ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и 

обоснованности решения арбитражного суда, 

не вступившего в законную силу

Дело №А65-16204/2020

г. Самара

05 апреля 2022 года

Резолютивная часть  постановления  объявлена 29 марта 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 05 апреля 2022 года 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Дегтярева Д.А., Ястремского Л.Л.,   

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от ФИО2 – не явились, извещены надлежащим образом;

от ООО «Эверест» – представитель ФИО3, доверенность от 16.09.2021;

рассмотрев в открытом судебном заседании 29 марта 2022 года в зале № 7 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.04.2021, по делу № А65-16204/2020 (судья Мурзаханова Г.М.),

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Эверест», г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о признании договора аренды №К-10-1506/А нежилого помещения площадью 54,6 кв.м. расторгнутым с 22.05.2020, снижении размера арендной платы за период с момента введения в РТ режима повышенной готовности до расторжения договора путем освобождения арендатора от уплаты постоянной арендной платы и арендной платы с оборота, возвращении переплаты по основной арендной плате и обеспечительного платежа пропорционально периоду, в течении которого помещение не могло быть использовано арендатором и с учетом истребуемой истцом скидки по арендной плате,

встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Эверест», г.Казань к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г.Казань 

о взыскании 588 485 руб. 01 коп. суммы задолженности по арендной плате, 112 989 руб. 12 коп. пени за просрочку исполнения денежного обязательства, 4 108 руб. 14 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2, г.Казань  обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Эверест", г.Казань о признании договора аренды №К-10-1506/А нежилого помещения площадью 54,6 кв.м. расторгнутым с 22.05.2020, снижении размера арендной платы за период с момента введения в РТ режима повышенной готовности до расторжения договора путем освобождения арендатора от уплаты постоянной арендной платы и арендной платы с оборота, возвращении переплаты по основной арендной плате и обеспечительного платежа пропорционально периоду, в течении которого помещение не могло быть использовано арендатором и с учетом истребуемой истцом скидки по арендной плате.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22 сентября 2020 года принято встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Эверест", г.Казань к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г.Казань о взыскании 588 485 руб. 01 коп. суммы задолженности по арендной плате, 112 989 руб. 12 коп. пени за просрочку исполнения денежного обязательства, 4 108 руб. 14 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами принято к производству.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.04.2021, по делу № А65-16204/2020 первоначальные исковые требования удовлетворены частично. Признан договор аренды №К-10-1506/А от 25.10.2018 расторгнутым с 22.05.2020. 

Снижен размер арендной платы на период апрель-май 2020 года на 60%, июнь 2020 года – на 30%. В удовлетворении оставшейся части первоначальных исковых требований отказано. С общества с ограниченной ответственностью "Эверест", г.Казань   в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Казань взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 12 000 руб.

Встречное исковое заявление удовлетворено частично. С индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Казань в пользу общества с ограниченной ответственностью "Эверест", г.Казань взыскан долг в сумме 267 853 руб. 16 коп., расходы по уплате государственной пошлины в сумме   6 469 руб. В удовлетворении оставшейся части встречных исковых требований отказано. С общества с ограниченной ответственностью "Эверест", г.Казань в доход федерального бюджета взыскано 342 руб. государственной пошлины.

Дополнительным решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.04.2020 принят отказ общества с ограниченной ответственностью "Эверест", г.Казань от иска в части 112 989 руб. 12 коп. пени за просрочку исполнения денежного обязательства, 4 108 руб. 14 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2021 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.04.2021, по делу № А65-16204/2020  – изменено в части удовлетворения встречного искового заявления,  в части взыскания государственной пошлины, в данных частях принят новый судебный акт. Встречное исковое заявление  удовлетворено частично. Взыскан с индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Казань в пользу общества с ограниченной ответственностью "Эверест", г.Казань долг в сумме 531 081 руб. 49 коп., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 12 880 руб. В удовлетворении оставшейся части встречных исковых требований отказано. В оставшейся части решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.04.2021, по делу № А65-16204/2020 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 28.12.2021 постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2021 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в апелляционный суд.

