4 направил в адрес ответчика требование, в котором указал о задолженности по арендным платежам за 2019 год в размере 205 000 руб.

В данном случае ООО "Вектор-1", действуя разумно и добросовестно, произвело в адрес ИП ФИО4 погашение задолженности по арендным платежам за 2019 год в сумме 205 000 руб., что подтверждается платежным поручением №1 от 14.01.2021г. и не оспаривается истцом. 

Таким образом, ООО «Вектор-1» к концу 2020г. произвело полную оплату арендных платежей за земельные участки за весь 2020 год в сумме 1 350 000 руб., а также в начале 2021г. произвело полное погашение части задолженности за 2019 год в размере 205 000 руб., при условии получения права аренды на земельные участки лишь с 09.07.2020г., тем самым подтвердив свои добросовестные и долгосрочные намерения на последующее пользование арендуемыми земельными участками в рамках установленного договором аренды от 22.02.2019г. срока (п. 1.2 договора).

Как обоснованно отмечено судом первой инстанции, при наличии долга с 2019 г. (срок платежа 30.09.2019), который как основание указан для расторжения договора аренды, с требованием о расторжении договора предприниматель обратился только 14.05.2021, то есть спустя более года.

Будучи осведомленным о долге за 2020 г. (срок платежа 30.09.2020) истец обратился в суд с требованием о расторжении договора более 6 месяцев.

Применив разъяснения, содержащиеся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует вывод о несоблюдении разумного срока с момента уплаты арендатором названных долгов и требовать расторжения договора в связи с этими нарушениями.

Ссылка истца на начало течения разумного срока с момента приобретения ответчиком в права арендатора обоснованно отклонена судом, поскольку такой подход возлагает негативные последствия недобросовестного первоначального арендатора - ИП ФИО7 на нового арендатора.

С января 2021 г. задолженность по уплате арендной платы у общества не имеется.

Требования предпринимателя о расторжении договора аренды земельного участка основываются также на факте неуплаты обществом арендной платы более двух сроков подряд за период 2021 г. и 2022 г.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Срок платы согласован сторонами в п. 3.3 договора - ежегодно в срок до 30 сентября расчетного года. Исходя из системного толкования условий договора и фактически сложившихся отношений сторон, следует вывод о возможности внесения в течение текущего года до 30 сентября.

Как верно отмечено судом первой инстанции, обязанности оплатить платеж ранее согласованного срока ни нормами действующего федерального закона, ни условиями договора не предусмотрены. 

Вышеуказанный срок - до 30 сентября 2021 года как на момент обращения истца в суд с иском, так и на момент его рассмотрения, не наступил, в связи с чем, требование ИП ФИО4 о необходимости произвести оплату арендной платы за два года вперед в сумме 3 110 940 руб. является преждевременным. Судом первой инстанции квалифицированно как злоупотребление правом по правилам статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Более того, в суд апелляционной инстанции ответчиком направлено платежное поручение об оплате в адрес истца арендных платежей также и за 2021 год в размере 1555 470 руб. по платежному поручению №219 от 21.09.2021

В настоящий момент задолженности по договору аренды у ответчика перед истцом не имеется. Суд также учел, что на земельном участке имеются посевы ответчика. Факта нерационального, нецелевого использования земельного участка сельскохозяйственного назначения не заявлено.

Такая мера ответственности как расторжение договора аренды несоразмерна нарушению обязательства. Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

При таких обстоятельствах, поскольку в настоящий момент задолженности по договору аренды у ответчика перед истцом не имеется, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что отсутствуют законные основания для досрочного расторжения договора аренды.

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы у суда не имеется. Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.08.2021 по делу №А53-14659/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. 

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Ю.И. Баранова

СудьиМ.ФИО9

П.В. Шапкин