Суд кассационной инстанции указал, что между тем в соответствии с пунктом 12.3.1 договора от 25.10.2018 № К-10-1506/А односторонний отказ арендатора от исполнения договора во внесудебном порядке не допускается, если иное не установлено настоящим договором. 

Вместе с тем разделом 10 «Форс-мажор» спорного договора предусмотрены особенности регулирования взаимоотношений сторон по договору в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы (форсмажор), в том числе условия расторжения договора и внесения арендной платы.  

Доказательства того, что указанный торгово-развлекательный комплекс продолжил работу в период введенных ограничений, в материалы дела не представлены. 

Судами обеих инстанций установлено, что истец относится к лицам, в наибольшей степени пострадавшим в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. 

Заключением Союза «Торгово-промышленной палаты Республики Татарстан» от 08.07.2020 № 2/1284 вышеуказанные обстоятельства также отнесены к обстоятельствам непреодолимой силы (форс-мажор), срок действия которых установлен с 28.03.2020 до отмены ограничительных и запретительных мер. 

Названные обстоятельства и заключение Торгово-промышленной палаты судами обеих инстанций необоснованно не приняты во внимание  для установления периода начисления арендной платы и применения соответствующей скидки по ней. 

Таким образом, с учетом условий пункта 10.3 спорного договора, истец обязан уплатить ответчику арендную плату за период до 22.05.2020. 

Аналогичной правовой позиции придерживался Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд по делу № А65-15666/2020 (постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 25.05.2021 постановление апелляционного суда от 24.02.2021 по делу № А65- 15666/2020 оставлено без изменения). 

Кроме того, вывод суда апелляционной инстанции относительно уплаты арендной платы арендатором до момента фактического возврата помещения арендодателю со ссылкой на статью 622 ГК РФ сделан без учета правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015.

Также суд кассационной инстанции считает заслуживающими внимания доводы ответчика о неверном определении судами периода применения скидки по арендной плате. 

Как разъяснено в вопросе 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020), арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. 

Следовательно, право на уменьшение размера арендной платы обусловлено именно невозможностью использования имущества и возникает с момента наступления таких обстоятельств, и не зависит от наличия либо отсутствия задолженности по арендной плате и периода ее начисления арендодателем (в рассматриваемом случае с 01.04.2020). 

Поскольку работа торгово-развлекательных центров (комплексов) приостановлена постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 19.03.2020 № 208 с 28.03.2020, именно с указанной даты наступила невозможность использования арендованного имущества истцом. 

Однако отклоняя эти доводы истца в апелляционной жалобе и уменьшая размер арендных платежей за период с 01.04.2020, суд апелляционной инстанции указанные позиции, выраженные в Обзоре, не учел и не указал обстоятельства, свидетельствующие о том, что после расторжения договора истец продолжал пользоваться арендованным имуществом. 

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2022 дело № А65-16204/2020 принято на новое рассмотрение апелляционным судом.

Не согласившись с принятым  судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт удовлетворив требования истца.

При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Заявитель жалобы указал, что неверный вывод суда первой инстанции об отсутствии форс-мажора повлек дальнейшее неправильное разрешения спора. Также заявитель жалобы не согласен с произведенным судом расчетом, в апелляционной жалобе представил свой расчет.

31.01.2022 и 07.02.2022 в суд апелляционной инстанции поступили письменные пояснения сторон с расчетами.

Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: WWW.11ааs.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

 В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, поддержал свои письменные пояснения.

В судебное заседание представитель истца не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного  разбирательства.

Проверив законность и обоснованность  обжалуемого решения  в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы   в совокупности с исследованными доказательствами по делу, с учетом указания кассационной инстанции, выслушав представителя ответчика, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела,  25.10.2018 ООО «Эверест» (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключили договор аренды № К-10-1506/А (с отделочными работами), в соответствии с которым арендатору во временное владение и пользование передано нежилое помещение площадью 54,6 кв.м для осуществления торговли и оказания услуг населению, в здании расположенном по адресу: 

<

...> (торгово-развлекательный центр «Парк Хаус»). 

По условиям пункта 2.1.1 договора, передача помещения должна быть подтверждена передаточным актом, форма которого согласована сторонами в приложении № 4 к настоящему договору. Передаточный акт должен содержать описание состояния помещения на дату передачи помещения арендатору. Помещение передается арендатору по передаточному акту в срок, согласованный сторонами в пункте 2.1.8 настоящего договора. 

При прекращении договора по любым основаниям в дату прекращения договора арендатор обязуется вернуть помещение арендодателю по передаточному акту, предварительно осуществив в нем уборку. Помещение должно быть возвращено в нормальном состоянии с учетом нормального износа и изъятых отделимых улучшений (пункт 2.2.1. договора). 

Срок договора определен сторонам в пункте 3.1. договора - 30 сентября 2023 года. 

Арендная плата регулируется разделом 4 договора, в соответствии с которым арендная плата состоит из следующих составляющих: 

A) Основная арендная плата;

Б) Дополнительная арендная плата;

B) Переменная арендная плата;

Г) Арендная плата с оборота (пункт 4 договора). 

В соответствии с пунктом 4.1.1. договора, основная арендная плата за все помещение в месяц составляет сумму в рублях, эквивалентную 6088,73 евро, без учета НДС. Начиная с 01.05.2019 основная арендная плата за все помещение составляет в рублях сумму эквивалентную 6557,09 эвро в месяц без учета НДС (п.4.1.1.2 договора).

Пунктом 4.3.1 договора установлено, что, начиная с 1 января 2020 года, основная арендная плата ежегодно 01 января автоматически увеличивается на 6 %. Увеличение размера основной арендной платы, производимой в соответствии с настоящим пунктом, считается согласованным сторонами механизмом расчета основной арендной платы. Указанное увеличение основной арендной платы не требует внесения изменений или дополнений в договор или подписания любых дополнительных документов сторонами. 

Пунктом 4.7.1.1. договора (в редакции протокола разногласий - Приложение № 13 к договору) установлено, что арендная плата, обеспечительный платеж, предусмотренный договором и выраженный в Евро, рассчитывается по курсу равному 55,00 рублей 1 (один) Евро в течение всего срока аренды. 

В качестве обеспечения денежных требований арендодателя арендатор обязан уплатить арендодателю обеспечительный платеж в рублях в размере, эквивалентном размеру основной арендной платы и дополнительной арендной платы за 2 месяца, кроме того НДС, который должен быть уплачен в размере 50% обеспечительного платежа в течение 3 банковских дней с даты подписания сторонами договора, 50% обеспечительного платежа в течение 30 календарных дней с даты подписания сторонами передаточного акта (пункт 5.1. договора в редакции протокола разногласий - Приложение № 13 к Договору). 

Пунктом 5.7 Договора (в редакции протокола разногласий - Приложение № 13 к Договору) установлено, что в случае расторжения договора или по истечению его срока обеспечительный платеж подлежит возврату Арендатору. 

Форс мажор определен сторонами в разделе 10 договора, в соответствии с которым форс-мажор означает любые события включающие, но не ограниченные следующим списком: объявление войны, гражданские волнения, эпидемии, блокады, землетрясения, наводнения, пожары или другие природные бедствия, действия органов государственной власти. Неспособность сторон выполнять их финансовые обязательства в соответствии с настоящим договором не является форс-мажором. Соответствующая Topговo-промышленная Палата или другой уполномоченный орган должен подтвердить наличие обстоятельств форс-мажора в соответствующих случаях (пункт 10.1. договора). 

Согласно пункту 10.3. договора, сторона, заявляющая наличие обстоятельств форсмажора, должна как можно скорее, но в любом случае не позже чем в течение 15 (пятнадцати) календарных дней после начала действия обстоятельств форс-мажора, сообщить о начале действия таких обстоятельств другой стороне в письменной форме. Это сообщение должно содержать информацию относительно характера форс-мажорных обстоятельств, в возможных пределах оценку периода их действия и оценку их эффекта на способность стороны выполнять ее обязательства по настоящему договору. Факты, изложенные в уведомлении, должны быть подтверждены компетентным государственным органом или организацией. В случае, если форс-мажорные обстоятельства длятся более 2-х месяцев, каждая из сторон вправе заявить об отказе от исполнения договора. При этом арендатор обязан оплатить арендную плату до момента получения второй стороной уведомления об отказе от исполнения договора. Не уведомление или несвоевременное уведомление лишает сторону права ссылаться на любое вышеуказанное обстоятельство как на основание, освобождающее от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства. 

В соответствии с пунктом 12.1.8. договора, в случае просрочки исполнения денежного обязательства арендодатель вправе потребовать уплаты, а арендатор обязан по такому требованию уплатить пени в размере 0,6 % от суммы фактически неоплаченной в срок, установленный в настоящем договоре, арендной платы или любой из ее составных частей за каждый день просрочки. Арендатор обязан уплатить пени в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения счета от арендодателя. 

19.05.2020 арендатор направил арендодателю уведомление о расторжении договора (т.1, л.д.11-17). Уведомление арендодателем получено 22.05.2020.

Передаточным актом от 25.05.2020, составленным арендатором в одностороннем порядке, последний возвратил объект аренды, направив данный акт арендодателю и полученный последним 15.06.2020 (л.д.91-96 т.1).

Считая договор аренды расторгнутым арендатор обратился в суд с иском о признании договора аренды №К-10-1506/А нежилого помещения площадью 54,6 кв.м. расторгнутым с 22.05.2020; о снижении размера арендной платы за период с момента введения в РТ режима повышенной готовности до расторжения договора путем освобождения арендатора от уплаты постоянной арендной платы и арендной платы с оборота; возвращении переплаты по основной арендной плате и обеспечительного платежа пропорционально периоду, в течении которого помещение не могло быть использовано арендатором и с учетом истребуемой истцом скидки по арендной плате.

При этом арендодателем заявлены встречные исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате за период апрель – июль 2020 года в размере 588 485 руб. 01 коп. с учетом зачета внесенного истцом обеспечительного платежа, о взыскании пени за просрочку оплаты арендной платы в размере 112 989 руб. 12 коп. за период с 06.06.2020 по 07.07.2020, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 4 108 руб. 14 коп. за период с 08.07.2020 по 04.09.2020.

Доказательств оплаты задолженности за указанный период в материалы дела истцом не представлено, что послужило основанием для обращения в суд со встречным иском.

При этом, истец в письменных пояснениях от 07.02.2022 просил удовлетворить первоначальные исковые требования. 

Ответчик в письменных пояснениях от 31.01.2022 просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, взыскать с истца сумму задолженности в размере 266927,86 руб.в остальной части решение оставить без изменения.

Суд первой инстанции частично удовлетворил первоначальный и встречный иск.

Разрешая исковые и встречные исковые требования, судом первой инстанции обоснованно применены к спорным правоотношениям положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации  регулирующие обязательства по договору аренды.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ  установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Установлено, что в период действия договора аренды распоряжением Президента Республики Татарстан от 19 марта 2020 г. N 129 "О введении режима повышенной готовности для органов управления и сил территориальной подсистемы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций Республики Татарстан" с 19 марта 2020 года в Республике Татарстан был введен режим повышенной готовности и региональный (межмуниципальный) уровень реагирования.

Между тем суд первой инстанции не учел следующее.

В силу положений статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. 

Согласно положениям статьи 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В рассматриваемом договоре аренды в  разделе 10 «Форс-мажор» стороны предусмотрели специальные условия расторжения договора аренды  и оплаты арендной платы, что не противоречит нормам действующего законодательства.

В договоре форс-мажор означает любые события включающие, но не ограниченные следующим списком: объявление войны, гражданские волнения, эпидемии, блокады, землетрясения, наводнения, пожары или другие природные бедствия, действия органов государственной власти. Неспособность сторон выполнять их финансовые обязательства в соответствии с договором не является форс-мажором. Соответствующая Торгово-промышленная Палата пли другой уполномоченный орган должен подтвердить наличие обстоятельств форс-мажора в соответствующих случаях (пункт 10.1 договора).

Стороны   должны  быть   освобождены   от  ответственности  за   неисполнение  или   ненадлежащее  исполнение соответствующих обязательств согласно договору в той степени, в котором такое неисполнение или ненадлежащее исполнение явилось следствием обстоятельств форс-мажора, которые имеют существенное влияние на Сторону, подпадающее под его действие на период действия форс-мажора. Стороны должны, однако, исполнить все их другие обязательства, на которые не действуют обстоятельства форс-мажора (пункт 10.2 договора).

Согласно пункту 10.3. договора, сторона, заявляющая наличие обстоятельств форс-мажора, должна как можно скорее, но в любом случае не позже чем в течение 15 (пятнадцати) календарных дней после начала действия обстоятельств форс-мажора сообщить о начале действия таких обстоятельств другой стороне в письменной форме.

Это сообщение должно содержать информацию относительно характера форс-мажорных обстоятельств, в возможных пределах оценку периода их действия и оценку их эффекта на способность стороны выполнять ее обязательства по настоящему договору. Факты, изложенные в уведомлении, должны быть подтверждены компетентным государственным органом или организацией. В случае, если форс-мажорные обстоятельства длятся более 2-х месяцев, каждая из сторон вправе заявить об отказе от исполнения договора. При этом арендатор обязан оплатить арендную плату до момента получения второй стороной уведомления об отказе от исполнения договора. Не уведомление или несвоевременное уведомление лишает сторону права ссылаться на любое вышеуказанное обстоятельство как на основание, освобождающее от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства.

После прекращения действия форс-мажора, Сторона, заявившая о таких обстоятельствах, должна как можно скорее, но в любом случае не позже чем в течение 15 (пятнадцати) календарных дней после такого прекращения, сообщить о нем другой Стороне в письменной форме. Если Сторона, заявившая о действии форс-мажориых обстоятельств задерживает сообщение об их прекращении другой Стороне, то она будет нести ответственность перед другой Стороной за любой дополнительный ущерб или потери, вызванные такой задержкой или несообщением (пункт 10.4 договора).

Если обстоятельства форс-мажора или вызванных ими последствий продолжаются больше, чем 3 месяца, или ожидается, что последствия форс-мажора продолжатся более 2-х месяцев, или в случае изменения в применимом к форс-мажору законодательстве. Стороны должны немедленно вступить в переговоры с честными намерениями прийти к соглашению об изменении договора, которое позволит Сторонам продолжить выполнение их обязательств по договору в мере, насколько это возможно, близко к указанной в договоре (пункт 10.5 договора).

Арендатор не обязан производить любые платежи по договору в течение действия обстоятельств форс-мажора. Арендодатель не может требовать никаких платежей от Арендатора в период действия обстоятельств форс-мажора (пункт 10.6 договора).

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, приведена правовая позиция, в силу которой арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. 

Из материалов дела следует, что 08.04.2020г. истцом было получено заключение ТПП, согласно которому Союз ТПП отнес запретительные меры, принятые органами государственной власти для предотвращения распространения новой коронавирусной инфекции к чрезвычайным обстоятельствам, возникшим после заключения договора аренды, состоящим в прямой причинной связи с невозможностью исполнения сторонами взаимных обязательств по аренде помещений, когда арендодатель не может предоставить помещение арендатору, а арендатор не может использовать арендованное помещение.

 В связи с указанным, данные обстоятельства отнесены Союзом ТПП к обстоятельствам непреодолимой силы.

Ограничительные меры в Республики Татарстан, связанные с распространением коронавирусной инфекции 2019-nCoV  введены Постановлением Кабинета Министров РТ №223 от 27.03.2020 - срок действия обстоятельств непреодолимой силы установлен с 28.03.2020 до отмены запретительных и ограничительных мер, связанных с запретом деятельности торговых центров с целью предотвращения распространения коронавирусной инфекции 2019-nCoV, т.е. до 15.07.2020.

Следуя указаниям суда кассационной инстанции, судом апелляционной инстанции произведен перерасчет задолженности по арендной плате с учетом письменных пояснений сторон и исходя из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ (ред. от 08.06.2020) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. 

Согласно части 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, введенной Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. 

Таким образом, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. 

Данное положение также нашло отражение в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30 апреля 2020 г.) (вопрос 5).

Из указанных выше положений закона и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. 

Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы. 

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата. 

В силу пункта 2 Перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утверждённого Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. N 434 "Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции", арендатор осуществляет основную деятельность в этой отрасли (деятельность по ОКВЭД 47.19).

Как разъяснено в вопросе 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2 (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020), арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Основываясь на вышеизложенном, арендная плата, начисленная истцом за период с 28.03.2020г. по 22.05.2020г., подлежит уменьшению. 

При этом, переменная арендная плата подлежит взысканию с ответчика в полном объёме, на основании подпункта е) пункта 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утверждёнными Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества".

При этом, в письменных пояснениях сторон предоставлены справочные расчеты арендной платы с учетом предоставленной скидки 60% на апрель-май 2020г. 

Указанные расчеты были проверены судом апелляционной инстанции, признается арифметически верными.

Согласно представленным сторонами расчетов у арендатора имеется задолженность по основной арендной плате – 277789,80 руб., задолженность по переменной арендной плате – 4709,66 руб. 

В силу ст. 410 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11 июня 2020 г. N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" разъяснено, что если обязательства были прекращены зачетом, однако одна из сторон обратилась в суд с иском об исполнении прекращенного обязательства либо о взыскании убытков или иных санкций в связи с ненадлежащим исполнением или неисполнением обязательства, ответчик вправе заявить о состоявшемся зачете в возражении на иск.  Кроме того, обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске (статьи 137, 138 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом (часть 2 статьи 56, статья 67, часть 1 статьи 196, части 3, 4 статьи 198 ГПК РФ, часть 1 статьи 64, части 1-3.1 статьи 65, часть 7 статьи 71, часть 1 статьи 168, части 3, 4 статьи 170 АПК РФ). В частности, также после предъявления иска ответчик вправе направить истцу заявление о зачете и указать в возражении на иск на прекращение требования, по которому предъявлен иск, зачетом. 

Из материалов дела следует, что во встречном иске арендатор противопоставил сумму внесенного им обеспечительного платежа его задолженности по арендной плате.

Исходя из размера обеспечительного платежа (896705,13 руб.) и имеющейся переплаты  по дополнительной арендной плате расчет задолженности выглядит следующим образом: 896705,13 руб. (обеспечительный платеж) - 277789,80 руб. (задолженность по основной арендной плате) - 4709,66 руб. (задолженность по переменной арендной плате) = 614205,67 руб.

Таким образом, на стороне арендодателя имеется задолженность по возврату обеспечительного платежа, не покрытого начисленной арендной платой, в сумме 614205,67 руб.

На основании изложенного, поскольку задолженность по внесению арендной платы у ФИО2 отсутствует, в удовлетворении встречных исковых требованиях ООО "Эверест" следует отказать, а первоначальные исковые требования удовлетворить частично о признании договора аренды № К-10-1506/А от 25.10.2018  заключенный между ООО «Эверест» и индивидуальным предпринимателем ФИО2  расторгнутым с 22 мая 2020 года, снижении размера арендной платы за период апрель – мая 2020 года на 60%., взыскании с ООО «Эверест» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Казань обеспечительного платежа по договору аренды № К-10-1506/А от 25.10.2018, в размере 614 205 руб. 67 коп..

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела с принятием по делу нового судебного акта.

Расходы по уплате государственной пошлины распределены в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 266-271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.04.2021, по делу № А65-16204/2020  - отменить, принять новый судебный акт.

Первоначальный иск удовлетворить частично.

Признать договор аренды № К-10-1506/А от 25.10.2018  заключенный между ООО «Эверест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) расторгнутым с 22 мая 2020 года.

Снизить размер арендной платы за период апрель – мая 2020 года на 60%.

Взыскать с ООО «Эверест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) обеспечительный платеж по договору аренды № К-10-1506/А от 25.10.2018, в размере 614 205 руб. 67 коп..

В остальной части первоначальный иск оставить без удовлетворения.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с ООО «Эверест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 253 рублей, по апелляционной жалобе в размере 3 000 рублей.

Постановление  вступает в  законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий              С.Ш. Романенко    

Судьи                                                                                                                 Д.А. Дегтярев

                                                                                                                            Л.Л. Ястремский